住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理探討

唐山市住宅專項(xiàng)維修資金管理中心 郭銀靜

住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理探討

唐山市住宅專項(xiàng)維修資金管理中心 郭銀靜

時(shí)下，隨著業(yè)主們主人翁意識(shí)的加強(qiáng)，個(gè)體維權(quán)意識(shí)也在不斷的提高，業(yè)主們對(duì)于住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理和使用以及增值等問(wèn)題越來(lái)越關(guān)注。本文從維修資金管理現(xiàn)狀和問(wèn)題入手，分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因，給出一些有益的建議，為完善維修資金財(cái)務(wù)管理提供一些有益的幫助。

住宅專項(xiàng)維修資金 財(cái)務(wù)管理

隨著個(gè)體維權(quán)意識(shí)的不斷增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，人們?cè)絹?lái)越關(guān)注住宅專項(xiàng)維修資金的管理和使用問(wèn)題。人們對(duì)自己權(quán)益的保護(hù)意識(shí)和對(duì)專業(yè)知識(shí)的了解，也促使維修資金財(cái)務(wù)管理日益走近大眾視野。

一、住宅專項(xiàng)維修資金管理存在的問(wèn)題

(一)缺乏規(guī)范管理制度

2007年，國(guó)家出臺(tái)了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，推動(dòng)了房屋維修基金事業(yè)的進(jìn)程，對(duì)我國(guó)的住宅專項(xiàng)維修資金管理的實(shí)施和運(yùn)行提供了可以遵循的依據(jù)。但是，在具體實(shí)踐中，對(duì)于資金賬目的建立、維修資金的繳存和分配使用，以及剩余資金的管理等如何建立科目明細(xì)，如何報(bào)表等，還沒(méi)有出臺(tái)相關(guān)的制度，因此，很多細(xì)節(jié)的操作沒(méi)有規(guī)章制度可循，無(wú)據(jù)可依，致使許多賬目不清晰、數(shù)據(jù)失真，讓廣大業(yè)主的潛在利益受到損失。

(二)資金增值保值效能差

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，我國(guó)的住宅專項(xiàng)維修資金要取之于民用之于民，即轉(zhuǎn)款專用。業(yè)主統(tǒng)一繳納，物業(yè)存放在銀行專戶中統(tǒng)一管理，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不能挪用。但是，這樣一來(lái)，維修資金中的大部分都以貨期存款的形式放在銀行，難以進(jìn)行再投資再增值，大筆資金閑置，難以保值。

(三)資金監(jiān)管力度薄弱

由于住宅維修資金管理在財(cái)務(wù)管理體系中還是一項(xiàng)相對(duì)空缺的研究體系，因此在企業(yè)管理部門(mén)中，監(jiān)管力度和監(jiān)管制度還很缺乏。有時(shí)，由于財(cái)務(wù)管理人員的疏忽，維修資金的管理完全依賴于銀行進(jìn)行管理，忽視對(duì)銀行代支代繳記錄的核查，財(cái)務(wù)監(jiān)督管理的缺失和不到位，使得財(cái)務(wù)監(jiān)管形同虛設(shè)，這給一些不法分子提供可乘之機(jī)，出現(xiàn)挪用、占有維修資金的情況時(shí)有發(fā)生。

二、原因分析

分析當(dāng)下住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理狀況，可以從以下三方面來(lái)分析問(wèn)題產(chǎn)生的原因：

(一)制度原因

維修資金管理辦法實(shí)施以來(lái)，各地的維修資金業(yè)務(wù)發(fā)展水平不平衡，一些二線、三線城市的維修資金使用、管理沒(méi)有形成有體系的制度，而及時(shí)出臺(tái)了一些制度，在具體實(shí)施起來(lái)，也沒(méi)有可參照的依據(jù)和范例，因此，制度的可操作性不強(qiáng)，使得維修資金財(cái)務(wù)管理上一直存在空缺。

(二)人員因素

有些財(cái)務(wù)人員在處理維修資金業(yè)務(wù)時(shí)，由于能力和水平的限制，或者對(duì)維修資金管理從意識(shí)上認(rèn)識(shí)不夠，致使維修資金財(cái)務(wù)管理工作長(zhǎng)期存在一些紕漏。這些人員一般都是兼職監(jiān)管維修資金賬目，沒(méi)有專人專管的意識(shí)，更是缺少為業(yè)主們服務(wù)的意識(shí)，因此資金管理效益也難以提高，不能滿足當(dāng)下業(yè)主們的日益高漲的需求。

(三)監(jiān)督方法缺失

專項(xiàng)維修資金業(yè)務(wù)涵蓋業(yè)主、物業(yè)、開(kāi)放商、建設(shè)主管部門(mén)、地方財(cái)政、設(shè)計(jì)、銀行等多方面關(guān)系。在具體的管理過(guò)程中，由于沒(méi)有形成系統(tǒng)有效的監(jiān)督措施和監(jiān)督方法，維修資金的使用和保管在一定程度上形成空窗現(xiàn)象，監(jiān)督乏力、審計(jì)力度不夠，造成監(jiān)管不力。

三、改善住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理的建議

針對(duì)以上住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀及問(wèn)題產(chǎn)生的原因，論文提出以下建議，供相關(guān)部門(mén)參考：

(一)完善制度

加快完善住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)，形成一系列規(guī)范的引導(dǎo)，規(guī)范財(cái)務(wù)人員的行為，規(guī)范專項(xiàng)維修資金的繳存、支取、收益分配等的流程，加強(qiáng)對(duì)專業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，引入電子電算化核算軟件等，減少人為干預(yù)的機(jī)會(huì)，讓賬目更加清晰、公開(kāi)。

(二)拓寬資金增值渠道

結(jié)合各地區(qū)住房管理情況實(shí)際，學(xué)習(xí)其他先進(jìn)地區(qū)和城市的經(jīng)驗(yàn)，完善和拓展本區(qū)域資金增值渠道，在確保資金安全的情況下，積極籌劃投資運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)住宅專項(xiàng)資金增值保值。

(三)加大監(jiān)管力度

加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部資金監(jiān)管，定期對(duì)裝箱維修資金的財(cái)務(wù)狀況公開(kāi)，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)也要行使自己的職責(zé)，對(duì)財(cái)政收支、計(jì)息、受益等情況定期抽查，充分發(fā)揮各方面的監(jiān)督力量，對(duì)財(cái)務(wù)狀況做到公開(kāi)、透明。

目前，各大機(jī)關(guān)專門(mén)機(jī)構(gòu)和大專院校相關(guān)科研人員等對(duì)我國(guó)的住宅專項(xiàng)維修資金財(cái)務(wù)管理的討論和研究還處于剛剛起步階段，經(jīng)驗(yàn)和水平還有限，今后,還需要各級(jí)部門(mén)引起重視，投入更多的人力物力財(cái)力對(duì)此項(xiàng)課題進(jìn)行研究。

[1]肖劍峰.房屋專項(xiàng)維修資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)的建設(shè)問(wèn)題[J].中國(guó)房地產(chǎn),2012(3)