“營改增”對房地產行業(yè)去庫存的影響研究

陶姝汐

[摘 要] 隨著國家相關政策發(fā)布，營業(yè)稅改增值稅試點已經在全國范圍內鋪開，而房地產業(yè)作為我國經濟的一個重要支柱，營改增必然對其造成重要的影響，營改增有效地推動了房地產業(yè)運行環(huán)境的改善，對于房地產企業(yè)的稅負水平進行了有效的調整?！盃I改增”的實施對房地產行業(yè)的影響十分廣泛，對房地產行業(yè)的發(fā)展具有重要意義。在房地產行業(yè)發(fā)展陷入兩難局面的狀況下，“營改增”的出臺有利于房地產行業(yè)去庫存，倒逼房地產行業(yè)實行精細化管理。雖然這一過程中有人受益有人受傷，但是，通過這一政策，將會把房地產行業(yè)引向良性、健康發(fā)展的道路上。

[關鍵詞] 營改增；房地產行業(yè)；影響

[中圖分類號] F270 [文獻標識碼] B

[文章編號] 1009-6043（2017）03-0046-03

前言

正如今年的《政府工作報告》中所規(guī)定的，自5月1日起我國的“營改增”試點已開始全面推開，又繼續(xù)擴大了試點的范圍，增加了建筑業(yè)、房地產業(yè)、生活服務業(yè)和金融業(yè)，并確定了建筑業(yè)和房地產業(yè)的稅率為11%，二手房買賣出租均不加稅。“營改增”是我國供給側結構性改革的重要內容之一，這一舉措將在二手房交易、房地產企業(yè)開發(fā)和不動產抵稅等環(huán)節(jié)對房地產行業(yè)來來顯著影響。此輪“營改增”試點擴大對于房企來說可謂是一大利好消息，能夠在整體上很大程度上減輕房地產行業(yè)的稅收負擔，有助于解決房地產行業(yè)庫存積壓的現(xiàn)狀。

一、房地產業(yè)營改增的重要意義

（一）有利于完善稅收鏈條

營業(yè)稅改收增值稅，對于房地產行業(yè)稅收鏈條的規(guī)范完善具有重要意義。一直以來，房地產行業(yè)因為生產環(huán)節(jié)多，各種物資材料運輸情況復雜等情況，就是稅收征收的一大難點。各個環(huán)節(jié)的錯綜復雜導致重復征稅的現(xiàn)象十分嚴重，而偷漏稅的環(huán)節(jié)也十分明顯，這對從事房地產行業(yè)不同鏈條上的企業(yè)來說十分不公平，有的稅負過重嚴重增大了企業(yè)的成本；對政府來說，應該征稅的部分反而遺漏，造成國家財產的損失，又加重部分企業(yè)的負擔，突顯了整個稅收制度的不規(guī)范、不完善，降低了市場經濟的運行效率?！盃I改增”的稅制改革，實現(xiàn)了對貨物和服務的全覆蓋，完善了增值稅抵扣鏈條，為我國繼續(xù)深化財稅體制改革和供給側結構性改革打好了基礎，也有利于房地產行業(yè)各個鏈條上的分工協(xié)作和社會公平。

（二）規(guī)范房地產業(yè)財務稅收管理

“營改增”導致的稅率稅種的變化將促使企業(yè)對原有的企業(yè)財務稅收進行調整，以適應新的稅制，有利于規(guī)范房地產企業(yè)的財稅管理。房地產企業(yè)的財務稅收因為不同的征稅項目呈現(xiàn)出不同的特點，項目的復雜多樣以及稅率的不統(tǒng)一給房地產企業(yè)的財務稅收管理加大了難度。房地產企業(yè)的財務稅收各個項目無法統(tǒng)一，一方面大大增大了企業(yè)財稅管理的難度，有些遺漏只能通過各種修補和調整進行糾正，影響了企業(yè)財務信息的真實性；另一方面降低了企業(yè)財稅管理的效率，浪費了大量的人力成本?！盃I改增”的實現(xiàn)，將營業(yè)過程中出現(xiàn)的諸多不統(tǒng)一的因素全部整合到增值的過程中，這種統(tǒng)一的稅收制度更有利于房地產企業(yè)規(guī)范財務管理，提高財務稅收的管理水平，進而幫助企業(yè)節(jié)約成本，降低企業(yè)的財務風險，更穩(wěn)定地發(fā)展。

（三）促進房地產業(yè)回歸合理平穩(wěn)

