城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋糾紛的法律解決

段貞鋒 翁武燕

(平頂山學(xué)院政法學(xué)院，河南 平頂山 467099)

城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋糾紛的法律解決

段貞鋒 翁武燕

(平頂山學(xué)院政法學(xué)院，河南 平頂山 467099)

隨著中國(guó)城市商品房?jī)r(jià)格的快速增長(zhǎng)，部分無(wú)力在城市購(gòu)房的人開(kāi)始尋求購(gòu)買農(nóng)民在其自己宅基地上建造的房屋。近年來(lái)，此類房屋買賣行為導(dǎo)致得糾紛多發(fā)，且由于法律對(duì)該類購(gòu)房合同效力缺乏明確的規(guī)定，法院在解決糾紛時(shí)又判決不一，糾紛無(wú)法得到合理解決。完善農(nóng)村房屋買賣相關(guān)的法律制度，健全物權(quán)變動(dòng)登記制度，統(tǒng)一司法裁判標(biāo)準(zhǔn)，確保農(nóng)民土地收益，能夠較好地解決這類糾紛。

農(nóng)村宅基地房屋；房屋買賣；物權(quán)登記；裁判標(biāo)準(zhǔn)

改革開(kāi)放以來(lái)，伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及房地產(chǎn)事業(yè)的繁榮，大量的農(nóng)村人口選擇到城鎮(zhèn)打工，并開(kāi)始長(zhǎng)期居住、生活在城鎮(zhèn)，導(dǎo)致農(nóng)村大量的宅基地閑置。城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋的現(xiàn)象也越來(lái)越普遍。但由于國(guó)家土地征收、征用的頻繁以及拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的逐步提升，大多原本已將自己宅基地上的房屋出售于城鎮(zhèn)居民的農(nóng)民開(kāi)始反悔，要求法院認(rèn)定原房屋買賣合同無(wú)效，從而引發(fā)了大量的糾紛。國(guó)內(nèi)關(guān)于規(guī)范農(nóng)村宅基地的現(xiàn)行法律法規(guī)僅對(duì)宅基地使用權(quán)的取得做出了規(guī)定，但對(duì)其包含買賣在內(nèi)的各種形式的流轉(zhuǎn)則鮮有涉及。

一、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋糾紛的特點(diǎn)及發(fā)生原因

隨著經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋糾紛呈現(xiàn)突出問(wèn)題，研究問(wèn)題的特點(diǎn)及成因，有利于我國(guó)法制工作建設(shè)。

(一) 城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋糾紛的特點(diǎn)

近年來(lái)，由于城鎮(zhèn)化建設(shè)的加快促進(jìn)了城鄉(xiāng)間的人口流動(dòng)。富裕起來(lái)的農(nóng)民選擇到城鎮(zhèn)購(gòu)買房屋，一些城鎮(zhèn)居民則轉(zhuǎn)而到農(nóng)村購(gòu)買房屋定居，農(nóng)村房屋買賣日漸活躍。法律對(duì)于農(nóng)村房屋缺乏系統(tǒng)完善的規(guī)定，導(dǎo)致農(nóng)村房屋買賣糾紛日益增多，這類糾紛的出現(xiàn)主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

1.從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，大多數(shù)房屋在多年之前便完成了交易，而房屋糾紛則是在近年才產(chǎn)生。

2.從買賣雙方的身份看，出賣人為在村里擁有自己宅基地的農(nóng)村村民，買受人為沒(méi)有農(nóng)村宅基地的外來(lái)城鎮(zhèn)居民。

3.從糾紛原因來(lái)看，多由于房屋買賣行為發(fā)生后的土地增值，或者土地征用、房屋拆遷等因素，房屋買賣時(shí)的成交價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于因?yàn)椴疬w補(bǔ)償而瘋漲的房屋現(xiàn)價(jià)，出賣人受巨額利益驅(qū)動(dòng)而反悔，向人民法院提起訴訟要求確認(rèn)房屋買賣合同無(wú)效，主張買賣雙方按當(dāng)時(shí)成交價(jià)格各自返還放款和房屋。

4.合同大多實(shí)際上已經(jīng)履行，買賣雙方協(xié)商一致后簽訂了房屋買賣合同，出賣人向買受人實(shí)際交付了房屋，買房人按協(xié)議支付了放款，已經(jīng)裝修或入住。但由于政策限制，并未辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。

5.在案件裁決的難度上，在我國(guó)，往往房屋屬于每個(gè)人、每個(gè)家庭最重要且價(jià)值最大的基本生活資料，一旦房屋糾紛得不到合理解決，對(duì)當(dāng)事人的影響后果可能是無(wú)法估量的，可能導(dǎo)致部分當(dāng)事人居無(wú)定所，甚至導(dǎo)致家庭危機(jī)。因此，該類案件裁決難度比較大，且一般不容易調(diào)解，還有可能激發(fā)一系列的其他矛盾。

