我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的研究

周晴

摘要：房地產(chǎn)行業(yè)在我國近幾年發(fā)展態(tài)勢如火如荼，更多的資金集中到房地產(chǎn)市場，其他行業(yè)的發(fā)展相對受到影響，不利于經(jīng)濟的平衡發(fā)展?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)市場面臨諸多問題，這就使得房地產(chǎn)金融存在著許多潛在的風(fēng)險，如果任由房地產(chǎn)金融風(fēng)險存在和增強，而對其不加控制的話，將會嚴(yán)重制約房地產(chǎn)業(yè)甚至是國民經(jīng)濟的進一步發(fā)展。因此我國政府出臺了一系列措施來應(yīng)對房地產(chǎn)市場的變動，下面我們來研究下現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場面臨的風(fēng)險因素有哪些，并分析當(dāng)前市場的現(xiàn)狀，總結(jié)規(guī)避風(fēng)險的相應(yīng)措施和辦法。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；金融風(fēng)險；防范對策

在我國目前的經(jīng)濟發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)金融風(fēng)險問題變得越來越凸顯，國家和政府相關(guān)部門迫切關(guān)注該問題，并一直在尋求更好地解決這些問題的手段。通過本文的分析和思考，能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)金融的風(fēng)險如何進行有效的防范提供參考和借鑒，將有助于房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融市場實現(xiàn)更好的發(fā)展。

一、風(fēng)險介紹

房地產(chǎn)市場主要涉及的有三方面，即房地產(chǎn)商、個人購房者、銀行。三者構(gòu)成了基本要素，作為市場活動的主體，是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟中的主要方面。個人購房者中，能全款付房款的是極少數(shù)人，絕大多數(shù)都是貸款買房，他們從銀行一次性借貸或長期借貸以支付房款。銀行作為雙方的借貸者，負(fù)債率自然很高。銀行為房地產(chǎn)商和個人購房者提供信貸、融資的過程中，由于各種因素的影響及不確定性，可能引發(fā)損失，即為壞賬損失。二者同時將風(fēng)險放于銀行上，加大了風(fēng)險的產(chǎn)生。

二、觸發(fā)風(fēng)險的因子

（一）國家政策的引導(dǎo)

國家政策不是一成不變的，國家根據(jù)宏觀經(jīng)濟的需要調(diào)整財政政策和貨幣政策的執(zhí)行，寬松的貨幣政策或緊縮的貨幣政策必然影響流入市場的資金量，進而影響到房地產(chǎn)市場。政府政策是否能刺激人們的消費也影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。人們手中的剩余資金較多時，投入房地產(chǎn)行業(yè)的資金也較多，反之較少，制約房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

就利率而言，當(dāng)利率下降時，購房者還貸資金減少，考慮購房的人群增加，這時會帶動房產(chǎn)的銷售；當(dāng)利率上升時，購房者買房的成本加大，考慮購房的人群會減少，人們更傾向于持幣觀望，這時會減少房產(chǎn)的銷售，造成銷售額的降低。

（二）房地產(chǎn)市場中的經(jīng)濟活動

市場是自發(fā)的，行業(yè)的興盛帶來了更多的投資者。部分投資者在進入房地產(chǎn)市場之初并不了解這一行業(yè)，缺乏行業(yè)管理經(jīng)驗。投資者缺乏這方面的風(fēng)險意識，面對復(fù)雜的市場環(huán)境，沒有理性分析面臨的風(fēng)險，這本身加大了市場的不穩(wěn)定性，投資者的不理性投資，從銀行借貸投入市場，而后期投資者的破產(chǎn)或退出行為給銀行的信貸業(yè)務(wù)帶來諸多不確定因素，嚴(yán)重影響了行業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展。

（三）觸發(fā)銀行損失可能性增大

各大小銀行不僅背負(fù)了房產(chǎn)開發(fā)商的貸款，還背負(fù)了個人購房者的貸款，造成負(fù)債率奇高。而在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，地方政府為了當(dāng)?shù)貥I(yè)績干預(yù)地方銀行的信貸業(yè)務(wù)，銀行盲目的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持，沒有有效的監(jiān)管措施，引發(fā)了不良貸款的產(chǎn)生。房地產(chǎn)商因經(jīng)營不善或退出市場或宣告破產(chǎn)，無一不把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到了銀行身上。這極大地造成了銀行的損失，致使經(jīng)營困難。

在貸款之初質(zhì)押或抵押的物品因時間因素或市場的變動，其價值難以保證。銀行對抵押或質(zhì)押的物品在處理或拍賣過程中耗費費用，成本過大，無形中降低了物品的價值。

（四）市場中庫存過大

隨之今年房產(chǎn)開發(fā)的熱潮，房地產(chǎn)市場中樓盤的庫存量不斷加大。市場上的樓盤未能及時賣出，庫存量不減，意味著開發(fā)商手中手中資金不足，長期的投資未能及時變現(xiàn)，缺少資金，影響了企業(yè)資金的正常運轉(zhuǎn)，于是開發(fā)商只能再次通過銀行借貸補充資金。而銀行也陷入了只能再次房貸的怪圈，加大了金融風(fēng)險。

三、當(dāng)前市場中風(fēng)險的具體表現(xiàn)

