我國貨幣政策與房價(jià)波動關(guān)系的分析

【摘要】從目前我國的房地產(chǎn)市場來看，銀行貸款普遍是房地產(chǎn)企業(yè)得以發(fā)展的源泉，同時(shí)房地產(chǎn)信貸在支持住房消費(fèi)方面也發(fā)揮著極為重要的作用。近年來我國不斷出臺新的貨幣政策，最終其能否調(diào)節(jié)我國房價(jià)過分波動問題目前學(xué)界尚不能得到定論。本文著重就我國貨幣政策影響下的房地產(chǎn)價(jià)格波動關(guān)系進(jìn)行重點(diǎn)探討和分析。

【關(guān)鍵詞】貨幣政策；房價(jià)波動；關(guān)系分析

自改革開放以來，我國的社會主義市場經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了從無到有、從小到大的發(fā)展過程，其中房地產(chǎn)領(lǐng)域?yàn)槲覈慕?jīng)濟(jì)建設(shè)立下了汗馬功勞。眾所周知，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)。從最初的設(shè)立、建成到最后的投入市場，這期間的每一環(huán)節(jié)都離不開貨幣政策的支持。從90年代起，中國正式實(shí)行住房貨幣改革。從此，我國房地產(chǎn)的消費(fèi)需求獲得了極大的提升。在政策的帶動下，我國的房地產(chǎn)事業(yè)逐漸成為中國國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。很多普通收入者因發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)大大提高了收入。值得肯定的是，房地產(chǎn)行業(yè)及其連鎖關(guān)系行業(yè)日益繁榮的同時(shí)，也極大促進(jìn)了我國GDP的增長和就業(yè)率的增加。然而，近年來隨著房地產(chǎn)價(jià)格的日趨增長，住房炒作、市民盲目追逐等弊病也日漸暴露出來。鑒于房地產(chǎn)行業(yè)在我國發(fā)展經(jīng)濟(jì)體系中的特殊地位，我國政府不得不通過宏觀調(diào)控等強(qiáng)制手段來對房地產(chǎn)市場進(jìn)行限制和約束，以引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)向著健康、有序的良性發(fā)展方向不斷前進(jìn)。

一、房地產(chǎn)價(jià)格波動與貨幣政策的聯(lián)系

（一）房地產(chǎn)價(jià)格波動影響貨幣政策的主要途徑

貨幣流通必然帶來經(jīng)濟(jì)的加速，而良好的貨幣政策則掌握著國家的經(jīng)濟(jì)命脈。那么，貨幣的需求量和利率就是影響貨幣政策的關(guān)鍵因素。貨幣政策一旦調(diào)整，將直接影響房地產(chǎn)價(jià)格。首先，房地產(chǎn)行業(yè)擁有著極大的貨幣流通市場，而房地產(chǎn)價(jià)格的增高抑或降低都將直接對貨幣供給流通量產(chǎn)生巨大影響。這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是財(cái)富效應(yīng)。人們通過購置房地產(chǎn)，利用房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅來增加自己的名義財(cái)富，帶來貨幣量的急需量增加；其次是交易效應(yīng)。近年來，房產(chǎn)價(jià)格漲幅速度明顯增快，帶動房地產(chǎn)交易量提高，從中的貨幣流通量增加，貨幣需求量也增加；最后是替代效應(yīng)?，F(xiàn)如今人們都會通過各種投資來進(jìn)行理財(cái)，房地產(chǎn)的價(jià)格的急速上升，使預(yù)期收益增加，因此會吸引更多的投資者紛紛入場。第二，利率的變動也會帶動房地產(chǎn)價(jià)格漲幅，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：首先房地產(chǎn)價(jià)格的波動，會極大的影響房地產(chǎn)開發(fā)商或者投資者對未來經(jīng)濟(jì)收益的準(zhǔn)確判斷。這一塊的極大需求，將會致使投資者或房產(chǎn)開發(fā)商對于融資的需求相應(yīng)有所增加。利率也會水漲船高地隨之上漲；二是對銀行的資產(chǎn)負(fù)債效應(yīng)。房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)主要是通過抵押房產(chǎn)來進(jìn)行實(shí)施的，房產(chǎn)的價(jià)格波動會直接影響到房產(chǎn)價(jià)值和貸款不良率，銀行因此對于房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)貸款利率進(jìn)行調(diào)整。

