房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理

劉翠靜

摘 要：本文對房地產(chǎn)行業(yè)目前開發(fā)項目工程管理中的問題進行分析，并提出有效的措施，以提高工程管理的效率，實現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；工程管理

前言

房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程管理，將會對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益產(chǎn)生根本影響，有效的工程管理將會提高房地產(chǎn)的綜合競爭力、經(jīng)濟效益及員工的向心力。

1.工程管理基本模式及特點

1.1工程管理的類型

目前房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)項目工程管理模式的類型較為多樣化，現(xiàn)代房地產(chǎn)工程管理模式是將一般工程管理的模式與房地產(chǎn)行業(yè)的特點進行結(jié)合，所形成的一種特殊的項目工程管理模式，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理模式的類型主要有以下幾種：（1）設(shè)計——招標——建造DBB模式；（2）設(shè)計——建造DB模式；（3）設(shè)計——采購——施工總承包EPC模式；（4）項目管理PM模式；（5）建筑工程管理CM模式；（6）項目管理承包PMC模式；（7）設(shè)計——管理DM模式；（8）建造——運營——一覺BOT模式；（9）合伙模式；（10）更替型合同NC模式。

1.2模式比較分析及管理特點

在不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理中，將會應(yīng)用到不同類型的工程管理模式，因此房地產(chǎn)開發(fā)項目管理還有較大的優(yōu)化空間。目前房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的主要特點主要有三種，一是具有明確的階段劃分及嚴格的目標限制；二是在實際工作過程，房地產(chǎn)相關(guān)工作人員素質(zhì)差別較大，因此在管理時協(xié)調(diào)與溝通的難度性較大；三是由于房地產(chǎn)管理涉及不同的部門，所以管理的跨度較大。

2.開發(fā)項目工程管理優(yōu)化措施

2.1優(yōu)化項目管理組織架構(gòu)

在房地產(chǎn)項目開發(fā)管理的過程中，一個成熟的房地產(chǎn)開發(fā)集團應(yīng)對戰(zhàn)略控制與操作控制予以同等的重視程度，這是因為這兩種控制策略的側(cè)重點和優(yōu)點不同，在實際運用當(dāng)中，應(yīng)將兩者綜合運用，制定出合理的管理方式，目前混合管控模式是房地產(chǎn)開發(fā)集團常用的管控模式，一般房地產(chǎn)集團將會有自己的子公司，那么在管理過程中，應(yīng)合理定位母公司與子公司中各部門的工作職能，統(tǒng)一管理框架，此外還應(yīng)通過預(yù)算管理控制與對子公司戰(zhàn)略項目審核等方式，將子公司與母公司之間的項目工程管理界面和職能進行明確的界定與劃分，并將集團母公司與子公司之間的權(quán)責(zé)體系建立完整。

2.2優(yōu)化管理流程

就目前而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目從流程上，主要包括業(yè)務(wù)流程、管理流程、支持流程這三種主要的流程模塊，管理流程體系的優(yōu)化完善過程可以看成是一個封閉的環(huán)形，這個封閉的環(huán)形由流程策劃、設(shè)計、實施、控制等系統(tǒng)構(gòu)成。通過對房地產(chǎn)價值產(chǎn)業(yè)鏈進行分析后，需要優(yōu)化的流程主要有決策、總體策劃、采購、設(shè)計、工程管理以及營銷等流程，具體的優(yōu)化管理流程也是主要從這幾個環(huán)節(jié)進行入手：（1）決策流程。決策流程是對項目進行初步的評審，進行競標、談判等的準備工作，并對簽約環(huán)節(jié)進行準備。（2）項目總體策劃流程。項目總體策劃流程的內(nèi)容主要包括提出產(chǎn)品概念、項目分期、項目資金計劃、項目經(jīng)濟測算。（3）設(shè)計流程。設(shè)計流程的內(nèi)容分為方案設(shè)計流程、施工圖設(shè)計流程、設(shè)計、初步設(shè)計流程和設(shè)計交底流程。（4）采購流程。采購流程包括甲供材料核價流程、乙供材料核價流程以及材料設(shè)備驗收流程。（5）工程管理流程。工程管理流程包括施工單位選擇流程、工程項目移交流程、工程量收方簽證流程、工程竣工結(jié)算流程。（6）營銷流程。營銷流程包括產(chǎn)品策劃流程、營銷策劃流程、銷售策劃管理流程、開盤前推廣流程、月度推廣流程、銷售管理流程。

