住宅工程各階段成本控制的重要性淺析

宋玉軍

摘 要：住宅工程各階段成本控制對整個項目工程成本控制至關重要，結合多年工作經驗，先將成本控制總結如下。

關鍵詞：住宅工程；成本控制；階段

一、注重決策階段成本控制

據(jù)統(tǒng)計，技術經濟合理的設計，可以降低工程造價5 %～10%，甚至可以達10%～20%。在市場經濟下，開發(fā)商要獲得一個技術先進，經濟合理的優(yōu)秀設計方案，除了積極配合設計單位工作以外，還必須要做好招標投標擇優(yōu)選擇設計方案、嚴格設計合同條款、制定圖紙會審制度。而開發(fā)項目成本的控制卻是貫穿于項目建設全過程。但是，決策階段的決策是否正確尤為重要，如果決策失誤，成本控制已經失去作用。因此，要達到工程造價的合理性，就要以保證項目決策的正確性為前提。針對以上問題，應做好以下三個方面的工作。

1.市場研究，主要是解決上馬房開發(fā)項目的必要性問題。房作為特殊，其開發(fā)的大額性、固定性及建設周期長等特點，決定生產該產品有一定風險性。所以做好市場調研就顯得尤為重要。市場研究包括市場調查和預測分析兩個方面。市場調查包括開發(fā)區(qū)域內住宅建設分布、人均收入、住宅 建設現(xiàn)狀。預測分析包括住宅建設未來發(fā)展趨勢預測、房屋銷售預測及價格分析，同時判斷開發(fā)產品市場竟爭能力及發(fā)展前景。

2.技術研究，主要解決開發(fā)項目在技術上的可行性問題。技術研究包括開發(fā)條件、地址選擇、規(guī)劃及設計方案優(yōu)選 、企業(yè)組織、 開發(fā)計劃及進度要求等。在技術研究上應突出房開發(fā)的特點，既要滿足居民生活、工作和生產基本要求，又要創(chuàng)造方便、舒適、優(yōu)美的居住環(huán)境，同時體現(xiàn)小區(qū)獨特面貌。

3.效益研究，主要是解決開發(fā)項目在經濟上的合理性問題。效益研究包括投資估算，資金籌措和經濟指標評價等。投資估算含主體工程、輔助配套工程、拆遷補償及前期工程費用估算等。通過項目費用、資金籌措等相關指標的計算，進行項目盈利能力、償還能力等分析，得出經濟評價結論。

二、加強以設計階段為重點的人成本控制

據(jù)資料顯示，設計費雖然只占工程總費用不到1%，但在決策正確條件下，他對工程造價的影響程度75%以上。顯然，設計是有效控制工程成本的管件。

1.住宅建設小區(qū)規(guī)劃設計。小區(qū)規(guī)劃設計應根據(jù)小區(qū)的基本功能要求確定小區(qū)構成部分的合理層次關系，據(jù)此安排住宅建設建筑、公共建筑、管網、道路及綠地布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距與建筑層數(shù)，合理布置公共設施項目的規(guī)模服務半徑。

2.住宅建設建筑的平面布置。在多層次建筑中，墻體所占比重較大，是影響造價高低的主要原因。因此，在住宅建設建筑中往往才用墻體面積系數(shù)控制住宅建造成本，精良建設墻體面積系數(shù)。

3.住宅建設的層高。住宅建設的層高直接影響工程造價，因為層高增加，墻體面積增大，柱體積增加，并帶來基礎、管線、采暖等因素增加，使成本增加。

4.房住宅建設單元組成以每棟住宅建設單元數(shù)3-4單元較為經濟，弧形要達到就是、客廳、廚房及衛(wèi)生間的合理布置，單元組成及戶型設計做到結構面積系數(shù)越小越好。

三、強化施工階段成本控制

在施工階段，工程造價人員必須加強對建設項目的工程造價管理，認真審核合同價的工程量清單、單價及有關文件，指導建設者合理優(yōu)化施工組織設計，選擇技術上可行、經濟上合理且能夠促進工作效率的施工方案。在具體施工工程中，還要經常深入現(xiàn)場，調查了解定額工程量與實際工程量之間的差異，獲得第一手資料，為以后妥善處理經濟糾紛仲裁、編制審查工程結算和竣工決算提供可靠的依據(jù)。

1.建設工程要嚴格實行招標投標制度。所有房住宅建設施工項目都要大力推行招標投標制度，這是施工階段降低開發(fā)成本的一種有效的手段。通過工程招標投標把施工企業(yè)推向市場，促使施工企業(yè)加強生產管理，提高技術水平，施工企業(yè)為了在社會上贏得信譽，必然增強質量意識，嚴格履行合同，減短建設工期，從而加強資金周轉，減少期間費用及其他開支，較好的發(fā)揮投資效益。

2.科學管理。在施工過程中，影響工程造價指標的因素有很多，如設計變更，材料代換、生產要素價格波動、政策性價格調整及其他不可預見因素等都可能引起工程造價的提高，從而加大成本。因此要采取科學的施工方法。一是要利用網絡計劃組織施工，編制施工網絡計劃要建立以工程技術負責人為主要領導小組，制定多種施工組織方案，對每種施工方案從技術上、經濟上進行對比分析確定最佳方案。二是要認真編制資金使用計劃，通過資金使用計劃的嚴格執(zhí)行，可以有效地控制工程造價的上升，最大限度地節(jié)約投資，提高投資效益。三是要實行工程監(jiān)理，賦予監(jiān)理工程師應有的權利。增加質量出效益，管理出效益的觀念，真正做到保證質量、保證進度、避免索賠，有效地控制造價。四是要認真對待簽證工作，不但要建立簽證制度，而且要謹慎選擇簽證人員，要求簽證人員既有良好的思想素質，又要有較高的技術水平。

3.材料控制。工程施工中的材料費是工程項目費用的一個重要的組成部分，因此應當嚴格控制工程中的材料費用。這就要求施工中相關單位嚴格按照合同中的材料用量進行費用控制，對工程造價進行科學的管理和控制。密切注意市場行情，掌握材料用費的相關市場信息，可以做到竣工后結算階段的有理有據(jù)。

四、認真把好竣工決算

竣工階段是造價控制工作的最后階段，也是真正體現(xiàn)工程實際造價的收尾階段，開展工程結算審核不僅要嚴格，而且要準確，只有在準確意義上的嚴格才是合理、真實、可行的。首先，要編制好的施工組織設計，施工組織設計要于工程預算項目、工作內容和方法相符合。如果實際施工中需要改變、調整、優(yōu)化施工組織設計，必須有相應的注明性文件，否則會影響結算工作的進程。其次，結算前要搜集簽證齊全、有效的經濟文件，為結算提供準確依據(jù)。辦理竣工結算的經濟文件應包括：施工圖紙、圖紙會審記錄、設計變更、施工組織設計、隱蔽工程驗收記錄、竣工圖紙等。在工程施工過程中，工程變更應通過設計單位同意并加蓋設計單位印章后下發(fā)才能有效。否則是不能納入結算的。第三，施工計算時要仔細斟酌施工合同的條款及用詞，認真按合同辦事。一旦施工方于建設方產生矛盾，應有理有據(jù)協(xié)商解決。

綜上所述，由于住宅工程的建設工期較長，受到各種外部因素的影響于制約，項目的初始階段難以確定一個正確的造價，隨著工程的開展與深入，對工程的了解也更加全面，從而造價的估算也愈加合理。作為工程造價實施和管理人員在完善項目開發(fā)的基礎上要加強成本意識，以實現(xiàn)住宅項目開發(fā)對社會效益和經濟效益的最大化。