房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式研究

唐鳳艷　姜軍

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行工程管理的主要目的就是實(shí)現(xiàn)組織安排的合理性及計(jì)劃性。但是，很多企業(yè)還在使用比較落后的管理模式，為更好地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)幾種常見(jiàn)的管理模式進(jìn)行了仔細(xì)的分析，對(duì)房地產(chǎn)工程管理的重要性進(jìn)行了敘述，并提出了一些改進(jìn)的措施。

【Abstract】The main purpose of the real estate enterprise to carry out the project management is to realize the rationality and the plan of the organization.But many companies are still using a relatively backward management model.In order to promote the development of real estate enterprises， this paper makes a detailed analysis of several common management modes of real estate enterprises， narrates the importance of real estate project management， and puts forward some improvement measures.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；管理模式；措施；分析

【Keywords】real estate；management model；measure；analysis

【中圖分類號(hào)】F293 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）03-0094-02

1 引言

工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著非常重要的作用，工程的管理工作是一種增值服務(wù)，核心的任務(wù)就是為工程使用及建設(shè)增值，具體來(lái)講就是可以確保工程建設(shè)的安全性、提高工程的質(zhì)量，有利于對(duì)投資、成本以及進(jìn)度進(jìn)行控制，可以保障工程使用的安全，有利于環(huán)保及節(jié)能，降低工程運(yùn)營(yíng)的成本，還有利于進(jìn)行工程的維護(hù)工作等[1]。房地產(chǎn)的工程管理工作是個(gè)系統(tǒng)且復(fù)雜的過(guò)程，通常風(fēng)險(xiǎn)比較高、投資額巨大、生產(chǎn)的周期普遍很長(zhǎng)。管理的過(guò)程中涉及建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計(jì)等諸多單位，需要多方進(jìn)行協(xié)調(diào)。論文將針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理模式做出系統(tǒng)的研究。

2 房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的工程管理模式

①項(xiàng)目管理進(jìn)行委托的模式[2]。在國(guó)際上房地產(chǎn)企業(yè)作為業(yè)主，項(xiàng)目管理委托的模式主要有三種：房地產(chǎn)企業(yè)自行進(jìn)行管理；房地產(chǎn)企業(yè)委托項(xiàng)目管理的咨詢公司來(lái)承擔(dān)全部的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的任務(wù)；房地產(chǎn)企業(yè)委托項(xiàng)目的管理咨詢公司和房地產(chǎn)人員一起進(jìn)行項(xiàng)目的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)從事項(xiàng)目管理的人員在項(xiàng)目管理咨詢公司委托派遣的項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下開(kāi)展工作。

②設(shè)計(jì)任務(wù)進(jìn)行委托的模式。這種模式主要分兩種情況：房地產(chǎn)企業(yè)委托一個(gè)設(shè)計(jì)單位或者委托多個(gè)設(shè)計(jì)單位組成設(shè)計(jì)的聯(lián)合體作為總負(fù)責(zé)的單位，這個(gè)總負(fù)責(zé)的單位可以再委托其他與其配合的單位來(lái)完成總的項(xiàng)目管理工作；房地產(chǎn)企業(yè)不委托設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)的單位，平行地將工作委托給很多設(shè)計(jì)的單位來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)的工作。

③項(xiàng)目總承包模式[3]。所謂的項(xiàng)目總承包模式指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以把設(shè)備采購(gòu)、勘察、設(shè)計(jì)、施工等一起發(fā)包給一個(gè)總承包的單位，也可以將其中的一項(xiàng)或多個(gè)項(xiàng)目發(fā)包給一個(gè)總承包的單位。但是，若是按照規(guī)定必須只能由一個(gè)單位予以完成的工程，不能肢解發(fā)包。具體主要分兩種形式：設(shè)計(jì)-施工總承包以及設(shè)計(jì)采購(gòu)施工總承包。設(shè)計(jì)-施工總承包指的是工程的總承包依據(jù)合同的約定，承擔(dān)設(shè)計(jì)及施工任務(wù)，并全面地對(duì)所承包的造價(jià)、工期、安全以及質(zhì)量負(fù)責(zé)；設(shè)計(jì)采購(gòu)施工總承包指的是依據(jù)合同約定，承擔(dān)工程項(xiàng)目的試運(yùn)行服務(wù)、施工、采購(gòu)以及設(shè)計(jì)等工作，并全面地對(duì)造價(jià)、工期、安全及質(zhì)量負(fù)責(zé)。項(xiàng)目的總承包模式就是通過(guò)施工及設(shè)計(jì)的組織集成，使施工和設(shè)計(jì)巧妙的聯(lián)系，為建設(shè)項(xiàng)目增值。

