新一輪財(cái)稅體制改革背景下的房產(chǎn)稅改革探究

姚迪

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 財(cái)政與公共管理學(xué)院，安徽 蚌埠 233030）

新一輪財(cái)稅體制改革背景下的房產(chǎn)稅改革探究

姚迪

（安徽財(cái)經(jīng)大學(xué) 財(cái)政與公共管理學(xué)院，安徽 蚌埠 233030）

自新一輪財(cái)稅體制改革實(shí)施以來，各方對(duì)房產(chǎn)稅改革的爭(zhēng)論一直沒有停止.在房地產(chǎn)稅方面，我國(guó)現(xiàn)行的稅收制度還存在很多問題，其中稅基過窄，重交易環(huán)節(jié)房產(chǎn)而輕保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)等問題，都導(dǎo)致了稅源大量流失.本文將通過梳理房產(chǎn)稅政策背景以及出臺(tái)意義，分析上海、重慶兩地房產(chǎn)稅征管現(xiàn)狀及問題，著重探究房產(chǎn)信息共享機(jī)制、房產(chǎn)稅基評(píng)估機(jī)制、新舊稅制銜接等方面對(duì)房產(chǎn)稅改革的影響和作用，并在此基礎(chǔ)上提出一些個(gè)人建議，力求符合政策實(shí)際背景，并且具有一定的可操作性.

房產(chǎn)稅；財(cái)稅體制；改革；對(duì)策；稅基評(píng)估機(jī)制

2011年10月1日，上海、重慶兩地響應(yīng)國(guó)家政策，正式開始對(duì)保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的改革試點(diǎn). 2013年，黨的十八屆三中全會(huì)發(fā)布的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》又指明了“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”的大政策方向.2016年11月，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉在財(cái)政智庫(kù)60年研討會(huì)的講話中表示，房地產(chǎn)稅稅制改革在積極穩(wěn)步推進(jìn)中.最快到2018年，房地產(chǎn)稅稅制即可進(jìn)入立法階段，進(jìn)入具體操作實(shí)施層面.由此可見，房產(chǎn)稅全面開征是未來財(cái)稅體制改革的大勢(shì)所趨.毋庸置疑，改革需要全社會(huì)的共同努力才能有所成效.

1 房產(chǎn)稅改革背景及意義

1.1 改革背景

早在1986年，我國(guó)就頒布了《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)稅暫行條例》，明確只對(duì)經(jīng)營(yíng)性的房屋征稅，而對(duì)非經(jīng)營(yíng)性的房屋并不征收房產(chǎn)稅.2011年10月1日，上海、重慶兩地正式開始對(duì)保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)進(jìn)行試點(diǎn)改革.此次滬、渝兩地的房產(chǎn)稅試點(diǎn)主要對(duì)增量房征稅而對(duì)存量房涉及較少，改革取得些許成效也暴露出一些問題.

1.2 改革意義

房產(chǎn)稅改革具有多方面的積極意義.第一，房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，具有能夠調(diào)節(jié)收入分配，縮小貧富差距的作用.第二，房產(chǎn)稅的全面開征能增加地方政府財(cái)政來源.地方政府的“土地財(cái)政”政策，多年來一直被各方學(xué)者們所詬病，所謂的土地財(cái)政，就是政府依靠出讓土地使用權(quán)的收入來維持地方的財(cái)政支出的行為.改革房產(chǎn)稅，能夠使地方政府有穩(wěn)定的財(cái)政來源，減少土地財(cái)政狀況，使地方政府有財(cái)力能向居民提供更多安置房、經(jīng)濟(jì)適用房等等，能夠緩解各地房產(chǎn)投機(jī)者的“炒房”現(xiàn)象.第三，政府可通過房產(chǎn)稅的改革抑制需求，從需求端來實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范整治，避免房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)健康長(zhǎng)足發(fā)展.第四，房產(chǎn)稅所涉及到的房地產(chǎn)相關(guān)稅種龐雜，落實(shí)房產(chǎn)稅改革能夠整合房地產(chǎn)稅種相關(guān)稅費(fèi)，房地產(chǎn)稅作為我國(guó)新一輪財(cái)稅體制改革的重要組成部分，其全面順利開征對(duì)財(cái)稅體制整體改革的推進(jìn)有著無可厚非的作用.