房地產業(yè)的“營改增”對于調整目前被炒得火熱的行業(yè)表象與行業(yè)內部存在的困局有重要的意義。近十年來，房地產行業(yè)搭乘我國城鎮(zhèn)化進程快速發(fā)展，一路高歌猛進，整個行業(yè)都在理性與非理性之間搖擺。房地產行業(yè)作為我國供給側結構性改革過程中去庫存的重點領域之一，對整個社會的產業(yè)升級和結構調整都起著舉足輕重的作用?！盃I改增”是我國財稅體制改革的關鍵一步，這一步會極大地影響后續(xù)改革的效果。通過對房地產行業(yè)規(guī)范稅率稅種，合理征稅，減輕房地產行業(yè)的稅收負擔，為房地產行業(yè)整合改造贏得緩沖期，有助于幫助房地產行業(yè)擺脫過去急功冒進帶來的負擔積累，促使房地產業(yè)的價格回歸到合理區(qū)間，使房地產業(yè)的利潤率與整個社會的平均利潤率相一致，從而實現(xiàn)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、營改增對房地產業(yè)的影響

（一）對房地產企業(yè)的稅負影響

將房地產行業(yè)納入“營改增”試點，對房地產行業(yè)來說影響重大。房地產和建筑業(yè)的稅率定為11%，比之前的營業(yè)稅5%有所提高，因此可能會加大企業(yè)的稅收負擔。但是營業(yè)稅改收增值稅，會對以往房地產業(yè)生產的各個環(huán)節(jié)進行統(tǒng)一，以前存在的監(jiān)管不嚴、分工不明確等原因導致的個別流通環(huán)節(jié)漏稅和重復征稅的情況將會基本避免，所以對很對企業(yè)來說即使稅率提高也未必增加稅收，尤其是土地和安裝建設成本被納入抵扣項，更是減輕了企業(yè)的稅負。因此這一政策對于整個房地產行業(yè)不同鏈條上的企業(yè)來說帶來的影響也是不同的。短期來看，營業(yè)稅改收增值稅大大縮小了企業(yè)偷漏稅的空間，企業(yè)不得不更加規(guī)范地繳納應當繳納的稅款，因此會加重這些企業(yè)的稅收負擔。對于絕大多數企業(yè)來說，在銷項稅一定的情況下，稅負是否會增加要看進項稅的抵扣情況。對于很多簡單投機企業(yè)來說，依靠貸款融資等手段引起的相關成本進項稅不得抵扣，會增加該類房地產企業(yè)的稅收負擔。不過積極的一面是這也有利于規(guī)范房地產企業(yè)的貸款融資，使銀行資本流向更具有競爭力的行業(yè)和企業(yè)。

（二）導致房地產企業(yè)的成本上升

房地產行業(yè)實行“營改增”，對于不同的房地產企業(yè)會產生不同的影響。雖然會從整體上降低房地產企業(yè)的稅收負擔，但對于某些企業(yè)來說則會增加其成本。房地產行業(yè)的成本主要集中在兩個部分，一部分是土地成本，另一部分是安裝建設成本。在新的政策規(guī)定中，土地成本被列為抵扣項。這就意味著當前購買土地，可以付出比之前更小的成本，那些原來依靠低價獲得土地的房地產開發(fā)商的優(yōu)勢就被削弱了，尤其是對于囤地時間長，獲得土地成本較低的企業(yè)來說，利潤越是豐厚，稅負越會增加，成本相應增大。

（三）侵蝕存量項目的銷售利潤

房地產行業(yè)實行“營改增”后，對企業(yè)生產的不同環(huán)節(jié)、不同項目的影響有很大不同。此番“營改增”對房地產企業(yè)來說，有打擊蓄意囤積土地的投機行為地作用。房地產企業(yè)最重要的存量即為土地。以前，房地產開發(fā)商通過各種途徑從政府手中購買土地，其中不免腐敗行為地發(fā)生。通過這種手段獲得土地的商人相較與正常交易獲得土地的企業(yè)來說，因為土地的成本更低，其利潤自然也就更大。這也引發(fā)了土地資源分配的嚴重不公平。有關系的地產商可以大量囤積土地，制造稀缺性進而為炒作、投機服務，這種行為嚴重扭曲了整個商品房市場?！盃I改增”后，將土地列為稅收的抵扣項，意味著擁有越多低價土地、試圖通過囤積居奇提高利潤的房企稅收負擔會越重，進而會削減其銷售利潤。這一后果雖然會對一些房地產企業(yè)產生壓力，但長期來說對于整個行業(yè)回歸到合理水平有重要意義。