④施工的任務(wù)進(jìn)行委托的模式[4]。這種模式主要有以下幾種方式：房地產(chǎn)企業(yè)委托一個(gè)施工單位或者多個(gè)施工單位組成的合作體或聯(lián)合體作為施工的總承包單位，根據(jù)需要這個(gè)總的施工單位再將工作委托其他單位配合施工；房地產(chǎn)企業(yè)委托一個(gè)施工的單位或者多個(gè)施工的單位組成的合作體或聯(lián)合體作為施工的總承包單位，房地產(chǎn)企業(yè)另外再委托施工的單位作為分包來(lái)完成施工的工作；房地產(chǎn)企業(yè)既不委托施工的總的承包單位，也不委托總的承包管理單位，而是平行地委托很多個(gè)施工的單位來(lái)開(kāi)展工作。

⑤物資采購(gòu)模式。物資采購(gòu)在國(guó)際上主要分三種：房地產(chǎn)企業(yè)自行進(jìn)行采購(gòu)；房地產(chǎn)企業(yè)和承包商約定某些物資作為指定的供應(yīng)商；承包商自行進(jìn)行采購(gòu)。

3 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的重要性

①在整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目過(guò)程中，工程管理是非常關(guān)鍵的工作。建設(shè)工程全壽命的周期包括決策的階段、實(shí)施的階段以及使用運(yùn)營(yíng)的階段，從建設(shè)項(xiàng)目一開(kāi)始，編制項(xiàng)目的建議書、編制可行性的研究報(bào)告、編制設(shè)計(jì)方面的任務(wù)書、初步技術(shù)的設(shè)計(jì)、施工圖的設(shè)計(jì)，到最后的施工驗(yàn)收以及保修等諸多環(huán)節(jié)，都屬于工程管理的范圍。所以說(shuō)，工程管理工作是非常重要且關(guān)鍵的工作，從始至終，任務(wù)重大。

②將施工過(guò)程中各種復(fù)雜的關(guān)系進(jìn)行了疏通，確保了各項(xiàng)工作順利地開(kāi)展。一個(gè)工程項(xiàng)目參與的單位是非常多的，建設(shè)及管理的任務(wù)也是非常多的，像土建方面的設(shè)計(jì)、勘察、工程的施工、工藝的設(shè)計(jì)、設(shè)備的安裝、物資的供應(yīng)、工程的監(jiān)理、業(yè)主方的管理、政府部門的監(jiān)督及管理等，這些錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系融合在一起，其工作的任務(wù)、性質(zhì)以及利益都不一樣，就會(huì)形成不同的項(xiàng)目管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)是人力資源、知識(shí)以及物資資源總的集成者，也是整個(gè)工程項(xiàng)目的組織者。通過(guò)工程管理工作，可以將這些代表不同利益的單位進(jìn)行聯(lián)合，在溝通的過(guò)程中，將很多問(wèn)題解決，工程管理人員對(duì)這種復(fù)雜的關(guān)系進(jìn)行梳理，促進(jìn)參與單位之間良好地相處，確保項(xiàng)目的順利開(kāi)展及實(shí)施。