2 滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的問題

2.1 稅基狹窄，有失稅收公平原則

上海的房產(chǎn)稅征收范圍為上海整個(gè)行政區(qū)域，對(duì)本地戶籍新購(gòu)置的且屬于家庭第二套以上的房產(chǎn)、外地戶籍新購(gòu)置的房產(chǎn)征稅，征稅對(duì)象僅為增量房，而對(duì)存量房免征房產(chǎn)稅.重慶的房產(chǎn)稅征收范圍僅為主城九個(gè)行政區(qū)域內(nèi)個(gè)人擁有的獨(dú)棟高檔別墅；個(gè)人新購(gòu)的高檔住房；或在重慶市同時(shí)沒有戶籍、沒有企業(yè)又沒有工作的“三無”個(gè)人新購(gòu)的第二套房產(chǎn).由此可見，兩地都僅是針對(duì)高檔、獨(dú)棟、新增的房產(chǎn)征稅，而人們所持有的存量房產(chǎn)則受到了保護(hù)，對(duì)于新購(gòu)房者和原房屋持有者之間形成了稅收的不公平.另外，此項(xiàng)政策放棄了龐大的存量房稅源，使得房產(chǎn)稅調(diào)節(jié)收入分配的作用減弱.

2.2 稅率較低、免稅面積不合理，抑制房?jī)r(jià)作用微弱

上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行比例稅率，實(shí)際稅率分為0.28%和0.42%兩檔；而重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)實(shí)行累進(jìn)稅率，分為0.5%、1%和1.2%三檔.一方面，稅率制定的層級(jí)太少；另一方面，稅率遠(yuǎn)低于世界水平.在免稅面積的制定上，上海為每人60平米免征，面積過大.而重慶的外來人員，第一套住房無論面積多大，都可免征房產(chǎn)稅.有研究表明，滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)之后，兩地在新建商品房?jī)r(jià)格和新建住房?jī)r(jià)格上與其他城市相比并沒有明顯的下降.國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明，2011年3月份，上海新建商品房?jī)r(jià)格同比上漲2%，而重慶更是上漲5.7%.房?jī)r(jià)成因復(fù)雜，其中因果關(guān)系不易區(qū)分，但由此可見滬、渝兩地房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用并不明顯.

2.3 征收效果不理想，對(duì)地方財(cái)政收入效果不明顯

滬、渝兩地房產(chǎn)登記不健全，房屋價(jià)值評(píng)估機(jī)制不完善，征管體系存在漏洞，房產(chǎn)稅征管很難落實(shí)，民眾抗議呼聲很高等，導(dǎo)致在房產(chǎn)稅試點(diǎn)前三個(gè)月，兩地房產(chǎn)稅登記繳納數(shù)不足1%和5%，收入均不足百萬(wàn)元人民幣，與上千億的財(cái)政總收入相比微不足道，對(duì)地方政府而言，沒有起到組織地方財(cái)政收入的作用.

3 個(gè)人房屋開征房產(chǎn)稅的思考

3.1 稅收機(jī)關(guān)征管難

一方面，目前我國(guó)實(shí)行的房產(chǎn)稅政策僅是對(duì)法人、個(gè)體工商戶采取定額稅的形式，征管起來相對(duì)容易.對(duì)居民開征房產(chǎn)稅意味著稅務(wù)機(jī)關(guān)將直接面向千千萬(wàn)萬(wàn)戶居民作為納稅人.如何高效準(zhǔn)確的征收房產(chǎn)稅是一大難題.從社會(huì)總體來看，征收房產(chǎn)稅有利于收入分配，縮小貧富差距；但從居民個(gè)人角度，易產(chǎn)生抗稅心理.納稅人缺乏對(duì)財(cái)產(chǎn)類稅種的正確認(rèn)知，可能會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模欠稅現(xiàn)象.

另一方面，我國(guó)尚未建立全國(guó)共享的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，因此在征管范圍上存在很大的漏洞，易出現(xiàn)納稅人隱瞞財(cái)產(chǎn)，不據(jù)實(shí)上報(bào)房產(chǎn)的行為.現(xiàn)有的存量房房產(chǎn)信息也并不全面，缺乏價(jià)值衡量體系，且具有較強(qiáng)的地域性，有限的信息又經(jīng)常歸屬于不同的部門管轄，容易造成征管效率低下.

再者，房產(chǎn)稅全面開征后，納稅群體龐大，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)來說，征管難度加大，服務(wù)對(duì)象眾多，因此，如何科學(xué)合理的征繳稅款也是難題.

3.2 房產(chǎn)稅稅基評(píng)估不夠完善

房產(chǎn)在交易過程中為少繳稅款而惡意降低發(fā)票價(jià)格的情況在經(jīng)營(yíng)性房屋征收房產(chǎn)稅的過程中就已經(jīng)存在.個(gè)人房產(chǎn)的房產(chǎn)稅的征收所依賴的就是確切的房產(chǎn)價(jià)值，但我國(guó)在房產(chǎn)評(píng)估上并沒有形成規(guī)范的做法.我國(guó)現(xiàn)行的以市場(chǎng)價(jià)格為主導(dǎo)的定價(jià)模式正為投機(jī)取巧之人提供了可乘之機(jī)，不排除買賣雙方協(xié)同定價(jià)，以此來少繳稅款的情況.

