確權(quán)與測(cè)繪一體化的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)制建立

馬俊海，安春永

(1.黑龍江工程學(xué)院 測(cè)繪工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150050；2.黑龍江省弘躍測(cè)繪技術(shù)服務(wù)有限責(zé)任公司，黑龍江 哈爾濱 150046)

確權(quán)與測(cè)繪一體化的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)制建立

馬俊海1，安春永2

(1.黑龍江工程學(xué)院 測(cè)繪工程學(xué)院，黑龍江 哈爾濱 150050；2.黑龍江省弘躍測(cè)繪技術(shù)服務(wù)有限責(zé)任公司，黑龍江 哈爾濱 150046)

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施，扭轉(zhuǎn)以往不動(dòng)產(chǎn)登記分屬不同行業(yè)的局面，為不動(dòng)產(chǎn)登記的確權(quán)與測(cè)繪一體化創(chuàng)造條件。確權(quán)與測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)登記的主要環(huán)節(jié)，確權(quán)與測(cè)繪一體化有利于提高不動(dòng)產(chǎn)登記的效率和質(zhì)量，厘清政府登記機(jī)關(guān)職能，方便民眾進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的發(fā)展方向。

不動(dòng)產(chǎn)；測(cè)繪；確權(quán)；統(tǒng)一登記；一體化

長期以來，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記分散在不同的政府部門，且行業(yè)壟斷，管測(cè)一家，政企不分，登記效率低，成本高，公信力差，制約了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。依據(jù)《物權(quán)法》，國務(wù)院決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)，成立專門的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)，建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。所謂不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，整合的是登記機(jī)構(gòu)、重點(diǎn)是統(tǒng)一的登記簿冊(cè)、關(guān)鍵是采集登記依據(jù)和建立信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記的“四統(tǒng)一”。在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記背景下，登記機(jī)關(guān)的主要任務(wù)是代表政府核實(shí)登記信息、建造登記簿冊(cè)、發(fā)放權(quán)證，不動(dòng)產(chǎn)登記依據(jù)的采集即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查和不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪則交由市場(chǎng)完成。從目前情況看，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬調(diào)查與測(cè)繪主要由測(cè)繪機(jī)構(gòu)完成，在信息化測(cè)繪技術(shù)的支撐下，不動(dòng)產(chǎn)的確權(quán)與測(cè)繪一體化進(jìn)行，保證了登記信息的準(zhǔn)確性，提高了工作效率，降低了登記成本，促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的順利實(shí)施。

1 不動(dòng)產(chǎn)登記中的確權(quán)與測(cè)繪

1.1 不動(dòng)產(chǎn)登記

不動(dòng)產(chǎn)登記是指不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)依法將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的行為。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記也是國際社會(huì)的通用做法。在我國，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，目前不動(dòng)產(chǎn)登記的基本類型包括總登記、初始登記、變更登記、更正登記、涂銷登記。不動(dòng)產(chǎn)登記過程大致可以分為申請(qǐng)、實(shí)地調(diào)查確權(quán)、勘丈測(cè)繪、登記頒證幾個(gè)階段，確權(quán)和測(cè)繪是整個(gè)登記過程中兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

1.2 不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)

不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)過程亦稱不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查。就土地、林地和海域而言，確權(quán)就是確定土地的權(quán)屬主和權(quán)屬界線。權(quán)屬界線是指區(qū)分集體和國有之間(所有權(quán))、個(gè)人(農(nóng)戶)與個(gè)人(農(nóng)戶)之間(使用權(quán))的界線。就房產(chǎn)和樹木而言，確權(quán)就是確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)。確權(quán)就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行定性描述。進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，首先要知道不動(dòng)產(chǎn)的基本情況，特別是不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)籍。眾所周知，權(quán)屬調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，也是開展不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的先決條件。依據(jù)相關(guān)規(guī)范，權(quán)籍調(diào)查的基本原則是“權(quán)屬合法，界址清晰”。由此可見不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查在不動(dòng)產(chǎn)登記中的重要作用。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的主要內(nèi)容包括：按照相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查相關(guān)規(guī)定中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)地調(diào)查不動(dòng)產(chǎn)每個(gè)單元的權(quán)屬狀況、用途、座落、界址等情況。一般來說具體工作內(nèi)容包括：劃分調(diào)查區(qū)及預(yù)編不動(dòng)產(chǎn)單元代碼，發(fā)指界通知書，核查及復(fù)印證書原件，指界確界、設(shè)置界址標(biāo)志、勘丈界址邊長，繪制不動(dòng)產(chǎn)單元草圖、填寫不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查表、簽字等。

