遼寧農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場創(chuàng)新服務(wù)體系建設(shè)研究

張姝哲

【摘要】黨的十七屆三中全會審議通過的《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》對農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的改革指出“加強(qiáng)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場。”指出要通過健全的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場，本文就完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的服務(wù)體系進(jìn)行討論，在更好服務(wù)于市場的參與主體，增強(qiáng)市場活躍度，規(guī)范市場行為等方面，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)市場和適度規(guī)模農(nóng)業(yè)的發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】土地流轉(zhuǎn) 市場 服務(wù)體系

一、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的內(nèi)涵及構(gòu)成要素

農(nóng)村承包地流轉(zhuǎn)市場是指在合理確定地租、地價的基礎(chǔ)上交易主體以轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、租賃、入股、互換等法律允許的形式進(jìn)行農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的交易市場。它是尋找承包經(jīng)營權(quán)出讓方和受讓方的買賣活動。

農(nóng)村承包地流轉(zhuǎn)市場的構(gòu)成要素，包括市場主體、市場客體和市場中介。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場主體包括：進(jìn)行流轉(zhuǎn)的承包方，這是市場中“商品”供給方；通過流轉(zhuǎn)獲得土地的受讓方，這是市場中的需求方；承包地所有者、發(fā)包方，一般是村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府（或集體經(jīng)濟(jì)組織）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地以及市縣農(nóng)業(yè)進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的管理部門。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的客體是農(nóng)村土地承包經(jīng)營（使用）權(quán)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場中介是承包地經(jīng)營（使用）權(quán)轉(zhuǎn)讓的各種交易機(jī)構(gòu)、咨詢機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)和信息服務(wù)機(jī)構(gòu)等。

二、遼寧土地流轉(zhuǎn)市場問題分析

（一）土地流轉(zhuǎn)市場主體對土地供求意愿不足。農(nóng)民的戀土、惜土心理限制了土地流轉(zhuǎn)，而另一部分農(nóng)民不愿意將土地實(shí)行流轉(zhuǎn)，是緊緊盯住土地等待征占，以獲得較高的征地補(bǔ)償。流轉(zhuǎn)承包期限短，土地流轉(zhuǎn)的期限通常為1至3年，怕長期流轉(zhuǎn)對土地的承包權(quán)流失，從而限制可供流轉(zhuǎn)的土地供給。

另一方面有實(shí)力的土地需求方或受讓方缺乏。土地受讓方可以是農(nóng)戶也可以是從事農(nóng)業(yè)投資的主體，其是否愿意獲取承包經(jīng)營權(quán)是流轉(zhuǎn)市場中實(shí)現(xiàn)流轉(zhuǎn)的必要條件。農(nóng)民很難尋找到實(shí)力較強(qiáng)的農(nóng)業(yè)投資主體，因而大大影響了該地區(qū)的土地流轉(zhuǎn)。

（二）土地流轉(zhuǎn)市場行為不規(guī)范，缺乏交易全程的法律制約與保障。目前土地流轉(zhuǎn)以口頭協(xié)議和短期流轉(zhuǎn)較多，流轉(zhuǎn)關(guān)系改變頻繁，部分土地流轉(zhuǎn)合同含有不合法的主體，當(dāng)出現(xiàn)糾紛時缺少法律保護(hù)的依據(jù)。少數(shù)承包人借土地流轉(zhuǎn)改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途，這些因素容易引發(fā)流轉(zhuǎn)糾紛，土地流轉(zhuǎn)監(jiān)管主要以農(nóng)經(jīng)部門為主，缺少專門的管理和仲裁機(jī)構(gòu)，導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)行為無力監(jiān)管，影響了土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。

（三）土地流轉(zhuǎn)市場軟硬件配套不到位。目前從全省總體來看，土地流轉(zhuǎn)市場建設(shè)仍處于起步階段對于農(nóng)民的咨詢服務(wù)質(zhì)量不高，市場功能不明顯， 運(yùn)作流程、開展的服務(wù)項目等都處于探索階段。服務(wù)范圍僅限于發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息、土地流轉(zhuǎn)政策宣傳、土地確權(quán)工作等，開展實(shí)質(zhì)性的服務(wù)項目還較少， 基本上沒有中介機(jī)構(gòu)涉及到土地測量、估價方面的業(yè)務(wù)。

