房地產(chǎn)企業(yè)資金管理現(xiàn)狀及對策

王洪生

摘要：資金是房地產(chǎn)企業(yè)除土地之外最重要的資源，在國家宏觀調(diào)控和金融信貸政策趨緊的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應運用先進的管理方法克服資金不足帶來的劣勢，通過強化資金的一系列管理措施，確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。文章闡述了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特點與重要性，分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)實狀況，并針對現(xiàn)實中存在的問題，提出相關(guān)對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；風險管理

房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，由于行業(yè)關(guān)聯(lián)度高，經(jīng)濟帶動性強，對國民經(jīng)濟發(fā)展具有重要的影響。房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了十多年突飛猛進的發(fā)展，作為本輪供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革而成為宏觀調(diào)控的重點行業(yè)之一。特別是在樓市新政迭出的宏觀調(diào)控影響下，在貨幣供應量趨緊、房產(chǎn)銷售持續(xù)下滑的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金壓力正在逐步增大。如何加強資金的管理，提高資金管理營運效率，防范資金風險，是房地產(chǎn)企業(yè)管理者需要正視的重要課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理概述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的特點

房地產(chǎn)企業(yè)是典型的資金使用密集型企業(yè)，具有投資資金占用多、投資占用時間長和投資風險大等特點。在不同的開發(fā)階段，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理呈現(xiàn)出不同的需求。首先，在前期開發(fā)階段，如土地使用權(quán)的獲取、土地征用及拆遷安置補償、可行性研究、前期報批立項以及規(guī)劃設計等，由于受金融信貸政策的限制，該階段投資資金基本上靠企業(yè)自籌，屬于資金的“凈投入”階段。其次，項目進入了實質(zhì)性的開發(fā)階段，項目的“四證”辦齊，前期自有資金投入也達到了一定的比例，資金來源開始涉及銀行貸款等外來資金的介入，對外來資金的管理又賦予了資金管理新的要求；最后，隨著預售證的取得，公司銷售房款的逐步回流，資金管理特點逐步由資金投入轉(zhuǎn)化為資金回收階段。因此，每個階段資金管理由于管理內(nèi)容上的差別會呈現(xiàn)出各自的特征。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的重要性

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的特點，資金管理涉及到房地產(chǎn)的各個方面，滲透到開發(fā)、分配、交易的各個環(huán)節(jié)，合理的資金管理能夠維護企業(yè)經(jīng)濟活動的正常運行。其重要性主要體現(xiàn)在：

1. 加強資金管理能有效地提高企業(yè)管理水平

資金管理是企業(yè)財務管理的一個重要組成部分，也是企業(yè)各項管理中最重要的管理活動。房地產(chǎn)企業(yè)從獲取土地資源到整個項目開發(fā)，再到項目的銷售，自始至終離不開資金的參入，也離不開對資金的管理活動。資金管理與企業(yè)管理在目標上的一致性，表明二者相互支持、相互促進、共同發(fā)展。

2. 加強資金管理能有效地防范企業(yè)資金風險

發(fā)生資金風險一般是由于債務到期無法償還或由于資金收支預算與實際不符而產(chǎn)生的支付危機。因此，強化項目開發(fā)中的資金管理，結(jié)合企業(yè)的實際情況編制好項目運營中的資金收支計劃，對于提前發(fā)現(xiàn)和及時應對資金的支付危機，防范企業(yè)資金風險都有極其重要作用。

3. 加強資金管理能確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展

房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展離不開資金的支持，資金的良性運行也會促進房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。因此，規(guī)范企業(yè)資金管理，提高資金的運用效率，是提高企業(yè)的經(jīng)濟效益、實現(xiàn)公司的發(fā)展戰(zhàn)略、確保企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的基本前提條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀

目前，在房地產(chǎn)業(yè)普遍受資金困擾的情況下，企業(yè)間的資金管理水平參差不齊，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理方面還存在一些缺陷，在風險管理、制度依托、運行機制等方面還存在著許多亟待解決的問題。

（一）資金的風險管控體系不健全

現(xiàn)階段中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實力弱，銀行借貸資金比重大，普遍存在資本金偏少和負債率高的風險。形成這種狀況的原因一方面是風險管理意識不強。在房地產(chǎn)高風險、高回報的刺激下，投資者非理性的投資，極易形成市場沖動，一旦資金積壓過多，銷售不暢，容易造成資金鏈斷裂。另一方面是風險管理機制的缺失。很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有成立專門風險管理部門，風險管理責任不明確，難以采取有效措施防范和化解資金風險。

（二）資金的制度建設有待完善

前些年開發(fā)商忙于業(yè)務擴張，往往忽視了資金管理的制度建設。資金預算管理制度不健全，資金的計劃管理操作不規(guī)范，責任也不夠明確，對資金使用監(jiān)督控制不到位，容易導致資金運轉(zhuǎn)出現(xiàn)問題，使企業(yè)陷入財務危機。

（三）資金的融資渠道過于單一

由于我國資本市場還不夠完善，加上監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)融資限制條件高，通過發(fā)行股票、債券籌集資金對于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)來說都是可望而不可及的。為了滿足資金需求，銀行貸款就成了房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道，但是在央行銀根緊縮的政策下，這條融資渠道對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說也變得十分艱難。

