專收“老破小”裝修出售，年入數(shù)千萬

徐叔竟

在二手房市場，游戲規(guī)則歷來是“一房一價”，差不多的一套房源，房子價差除買賣雙方議價能力不同外，最主要還是體現(xiàn)在房子裝修的新舊程度、是簡單裝修還是精裝出售，這當中的價差大了去。這里面的溢價空間，早幾年已被某些炒房客視為生財之道，近兩年越來越多的個體投資客涉足其中，甚至已經(jīng)有人將這一模式發(fā)展為正規(guī)的公司化運營。

去年前10個月，杭州主城區(qū)二手房總成交套數(shù)已經(jīng)反超新房近100套，“未來幾年，杭州主城區(qū)會加速進入存量房時代?！蓖该魇鄯垦芯吭涸洪L方張接表示。在這樣的背景下，從市場上低價收入二手房源，裝修后再高價出售這樣一條產(chǎn)業(yè)鏈背后，究竟有些什么？為此，本刊記者進行了一番調(diào)查。

一些投資客專收“老破小”

花幾萬元裝修可賺二十萬

印象中市中心的老房子多數(shù)都比較老舊，即便帶裝修也逃脫不出年代感，正因此，越來越多的人認為市中心老破小升值潛力低，應(yīng)及早售出。但近一兩年來，在各大中介公司網(wǎng)站上有不少掛牌的老破小房源，一改往日殘破風貌，有不少裝修風格時尚清爽的房源在售。

其實這些裝修時尚的房源，幾個月前也是典型的老破小模樣。

在城西一帶從事二手房買賣多年的楊先生，手頭便有幾組客戶是專門從事類似生意的——購入二手房后，將房子重新裝修一番再高價出售。“像這樣的客戶，我們定義為投資客，有不少是杭州本地人，手頭有多余的資金，就倒騰起買房賣房的生意?！睏钕壬f，這些投資客戶一般都是個體運作，在樓市低迷時期，選擇一些房東急賣的毛坯或簡裝房源，以低于市場價2000—3000元/m2的價格收入。

“他們每個月都在四處收房，只要經(jīng)紀人告訴他有類似的房源掛牌，戶型通透、樓層不太差的，基本都會收房，且一次性付清房款。”楊先生回憶道，有一個專門做類似生意的客戶，今年三四月份在古蕩小區(qū)收了一套60多平米的兩房戶型，當時買入價18000元/m2，之后花了近6萬元對房子重新裝修（含所有硬裝及軟裝）。恰逢今年市場行情好，9月份房子出售時，古蕩小區(qū)的成交均價在21500元/m2左右，該房源最后以高于市場價1000元/m2的價格出售?！熬瓦@樣，一套房子從買入到賣出，半年時間賺了20萬元?！睏钕壬锌溃@都抵得上業(yè)績不錯的經(jīng)紀人一年的工資了。

職業(yè)倒房客也有季節(jié)性。一般每年一二月份市場行情淡的時候，投資客紛紛涌出收購房子，待裝修完看行情不錯，又以高價賣出。由于“今年市場行情好，有不少個體投資客想收房都收不到?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示，據(jù)他所知有做得規(guī)模比較大的投資客，今年靠這樣倒買倒賣二手房，賺了幾百萬元，當然這需要有一定的資金實力，且有熟悉的硬裝、軟裝公司合作搭配，“一般投資客一年能賣個三四套房子已經(jīng)很不錯了?！币延泄緦Ｗ鲱愃茦I(yè)務(wù)，毛利為每套房子總價的10%。

據(jù)了解，早在兩年前，杭州已經(jīng)有公司專門從事“二手房精裝修出售”業(yè)務(wù)，小宅門便是其中之一。“我們公司只選擇市中心老房子，主要是65平方米以下兩房的剛需戶型，改善房源面積也不會超過150m2?！焙贾菪≌T董事長徐佳麗告訴記者，30m2以下一室一廳及150m2以上的戶型肯定不會考慮，做過二手房的都知道，這樣的房子轉(zhuǎn)手很困難。在徐佳麗看來，不論市場行情好差，最抗跌的還是市中心老房子，因此收房時，往往會選擇二手房成交量排名前十的小區(qū)。僅大關(guān)一個小區(qū)，小宅門前前后后已經(jīng)收購了約100套房源，堪稱該小區(qū)最大的“二手房東”。