(二) 城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋糾紛的產(chǎn)生的原因

購(gòu)買農(nóng)村房屋容易發(fā)生糾紛，且糾紛的解決難度較大，是有著多方面的原因的。調(diào)整農(nóng)村房屋買賣的法律規(guī)范不完善，農(nóng)村房屋買賣登記制度的缺失以及當(dāng)事人對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的背棄都是這種現(xiàn)象產(chǎn)生的原因。

1.法律建設(shè)中法律規(guī)范模糊。

首先，1986年的《土地管理法》曾規(guī)定“城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體所有土地的”，城鎮(zhèn)居民如果要獲得集體土地使用權(quán)并建造住宅，需要交納相應(yīng)費(fèi)用并且經(jīng)過(guò)政府同意。該條款內(nèi)容于1998年被刪除，用43條第1款予以替代，僅對(duì)城鎮(zhèn)居民二次申請(qǐng)使用集體土地做出限制，卻未禁止城鎮(zhèn)居民通過(guò)購(gòu)買的方式獲得土地使用權(quán)。

其次，相關(guān)政策性規(guī)定對(duì)法律的適用造成了干預(yù)。國(guó)務(wù)院、國(guó)土資源部頒布了相關(guān)的一些規(guī)定，政策頒布的初衷是好的，可以輔助調(diào)整該類社會(huì)關(guān)系。但在糾紛發(fā)生后的解決過(guò)程中，審判人員沒(méi)能準(zhǔn)確把握這些文件的法律性質(zhì)和地位，找不到明確的法律依據(jù)時(shí)，直接援引這些政策文件中的有關(guān)內(nèi)容，對(duì)涉案的房屋買賣合同的效力加以判斷和認(rèn)定，這顯然給法律的適用造成了困擾和干預(yù)。

2.農(nóng)村房屋買賣登記制度的缺失。

我國(guó)集體所有的土地的性質(zhì)決定了農(nóng)村村民在其宅基地上自己建造的私有房屋無(wú)法辦理所有權(quán)證書(shū)。而依據(jù)我國(guó)現(xiàn)行《物權(quán)法》的規(guī)定，房屋等不動(dòng)產(chǎn)的交易必須進(jìn)行物權(quán)登記即辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，否則不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。沒(méi)有所有權(quán)證書(shū)的農(nóng)村自建房屋在交易時(shí)自然無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)交易雙方加以約束的僅有一紙房屋買賣合同，買賣雙方可以選擇“隨時(shí)”違約，將房屋收回或者轉(zhuǎn)賣其他人，交易不具有穩(wěn)定性，則糾紛隨時(shí)可能發(fā)生。

3.房屋買賣當(dāng)事人背棄誠(chéng)信追逐不當(dāng)利益。

買賣雙方經(jīng)充分協(xié)商達(dá)成一致意思表示，簽訂房屋買賣合同并實(shí)際履行，如果買賣雙方均能夠堅(jiān)守誠(chéng)實(shí)信用原則，自覺(jué)履行合同，可以避免糾紛的發(fā)生，有利于社會(huì)關(guān)系的穩(wěn)定，實(shí)現(xiàn)良好的法律效果和社會(huì)效果。但在現(xiàn)實(shí)生活中，由于國(guó)家有關(guān)惠農(nóng)政策及拆遷補(bǔ)償?shù)痊F(xiàn)象的影響，合同雙方特別是出賣方面臨著巨大的經(jīng)濟(jì)利益誘惑，在利益誘惑面前往往會(huì)背信棄義，尋找各種理由來(lái)推翻雙方簽訂的買賣合同，收回已出售的房屋。金錢誘惑與誠(chéng)信原則的博弈，大大影響著房屋買賣關(guān)系的穩(wěn)定性，糾紛發(fā)生在所難免。

二、城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋合同的效力辨析

雖然當(dāng)前農(nóng)村房屋買賣合同大量的存在，但我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)農(nóng)村房屋買賣合同的效力并沒(méi)有做出明確的規(guī)定，導(dǎo)致該類糾紛的解決面臨較大尷尬。對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋合同是否有效，主要存在“有效說(shuō)”和“無(wú)效說(shuō)”兩種觀點(diǎn)。

(一) 城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋有效說(shuō)