（四）有利于商業(yè)物業(yè)銷售

“營改增”細則明確規(guī)定，生產材料的進項稅額能夠抵扣稅收。如此一來，房地產企業(yè)將會將更多的精力和心思投入到建筑材料的購買中去，而不是想方設法地獲取更多更低的貸款融資。同等條件下，建材行業(yè)高質量的材料將更受歡迎。這一舉措使不動產投資成為稅收抵扣的一項，意味著企業(yè)持有不動產的成本將會降低，對于以往因為成本過高不愿購買或更新辦公室的企業(yè)來說，這一舉措將是一個積極的刺激因素，促進企業(yè)購買辦公樓、寫字樓等，即會增加企業(yè)投資購買商業(yè)地產的積極性，對商業(yè)物業(yè)市場來說能夠增加銷售。一方面改變了企業(yè)以往在建筑材料上偷工減料，使用質量低下的材料的預期，能夠有效地提高房屋建設用材的質量，另一方面刺激商業(yè)物業(yè)的需求，對去產能有一定的積極作用。

（五）有利于加快行業(yè)整合

“營改增”的實施，有助于加快房地產行業(yè)的整合速度。當前的房地產行業(yè)各企業(yè)水平參差不齊，存在大量被高利潤驅動的投機者。“營改增”這一新政對不同層次的房地產企業(yè)產生的影響有很大的不同。房地產市場的逐漸規(guī)范將使那些低水平、低競爭力的企業(yè)逐漸退出市場，具有競爭力、經營狀況好的企業(yè)會有更廣闊的發(fā)展空間、更健康的行業(yè)環(huán)境。實施“營改增”后，土地成本降低，從事土地投機而非建設的企業(yè)會逐漸退出，這樣會釋放大量的土地資源，而土地成本的降低，也會有效促進地產、項目的收購。這樣土地資源的錯配現(xiàn)象將會得到很大程度上的解決，房地產行業(yè)也會逐漸向更健康、更穩(wěn)定的方向發(fā)展。當然，這一過程仍然會需要很長時間，但是，“營改增”政策將會大大加快這一進程。

三、營改增對房地產業(yè)去庫存的影響

（一）有利于房企投資

“營改增”政策的實施有利于房地產企業(yè)的投資。近十年來房地產行業(yè)一直是社會資本最鐘愛的集結地。超高的資本回報率一方面讓房地產市場空前火熱，另一方面也加大了貧富分化和社會不公。巨大的社會資本需要一個健全的市場環(huán)境來容納?！盃I改增”政策的實施正是為構建這樣的市場貢獻了一份積極的力量?！盃I改增”政策從整體上降低了房地產企業(yè)的稅收負擔，規(guī)范了房地產企業(yè)的財稅管理，完善房地產企業(yè)開發(fā)建設的各個環(huán)節(jié)的稅收鏈條，引導房地產企業(yè)向著更加平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。這一調整一方面會促使房地產行業(yè)回歸理性，打擊那些短期投機者和“熱錢”的進入，另一方面更增加了房地產行業(yè)的光明前景，吸引長期投資。因此，對于整個房地產行業(yè)來說，長期穩(wěn)定的投資將會使房地產業(yè)更加迎合市場的真實需求，避免重復建設的盲目建設等浪費資源、封鎖資金鏈的行為，引導房地產向更理性、更健康的方向發(fā)展。

（二）降低了三四線城市的房價

在房地產行業(yè)實行“營改增”的稅收政策，會更有利于為三四線城市的房企減負。房地產企業(yè)的繁榮起于一線城市，一線城市的過度繁榮假象促使資本大量涌入三四線中小城市，這些城市也跟著形成房地產熱，而這種“熱”遠遠超出了當地的實際需求。當房地產市場稍微回歸理性才發(fā)現(xiàn)很多三四線城市都出現(xiàn)了盲目建設的現(xiàn)象。原有庫存無法清理，資金運轉就會出現(xiàn)問題，進而導致房地產項目建設大量停滯，有的城市停建率甚至高達三分之一到二分之一。過量的供給和疲軟的需求使這些中小城市的房地產企業(yè)被牢牢套住。投機者撤出即意味著無法承受的虧損，繼續(xù)建設又無法提供充足的資金，到了進退維谷的境地?！盃I改增”政策規(guī)范統(tǒng)一了房地產業(yè)的各個環(huán)節(jié)，降低了土地和安裝建設成本，一定程度上給當地去庫存提供了更大的降價空間，為這些企業(yè)的退出和解套提供了一根救命稻草，有利于三四線城市房價的平穩(wěn)著陸。

