2017年加拿大房產(chǎn)新政下的房價走向

夏欣怡

進入2017年之后，加拿大推出的一系列房產(chǎn)政策，有的對房價進行打壓，有的卻對房價進行鼓勵，難免令人產(chǎn)生困惑：這究竟是想讓房價上漲，還是想讓房價下跌呢？

進入2017年，加拿大推出了若干房產(chǎn)新政，這給加拿大房產(chǎn)市場未來的發(fā)展預示了方向。

調(diào)控晉級：溫哥華開征 1% 房屋空置稅

從2016年8月2日起，大溫哥華地區(qū)針對海外買家推出了15%的房產(chǎn)購置稅，使得溫哥華房產(chǎn)市場持續(xù)下跌至今。面對在高價位持續(xù)盤旋的市場，溫哥華政府出臺了新的房價抑制政策。

溫哥華市議會（注意不是大溫哥華地區(qū)，而僅僅是大溫哥華地區(qū)的溫哥華市）批準從2017年1月1日開始征收1%房屋空置稅，這項征稅的目的是將溫哥華多達2.2萬棟未充分利用的閑置房屋推向市場。2018年，所有業(yè)主需自行申報房屋在2017年的空置情況，溫哥華市政府將進行隨機審計，防止業(yè)主弄虛作假。目前溫哥華的房屋出租市場非常緊張，出租屋空置率僅為0.6%，溫哥華市長羅品信認為，空置稅將促使空置公寓和房子的房主把房子放到市場上出租，從而緩解緊張局面。

筆者認為，在空置稅的壓力下，一些屋主考慮將空置的房屋出售，這會增加房屋的市場供應量。在收緊的政策下，一些潛在購房者，特別是無自住需求的房產(chǎn)投資者，會考慮持幣觀望，這將減少市場的需求。這樣的供求變化，會幫助溫哥華過熱的樓市降溫，讓資金在哥倫比亞?。˙C?。酥良幽么筮M行更合理的分流?？罩枚惣染徑饬朔课葑赓U市場的壓力，又平抑了房屋買賣市場的供求，可謂一箭雙雕。

峰回路轉(zhuǎn)：首次購房免息貸款+部分取消房產(chǎn)購置稅

2016年15%的海外買家購置稅與今年1%的房屋空置稅，使得加拿大的房產(chǎn)持有者心生恐懼，認為這是加拿大房產(chǎn)政策調(diào)控持續(xù)嚴厲的信號。但從2017年開始，BC省卻出臺了首次購房免息貸款新政，可謂是峰回路轉(zhuǎn)。

自2017年1月16日起，符合標準的BC省民將可以從該省的“房主貸款與資產(chǎn)合營項目”（B.C. Home Owner Mortgage and Equity Partnership）獲得最高額為375萬加元（或房價的5%）的25年貸款。最初5年沒有利息，也無須償付本金。從第6年起開始按當時利息還款。如果購房者增加還款額或在25年到期前還清全額，也不會被處以罰款。

該政策表明了BC省政府對房產(chǎn)市場的態(tài)度：希望房產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)、健康發(fā)展，通過房產(chǎn)稅率調(diào)節(jié)改善貧富差距，使低收入家庭也能居者有其屋。

首次購房免息貸款政策的推出僅僅是寬松政策的開始。在2017年1月29日，不列顛哥倫比亞省省長和不列顛哥倫比亞自由黨黨領、不列顛哥倫比亞省議會溫哥華格雷岬選區(qū)省議員簡蕙芝于溫哥華唐人街參加中國農(nóng)歷新年花車巡游時宣布：“法律允許我們有權給一些群體豁免征收海外買家稅，所以我們決定免除那些持有有效工簽，在本地買房的海外勞工繳納15%的額外稅款?！?/p>

為什么簡蕙芝會發(fā)表這樣的講話？主要原因在于，2016年8月2日大溫推出的15%海外買家稅過于嚴厲。而在2016年的9月19日，BC省高等法院甚至收到了一個代表非加拿大人對BC省新轉(zhuǎn)讓稅提出的集體訴訟申請，狀告加拿大BC省政府越權、歧視。