有效合同是指合同雙方主體依據(jù)法律的規(guī)定訂立，簽訂后對(duì)雙方產(chǎn)生法律拘束力的合同。支持該類合同有效的理由包括：第一，房屋屬于農(nóng)民的私有財(cái)產(chǎn)，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)并未對(duì)農(nóng)民對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)做出禁止性規(guī)定。雖然有關(guān)立法規(guī)定，農(nóng)村宅基地具有一定的身份權(quán)性質(zhì)，不得單獨(dú)流轉(zhuǎn)，但并不能因此推知宅基地上所建房屋也不能流轉(zhuǎn)。第二，認(rèn)定合同無(wú)效，不利于交易的穩(wěn)定。意思自治是簽訂合同的主要原則，買賣雙方達(dá)成一致意思表示后簽訂合同并實(shí)際履行，不違背法律的禁止性規(guī)定，就應(yīng)該為有效合同。因合同一方反悔就認(rèn)定該合同無(wú)效，對(duì)于如約履行的相對(duì)方極為不公。毀約方通過(guò)不履約行為還能合法獲得利益，不符合法律公平正義的基本原則，也會(huì)破壞社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序。第三，房屋買賣合同是一種典型的債權(quán)合同，法律法規(guī)并沒(méi)有規(guī)定房屋買賣合同在辦理變更登記手續(xù)之后才生效，因此，房屋買賣合同的效力與是否辦理登記手續(xù)沒(méi)有直接的因果關(guān)系。[1]

(二) 城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋無(wú)效說(shuō)

無(wú)效合同是指因不符合法律規(guī)定，或違反法律規(guī)定的要件，訂立的不能產(chǎn)生約束力的合同。支持該類合同無(wú)效的理由有：第一，房屋建造在農(nóng)村村民宅基地上，無(wú)法分割，依據(jù)我國(guó)“房地一體”原則，農(nóng)村房屋的買賣實(shí)為房屋和宅基地之共同買賣，而宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，[2]城鎮(zhèn)居民不具備取得農(nóng)村宅基地的主體資格，因此，該類房屋買賣違背我國(guó)法律的禁止性規(guī)定，合同應(yīng)為無(wú)效。第二，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)實(shí)行公示公信原則，農(nóng)村房屋的買賣無(wú)法按規(guī)定進(jìn)行所有權(quán)變更登記，購(gòu)買方也就無(wú)法取得法律意義上的所有權(quán)，不符合法律規(guī)定。第三，宅基地分配是我國(guó)早期為保障農(nóng)民生存、生活的保障性措施，政策制定實(shí)施具有明顯的保障性，如果允許流轉(zhuǎn)，一方面必然違反國(guó)家政策，另一方面會(huì)導(dǎo)致部分農(nóng)民流離失所，失去賴以生存的房屋。[3]

(三)綜合分析

立足于我國(guó)的現(xiàn)行法律規(guī)定及現(xiàn)實(shí)狀況，我們認(rèn)為，應(yīng)該認(rèn)定城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋合同有效。因?yàn)椋旱谝?，在司法領(lǐng)域，法無(wú)禁止即自由。對(duì)于城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋的行為，現(xiàn)行相關(guān)法律并沒(méi)有明文禁止，衡量合同是否有效的依據(jù)只有《合同法》，凡符合《合同法》規(guī)定的合同有效要件即為有效合同。第二，該類糾紛發(fā)生時(shí)，大多合同已經(jīng)簽訂并履行了較長(zhǎng)時(shí)間，雙方都已經(jīng)依約履行了合同義務(wù)，購(gòu)買方已經(jīng)入住，且可能已經(jīng)對(duì)房屋進(jìn)行了翻建、改建，如果再認(rèn)定合同無(wú)效，會(huì)給當(dāng)事人造成較大損失，甚至引發(fā)新的糾紛。

三、解決農(nóng)村房屋買賣糾紛的法律對(duì)策

城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村宅基地房屋現(xiàn)象大量存在，發(fā)生糾紛時(shí)對(duì)雙方影響較大，解決困難。應(yīng)當(dāng)及時(shí)完善相關(guān)法律制度，建立有效的解決糾紛法律對(duì)策。

(一)完善農(nóng)村房屋買賣相關(guān)的法律法規(guī)

法律依據(jù)的不明確是導(dǎo)致糾紛解決困難的根本原因。完善現(xiàn)行相關(guān)立法，或者制定新的法律專門對(duì)農(nóng)村宅基地及房屋的流轉(zhuǎn)做出規(guī)定，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民對(duì)自有房屋的完全所有權(quán)，并為農(nóng)村房屋的市場(chǎng)流通提供法律支持。出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《土地登記條例》等法規(guī)，加快推進(jìn)農(nóng)村宅基地確權(quán)登記工作，為農(nóng)戶宅基地發(fā)放權(quán)利證書(shū)，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，建立規(guī)范的宅基地使用權(quán)管理制度。