3.3 相關(guān)稅費(fèi)雜糅

我國(guó)現(xiàn)有與房地產(chǎn)相關(guān)的稅、費(fèi)種類繁多，在此基礎(chǔ)上盲目開征房產(chǎn)稅，一是造成嚴(yán)重的重復(fù)征稅問題；二是稅費(fèi)交叉，征管難度大.如果不改變房地產(chǎn)稅費(fèi)現(xiàn)狀，而只是對(duì)保有環(huán)節(jié)加征房產(chǎn)稅，不會(huì)取得良好的成效.在整體改進(jìn)房地產(chǎn)稅過程中，還涉及到新舊稅費(fèi)交接問題，如果處理不好，會(huì)成為眾矢之的，不利于房產(chǎn)稅的施行.

4 優(yōu)化房產(chǎn)稅的對(duì)策

4.1 完善房產(chǎn)稅稅基評(píng)估機(jī)制

房產(chǎn)稅的全面開征，需要一套完整的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制.就現(xiàn)行的上海、重慶房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)來看，短期的市場(chǎng)交易價(jià)和房產(chǎn)實(shí)際價(jià)值相差不大，因?yàn)榉慨a(chǎn)稅針對(duì)的是新購(gòu)房者而非存量房，依據(jù)市場(chǎng)交易價(jià)來計(jì)稅具有一定的可行性.但從長(zhǎng)期來看，只有以房地產(chǎn)實(shí)時(shí)評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)，才能使房產(chǎn)稅稅收和資產(chǎn)增值很好的聯(lián)系起來.OECD成員國(guó)中，一般實(shí)行估價(jià)和征管相分離的做法.英德兩國(guó)單獨(dú)設(shè)立不同于政府和稅務(wù)機(jī)關(guān)的第三方房產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師來有效評(píng)估房產(chǎn)的價(jià)值.借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)實(shí)際國(guó)情，估價(jià)由中央和地方政府組織進(jìn)行，中央政府負(fù)責(zé)制定估價(jià)的準(zhǔn)則、估價(jià)師的考核，對(duì)不同城市、地域?qū)嵭蟹值燃?jí)、分稅率處理，建立房產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)，只需將具體地域參數(shù)值輸入便能得出房產(chǎn)估計(jì)價(jià)值，而地政府則具體實(shí)施估價(jià)以及稅款的征收.倘若地方政府認(rèn)為估價(jià)實(shí)在不合理，可以向中央提出個(gè)別地區(qū)重復(fù)估價(jià)申請(qǐng).此種方法可以避免地方權(quán)力過大而引起的偷漏稅現(xiàn)象.

房產(chǎn)的價(jià)值是受到多方面的影響的.同一處房產(chǎn)在不同的歷史時(shí)期以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r下會(huì)有截然不同的價(jià)值.因此，房產(chǎn)稅稅基評(píng)估制度還應(yīng)該具有科學(xué)的評(píng)估周期，定期對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重新估價(jià).英國(guó)、日本、美國(guó)是每3年進(jìn)行一次，國(guó)際上大多數(shù)國(guó)家也是每2-5年對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行重新估價(jià).重新估價(jià)完成后，按照當(dāng)時(shí)房產(chǎn)稅政策，應(yīng)對(duì)多征的稅款進(jìn)行返還，少征的稅款敦促納稅人補(bǔ)繳，以此體現(xiàn)稅收公平原則.此舉還能夠帶動(dòng)資產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域的軟件設(shè)備開發(fā)產(chǎn)業(yè)發(fā)展以及人才培養(yǎng).

4.2 整體整合房地產(chǎn)稅費(fèi)制度

房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅是兩個(gè)不同的概念，但一個(gè)稅制體系中，必定牽一發(fā)而動(dòng)全身，單一改革房產(chǎn)稅并不能從總體上完善房產(chǎn)稅制，甚至有重復(fù)征稅的嫌疑.我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收制度體系混亂，稅、費(fèi)界定模糊.因此房產(chǎn)稅改革過程必須做到科學(xué)的界定稅、費(fèi)的內(nèi)涵，清理不合理的稅費(fèi)制度，將種類繁多的稅、費(fèi)制度標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范化，避免重復(fù)征稅.

