我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)運營模式分析與建議

◎?qū)O艷麗 董文天 劉承憲 柳強

我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)運營模式分析與建議

◎?qū)O艷麗 董文天 劉承憲 柳強

本文結(jié)合國外發(fā)達國家的經(jīng)驗與優(yōu)勢以及我國政策和市場的實際情況，并針對我國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)存在的問題提出了有關(guān)建議。雖然養(yǎng)老地產(chǎn)屬于新興行業(yè)，但是能緩解我國人口老齡化所帶來的一些問題，對于我國的發(fā)展有著十分重要的意義。

養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式人口老齡化

一、國外養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式的借鑒

（一）美國養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式

目前美國是養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)全世界發(fā)展最好的國家。美國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)擁有完整的產(chǎn)業(yè)鏈和行業(yè)特色，且有很多咨詢公司可以提供從個人信貸、項目建設(shè)、公司營運到特色服務(wù)的全面咨詢工作。面對廣大消費者，不僅可以提高消費者的物質(zhì)需求，也可以滿足消費者的心理安慰。美國的養(yǎng)老地產(chǎn)，最重要的經(jīng)營模式是“倒按揭”。在美國，政府、金融機構(gòu)甚至私人機構(gòu)愿意收用老人的住房作為抵押為其提供貸款，形成“以房養(yǎng)老”的方式提供“倒按揭”貸款形式。美國的另一種養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)形式為老年社區(qū)，一般位于城市的郊區(qū)，有很成熟的商業(yè)模式和商業(yè)市場。社區(qū)的地理位置可以為老人提供舒適的居住環(huán)境、多層次的娛樂休閑活動和適合老年人的運動設(shè)施。老年社區(qū)還可幫助老年人擁有家庭的歸屬感以及享受和諧的社區(qū)生活。

（二）英國養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式

英國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的演進與美國不同，英國政府首先推行的是住院式照顧的運營模式，這是由政府出資建設(shè)的福利院，并且雇傭一些工作人員來照顧老人的生活。這種方式可以直接照顧一些行動不便的老人，但是由于成本高、范圍小的特點，難以推廣。隨著時間的推移和社會的進步，同時為了讓更多的老年人得到更好的照顧并減輕政府在養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的壓力，養(yǎng)老地產(chǎn)的運營模式在慢慢發(fā)生轉(zhuǎn)變，以社區(qū)照顧的模式漸漸替代了一些住院式照顧的運營模式。社區(qū)照顧是駐入社區(qū)為老人提供幫助的方式，是在老人的日常生活中提供幫助與照顧，優(yōu)點是不改變老人的生活環(huán)境和生活氛圍，在老人熟悉的環(huán)境中更有質(zhì)量的生活，同時也減輕老人的心理負擔(dān)。另外，社區(qū)養(yǎng)老的養(yǎng)老地產(chǎn)模式的成本相對較少，低成本可以使更多的老年人加入被照顧的行列，形成一定的行業(yè)特色。

二、我國養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式的現(xiàn)狀

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)的特點

在我國，由于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)對社會的發(fā)展具有公益性的特點，因此政府不僅大力提倡養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，還在場地、稅收以及資金等方面給予一定的政策支持。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)建設(shè)不僅需要來自政府的支持，還需要開發(fā)商、投資商和運營商等方面的共同努力才能建設(shè)完整的產(chǎn)業(yè)鏈。遺憾的是，我國并沒有專業(yè)從事養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，大多數(shù)都是房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型至養(yǎng)老地產(chǎn)，由于服務(wù)于不同的消費者，導(dǎo)致產(chǎn)品不專業(yè)。

（二）缺乏多元化的運營模式

我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)有的運營模式包括以下五種。

1.出售型社區(qū)住宅模式。這種模式又包括本地出售型社區(qū)住宅模式和異地出售型社區(qū)住宅模式。本地出售型社區(qū)住宅模式類似于當(dāng)下的住宅小區(qū)，但不同的是該小區(qū)的消費者為老年人，在建筑設(shè)計上以適用于老年人為目的，以此構(gòu)建建筑的結(jié)構(gòu)和社區(qū)的配套實施；異地出售型社區(qū)住宅模式與本地出售型社區(qū)住宅模式的區(qū)別是社區(qū)的地理位置，異地出售型社區(qū)住宅模式注重在空氣清新環(huán)境優(yōu)美的地區(qū)選擇建造，與大自然有機融合，提供舒適宜人的居住環(huán)境。出售型社區(qū)住宅模式的優(yōu)勢是資金回收快、資金周轉(zhuǎn)率高。

2.租售組合型綜合社區(qū)住宅模式。該模式是綜合的項目獲利體系，包括住宅銷售、養(yǎng)老公寓出租和養(yǎng)老配套設(shè)施長期經(jīng)營。該模式的構(gòu)建彌補了單一體系的不足之處，也實現(xiàn)了均衡發(fā)展、均衡獲利來提高項目的抗風(fēng)險能力和收益能力。