（四）資金的管理模式有待改進

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)普遍擁有多個項目的開發(fā)，每個項目都設有一個公司，甚至還下設多個項目部或分公司、子公司。每個公司都開立了一個或多個銀行結(jié)算賬戶，這樣就形成公司龐大而又復雜的銀行賬戶體系。一方面導致資金存量和流量信息難以及時、準確收集和撐控，無法對資金進行動態(tài)管理；另一方面造成資金過于分散，資金的使用效率不高。

（五）資金的計劃管理難以合理執(zhí)行

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步規(guī)范發(fā)展，越來越多資金管理者意識到資金計劃管理的重要性，通過資金有計劃的合理安排，可以提高資金的使用效率。但在實際工作過程中，資金計劃從上報到審批都存在一定的問題。其主要原因：一方面上報的資金計劃的部分內(nèi)容缺乏合理性和必要性，含有一定“水分”。下屬單位或部門為了爭奪有限資金資源，考慮到審批部門總是要“砍掉”一定比例的付款需求，把暫時不付、可以推遲支付的和急需支付的款項混淆后一并上報；另一方面主管資金的審批部門由于資金來源有限，沒有經(jīng)過深入的調(diào)查研究，主觀性地削減下屬單位或各部門報來資金計劃的合理需求，造成資金計劃安排的不合理。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議

（一）加強投資項目可行性研究

房地產(chǎn)項目投資決策失誤會給企業(yè)造成嚴重的經(jīng)濟損失，因此必須加強對投資項目的可行性調(diào)查論證，關(guān)注行業(yè)的發(fā)展周期，項目的評審要做到科學化、專業(yè)化，重點對項目的投資目標、規(guī)模、方式、資金來源、風險和收益等進行客觀的評價。企業(yè)應將資金管理提前到項目可行性研究階段，通過對項目的開發(fā)規(guī)模和技術(shù)經(jīng)濟指標分析，客觀地確定投資成本和資金的使用量。然后依據(jù)項目開發(fā)每個階段資金需求量進行資金籌劃，提前做好資金的安排，以最合理的資金成本確保項目開發(fā)的順利進行。

（二）合理安排資金使用計劃

首先，切實摸清資金需求。資金審批部門要結(jié)合企業(yè)全面預算，要求資金的使用單位或部門在報下月資金需求時，同時上報后二個月的付款預測。據(jù)此摸清資金的實際需求，有計劃的統(tǒng)籌所需資金；其次，構(gòu)建多層次的資金管理體系。應在下級公司和集團的成本部設立資金計劃專員，可以由合同管理員來兼任，合同管理員對合同的執(zhí)行情況很了解，有利于審核資金計劃的合理性。最后，徹底查清資金使用單位或部門的對外往來情況。對于應收的往來該收的要督促收款，增加公司的貨幣供應量。對于超期未付的往來，要組織資金予以支付，避免產(chǎn)生負面影響和信用危機。

（三）建立風險管控體系

首先，強化資金管理的風險意識。強調(diào)資金投入項目開發(fā)的風險可控性，對資金的流向與控制進行跟蹤管理，合理規(guī)避運營中的資金風險；其次，健全房地產(chǎn)企業(yè)的風險管理機構(gòu)。通過明確管理責任，收集來自各方面的風險信息數(shù)據(jù)，對信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險進行識別和控制；然后，建立風險管理的指標體系。利用公司內(nèi)部財務報表的數(shù)據(jù)信息、行業(yè)和政府有關(guān)部門公布的信息資料，再加上企業(yè)自身進行的市場調(diào)查，逐步構(gòu)建企業(yè)資金風險管控的指標體系；最后，加強內(nèi)部監(jiān)督檢查，采取日常監(jiān)督檢查和專項監(jiān)督檢查相結(jié)合方式，定期、不定期對資金的籌集、使用和回收情況進行檢查。

（四）規(guī)范資金管理制度建設

房地產(chǎn)企業(yè)要從實際工作流程出發(fā)，制定切實可行的資金管理制度，規(guī)范企業(yè)內(nèi)部人員的行為，保障資金良性運轉(zhuǎn)。要建立和完善資金的預算管理制度，資金實行預算管理，按資金計劃使用資金，按照規(guī)定的權(quán)限和制度辦理資金業(yè)務。為提高制度的執(zhí)行力，還需要將制度的執(zhí)行情況納入公司的考核體系，進行績效考核。通過不斷總結(jié)經(jīng)驗，使資金管理的制度日趨完善。

（五）拓寬融資渠道

隨著我國市場經(jīng)濟的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道也逐步由間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變。目前房地產(chǎn)資金主要依靠銀行借貸的情況將有所改變，逐步走向股權(quán)融資、債權(quán)融資、投資基金、證券和信托等多種形式。另外，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)還可以進行聯(lián)合開發(fā)，共擔風險，利潤分成，通過融資手段的綜合利用提高企業(yè)融資能力。

（六）改進資金管理模式

加快資金的周轉(zhuǎn)是資金運用的一個重要任務，以有限的資金流量推動較大項目運轉(zhuǎn)，使資金產(chǎn)生較高的效益。對于多項目開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，建立資金的集中管理模式是一種有效選擇，公司的資金實行統(tǒng)一調(diào)度和統(tǒng)籌安排使用，不受賬戶余額限制，以減少資金的閑置。并且能夠隨時撐控資金信息，提高資金的周轉(zhuǎn)速度。

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（作者單位：海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司）