（一）開發(fā)商和個人均以銀行為貸款對象

目前不論國有銀行還是商業(yè)銀行，貸款主要依賴于房貸，各個銀行都在爭奪房貸這塊蛋糕，無一不在利率、貸款額度上通過各種優(yōu)惠政策吸引客戶，力爭擴大市場占有率。但反過來講，市場占有率的擴大，意味著吸收了更多的房貸客戶，風(fēng)險與利益是相伴的，房產(chǎn)市場的風(fēng)險隨之上升，銀行在享受收益的同時，承擔(dān)著風(fēng)險。

（二）消費者盲目購房

在隨著房價過快上漲的同時，消費者購房的熱情不斷上漲，客觀上推動了房價的再次上漲。各地政府各顯神通，防止房價的過快波動，尤其去年、今年房價不斷上漲，在國家宏觀調(diào)控下，消費者購房依然熱情不減，使政府調(diào)控效果甚微。而消費者的盲目購買，正是市場自發(fā)性、盲目性的表現(xiàn)，不僅加劇拉大了社會貧富差距，市場經(jīng)濟發(fā)展的不平衡也不利于經(jīng)濟的正常運行。房地產(chǎn)商的盲目進入和追求經(jīng)濟利益的急迫心理，造成整個經(jīng)濟環(huán)境的浮躁和不穩(wěn)定，消費者盲目購房，擴大這種不穩(wěn)定性，弱化了政府對經(jīng)濟的調(diào)控和指導(dǎo)能力。

（三）房價上漲過快

與其他國家相比，我國房價在短期內(nèi)上漲過快，翻了幾倍甚至十幾倍，不符合經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律。房地產(chǎn)市場的過快發(fā)展，難免沒有投機、泡沫的存在，一旦觸發(fā)這些風(fēng)險，房地產(chǎn)市場將會產(chǎn)生大的動蕩，進而影響整個經(jīng)濟體系。

四、應(yīng)對未來風(fēng)險，我們?nèi)绾螒?yīng)對

（一）銀行嚴(yán)格審查把控

銀行工作人員在接觸貸款業(yè)務(wù)之初，充分了解客戶的資產(chǎn)狀況及還貸能力，嚴(yán)格按照規(guī)定核實和鑒別客戶的信用等級，規(guī)避可能發(fā)生的風(fēng)險。對于客戶的抵押物，不僅要看當(dāng)時市場的價值，更要看未來市場的走向，健全對抵押物品的衡量標(biāo)準(zhǔn)，對貸款的風(fēng)險判斷更客觀、全面。根據(jù)市場的變化，及時應(yīng)對，通過提前處理抵押物品等方式減少價值減值，減少因市場變動而帶來的風(fēng)險。

（二）將道德賦予法律的保障

加強在全社會誠實守信的宣傳和引導(dǎo)，健全企業(yè)和個人的信用體系，通過立法規(guī)范市場主體的行為，在全社會倡導(dǎo)誠實信用的觀念，鼓勵誠信行為，嚴(yán)格懲處老賴行為，并在全國范圍內(nèi)予以信息披露，加大違規(guī)操作的成本，使不法分子不敢冒風(fēng)險。這就需要相關(guān)部門的嚴(yán)格把控和各部門間信息的共享和行動的配合，依法行政，保障廣大人民的權(quán)益。

（三）經(jīng)濟政策引導(dǎo)

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展需要國家政策的支撐。相較市場的主體作用，國家政策的引導(dǎo)，見效緩慢，從長遠發(fā)展的角度，國家政策的調(diào)控可以在一定程度上彌補市場盲目性、自發(fā)性的不足。及時的預(yù)警和防范，有助于減少市場風(fēng)險，這是我國經(jīng)濟體制的優(yōu)越性，在尋求經(jīng)濟平衡的同時促進經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展。

（四）互聯(lián)網(wǎng)金融發(fā)展，融資渠道增加

互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展，P2P、眾籌等更多投資、融資方式出現(xiàn)，有利于緩解傳統(tǒng)金融行業(yè)只依賴與銀行信貸的壓力，減少銀行的金融風(fēng)險。用戶通過互聯(lián)網(wǎng)，就可以獲取資金的支持，突破了地域、時間的限制，相比傳統(tǒng)金融系統(tǒng)更加方便靈活。規(guī)范化現(xiàn)代借貸融資渠道，在良好的經(jīng)濟環(huán)境中促進民間資本的發(fā)展，激活民間資本的活力，同時促進互聯(lián)網(wǎng)金融的發(fā)展。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)市場發(fā)展的黃金期已過，雖然現(xiàn)階段房價依然居高不下，但相對來說庫存過大，尤其三線四線城市。如何將資源合理匹配和利用，是一個重要的課題。企業(yè)和個人將資金大部分投入到房地產(chǎn)市場，其他領(lǐng)域投資明顯過少，不利于經(jīng)濟的平衡發(fā)展，也加大了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。近幾次的房產(chǎn)調(diào)控政策作用不明顯，這表明如果房地產(chǎn)市場一旦失控，帶來的影響將是巨大的和難以把控的。因此，倡導(dǎo)理想消費，著眼于客觀現(xiàn)實，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場的后續(xù)發(fā)展，使其符合經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律更為重要。

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