中國(guó)期待《住宅法》與不動(dòng)產(chǎn)稅
——讓經(jīng)濟(jì)在法制的軌道上運(yùn)行

魏雅華

中國(guó)期待《住宅法》與不動(dòng)產(chǎn)稅
——讓經(jīng)濟(jì)在法制的軌道上運(yùn)行

魏雅華

2016年中國(guó)房?jī)r(jià)再度暴漲，已讓人無法容忍，地產(chǎn)泡沫無疑將會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來巨大的傷害，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列被稱為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施，其中包括出臺(tái)房地產(chǎn)稅，千呼萬喚不出來的不動(dòng)產(chǎn)稅，真的會(huì)在2017年呱呱墜地嗎？——題記

新聞事件：2016年中國(guó)房?jī)r(jià)再次暴漲

如果評(píng)選2016年的中國(guó)十大新聞事件，排在頭條位置上，非“房?jī)r(jià)再次暴漲”莫屬。說2016年中國(guó)的房?jī)r(jià)“漲勢(shì)如潮”，一點(diǎn)都不夸大。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆到如此程度：2016年前11月，全國(guó)商品房銷售面積已達(dá)到135829萬平方米，商品房銷售額102503億元，首次突破十萬億整數(shù)大關(guān)；超過了2013年的峰值，再創(chuàng)歷史新高。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上一輪成交高點(diǎn)出現(xiàn)在2013年，當(dāng)年，全國(guó)商品房成交面積和成交額分別達(dá)到13.2億平方米、8.14萬億元。而2016年的銷售額較2013年整整多出了2萬億元!

這個(gè)數(shù)字清楚地告訴我們,暴漲的不僅僅是北上廣深，中國(guó)所有省會(huì)城市的房?jī)r(jià)都在大幅上揚(yáng)，房地產(chǎn)泡沫正在快速地在向全國(guó)飛濺。漲得最兇的是北上廣深及周邊的縣市。

我們所期待的房?jī)r(jià)回歸理性，僅僅只做了短暫的小幅調(diào)整，2016年的樓市再度一飛沖天，截至9月，房?jī)r(jià)同比漲幅超過20%的城市，居然達(dá)了到12個(gè)。

北上廣深四大城市領(lǐng)漲，漲幅均超過了20%，盡管國(guó)家?guī)缀跏菧缁鹗降赝瞥隽吮环Q之為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施”，可也只能使房?jī)r(jià)的漲幅變小而已，房?jī)r(jià)仍在不可遏制地上行。“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控措施”也不過是揚(yáng)湯止沸而已。2017年的房?jī)r(jià)會(huì)下行嗎？恐怕是一種奢望。

我們暫且離開那些數(shù)字迷陣，聽聽老百姓是怎么評(píng)價(jià)2016年中國(guó)的房?jī)r(jià)瘋漲的：年薪在200萬元以上，你愛買哪兒買哪兒；年薪在100－200萬元之間，遠(yuǎn)離市區(qū)，荒郊野外，你愛買哪兒買哪兒；年薪在50－100萬元之間，周邊縣鄉(xiāng)你愛買哪兒買哪兒；年薪在10萬元以下，你就給自己挖個(gè)坑，愛埋哪兒埋哪兒……

這句話真的不是在調(diào)侃，年薪在10萬元以下的工薪們，恐怕只好愛埋哪兒埋哪兒……這樣的現(xiàn)實(shí)，你接受嗎？

中國(guó)的高房?jī)r(jià)真的是自然形成的嗎

如果說中國(guó)的高房?jī)r(jià)真的是自然形成的，是市場(chǎng)購買力自然追捧的結(jié)果，那么我們也無話可說。事實(shí)并非如此，房?jī)r(jià)的暴漲，是被瘋狂的投資者炒上去的。

老百姓說，中國(guó)的房子不是用來住的，而是用來炒的，中國(guó)的房子不是蓋給老百姓的，而是蓋給銀行的。這些話說得入木三分，力透紙背，當(dāng)我們聽到這些評(píng)論的時(shí)候，會(huì)不會(huì)后脊梁發(fā)冷？

2016年寬松的貨幣政策，給陷入低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了一片生機(jī)。而無藥可救的中國(guó)股市繼續(xù)低迷，在嚴(yán)寒的冬天里長(zhǎng)眠不醒，導(dǎo)致大規(guī)模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司、基金公司等進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。使得房地產(chǎn)行業(yè)成為聚集吸引流動(dòng)性資金的最重要的載體。

