淺談如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量管理

黃思維

摘 要：建筑工程施工質(zhì)量關(guān)系著人民的生命財產(chǎn)安全，因此，建設(shè)者要對工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的管理，并積極采取措施提升建筑施工質(zhì)量。就如何做好房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的質(zhì)量管理工作進(jìn)行了探討，介紹了工程施工前期準(zhǔn)備工作與施工過程質(zhì)量監(jiān)督的強化方法，并提出了提高工程質(zhì)量管理水平的措施，以期為房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理工作提供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；質(zhì)量管理；施工監(jiān)督；工程招投標(biāo)

中圖分類號：TU712.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.15913/j.cnki.kjycx.2016.24.059

1 對工程質(zhì)量管理的重視

某房地產(chǎn)企業(yè)推出了一系列提升工程質(zhì)量的舉措，比如“工程質(zhì)量評分辦法”“雙月質(zhì)量考核排名計劃”。由于對提升質(zhì)量的認(rèn)識水平和重視程度大幅提高，并主動采取了措施，有利推動了公司各項目工程質(zhì)量的提升。

2 重視工程施工前期準(zhǔn)備工作

對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，做好工程施工前期準(zhǔn)備工作是確保工程質(zhì)量的關(guān)鍵步驟，同時，要在施工過程中做好合同管理、圖紙審查、制度管理、考核管理等工作。

2.1 招標(biāo)優(yōu)選施工單位

對于工程質(zhì)量而言，施工單位的選擇非常關(guān)鍵，應(yīng)從工程招投標(biāo)的源頭抓起，對于已經(jīng)合作過的施工單位，集團公司應(yīng)建立信譽檔案；對于隊伍管理規(guī)范、施工質(zhì)量好、積極配合的施工單位，應(yīng)在工程招投標(biāo)中優(yōu)先考慮；對于初次合作的施工單位，一定要做好資格預(yù)審工作，充分考察其管理水平、技術(shù)力量、履約能力、資金實力、工作業(yè)績、售后服務(wù)情況等；對于信譽較差的施工單位，應(yīng)予以淘汰。

2.2 簽訂施工合同，重視合同管理

要妥善簽訂施工合同，在施工過程中重視合同管理。施工合同中不但要有造價、工期等項目，更需要有詳細(xì)的質(zhì)量條款、明確保證工程質(zhì)量的主要措施及施工獎罰細(xì)則等，從而使工程質(zhì)量管理工作具備一定的法律依據(jù)。實踐經(jīng)驗表明，增強施工合同管理是工程質(zhì)量管理水平提升的有效手段。

2.3 重視施工圖紙的審核

房地產(chǎn)企業(yè)每個項目工程部在施工前，應(yīng)組織建設(shè)方內(nèi)部技術(shù)人員對施工圖紙進(jìn)行審核。通過對施工圖紙的內(nèi)審，可以減少施工圖紙上中的“錯、碰、漏”，控制施工圖紙設(shè)計的質(zhì)量，使建筑結(jié)構(gòu)、水、電、暖、建筑智能化等設(shè)計配合密切，實現(xiàn)經(jīng)濟合理的目標(biāo)，符合規(guī)范和強制性條文。組織施工單位圖紙內(nèi)審遇到問題時，應(yīng)及時聯(lián)系設(shè)計院溝通交流。

2.4 嚴(yán)格質(zhì)量管理制度，責(zé)任到人

制訂公司質(zhì)量管理制度，并嚴(yán)格落實到具體責(zé)任人，這是質(zhì)量管理的基本方式。在工程開工前，要求施工單位上報正式的質(zhì)量管理制度和質(zhì)量管理班子（必須配備質(zhì)檢員和分管質(zhì)量的領(lǐng)導(dǎo)），且要求責(zé)任到人；給施工單位制訂質(zhì)量目標(biāo)，要求在合同之外簽訂質(zhì)量保證書，明確落實獎罰措施，形成一定威懾性。實踐表明，施工質(zhì)量獎罰分明是確保工程質(zhì)量的一項有力措施。