③在整個(gè)工程中，工程管理工作是一個(gè)基礎(chǔ)性的綜合管理工作。工程管理工作是對(duì)工程現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行的綜合管理，每一個(gè)環(huán)節(jié)、每個(gè)工序都與施工建設(shè)相互聯(lián)系。在第一線進(jìn)行管理，其工作是綜合且復(fù)雜的，對(duì)管理人員的要求非常嚴(yán)格，需要對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督及檢查，確保施工管理的質(zhì)量及效率。因?yàn)楣ぷ髦g環(huán)環(huán)相扣，一個(gè)工序做不好就影響下一道工序的實(shí)施，所以在工程管理過(guò)程中一定要嚴(yán)格把控質(zhì)量關(guān)，確保每一個(gè)工序都順利地開(kāi)展，確保質(zhì)量的前提下，盡量縮短工期，提高工程建設(shè)的效率。

4 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理改進(jìn)的措施

①對(duì)優(yōu)秀的設(shè)計(jì)、勘察及施工單位進(jìn)行選擇[5]。工程建設(shè)要想保住其質(zhì)量，非常關(guān)鍵的一個(gè)要素就是要選擇好的參與單位，一個(gè)好的勘察單位可以提供準(zhǔn)確的勘察報(bào)告，對(duì)施工的現(xiàn)場(chǎng)做出精確的勘察工作，對(duì)地下的管線、網(wǎng)線等都能很好地標(biāo)記，為下一步施工打下好的基礎(chǔ)；一個(gè)好的設(shè)計(jì)單位可以對(duì)房屋進(jìn)行精確設(shè)計(jì)，將房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化，避免不必要的浪費(fèi)，不但節(jié)約了工程的造價(jià)還保證了工程的質(zhì)量；一個(gè)好的施工單位從開(kāi)始到最后的驗(yàn)收都保質(zhì)保量，保障了人們生命安全的同時(shí)，也保障了國(guó)家的安全及穩(wěn)步發(fā)展。

②選擇創(chuàng)新性的工程管理模式[6]。房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面要盡量做到標(biāo)準(zhǔn)化管理，公司總部要對(duì)公司整個(gè)管理的流程及規(guī)章制度有個(gè)明確的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目施工的整個(gè)過(guò)程有個(gè)全面的掌控；盡量選擇矩陣式的管理模式，做到分公司的領(lǐng)導(dǎo)以及公司的管理人員都可以對(duì)施工的項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督及引導(dǎo)；合理地對(duì)施工的總承包等單位進(jìn)行選擇，選擇好的監(jiān)理等單位加強(qiáng)監(jiān)督工作，全面地促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。建立起公司戰(zhàn)略方面的合作庫(kù)，工程的各參與方也盡量從伙伴庫(kù)里面進(jìn)行選擇，并不斷地增加伙伴庫(kù)的戰(zhàn)略伙伴。伴隨市場(chǎng)占有率的擴(kuò)大及公司規(guī)模的擴(kuò)大，要和優(yōu)良的供貨商進(jìn)行合作，并相應(yīng)地生產(chǎn)出適合本企業(yè)的產(chǎn)品。

③建立起高效且合理的管理方面的模式。雖然高效地進(jìn)行管理是一個(gè)廣泛的概念，但是可具體到每個(gè)環(huán)節(jié)并進(jìn)行分類管理。比如，對(duì)隊(duì)伍的管理、材料的管理、資源等諸多方面的管理；材料的管理方面可以加強(qiáng)對(duì)比，選擇優(yōu)質(zhì)的材料，對(duì)數(shù)量及其質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的把關(guān)，對(duì)材料供應(yīng)的速度及質(zhì)量進(jìn)行提高，加快工程的進(jìn)度，提高工程的效率，節(jié)約工程的成本。

5 結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理工作是一個(gè)周期很長(zhǎng)且綜合性很強(qiáng)很復(fù)雜的工作，所以在施工的每個(gè)環(huán)節(jié)都要做好工程的管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)要努力提高公司的經(jīng)營(yíng)理念，提升管理水平，對(duì)工程進(jìn)行全方位的監(jiān)督及控制，提升施工隊(duì)伍的綜合素質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康快速地發(fā)展。

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