在此背景下，房企融資規(guī)模飆升，與此同時(shí)負(fù)債率大幅提高。WIND資訊數(shù)據(jù)顯示，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只，發(fā)債總額竟達(dá)到7588.12億元，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%！錢多到如此程度，房?jī)r(jià)能不暴漲都辦不到，可這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)真的是件好事嗎？

直接的后果是，房企負(fù)債額大幅增加。2015年，65家重點(diǎn)房企有息負(fù)債總額為32300.85億元，平均有息負(fù)債為496.94億元。其中，恒大、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達(dá)、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建、保利有息負(fù)債也超千億元。

由此帶來房企負(fù)債率急劇上升。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，由于2016年的數(shù)據(jù)尚未發(fā)布，所以我們只能沿用2015年的數(shù)據(jù)，云南城投凈負(fù)債率為434%，同比上升89個(gè)百分點(diǎn)；綠地集團(tuán)凈負(fù)債率達(dá)384%，同比上漲51%；恒大凈負(fù)債率達(dá)261%，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負(fù)債率則更是高達(dá)409%！

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率居然高到如此程度，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的危機(jī)，正在快速的堆積。說“勢(shì)如累卵”，絕非危言聳聽，所有這一切，都在呼喚，中國(guó)應(yīng)盡快地制定《住宅法》。以保障中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在法治的軌道上正常的運(yùn)行。

中國(guó)正在研究制訂《住宅法》

早在十年前的2007年9月18日，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長(zhǎng)沈建忠在接受中國(guó)政府網(wǎng)專訪時(shí)便說過，政府將研究制訂《住宅法》。這是建設(shè)部對(duì)我國(guó)出臺(tái)這一法律的首次表態(tài)。可十年過去，再無音訊。當(dāng)年出生的孩子，現(xiàn)在小學(xué)都快畢業(yè)了。

這是一個(gè)很令人振奮的好消息。對(duì)于億萬有著改善住房需求的中國(guó)老百姓，對(duì)于生機(jī)勃勃，發(fā)展迅猛，又飽受詬病的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說，對(duì)于從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，對(duì)于主管房地產(chǎn)的政府部門來說，都是一件具有劃時(shí)代意義的大事?？芍钡浇裉?，對(duì)于沒有《住宅法》的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說，主管房地產(chǎn)的政府部門的紅頭文件便是“法”。也許這正是《住宅法》千喚萬呼不出來的原因所在。

于是，有關(guān)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的所有政策，取決于政府部門的嘴皮子動(dòng)一動(dòng)，這對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來說，是福是禍?

由于政府部門紅頭文件出臺(tái)的程序過于簡(jiǎn)便，便帶有強(qiáng)烈的主觀隨意性，還常會(huì)朝令夕改。而且，主管房地產(chǎn)的政府部門的紅頭文件，還常常帶有政府部門的利益色彩，社會(huì)公平正義的信用體系便難以得到充分保障。

法律則大不相同。一部法律的出臺(tái)有著非常嚴(yán)格的立法程序。一部法律的出臺(tái)從調(diào)研到立法，到層層審查、交付表決，簽發(fā)中華人民共和國(guó)主席令，到發(fā)布實(shí)施，常常要耗時(shí)幾年。一部法律的修改或廢止有著更加嚴(yán)格的程序，它能夠保持政策的嚴(yán)肅性和連續(xù)性。這就是我們?yōu)槭裁匆雠_(tái)《住宅法》的原因所在。

三十多年來《住宅法》的立法進(jìn)程

《住宅法》將對(duì)我國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展規(guī)劃、管理機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)主體和市場(chǎng)運(yùn)行的監(jiān)督管理，以及住房保障制度等予以法律規(guī)定，作為規(guī)范市場(chǎng)的基礎(chǔ)法律。同時(shí)根據(jù)住房市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況和需要，對(duì)相關(guān)法律法規(guī)的條款加以完善、修改和細(xì)化。

向前追溯，改革開放之初,早在1983年，《中華人民共和國(guó)住宅法》就被正式納入全國(guó)人大法制委員會(huì)的立法部署中，建設(shè)部按國(guó)務(wù)院經(jīng)濟(jì)法規(guī)研究中心的要求開始了《住宅法》的研制。

2001年，中國(guó)曾經(jīng)醞釀制訂全國(guó)首部《住宅法》并上報(bào)全國(guó)人大，但這一法律難產(chǎn)。2007年全國(guó)“兩會(huì)”期間，有人大代表再次提出《住宅法》立法案的議案。此后,又是十年過去,《住宅法》再無音訊。三十年就這樣過去了，人的一生有幾個(gè)三十年可以用來等待？