土地權(quán)籍調(diào)查目的是查清每宗(塊)土地的權(quán)屬、位置、界線、數(shù)量、用途及其地上建筑物、附著物等基本情況。權(quán)屬調(diào)查一般由承擔(dān)單位在國土部門的配合下完成，由國土資源部門確認(rèn)，權(quán)籍調(diào)查過程中要充分利用地籍、影像及基礎(chǔ)地形測(cè)量資料。

房產(chǎn)確權(quán)是依照相關(guān)法律、政策的規(guī)定，經(jīng)房地產(chǎn)申報(bào)、權(quán)屬調(diào)查、地籍勘丈、審核批準(zhǔn)、登記注冊(cè)、發(fā)放證書等程序，確定某一房地產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)的隸屬關(guān)系和他項(xiàng)權(quán)利。房產(chǎn)確權(quán)主要目的是調(diào)查房屋的權(quán)利人姓名、權(quán)屬來源、房屋建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、批準(zhǔn)建設(shè)用途與實(shí)際用途、批準(zhǔn)面積與實(shí)際面積等要素。依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的相關(guān)要求，房屋產(chǎn)權(quán)狀況調(diào)查要依據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)人提供的房屋產(chǎn)權(quán)相關(guān)證明，登記產(chǎn)權(quán)人及其房產(chǎn)的地理位置和相關(guān)屬性，并將產(chǎn)權(quán)證明留復(fù)印件或拍照留存。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作政策性強(qiáng)，是不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)的基礎(chǔ)工作，目的就是要查清調(diào)查區(qū)內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)單元的座落、權(quán)屬、界址位置、用途等情況，收取并核實(shí)權(quán)源證件。從以往的不動(dòng)產(chǎn)登記工作看，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查一般由行業(yè)主管隸屬的調(diào)查隊(duì)伍或由行業(yè)主管隸屬機(jī)構(gòu)主導(dǎo)、專業(yè)測(cè)繪隊(duì)伍配合進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，即權(quán)籍調(diào)查和測(cè)繪分別由不同的隊(duì)伍進(jìn)行。

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查不但要查清不動(dòng)產(chǎn)的屬性信息，同時(shí)還要實(shí)地指界，設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪界址點(diǎn)線標(biāo)識(shí)，為測(cè)繪與確權(quán)一體化提供了先決條件。

1.3 不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪就是對(duì)土地、海域以及房屋、林木等定著物進(jìn)行界址、現(xiàn)狀、面積等測(cè)繪。我國的《物權(quán)法》明確了不動(dòng)產(chǎn)的界址、面積是不動(dòng)產(chǎn)登記的必要材料，也是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利實(shí)現(xiàn)和流轉(zhuǎn)的重要基礎(chǔ)，是保證不動(dòng)產(chǎn)登記順利開展的重要前提。地籍、權(quán)屬、房產(chǎn)測(cè)繪為不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)的一項(xiàng)重要工作，它為行政區(qū)劃、土地、房產(chǎn)確定權(quán)屬界址的地理坐標(biāo)，從而確定權(quán)屬界線的精確位置，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行定量描述，提供成果必須符合相應(yīng)規(guī)程規(guī)范要求。為此，國家將這三項(xiàng)權(quán)屬測(cè)繪確定為法定測(cè)繪。法定測(cè)繪的圖件和數(shù)據(jù)一經(jīng)登記確認(rèn)，即具有法律效力，是民政、國土資源、房產(chǎn)行政管理部門和人民法院確認(rèn)產(chǎn)權(quán)、處理糾紛的重要依據(jù)。