（二）貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格產(chǎn)生的影響

貨幣利率和貨幣供應(yīng)量的變動，帶動貨幣政策改變，直接影響房地產(chǎn)價(jià)格。首先，本幣是貨幣政策的基本，利率又是本幣的價(jià)格。因此，利率的變更會極大影響房地產(chǎn)開發(fā)商、投資者、購房者、銀行的資金需求量。房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行資本雖說比較雄厚，是高負(fù)債通過高杠桿回報(bào)的典型行業(yè)，但其大部分運(yùn)行資金也是需要通過銀行獲得。通常來說，國有性質(zhì)的房地產(chǎn)領(lǐng)域無需擔(dān)心資本需求的限制，但是私人性質(zhì)的房產(chǎn)其神經(jīng)是隨時(shí)被利率所牽動著的，在利率低的時(shí)候貸款，可以極大降低開發(fā)者的成本；而當(dāng)利率上升的時(shí)候，房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)的貸款利率也會隨之增高，開發(fā)商們就只能通過提高房地產(chǎn)價(jià)格來作為嫁接成本。從投資者或者購房者的角度來說，貸款利率的上升意味著購房成本的上升，所以大部分人往往會選擇暫時(shí)觀望。其次，利率的政策信號將會影響投資者對于購置房產(chǎn)后帶來收益的預(yù)估。出于對政策風(fēng)險(xiǎn)性的評估和所產(chǎn)生收益的一系列不確定因素，大部分人會取消投資或者持幣待購。另外，銀行直接控制房地產(chǎn)開發(fā)商或投資購房者的資金渠道。國家監(jiān)管部門會通過自由可控制的方法對銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行干預(yù)，例如：不能降低房地產(chǎn)貸款利率；個(gè)人第二套住房起的貸款利率上漲等等，影響市場的價(jià)格。其次，房地產(chǎn)價(jià)格還受其他因素影響。當(dāng)央行通過監(jiān)管和控制等方式來實(shí)現(xiàn)控制貨幣供應(yīng)量時(shí)，銀行就會調(diào)整相應(yīng)的貸款政策，尤其是針對房地產(chǎn)貸款調(diào)整，通過各方面的嚴(yán)格把控和有力執(zhí)行，就投資者或開發(fā)商而言都是極大的影響，通過供給和需求來影響房價(jià)；貨幣供給量增多帶來通貨膨脹，導(dǎo)致投資者對于房產(chǎn)收益的預(yù)期，進(jìn)而進(jìn)一步影響房產(chǎn)的最終價(jià)格。

二、貨幣政策與房價(jià)波動的相互影響機(jī)制

（一）貨幣政策對我國房價(jià)的波動影響

在我國寬松的貨幣政策幫扶下，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，因此后期政府不斷出臺新的適度緊縮的貨幣政策加以調(diào)控。房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行資本，主要還是通過銀行貸款。銀行是房地產(chǎn)最主要的參與者之一，并且無論是開發(fā)者或者投資者都需要資本，銀行都會給予有力的支持。如果貨幣的供應(yīng)量在房地產(chǎn)市場方面的供給增加刺激了住房消費(fèi)需求，便會直接導(dǎo)致房價(jià)持續(xù)上漲。從2004年開始，我國政府就相繼出臺一些適度緊縮貨幣政策，但是從表面來看并沒有起到預(yù)期遏制房價(jià)上漲的作用。之后幾年的房產(chǎn)價(jià)格仍然以較高的百分比增長。到了2007年，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布了《加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》和《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》這兩項(xiàng)重要文件，對投資者和開放商的貸款政策制定了更加嚴(yán)格的規(guī)定。對申請購買第二套以上住房的借款人，首次提高了首付比例和貸款利率，并且明文規(guī)定商業(yè)銀行對未有“四證”的項(xiàng)目的房地產(chǎn)企業(yè)不得發(fā)放貸款等一系列限制人民購買房屋、房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范發(fā)展的措施，改變了過去我國房地產(chǎn)市場得以快速發(fā)展的金融環(huán)境。由此可見，貨幣緊縮政策著實(shí)會對減少相應(yīng)的居民房屋貸款、房地產(chǎn)企業(yè)貸款等發(fā)揮一定的效用，而貨幣膨脹則會增加居民住房消費(fèi)的數(shù)量，房地產(chǎn)企業(yè)貸款的數(shù)量增加，房價(jià)也呈直線上漲狀態(tài)。因此為了實(shí)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的有序合理性，有必要合理控制貨幣供應(yīng)量和出臺適時(shí)的貨幣政策，避免供大于求的市場氛圍、避免各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)哄抬房價(jià)的無序景象頻繁出現(xiàn)。雖然部分城市出現(xiàn)了房價(jià)有所下跌的局面，但是房價(jià)的理性回歸仍然警醒著貨幣政策調(diào)控房產(chǎn)價(jià)格的重要性。