2月9日，湖北省國(guó)稅工作會(huì)議以視頻會(huì)方式召開。會(huì)議總結(jié)了2016年全省國(guó)稅工作，分析了湖北國(guó)稅事業(yè)發(fā)展的新方位，研究部署了2017年的稅收工作任務(wù)。（圖/文：省國(guó)辦）

國(guó)外的《住宅法》

美國(guó)《住宅法》：“讓大多數(shù)人買得起房”是美國(guó)《住宅法》的立法基礎(chǔ)。美國(guó)國(guó)會(huì)于1949年通過了《全國(guó)可承受住宅法》，此后又通過了《公平住宅法》、《城市重建法》、《國(guó)民住宅法》、《住宅與社區(qū)發(fā)展法》等配套法律。美國(guó)《住宅法》立法的基礎(chǔ)是，商品房并不是屬于富人的，而是所有美國(guó)人的。

日本《公營(yíng)住宅法》：它的立法基礎(chǔ)與美國(guó)一致，甚至更加激進(jìn)。由政府出資建設(shè)住宅，低價(jià)出租給無力購房的低收入者。日本于1951年頒布了《公營(yíng)住宅法》，中央與地方政府合作建住宅，全部低價(jià)出租給低收入者。

韓國(guó)《住宅法》修正案2007年獲國(guó)會(huì)通過。韓國(guó)《住宅法》比美國(guó)、日本更加激進(jìn)，韓國(guó)的《住宅法》不允許任何人擁有第二套住房。于是，在韓國(guó)，根本就沒有“投資住宅”的生存土壤。在韓國(guó)，炒房是被法律嚴(yán)厲禁止的。

盡管韓國(guó)是一個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)非常成熟，政治清明，開放程度非常之高的國(guó)家，在一般情況下，政府是不過問商品定價(jià)的。但對(duì)于商品房的價(jià)格，卻絕不放任市場(chǎng)隨意漲跌。在韓國(guó)，商品房是一種政府必需對(duì)其定價(jià)體系嚴(yán)加監(jiān)控的商品，在“商品房成本的公開透明”這件事上，根本不容討論。

如果中國(guó)能有這樣的法律出臺(tái)，國(guó)之大幸，民族大幸！

一美元能買到一棟住房嗎

聽起來這似乎是個(gè)十分“荒唐的”想法，卻并不荒唐。可以在美國(guó)住房和城市發(fā)展部（HUD）體制下實(shí)現(xiàn)。

在HUD官方網(wǎng)站，有這樣耐人尋味的問答：

請(qǐng)問：我可以用一美元買到一棟房子嗎？

答：HUD有一美元一棟房的項(xiàng)目，但這一項(xiàng)目只允許被批準(zhǔn)的當(dāng)?shù)卣靡幻涝徺IHUD名下的被認(rèn)定為適合的住房。此項(xiàng)目的用意是為急需住房的家庭提供幫助，并促進(jìn)社區(qū)復(fù)興，個(gè)人沒有資格購買此類房屋。而且只有那些連續(xù)180天或者更久時(shí)間仍在待售的房屋，才可以參與這個(gè)項(xiàng)目。

請(qǐng)注意這句話，“只有那些連續(xù)180天或者更久時(shí)間仍在待售的房屋”，中國(guó)這樣的房子還少嗎？哪一個(gè)城市沒有幾十萬套？如果政府用一美元（厚道點(diǎn)兒，用十塊錢人民幣）的價(jià)格來收購，中國(guó)的窮人還愁沒有房子住嗎？房地產(chǎn)商，還會(huì)死扛到底嗎？

這一項(xiàng)目構(gòu)成美國(guó)住房和城市發(fā)展部住房保障體系的一部分。

我們需要一部什么樣的《住宅法》

制定中國(guó)《住宅法》應(yīng)該在以下三個(gè)前提下進(jìn)行。

一是住房是每一個(gè)公民基本人權(quán)的組成重要構(gòu)件，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)的法律制度、發(fā)展模式、運(yùn)作規(guī)則、利益分配與調(diào)整等方面，只能是在這個(gè)基礎(chǔ)上建立、延伸與拓展。