這樣的政策給溫哥華房地產(chǎn)市場帶來了嚴重打擊。從2016年7—12月，溫哥華的所有類型房產(chǎn)的價格下跌了3.53%，而更大的跌幅則來自于成交量，所有房型總成交量從4393棟，下跌至1710棟，下跌幅度高達61.07%，遠遠超過往年。在這樣的背景下，簡蕙芝計劃部分取消15%海外買家房產(chǎn)購置稅，可謂是亡羊補牢之舉。

調(diào)控再現(xiàn)：維多利亞和多倫多提議15%買家稅

2017年1月底，兩位維多利亞市議員提出建議，向溫哥華學習，維多利亞地區(qū)也應征收房屋空置稅（Empty Home Tax）和外國人購置稅（Property Transfer Tax，簡稱PTT）。

事實上，溫哥華限購的最大受益城市并非維多利亞，而是加拿大的第一大城市多倫多。2016年7月—2017年1月，大多倫多地區(qū)的房價依然處于持續(xù)上漲之中，獨立屋均價從952983美元上漲至1068670美元，共上漲了12.14%。而多倫多的核心地帶，其獨立屋均價更是快接近200萬加元，達到了1996229美元。有更加樂觀的看法認為：2017年，大多倫多地區(qū)的房價將上漲17%。在這樣的情況下，大多倫多地區(qū)的萬錦市議員提交議案，要求在全省開征15%海外買家物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅。華裔市議員何胡景認為：萬錦市的海外買家只占整個房產(chǎn)交易量的5%左右，因此萬錦向海外買家加征15%物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅不會令房價大幅下挫。

最終，該議案并沒有獲得通過。但筆者認為，這已經(jīng)給市場信心帶來了打擊。如果多倫多房產(chǎn)市場不顧此次政策警告，依然瘋狂上漲。那么，15%的買家購置稅真的可能接踵而至，多倫多房市重現(xiàn)溫哥華的景象，將不可避免。

區(qū)域均衡發(fā)展才是調(diào)控目的

進入2017年之后，加拿大推出的一系列房產(chǎn)政策，有的對房價進行打壓，有的卻對房價進行鼓勵，難免令人產(chǎn)生困惑，這究竟是想讓房價上漲，還是想讓房價下跌呢？事實上，它們并不矛盾，其中暗含有邏輯：

對高房價進行政策打壓，比如已經(jīng)出臺了15%海外買家稅的溫哥華和有可能出臺15%買家稅的多倫多與維多利亞，這3個城市的房價分列加拿大的第一、第二和第三，而溫哥華1%的房屋空置稅也是希望投資性住房能夠進入市場。

對低房價區(qū)域和低收入者進行政策扶持，使得低收入人群也能居者有其屋，加拿大的不同地區(qū)能夠?qū)崿F(xiàn)均衡發(fā)展。比如BC省的首次購房免息貸款政策，受益對象就是房產(chǎn)價格最高不超過75萬加元、家庭收入在15萬加元以下的BC省中低收入家庭。而簡蕙芝部分取消房產(chǎn)購置稅的計劃，受益對象則是持BC省有效工簽在大溫買房的外國人，即能夠給BC省創(chuàng)造稅收的工薪層外國人。此外，15%的海外買家購置稅，在加拿大其他中小城市地區(qū)目前還沒有聽說要實行。

因此，有計劃在加拿大置業(yè)的購房者，在將目光放到溫哥華、多倫多等大城市的同時，不妨更多地考慮其他更有發(fā)展?jié)摿Φ募幽么笾行〕鞘?。比如與加拿大最大華人聚居地——溫哥華臨近，且具有相似氣候和發(fā)展水平的海濱城市納奈莫（Nanaimo）、鄧肯（Duncan）、帕克斯維爾（Parksville）、考特尼（Courtenay）、坎貝爾里弗（Campbell River）都是可以考慮的對象。