（二）房價(jià)波動對銀行信貸的影響

近年來，無論是房產(chǎn)消費(fèi)還是投資增長，都主要?dú)w功于房產(chǎn)財(cái)富的上升，這也跟房產(chǎn)價(jià)格預(yù)期的上漲推動脫離不了關(guān)系。大部分投資者股市出現(xiàn)了明顯虧損，而房產(chǎn)行業(yè)的投資收益卻是一片大好，形成強(qiáng)烈的反差對比，致使許多資金由證券市場流向了房產(chǎn)市場。其中有很多購房者的目的是出于投資，由房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)的預(yù)算約束可以看出，投資需求的增長一方面帶動房地產(chǎn)飛速發(fā)展，另一方面也容易滋生房地產(chǎn)泡沫隱患。對此，我們不但要看清房地產(chǎn)帶來的良好影響，也更要考慮房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所帶來的負(fù)面效應(yīng)。房地產(chǎn)泡沫破裂帶來的巨大影響將遠(yuǎn)超過股市，我們要隨時(shí)注意房地產(chǎn)的泡沫變動情況。目前，極多數(shù)城市房地產(chǎn)價(jià)格10年上漲幅度超過10倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于投資者或者購房者的收入增長幅度，而導(dǎo)致高房價(jià)的原因很多。例如：土地政策因素、貨幣因素等等。當(dāng)然也有一部分是跟風(fēng)效應(yīng)造成的效果，看著別人投資或者購房，自己也一門心思地積極地參與進(jìn)來。當(dāng)房產(chǎn)價(jià)格下降，部分業(yè)主也會因?yàn)樘潛p而跑到開發(fā)商處鬧事，索取差價(jià)賠償?shù)取?/p>

總的來看，我們可以從兩方面來探討銀行信貸和房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系：一方面，房地產(chǎn)價(jià)格波動可能會影響銀行的信貸規(guī)模。另一方面，銀行發(fā)放信貸的政策和條件會影響房地產(chǎn)需求和投資，從而引起房地產(chǎn)價(jià)格的波動。

三、結(jié)束語

綜上所述，貨幣的供給量可以有效帶動房地產(chǎn)行業(yè)的急速發(fā)展，但同時(shí)也導(dǎo)致我國房地產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲。因此，為了將來能夠進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，保持房地產(chǎn)行業(yè)始終能為企業(yè)帶來較大的經(jīng)濟(jì)效益，我們有必要合理地控制貨幣供應(yīng)量增長的速度，以及個(gè)人消費(fèi)的信貸規(guī)模。在國內(nèi)資金來源渠道狹窄的情況下，可以適當(dāng)進(jìn)行貨幣政策改革，以避免我國房地產(chǎn)市場秩序混亂。同時(shí)需要警惕的是，無論是房價(jià)的上漲還是下跌，都有可能通過銀行控制信貸發(fā)生波動，進(jìn)而令其產(chǎn)生較大的影響。

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作者簡介：

鄔軍豪（1994-），男，漢族，安徽六安人，安徽財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院2013級國際金融專業(yè)在讀本科生。