(二)建立清晰的物權(quán)變動(dòng)登記制度

受歷史遺留因素的影響，我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記較為混亂，各農(nóng)戶的宅基地權(quán)屬不明，就容易引發(fā)宅基地產(chǎn)權(quán)糾紛。參照現(xiàn)行城市房地產(chǎn)登記制度對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行登記確權(quán)改革，成為解決此問(wèn)題的關(guān)鍵。首先，對(duì)宅基地使用權(quán)進(jìn)行登記只發(fā)生物權(quán)效力，不作為合同是否成立的要件。其次，將宅基地上所建房屋與宅基地使用權(quán)同時(shí)登記，房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人為相同主體?！胺康胤蛛x”情況下，當(dāng)房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，推定農(nóng)民在出售房屋時(shí)將房屋所占宅基地一并出租于購(gòu)買人，購(gòu)買人通過(guò)向房屋出售方支付土地使用租金而享有土地承租權(quán)，且該承租權(quán)期限與房屋所有權(quán)期限一致。再次，農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)是基于其集體組織成員的身份，城鎮(zhèn)居民并不具有農(nóng)村集體組織成員資格，堅(jiān)持“房地一體”原則的話，其購(gòu)買農(nóng)村房屋時(shí)可以通過(guò)向土地所有人交納一定的費(fèi)用，以取得宅基地使用權(quán)。

(三)維護(hù)法治統(tǒng)一，避免同案不同判

此類案件都是當(dāng)事人對(duì)自己的財(cái)產(chǎn)利益進(jìn)行訴求，在相關(guān)法律沒(méi)有明文規(guī)定的情況下，雙方都會(huì)在存在爭(zhēng)議的地方盡可能多地為自己爭(zhēng)取利益。因此，最后哪一方實(shí)現(xiàn)了自己的利益都不足為奇。但是，如果多個(gè)同類案件出現(xiàn)不同判決，則敗訴一方必然不服，法律判決有可能并沒(méi)有在實(shí)際意義上解決糾紛，為新的矛盾埋下種子。當(dāng)前隨著此類案件的不斷增多，由于法律依據(jù)的模糊，同案不同判成為一個(gè)普遍現(xiàn)象，產(chǎn)生了較嚴(yán)重的負(fù)面影響。為更加有效地解決該類糾紛，法院在審判過(guò)程中應(yīng)盡量維護(hù)法治的統(tǒng)一性，避免同案不同判的現(xiàn)象出現(xiàn)。[4]

首先，由于不存在明確的法律規(guī)定，我國(guó)各地方法院審理此類案件時(shí)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，難免做出多種不同的判決結(jié)果。在當(dāng)前統(tǒng)一法律規(guī)定暫時(shí)無(wú)法出臺(tái)的情況下，最高人民法院作為全國(guó)最高審判機(jī)關(guān)，有責(zé)任對(duì)下級(jí)法院的審判工作做出指導(dǎo)，進(jìn)行統(tǒng)一，制定統(tǒng)一的司法解釋，更好地引領(lǐng)地方各級(jí)法院的審判活動(dòng)。

其次，法院審理此類案件時(shí)必須慎之又慎，在國(guó)家法律規(guī)定不明確的情況下，不應(yīng)對(duì)案件草率地做出判決，應(yīng)當(dāng)充分考慮、合理預(yù)見(jiàn)所做判決可能產(chǎn)生的法律效果和社會(huì)效果，綜合權(quán)衡各方利益，充分考慮當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度，盡最大的努力做到審判公平。

(四)對(duì)房屋買賣合同糾紛給予公平合理裁決

實(shí)踐中，行政權(quán)力的不當(dāng)干預(yù)影響司法審判，導(dǎo)致很多錯(cuò)判和不公正的審判。[5]應(yīng)當(dāng)充分保證審判權(quán)的獨(dú)立，審理過(guò)程中根據(jù)案件實(shí)際情況，對(duì)糾紛發(fā)生的原因、過(guò)程、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度、房屋的居住使用情況，特別是買賣后買方對(duì)房屋的增建、翻新、裝修以及周圍同類房屋的增值情況，全面綜合考慮，將法律、政策與民風(fēng)民俗相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人利益和法律效果的最大化。

[1]盧翔.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋合同效力辨[D].揚(yáng)州大學(xué)碩士論文，2015：18. [2]吳雪瑞.淺談城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋之買賣合同無(wú)效論[J].法制博覽，2015，(7)：175-176. [3]吳雪瑞.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村房屋之買賣合同效力研究[D].上海交通大學(xué)碩士論文，2015：21. [4]譚寧寧.解決農(nóng)村房屋買賣糾紛的法律途徑[D].山東大學(xué)碩士論文，2013：28. [5]湯婷.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買農(nóng)村私有房屋買賣合同效力探析[D].西南政法大學(xué)碩士論文，2014：20.

2017-07-20

段貞鋒(1982- )，男，河南開(kāi)封人，平頂山學(xué)院政法學(xué)院民商法學(xué)教研室主任，講師。研究方向：民商法律。翁武燕(1996- )，女，福建福清人，平頂山學(xué)院政法學(xué)院2014級(jí)法學(xué)專業(yè)本科生。研究方向：民商法律。