樓市“冰封”新常態(tài)，購房“窗口期”是否到來？

蔡為民

基本的購房準(zhǔn)則是什么呢？是買穿越最多CBD之地鐵線周邊的地鐵房，及盡可能在供應(yīng)量相對大的區(qū)域購買。

樓市春節(jié)未見“開門紅”，熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)銷售均呈價(jià)量齊跌之勢，雖不見得預(yù)示全年動(dòng)向，但終非行業(yè)內(nèi)人士所樂見。

樓市進(jìn)入“冰封”新常態(tài)

以樓市風(fēng)向標(biāo)的上海為例，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示大年三十至正月初六，上海新建商品住宅成交僅8套計(jì)949平米，同比2016年春節(jié)期間銷售下降71%，創(chuàng)2011年以來“春節(jié)檔”成交量最低記錄。

新房市場門前冷清，二手房同樣是“難兄難弟”，來客及帶看量銳減至假日時(shí)段的三成不到，許多中介門店在春節(jié)期間干脆關(guān)門歇業(yè)以“避寒過冬”，這就難怪市場人士以“休眠”來形容“領(lǐng)頭羊”城市的房地產(chǎn)交投狀態(tài)。

惟以當(dāng)前形勢觀之，房地產(chǎn)最糟糕的情況恐怕尚未到來。顯而易見的是年還沒“正式”過完（一般以元宵節(jié)為界），一連串重磅利空措施便已轟然來襲，令已如驚弓之鳥的樓市更加風(fēng)中飄搖。

流動(dòng)性收緊信號明顯

首先是流動(dòng)性收緊信號明顯。雞年開工第一天，逆回購利率上調(diào)，雖然幅度不高，心理大于實(shí)質(zhì)意義，卻意味著貨幣寬松政策的階段性終結(jié)，房貸利率緊隨其后進(jìn)入“螺旋型”上升通道，似已不可避免。

事實(shí)上，近期便傳聞央行已責(zé)令各商業(yè)銀行必須嚴(yán)控一季度新增貸款規(guī)模，并明確要求總量及增量必須低于2016年第四季度。

這無異“強(qiáng)人所難”！姑且不論配合GDP的正常增長，信貸規(guī)模隨之放大的通常狀態(tài)，第四季度也必然是一年之中放貸量最少的時(shí)期，為什么？對銀行而言，早放貸早受益，對借款人來說，早入袋早安心。以去年為例，一季度新增人民幣貸款4.61萬億元，二季度縮水至2.93萬億元，三季度再萎縮至2.63萬億元，第四季度更是跌破2.5萬億元。因此可以這么說，以第四季的信貸規(guī)模為準(zhǔn)，對急需流動(dòng)性支撐的房地產(chǎn)行業(yè)來說，即使不是致命也屬沉重打擊。突顯貨幣趨緊已由不可逆之趨勢迅速轉(zhuǎn)換成殘酷現(xiàn)實(shí)。

房地產(chǎn)仍具“天然增值”特性

面對如此困境，就消費(fèi)者角度該如何因應(yīng)？筆者給出的“藥方”是“三不一心”（以一線為主，二線城市為輔）。

首先需要知道的是，當(dāng)前房地產(chǎn)處境系國際經(jīng)濟(jì)與金融形勢、中美貿(mào)易爭端尚未得有效解決及磨合的結(jié)果，為了避免局面失控、惡化，政府防患未然、降低變數(shù)，采取壓制人民幣匯率與房價(jià)上漲動(dòng)能之舉措，以先行作好“防撞擊姿勢”所致。當(dāng)然，完全不能否認(rèn)部分地區(qū)的樓市確實(shí)局部過熱，即使外部條件未必如此嚴(yán)峻，基于“房子是用來住的，不是用來炒的”之基本定位，信貸政策 “階段性”調(diào)整亦不可免，但也同時(shí)要看到在M2增發(fā)、物價(jià)蠢動(dòng)，乃至多數(shù)一、二線城市發(fā)展前景可觀的前提下，房地產(chǎn)“天然增值”的特性仍然存在，因此，除非擁有房屋超過三套或杠桿比例過高或有用錢之急需，否則近期賣房子并非明智之舉。

穿越最多CBD的地鐵房是首選

那么對買房者來說，這段嚴(yán)厲的調(diào)控期是否為最佳買進(jìn)窗口呢？原則上是的，但由于局勢變化波詭云譎，按筆者的說法：2017年看不到黑天鵝，因?yàn)樘焓呛诘模瑵M天都是黑天鵝！因此，購房者需要極其慎重，事前考察、研究應(yīng)到位。

畢竟，“隨便買隨便賺”的時(shí)期早已一去不復(fù)返。那么，基本的購房準(zhǔn)則是什么呢？是買穿越最多CBD之地鐵線周邊的地鐵房，及盡可能在供應(yīng)量相對大的區(qū)域購買，一、二手房皆然。如此，殺價(jià)空間較大、淘到值高于價(jià)的機(jī)率較高。

簡言之，雖然當(dāng)前市場變化不確定、不樂觀，但基于“房產(chǎn)天然增值”特性，除非萬不得已，盡量不要賣房，買房則要用心選擇，應(yīng)是最佳因應(yīng)方案，此所謂“三不一心”是也。