二是確立政府的定義是“服務(wù)型政府”，以民眾的根本利益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)。因此，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的存在與發(fā)展，首先應(yīng)以改善絕大多數(shù)人的基本居住條件為目的，而不能單純追求GDP高低、房地產(chǎn)增加多少產(chǎn)值。

三是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是建立在土地國(guó)有的基礎(chǔ)上的。民眾有權(quán)利轉(zhuǎn)讓或收回國(guó)有的土地，也有權(quán)利來共同分享土地的增值，有權(quán)利來分享土地附著物的溢價(jià)。因此，國(guó)有土地資源不可以成為少數(shù)人牟利的工具。

如果《住宅法》離開這三個(gè)基本前提，既沒有理論上的依據(jù)，也容易損害民眾利益。我們需要的《住宅法》最低限度的宗旨，是要求房地產(chǎn)市場(chǎng)把生產(chǎn)、建設(shè)安全、舒適、大多數(shù)居民都有支付能力的住宅作為目標(biāo)。這就要求政府要考慮如何“讓利于民”。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)宗旨確立的基礎(chǔ)上，再重新考慮中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式，及中國(guó)的住房保障體系。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展模式應(yīng)由三部分組成：其一是20%的完全商品房市場(chǎng)，市場(chǎng)主體為中高收入者，這個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格完全由市場(chǎng)來決定。其二是10%的廉租房，其主要目的，是讓那些喪失生活能力的老人、病人、殘疾人有基本的住房保證，這個(gè)市場(chǎng)完全由政府制定準(zhǔn)入規(guī)則來分配。其三是70%的居民有支付能力的市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)完全界定為消費(fèi)品市場(chǎng)，政府通過信貸政策、稅收政策、住房政策、住房規(guī)劃政策，來保證大多數(shù)居民有支付能力進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。

只有用法律方式把房地產(chǎn)發(fā)展模式制度化，才能找到房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展之路。

《住宅法》還應(yīng)該把房地產(chǎn)問題納入完全的公共決策程序。當(dāng)前各級(jí)政府出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策并不少，但是有些房地產(chǎn)政策在內(nèi)容和政策議程設(shè)置上還欠缺公共性，從而使許多重大的房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，特別是涉及民眾切身利益的重大問題，不能夠進(jìn)入房地產(chǎn)政策議程設(shè)置。這樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題要徹底解決很難。

結(jié)論

在中國(guó)，不僅亟需出臺(tái)《住宅法》，而且出臺(tái)《住宅法》的基礎(chǔ)已經(jīng)形成，首先是民眾強(qiáng)烈呼吁出臺(tái)《住宅法》，從表面上看，出臺(tái)《住宅法》似乎對(duì)房地產(chǎn)商的利益構(gòu)成重大威脅，其實(shí)恰恰相反，是房地產(chǎn)商的重大利好，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)槌雠_(tái)《住宅法》，作為與其配套的法律必然會(huì)出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅。

其實(shí)過去中國(guó)也有房地產(chǎn)稅，不過它的征收方式是一次性的七十年躉交，這種躉交表現(xiàn)在土地的價(jià)格上，于是土地的價(jià)格就變得極為昂貴。而新出臺(tái)的房地產(chǎn)稅，是將七十年的一次躉交，改成年年上繳，于是土地的價(jià)格將會(huì)大幅下跌，低到只有原來的1/70，這對(duì)于房地產(chǎn)商來說不是一個(gè)重大利好嗎？而房?jī)r(jià)也會(huì)因此而大幅下跌，因?yàn)橥恋氐膬r(jià)格占去了房?jī)r(jià)的1/4。

那么有人又會(huì)問，這不是損害了政府的利益嗎？政府能愿意嗎？解決的辦法也有，政府可以把七十年的房地產(chǎn)稅抵押給銀行，從銀行提前拿到這筆巨額貸款，所以政府的利益不會(huì)受到傷害。

由于土地的不斷升值，房地產(chǎn)稅也會(huì)水漲船高，來源穩(wěn)定并不斷上行，銀行不會(huì)算這個(gè)賬嗎？誰算賬能算過銀行呢？

世界上沒有一次重大的改革，是不流血的，只要我們下定決心，不怕犧牲，奮勇向前，我們相信，這樣的改革上有中央支持，下有民眾擁護(hù)，一定能夠成功！只要我們下決心就成。

我們期盼出臺(tái)《住宅法》與不動(dòng)產(chǎn)稅，2017不要讓我們等得太久。

魏雅華，財(cái)經(jīng)作家，陜西電視臺(tái)經(jīng)濟(jì)頻道資深評(píng)論員