我國部分地區(qū)房地產市場過熱的根本原因及對策

常俊鵬

河南大學經濟學院 河南開封 475004

最近幾年，我國經濟的快速發(fā)展和我國人民生活水平的提高，房地產業(yè)在高漲的消費需求帶動下得到了快速發(fā)展，成為一個重要產業(yè)。作為新興產業(yè)，在快速發(fā)展過程中，房地產行業(yè)在總體行業(yè)運行較好的情況下，也存在一些不足之處，部分地區(qū)出現(xiàn)了房地產行業(yè)過熱，炒作投資過度，甚至出現(xiàn)房地產泡沫的現(xiàn)象。在運用行政手段調控房價時，要與市場手段尋求有效結合，在高房價城市，應組合其他調控政策同時使用；低房價城市可能不宜使用行政手段調控房價。(張海永，2017)。緊縮型貨幣政策能夠有效抑制高漲的房地產價格，但不同政策工具的運用對房地產市場調控產生的效果存在顯著性差異(李玉梅，2012)。

一、我國部分地區(qū)房地產市場過熱的根本原因

（一）金融市場不夠發(fā)達

股票、證券等市場不太規(guī)范，存款常有“負利率”的現(xiàn)象，而且投資的資金沒有好的地方進行投資，必然導致投資羊群效應，造成投資大量投入房地產市場，導致部分地區(qū)房價上漲過猛。

（二）資源缺乏

因為我國經濟的高速發(fā)展，對資源消耗量非常巨大，造成我國資源不足。而且各種必備材料的售價紛紛上漲，鋼材、水泥、木材均屬于我國的緊缺資源，這幾年這些東西的價格上漲很快，直接加快了房地產成本的提高。大城市的建筑密度高，能用來再開發(fā)的地段越來越少，不可避免地引起房價上升，由于漲心理，甚至整個城市的房價越來越高。

（三）城市人口大增

由于這些年中國的快速進步，人民個人財產的總量持續(xù)上漲且勢頭良好，導致大家更需要住房。加快了城市化發(fā)展，使大批農民進城，導致城市人口的大量增加，加大了對房地產的需求；此外，由于福利分房政策的終止，再加上我國歷史遺留問題比較嚴重，原城市居民居住條件差、缺口大，在經濟收入有了明顯改觀之后對改善居住條件要求非常迫切，對房地產真實需求也非常大。

（四）地方官員追求政績

房地產投資、住宅消費可以帶動許許多多產業(yè)的產出增加，我國住宅投資的誘發(fā)系數(shù)高，其對經濟增長的貢獻十分巨大。由于拉動經濟增長的三駕馬車中，出口、消費的增降不取決于政府，只有投資增長掌握在各級政府手中。因此目前地方政府官員的政績觀是導致政府產生投資沖動的重要誘因，土地市場的巨大收益則給城市基礎設施建設投資提供了基礎條件。

（五）管理不到位

因為地方利益等各種原因，某些地方政府并沒有把對房地產市場的規(guī)范管理納入日常的工作中來。甚至還有更甚者對房地產的某些違法、違規(guī)行為起了推波助瀾的作用。

（六）房地產業(yè)本身特性

房地產業(yè)作為能被市場普遍接受的資本品，成為了泡沫經濟中人們快速致富的常見載體。因為房地產價格復合性強，它是由房屋等建筑物價格和土地價格共同構成的。前者主要是由地面的建筑物等實物資產價格組成，比較容易界定；后者作為自然物，其本身并沒有價值。因此，房地產過熱經濟實際是地價泡沫經濟，它的產生是由房地產業(yè)本身特性決定的，所以，房地產業(yè)本身特性也是其中的原因之一。

二、解決我國部分地區(qū)房地產市場過熱的對策

（一）完善對宏觀經濟和加強政策調控

宏觀經濟形勢和政策的改變，往往會引起其他因素的連鎖反應，包括國家稅收、勞動就業(yè)、居民收入、金融環(huán)境、企業(yè)利潤，等等。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監(jiān)控，制定合適的政策，是防止房地產過熱的首要措施，能起到較好的作用。

（二）嚴格金融監(jiān)管

推動房地產過熱產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。所以，要加強對銀行的監(jiān)管，從源頭上控制投機資本。另外，還要加強對外資的監(jiān)控。東南亞金融危機及地產泡沫的產生，與外資的引進密切相關。加強對外資的監(jiān)控，主要應采取以下措施:一是要以外商直接投資為主，間接投資為輔，以長期外債為主，短期外債為輔，控制外債的總規(guī)模。二是控制外資投向，鼓勵外資投向技術領域，嚴格限制外商投資房地產和金融資產的規(guī)模。三是在引進外資的同時，還應調整本國的產業(yè)結構，培育新的經濟增長點，提高生產能力提高抵御外資沖擊的能力。

（三）完善土地稅制

我國需要根據(jù)房地產市場運作過程，從土地資源配置全過程，即從占有、使用、轉移、收益等各個環(huán)節(jié)來建立和完善土地稅制，達到充分發(fā)揮土地稅收對土地資源合理使用的調節(jié)功能。政府監(jiān)測購地者的投資開發(fā)進度，對在規(guī)定期限內未進行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進度的單位或個人征收賦稅，例如空地稅、土地保有稅。與此同時增加土地增值稅的征收數(shù)量，尤其是一段時間內多次轉讓的土地，其交易中的增值部分更應嚴格征稅。在征收土地增值稅的同時，還應當嚴格限制并減少土地轉手的頻率與次數(shù)，唯有如此，才可盡快解決房地產市場過熱的問題。

參考文獻：

[1]李玉梅.我國房地產價格變動特征及其影響因素的實證研究[D].吉林大學，2012.

[2]張海永.基于時變非對稱空間權重分位數(shù)模型的房地產調控政策對房價影響的研究[D].中國礦業(yè)大學，2017.