3.金融組合型社區(qū)住宅模式。這種模式現(xiàn)在我國還處于嘗試階段，該模式主要是以房養(yǎng)老，將老人名下的產(chǎn)權(quán)抵押給銀行、保險公司或者其他的金融機構(gòu)，由這些機構(gòu)負責(zé)老人的老年生活花銷直至老人去世。

4.會籍制社區(qū)住宅模式。這種模式是以會員的形式運營管理，通過體檢評估老人的身體健康程度，得出自理、半自理、非自理三類情況，根據(jù)不同的分類收取不同的價格。這種模式的收益來自于房屋租賃或銷售和經(jīng)營配套產(chǎn)品的銷售。

5.床位出租型養(yǎng)老機構(gòu)模式。顧名思義這種模式是出租床位為老人提供養(yǎng)老的服務(wù)。這種模式有公辦民辦和公辦民營等多種形式，是目前被廣泛使用的。該模式收費低，主要靠政府補貼來運營。

三、養(yǎng)老地產(chǎn)運營的建議

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式之于政府的建議

目前，我國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)處于“用地難”的問題之中。用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地有限，開發(fā)商拿地困難導(dǎo)致我國的養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也相對緩慢，而政府也正處在探索與嘗試的階段。隨著時代的發(fā)展，一些廢棄的學(xué)?；蜥t(yī)院可以納入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地建設(shè)，對其進行改造，重新規(guī)劃完成適合老年人生活的設(shè)計，建筑的重新利用縮短建筑工期、節(jié)約成本和保護環(huán)境。

由于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投資金額大、回收周期長且具有公益性的特點，因此開發(fā)商都存在著資金壓力的困境。如果開發(fā)商長期存在資金短缺的問題就會影響項目的效率和質(zhì)量，也會影響行業(yè)規(guī)范。由于項目的公益性，政府應(yīng)該給予一定的優(yōu)惠政策，降低項目成本，鼓勵開發(fā)商積極投身養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)行業(yè)，提高項目質(zhì)量，盡快脫離資金窘迫的困境。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式之于開發(fā)商的建議

目前，我國還沒有專業(yè)從事養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)商，在建的養(yǎng)老地產(chǎn)項目也都是普通地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型來做。開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)的行業(yè)建設(shè)中應(yīng)該多借鑒美國、英國或者日本這些發(fā)達國家的經(jīng)驗，根據(jù)我國目前的政策形勢和市場的現(xiàn)有特點，借鑒成功經(jīng)驗來彌補我國的不足。此外，不僅政府應(yīng)該出臺相應(yīng)政策，開發(fā)商更應(yīng)該重視產(chǎn)品和品牌的建設(shè)，賦予品牌養(yǎng)老的意義。

（三）養(yǎng)老地產(chǎn)運營模式之于消費者的建議

對于消費者而言，最大的瓶頸在于傳統(tǒng)的思想觀念和時代發(fā)展的新思想的矛盾。源自于中國的傳統(tǒng)思想，不愿入住養(yǎng)老中心，既是感覺沒有家的味道，也是無法接受被兒女丟棄的事實。事實上并不是被兒女拋棄，只是選擇另一種生活方式，但受中國傳統(tǒng)思想的觀念無法正視。在新的時代我們倡導(dǎo)消費者入住養(yǎng)老中心，在這里可以和同齡人共同生活沒有代溝，可以娛樂休閑也可以培養(yǎng)自己的愛好，豐富自己的生活樂趣，做到活到老學(xué)到老，讓自己的晚年生活同樣活出價值。當(dāng)然，消費者在選擇了自己喜歡的生活模式也要積極配合管理服務(wù)運營商。對于養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的項目必不可少的是公共設(shè)施配套，每位消費者也有義務(wù)維護公共設(shè)施。

四、結(jié)論

在發(fā)達國家，養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)相對成熟，這無疑為我國的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了經(jīng)驗和幫助，應(yīng)該多吸取成功經(jīng)驗以縮短行業(yè)之間的差距。我國現(xiàn)階段存在的最大問題是我們沒有形成行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈。對于政府而言，沒有明確的政策來促進養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展；對于開發(fā)商而言，沒有專業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)商，也沒有專業(yè)從事養(yǎng)老管理運營的團隊，對于消費者而言，傳統(tǒng)思想的束縛也妨礙了養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。綜上所述，我們提出了一系列的建議來改變現(xiàn)狀。希望政府、開發(fā)商和消費者可以同心協(xié)力，共同完成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，緩解我國老齡人口化帶來的一系列問題，早日實現(xiàn)全民養(yǎng)老。

（作者單位：沈陽建筑大學(xué)商學(xué)院）

責(zé)任編輯：司斯

注：本文系遼寧省教育廳人文社會科學(xué)研究項目（項目編號：WJZ2016005）；遼寧經(jīng)濟社會發(fā)展項目（項目編號：2020lslktyb-146）；沈陽市社會科學(xué)課題（項目編號：SYSK2017-08-23）