3.開發(fā)項目工程管理的實施

（1）開發(fā)項目實施的具體內(nèi)容。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的實施內(nèi)容主要有開發(fā)項目決策的管理、目標實施過程的管理、項目計劃的管理、項目成果管理。

（2）開發(fā)項目管理目標體系的建立。開發(fā)項目管理目標提體系主要由項目融資、項目質(zhì)量、項目進度、成本控制、費用控制、銷售目標等體系構(gòu)成，通過建立完善的目標體系，可以對整個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行預(yù)控制，實現(xiàn)目標管理，當(dāng)發(fā)現(xiàn)項目開發(fā)管理過程中出現(xiàn)偏差時，可以及時將其對目標工程管理所產(chǎn)生的影響進行評價，并將發(fā)生的偏差及時糾正過來，同時，還可以對目標進行審查，對開發(fā)項目工程管理的實施效果進行有效評價。

（3）開發(fā)項目目標成果管理。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)過程當(dāng)中的有關(guān)細節(jié)方面的內(nèi)容全部完成之后，項目管理人員應(yīng)對本房地產(chǎn)開發(fā)項目的成果進行綜合評定，主要對項目的投資決策，以及項目實施過程中各環(huán)節(jié)的完成情況進行分析，并對該房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理實施的全過程進行全新的評價。此外，應(yīng)對影響房地產(chǎn)開發(fā)項目的預(yù)見風(fēng)險因素、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程實施管理過程中采取的有關(guān)應(yīng)對措施的合理性進行新一輪的評估，同時，還應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的目標結(jié)果進行有效管理，這是因為對目標結(jié)果進行管理，可以對房地產(chǎn)集團項目管理過程心中所涉及到的一些問題進行更進一步的拓展和深化，這樣不僅可以對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理實施過程中的優(yōu)缺點進行總結(jié)，還可以對房地產(chǎn)企業(yè)日后的項目決策及管理提供真實的參考依據(jù)，有利于房地產(chǎn)企業(yè)吸取管理過程中的經(jīng)驗和教訓(xùn)，提高公司決策和管理的水平。

（4）房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標實施過程管理。在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理目標實施過程的管理當(dāng)中，各階段的負責(zé)人應(yīng)按照PDCA流程規(guī)范，對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理優(yōu)化目標進行管理。

4.加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的措施

4.1健全房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的體制

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，要想穩(wěn)步的生存發(fā)展，保證自身經(jīng)濟利益，就必須健全工程管理體制。建立健全的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，要首先對房地產(chǎn)項目管理機構(gòu)及各管理部門進行優(yōu)化配置，并根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理的實際工作需求合理分配各工作人員的工作內(nèi)容，以滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理過程中各部門所需要的具體工作。

4.2加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準備工作

加強房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理前期的準備工作，主要分為設(shè)計階段與規(guī)劃階段，在設(shè)計階段，應(yīng)將市場需求作為設(shè)計的出發(fā)點，綜合生態(tài)、經(jīng)濟、性能等多方面因素進行設(shè)計，對進行全方位的協(xié)調(diào)與平衡，防止因不停變更所導(dǎo)致的材料浪費及人工浪費，此外，還應(yīng)對前期、中期、事后等過程進行管理，保持管理的一致性。

4.3建立并完善工程管理的責(zé)任和獎懲機制

要想保證房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管體系長期維持下去，首先，應(yīng)制定出有效的工程管理責(zé)任制度，并將責(zé)任具體落實到個人；其次，應(yīng)建立工程績效管理系統(tǒng)，完善獎懲機制，在管理過程當(dāng)中做到準確、客觀，以保證工程管理可以順利進行：最后，加強建設(shè)項目的施工管理，對工程管理的有關(guān)人員的積極性、主動性和創(chuàng)造性進行全面管理，有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)濟效益，以保證房地產(chǎn)開發(fā)項目企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

5.結(jié)束語

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，對開發(fā)項目工程管理進行優(yōu)化已經(jīng)成為企業(yè)提高項目利潤、拓展應(yīng)力空間的一種主要的手段，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目工程管理進行優(yōu)化時，應(yīng)綜合房地產(chǎn)項目的特點，選擇適當(dāng)?shù)墓芾眢w制，以提高項目建設(shè)的經(jīng)濟利益及公司員工的管理水平，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟利益最大化，保證其可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

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