4.3 健全不動(dòng)產(chǎn)登記制度及信息共享機(jī)制

要全面征收房產(chǎn)稅，首先要有完善的個(gè)人房產(chǎn)持有記錄，才能以此作為依據(jù)對(duì)納稅人征收房產(chǎn)稅.根據(jù)國(guó)土部的數(shù)據(jù)，截至2016年7月21日，全國(guó)335個(gè)地市、2855個(gè)縣區(qū)中，已有170個(gè)地市、1451個(gè)縣市區(qū)實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，分別占比50.7%、50.8%.2018年前，我國(guó)將全面落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)制度.隨著不動(dòng)產(chǎn)登記制度的全面鋪開與落實(shí)，稅務(wù)部門可與不動(dòng)產(chǎn)登記中心、統(tǒng)計(jì)部門、房屋管理所等取得合作，建立數(shù)據(jù)共享機(jī)制，依據(jù)完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度來征管房產(chǎn)稅.

4.4 擴(kuò)大征稅范圍，增加稅率彈性

目前，我國(guó)房產(chǎn)稅征稅范圍狹窄，僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的經(jīng)營(yíng)性房屋.而國(guó)外的房產(chǎn)稅征收范圍十分廣泛，除了公共、宗教、慈善等場(chǎng)所不征收房產(chǎn)稅外，其他一律征收房產(chǎn)稅.而從稅率上來看，滬、渝兩地試點(diǎn)的稅率級(jí)次過少，缺乏地方政府可操作的彈性.我國(guó)幅員遼闊，不同地域在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上存在很大差異，因此，應(yīng)該實(shí)行差別化的比例稅率或累進(jìn)稅率.

4.5 制定基本法律統(tǒng)一征稅

加快房地產(chǎn)稅立法，適時(shí)推進(jìn)改革，是黨的十八屆三中全會(huì)提出來的一項(xiàng)重要改革任務(wù).房地產(chǎn)稅與房產(chǎn)稅雖不能混淆，但房地產(chǎn)稅立法一定會(huì)考慮房產(chǎn)稅層面的可實(shí)施性.制定房地產(chǎn)稅法律，需要綜合考慮房產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、交易環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，拓寬稅基，簡(jiǎn)化稅種，合理稅率，減少稅負(fù).此外，稅收法治原則是我國(guó)一直追求的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，稅收立法是稅法實(shí)施的前提，有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)，違法必究，是稅收立法與稅法實(shí)施過程中必須遵循的基本原則.

4.6 加強(qiáng)相關(guān)部門合作

要想房產(chǎn)稅的稅款能夠及時(shí)、充足的入庫(kù)，只依靠稅務(wù)部門是不行的，還應(yīng)該積極尋求公安部門、金融部門、房屋管理部門等的介入，保障房產(chǎn)稅款能夠按時(shí)按量的征繳.除此之外，還應(yīng)該與軟件開發(fā)部門取得合作，將計(jì)算機(jī)技術(shù)運(yùn)用到房產(chǎn)稅征繳過程中來.房產(chǎn)稅的納稅人是千千萬(wàn)萬(wàn)的居民，但與個(gè)人所得稅的代扣代繳方式相比，房產(chǎn)稅不具有代扣代繳人，注定了房產(chǎn)稅需要依靠納稅人自行申報(bào)繳納的性質(zhì).如此龐大的納稅群體倘若沒有科技作為支撐，很難使房產(chǎn)稅政策順利施行.

5 結(jié)語(yǔ)

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)近些年來發(fā)展迅猛，也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)，因此房地產(chǎn)稅種的改革頗受各方的關(guān)注.房產(chǎn)稅作為財(cái)產(chǎn)稅的一種，也作為房地產(chǎn)稅的一個(gè)分支，其改革觸及到廣大群眾的根本利益，也觸及到房地產(chǎn)業(yè)的各方利益.改革受力于各方面的博弈因素，最終是否能達(dá)到預(yù)期效果也受到政策選擇和落實(shí)狀況的影響.但適時(shí)推進(jìn)房產(chǎn)稅是時(shí)代的主題，是不可否認(rèn)的目標(biāo).

在制定房產(chǎn)稅政策時(shí)，我們要與時(shí)俱進(jìn)，要揚(yáng)長(zhǎng)避短，使房產(chǎn)稅真正發(fā)揮出組織地方財(cái)政收入、清理房地產(chǎn)市場(chǎng)、合理配置房產(chǎn)資源、均衡納稅人稅負(fù)的作用.

〔1〕程學(xué)堂.房地產(chǎn)稅開征的難點(diǎn)及分析.房地產(chǎn)導(dǎo)刊,2015（29）.

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〔4〕張小岳.基于重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)探討我國(guó)房產(chǎn)稅改革 [J].長(zhǎng)春大學(xué)學(xué)報(bào)，2014，24（1）：29-33.

F810.424

A

1673-260X（2017）05-0096-03

2017-02-01

安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)家級(jí)大學(xué)生創(chuàng)新項(xiàng)目（201610378254）