徐佳麗先后在欣盛、中海、野風等幾家房產(chǎn)公司做過銷售，東方潤園項目她一個人成交額就達到16億元?！罢f實話，那時候做一手房的都不太看得起做二手房的，覺得二手房市場小打小鬧，從業(yè)人員也比較魚龍混雜?！焙髞恚约嘿I的一套東方郡的房子，經(jīng)過裝修后出售，賣出了全小區(qū)最高價，她才發(fā)現(xiàn)二手房市場其實商機很大，因此從房地產(chǎn)公司辭職，開始自己創(chuàng)業(yè)， 成立了定位于二手房改造的小宅門公司。

作為公司化運營的小宅門，今年僅收購市中心房子一項便耗資3億元，截至10月底，成交房源總價在2億元左右。“我們以低于市場價10%—15%左右的價格收入房子，所謂市場價，以該小區(qū)近期成交價作為評估值，而且我們只收樓層好的房源，2—5樓的房源都在收購范圍內(nèi)?！毙旒邀愓f，一般房子總價控制在150萬元左右。

與個體投資客不同，小宅門只負責房子的硬裝部分（跟一手房的精裝修交付標準類似），裝修成本控制在1500元/m2（含老房子拆舊費），并且提供保修期。小宅門目前形成了一套標準化流程——收房前，風控部門會對房子進行風險評估；收房后，由合作的設(shè)計團隊做戶型改造設(shè)計，然后由合作的施工團隊裝修?！白罱覀冄埩艘晃蝗毡驹O(shè)計師合作。我們合作的施工團隊有世貿(mào)君亭酒店的施工隊伍、綠城藍色錢江一期的施工隊伍等?！毙旒邀愓f，小宅門的裝修風格力求大方清爽，買家主要是老師、醫(yī)生、公務(wù)員等人群。

小宅門目前以跑量為主，平均下來，一套房子從買入到賣出大概需要4個月左右，扣除資金成本及裝修等費用，一套房子毛利大概為房子總價的10%左右。

2014年，小宅門成立第一年共成交了70套二手房；2015年為150套；今年截至10月底，小宅門成交房源已有250套左右。記者粗略估算了下，以平均150萬元/套的購入價計算，10%的毛利即是15萬元，那么才10個月時間，小宅門的收益已經(jīng)近3800萬元。

徐佳麗說，前段時間去日本考察，發(fā)現(xiàn)在日本，像小宅門這樣的公司已經(jīng)發(fā)展得非常專業(yè)，非常成熟。她相信，隨著未來中國進入存量房時代，這塊市場潛力巨大?！耙郧拔覀兪者M的房源里剛需小戶型占到90%，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)二手房里的改善需求在擴大，因此今后我們的改善房源會提高到40%的比例。”

但不論是個體投資客還是公司化運營的“倒買倒賣”二手房，都有一個共同點：不會選擇漲價幅度比較大的房源。尤其是今年行情異?；鸨俏饕粠У木派徯麓?、翠苑小區(qū)、古蕩小區(qū)，因為房價漲幅過快，考慮到溢價空間及風險系數(shù)，被收購的房源量在減少。

二手房精裝出售模式

風險與收益并存

“這有點類似于專門炒二手房的‘黃牛?！闭憬性紫治鰩熐G海燕分析：此類模式能否盈利是有前提的，一是二手房市場要一直上漲；二是收進時的價格要低于市場價且總價控制得比較低。

“低價買入二手房、裝修后再出售的模式是基于客戶需求的市場細分?！狈慷喽喽址咳珖灰走\營總監(jiān)劉星認為，這種模式雖然迎合某些客戶的需求，但在裝修質(zhì)量或者房屋隱性的質(zhì)量問題等方面容易產(chǎn)生糾紛，未來市場需要進一步規(guī)范。

楊先生向記者透露，有的投資客相對厚道，房子從買進到賣出，周期大概在5—7個月，其中有兩個月時間用于房子散味；但有部分投資客為了盡快賺取價差，壓縮整個裝修工期，一兩個月內(nèi)完成全部裝修，裝修完立馬掛牌到各大中介公司出售?！叭绻b修材料不好，購房者光靠肉眼是看不出的，只有入住后才能發(fā)現(xiàn)問題?！睏钕壬f。另一位業(yè)內(nèi)人士則直言，“二手房不像新房，會有幾年的質(zhì)保期，過戶后所有的問題需買家自行承擔?！?