（三）有利于商業(yè)地產去庫存

作為供給側結構性改革的關鍵措施，“營改增”政策擔負著促進相關產業(yè)進行合理調整，去庫存的重要任務。營業(yè)稅改收增值稅會從側面幫助商業(yè)地產去除庫存。房地產行業(yè)的過度繁榮不僅既體現(xiàn)在居住用房上，也體現(xiàn)在商業(yè)地產上。隨著經濟的不斷發(fā)展，商業(yè)的范圍也不斷擴張，各種商業(yè)區(qū)應聲而起，電子商務的崛起使得商業(yè)地產的需求急劇減少，形成了大量的庫存積壓，銷售乏力。在這種狀況下“營改增”細則中將不動產投資納入抵扣項，將大大激勵企業(yè)進行購入、持有商業(yè)地產的積極性，對商業(yè)地產來說是一大利好。企業(yè)購買商業(yè)地產作為不動產投資一方面減輕了稅收負擔，另一方面還可以作為一項長期投資。這一契機剛好有利于商業(yè)地產行業(yè)進行結構調整，為其去庫存提供著陸平臺，也為其繼續(xù)合理規(guī)劃建設提供喘息。

（四）有利于二手房產去庫存

個人買賣二手房原來是征收營業(yè)稅，現(xiàn)在改收增值稅，即只對房子增值部分征稅，沒有增值就不用繳稅，原來購房繳納的增值稅，在該套房賣出時可以抵扣。新政策出臺后對不同類型，不同檔次的二手房會實行有差異的政策，但是不會增加交易環(huán)節(jié)的稅收負擔。由此可見，“營改增”對大多數房主來說沒有太大影響，但在有些地區(qū)和某些檔次的住房市場上，會促進二手房的交易，使二手房市場的流動更加頻繁。二手房市場的繁榮將會更加有利于城鎮(zhèn)化過程中不斷涌入城市的住房需求者，同時有利于二手房市場去庫存，減少存量，增加流動，有利于整個房地產市場的有序發(fā)展。

（五）建安成本難獲增值稅發(fā)票

“營業(yè)稅”的實施很大程度上會堵住偷逃漏稅的窟窿。這使得原來依靠制度缺陷獲得大量利潤的環(huán)節(jié)和不合規(guī)范的小企業(yè)利潤會驟減，這些企業(yè)將面臨困境。增值稅中明確規(guī)定，要用進項稅抵扣銷項稅。因此房地產企業(yè)要想減輕稅收負擔，建筑行業(yè)和房地產行業(yè)在選擇上游行業(yè)和相關行業(yè)時就不能再唯低價是圖，而是同時要求這些相關企業(yè)能開具進項稅額增值稅發(fā)票。這樣建材、設備等企業(yè)就必須要開具增值稅發(fā)票，才能獲得業(yè)務，而不是僅僅依靠低價。對很多小企業(yè)、小作坊來說，在材料上開具發(fā)票是十分困難的，這會大大縮減其利潤空間甚至變得無利可圖。因此，房地產企業(yè)最初可能很難取得與建設安裝成本相關的增值稅發(fā)票。但是，這也是房地產企業(yè)進行規(guī)范化發(fā)展必須要經歷的過程。

四、結語

“營改增”的實施對房地產行業(yè)的影響十分廣泛，對房地產行業(yè)的發(fā)展具有重要意義。在房地產行業(yè)發(fā)展陷入兩難局面的狀況下，“營改增”的出臺有利于房地產行業(yè)去庫存，倒逼房地產行業(yè)實行精細化管理。雖然這一過程中有人受益有人受傷，但是，通過這一政策，將會把房地產行業(yè)引向良性、健康發(fā)展的道路上。

[參 考 文 獻]

[1]于紅娜.“營改增”對房地產企業(yè)未來影響及對策分析[J].中國商貿，2015（14）：133-134

[2]張玲莉.淺談房地產“營改增”對行業(yè)的影響[J].中國商貿，2015（16）：144-145

[3]賀慶，蔡定凱，梁鐘元等.“營改增”對未來房地產行業(yè)財務管理影響——基于南寧房地產企業(yè)的調查研究[J].現(xiàn)代商貿工業(yè)，2015，36（21）：195-196

[責任編輯：潘洪志]