（四）土地流轉(zhuǎn)市場價格發(fā)現(xiàn)功能缺失。土地價格被扭曲，價值無法實(shí)現(xiàn)。目前由于各縣市區(qū)土地價格差異較大，且相關(guān)部門沒有制定統(tǒng)一的間隔標(biāo)準(zhǔn)，流轉(zhuǎn)價格難以反映土地的真實(shí)性土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)受益不高，前農(nóng)民從土地流轉(zhuǎn)中獲得的收益為不高，導(dǎo)致農(nóng)民對土地流轉(zhuǎn)熱情不高。

三、健全遼寧農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場服務(wù)體系對策

（一）政府角色的重新定位。

1.強(qiáng)化政府在服務(wù)體系的主導(dǎo)，推動土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場化進(jìn)程，弱化代替土地流轉(zhuǎn)主體行為。當(dāng)前農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)處農(nóng)戶自發(fā)的私下流轉(zhuǎn)的初級階段，應(yīng)向政府主導(dǎo)的集中流轉(zhuǎn)模式的中級階段發(fā)展，最終達(dá)到市場中介推動的農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的高級階段。

2.基層重視，宣傳到位。各級基層組織充分重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和適度規(guī)模農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，是發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)，新型農(nóng)業(yè)和新農(nóng)村建設(shè)的重要抓手。通過多種渠道手段向農(nóng)戶宣傳政策、法規(guī)等。

3.完善制度與法律保障。創(chuàng)造有利于土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策環(huán)境，要制定和完善相關(guān)的配套政策。

4.惠民政策培育吸引流轉(zhuǎn)主體。對土地流轉(zhuǎn)受讓方，提供補(bǔ)貼、配套設(shè)施等服務(wù)。為農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地解決后顧之憂，提供社會保障、就業(yè)培訓(xùn)、創(chuàng)業(yè)優(yōu)惠政策等促進(jìn)農(nóng)民向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化。

（二）推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)市場中介機(jī)構(gòu)建設(shè)為完善市場服務(wù)的重中之重。探索建立多種形式的中介服務(wù)組織體系， 以滿足農(nóng)民對這些服務(wù)的需要。

1.市、鎮(zhèn)、村三級土地流轉(zhuǎn)信息平臺。建立土地流轉(zhuǎn)動態(tài)信息庫、土地流轉(zhuǎn)信息平臺、網(wǎng)絡(luò)通信平臺和決策支持平臺在內(nèi)的土地流轉(zhuǎn)信息管理系統(tǒng)，解決信息缺乏和不對稱問題。建立基層法律服務(wù)站，調(diào)解土地流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的糾紛。

2.金融中介機(jī)構(gòu)。促進(jìn)土地這一生產(chǎn)要素與資金、勞動力和技術(shù)等其他生產(chǎn)要素相結(jié)合。建立土地交易所， 土地投資經(jīng)營公司， 土地評估機(jī)構(gòu)， 土地保險公司， 土地銀行， 農(nóng)地托管公司等。

（三）第三方技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)。獨(dú)立的研究機(jī)構(gòu)提供相關(guān)生態(tài)評估， 地理信息搜集和土地測量，不同農(nóng)業(yè)生產(chǎn)項目的流轉(zhuǎn)規(guī)模研究，長期土地流轉(zhuǎn)價格測算等。土地資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)科學(xué)估價，公正合理地反映市場供求關(guān)系。新型農(nóng)業(yè)項目、生產(chǎn)方式、經(jīng)營方式推廣，以及營銷咨詢服務(wù)。建立政策、規(guī)劃咨詢體系，土地流轉(zhuǎn)專家咨詢機(jī)構(gòu)

（四）人力資源培育。土地流轉(zhuǎn)中介組織缺乏專業(yè)人員，中介組織本身的專業(yè)化進(jìn)程受到制約。土地流轉(zhuǎn)中介及服務(wù)機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員應(yīng)具備金融、法律、農(nóng)業(yè)科技、計量測繪、土地估價等較為全面的專業(yè)知識。加強(qiáng)指導(dǎo)和培訓(xùn)， 提高服務(wù)人員的綜合素質(zhì)培養(yǎng)和吸收優(yōu)秀的專業(yè)人才。

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