3 強化工程施工過程質(zhì)量監(jiān)督

3.1 嚴(yán)格檢驗工程材料

優(yōu)質(zhì)工程首先來源于優(yōu)質(zhì)材料。集團公司對部分原材料采用了建設(shè)方指定的品牌，由施工方、供貨方和建設(shè)方三方簽訂供貨合同，由生產(chǎn)廠家直接供貨。對于不屬于建設(shè)方指定的品牌，要求全部使用省優(yōu)級以上的產(chǎn)品，并應(yīng)要求施工單位上報三家以上的比較結(jié)果后選定；材料進(jìn)場時要嚴(yán)格進(jìn)行質(zhì)量檢驗，檢查合格證的真實可靠性，并按規(guī)定對材料進(jìn)行見證送樣復(fù)試，確保所用材料質(zhì)量合格。

3.2 全面推行樣板引路制度

在每個施工單位進(jìn)場時，必須建造工法樣板間，包含各施工工序的正確做法，即“工法樣板”，后序施工一律推行“樣板引路”，這種“樣板施工法”已是一種成功的管理經(jīng)驗。但用好這一方法卻不是一件容易事，推行“樣板施工法”應(yīng)重點把好“樣板施工”技術(shù)交底關(guān)、“工法樣板”制作關(guān)和后序工程施工檢驗關(guān)。充分利用集團公司各級的樣板工程，為施工單位作指引，供施工單位參觀學(xué)習(xí)，這種現(xiàn)場的、真實的感受是最直接、最有效的。

3.3 加大現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督力度

工程施工現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督是工程質(zhì)量管理的重要環(huán)節(jié)，任何時候均不容忽視?，F(xiàn)場工程質(zhì)量管理的好壞關(guān)鍵在于建設(shè)方的專業(yè)工程師，公司的這些一線員工必須具有強烈的事業(yè)心和責(zé)任感，敢于負(fù)責(zé)。此外，各項目建立自己的質(zhì)量管理隊伍，每月對施工單位實施質(zhì)量檢查，對施工單位進(jìn)行多次評分、排名，并采取“抓兩頭，帶中間”的管理方法，對質(zhì)量好的施工單位進(jìn)行獎勵，對工程質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的施工單位進(jìn)行懲罰，并令其出具書面質(zhì)量整改措施。

4 提升工程質(zhì)量的方法

4.1 明確質(zhì)量管理的目標(biāo)

建設(shè)工程項目質(zhì)量包括工程質(zhì)量、工序質(zhì)量和工作質(zhì)量。工程項目建設(shè)的目標(biāo)產(chǎn)品應(yīng)符合設(shè)計文件、國家行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范等，應(yīng)滿足用戶的要求。作為房產(chǎn)企業(yè)，工程質(zhì)量管理的首要目標(biāo)是向業(yè)主提供優(yōu)良品質(zhì)的房屋產(chǎn)品，使廣大業(yè)主放心滿意。此外，還需要換位思考，設(shè)想業(yè)主最想得到怎樣品質(zhì)的房屋產(chǎn)品，最關(guān)心的是什么，哪些方面是無法接受。對于一個房產(chǎn)企業(yè)來說，工程質(zhì)量管理的目標(biāo)就是從業(yè)主的思維角度出發(fā)，使業(yè)主滿意。

4.2 掌握質(zhì)量管理的知識和重點

在諸多質(zhì)量問題中，“防滲漏、防開裂”問題是重點，在工程驗收和投訴中，“兩防”問題所占比例是最大的。因此，只要狠抓“兩防”，房屋質(zhì)量就可大幅提高。為了提高質(zhì)量管理水平，集團專門制定了“工程質(zhì)量評分辦法”。該辦法是質(zhì)量管理的一項重要舉措，涵蓋了“結(jié)構(gòu)、安全、兩防、表觀質(zhì)量”等各方面的工程質(zhì)量管控內(nèi)容。只要把“評分辦法”所查出的質(zhì)量問題認(rèn)真解決，就完全可以達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量管控目標(biāo)。

4.3 建立和完善三級質(zhì)量管理架構(gòu)

工程質(zhì)量管理是一個系統(tǒng)工程，集團應(yīng)上下一心，分工合作，建立高效的三級（集團、區(qū)域、項目）質(zhì)量管理架構(gòu)。在集團方面，以工程管理中心為代表，主要負(fù)責(zé)制訂各方面的質(zhì)量管理條例和規(guī)則，并定期對各區(qū)域、各項目進(jìn)行質(zhì)量巡檢、評分、排隊，以保證整個集團管理工作的質(zhì)量水平在可控范圍內(nèi)。質(zhì)量管理中更重要的是過程管理，這就需要由區(qū)域、項目經(jīng)理認(rèn)真落實。

5 管理是施工單位的關(guān)鍵

實踐表明，要想管好工程質(zhì)量，就要選擇一個好的施工單位。因此，區(qū)域、項目經(jīng)理在選擇施工單位時，必須全程參與。在施工單位確定后，最終是要交給區(qū)域、項目經(jīng)理進(jìn)行管理，區(qū)域總、項目總經(jīng)理在選擇和管理施工單位時，必須考察其施工實力、管理人員配備，嚴(yán)抓施工單位分包、轉(zhuǎn)包等工作。

5.1 考察施工實力

要想選擇一家好的施工隊伍，則必須考察施工單位的整體情況，包括以往工程的建設(shè)情況、過往業(yè)績、技術(shù)人員配備、企業(yè)資金狀態(tài)、企業(yè)誠信度及行業(yè)口碑等方面。此外，公司還需考察施工單位派駐工程項目的項目經(jīng)理情況，其能力、項目管理經(jīng)歷和管理效果、團隊整體素質(zhì)等都將直接影響工程管理效果。

5.2 考察管理人員的配備

在選擇施工單位時，必須明確要求施工單位配備的人員符合項目管理架構(gòu)的要求，并使用經(jīng)過考察的項目經(jīng)理及管理團隊。為了避免施工單位管理人員缺失、技術(shù)管理混亂的情況出現(xiàn)，集團制定了“施工單位的技術(shù)人員配備要求”，在招投標(biāo)時明確要求施工單位提交人員配備情況，并作為合同附件嚴(yán)格執(zhí)行。在各項目的實際管理過程中，應(yīng)督促施工單位各方技術(shù)管理人員履行自己的義務(wù)。

5.3 杜絕施工單位分包、轉(zhuǎn)包問題出現(xiàn)

轉(zhuǎn)包、違法分包的行為具有很大的社會危害性，經(jīng)過對承包的工程壓價轉(zhuǎn)手，導(dǎo)致“層層轉(zhuǎn)包、層層扒皮”的情況出現(xiàn)，最終用于工程的資金大大減少，偷工減料的情況常常出現(xiàn)，為工程埋下了安全隱患；轉(zhuǎn)包人、分包人很少及時將工程款支付給轉(zhuǎn)承包人，導(dǎo)致轉(zhuǎn)承包人拖欠農(nóng)民工工資。集團公司一再告誡施工單位，嚴(yán)重出現(xiàn)分包、轉(zhuǎn)包行為，一旦發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅處理，比如清退出場。

6 結(jié)束語

綜上所述，工程質(zhì)量管理在房地產(chǎn)項目工程管理中至關(guān)重要，它貫穿于項目的整個建設(shè)過程，其質(zhì)量管理的效果直接影響房地產(chǎn)項目的成敗。所以，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)重視工程的質(zhì)量管理工作，在工程管理工作中必須明確責(zé)任，實現(xiàn)質(zhì)量、進(jìn)度、成本三者的相互聯(lián)系和相互制約，在工程施工前期對施工單位加強管理，重視合同管理、施工圖紙的審核；施工過程中應(yīng)嚴(yán)格檢驗材料質(zhì)量，加大對現(xiàn)場質(zhì)量監(jiān)督力度，從而提高工程管理水平；通過明確質(zhì)量管理的目標(biāo)，掌握質(zhì)量管理重點，建立和完善三級質(zhì)量管理架構(gòu)來提升工程質(zhì)量管理效果，從而提高工程質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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〔編輯：張思楠〕