依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)對(duì)象不同，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪一般包括：1)控制測(cè)量。它為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪提供統(tǒng)一的基礎(chǔ)地理數(shù)據(jù)，控制測(cè)量是不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的基礎(chǔ)工作，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果質(zhì)量起到至關(guān)重要的影響；2)界址測(cè)量。界址點(diǎn)常為不動(dòng)產(chǎn)特征點(diǎn)，是不動(dòng)產(chǎn)的重要標(biāo)識(shí)，要求具有較高的地理位置精度，可采用常規(guī)的測(cè)量方法測(cè)定，但對(duì)測(cè)量精度要采取必要的保證措施，必須使點(diǎn)位誤差限定在一定范圍內(nèi)；3)地物測(cè)量。地物可能是不動(dòng)產(chǎn)本身或與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)，幾何意義相對(duì)于界址點(diǎn)次之，不動(dòng)產(chǎn)登記條例或辦法對(duì)此類地物的測(cè)繪無具體要求，按常規(guī)的測(cè)量規(guī)范要求執(zhí)行即可；4)圖表生成。包括地籍圖、宗地圖、房產(chǎn)圖、界址點(diǎn)坐標(biāo)表、面積計(jì)算表、匯總表等，一般均由數(shù)字化數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)自動(dòng)完成。

1.4 測(cè)繪在不動(dòng)產(chǎn)登記中的作用

測(cè)繪是借助一定的儀器設(shè)備，測(cè)定地球表面的地物、地貌的幾何位置和屬性的一門應(yīng)用技術(shù)。2002年修訂的《測(cè)繪法》專門用一章描述界線測(cè)繪和其他測(cè)繪，其中第十八條、十九條、二十條確立了與不動(dòng)產(chǎn)登記密切相關(guān)的地籍測(cè)繪、權(quán)屬測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪制度，并對(duì)市場(chǎng)準(zhǔn)入做出了規(guī)定。在實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記以前，不動(dòng)產(chǎn)隸屬的國務(wù)院各部門分別在對(duì)土地、房屋、林地、海域、農(nóng)地等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記無論在政策層面還是技術(shù)層面都做了相應(yīng)規(guī)定，都明確了不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪成果是必備的登記資料之一。例如，2000年國家林業(yè)局發(fā)布的《林木和林地權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定林權(quán)登記申請(qǐng)需要提供申請(qǐng)登記的森林、林木和林地位置、四至界限、林種、面積或者株數(shù)等數(shù)據(jù)資料，并要求附圖中標(biāo)明的界樁、明顯地物標(biāo)志與實(shí)地相符合。2001年由建設(shè)部、國家測(cè)繪局發(fā)布的《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》，對(duì)用于房屋權(quán)屬登記的房產(chǎn)測(cè)繪進(jìn)行了規(guī)范。2007年由國土資源部發(fā)布的《土地登記辦法》和2008年建設(shè)部發(fā)布的《房屋登記辦法》兩部部門規(guī)章都明確了在土地登記和房屋登記中，應(yīng)當(dāng)提交地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)或者房屋測(cè)繪報(bào)告。2006年國家海洋局印發(fā)的《海域使用權(quán)管理規(guī)定》和《海域使用權(quán)登記辦法》、2012年農(nóng)業(yè)部《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記試點(diǎn)工作規(guī)程(試行)》規(guī)定申請(qǐng)海域使用權(quán)和農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)登記，需要提交相關(guān)海域或地塊的界址圖、坐標(biāo)表、面積計(jì)算表等測(cè)繪成果。所有這些都說明，我國不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的法律基礎(chǔ)業(yè)已存在，制度框架已經(jīng)基本確立，技術(shù)規(guī)程已經(jīng)明確，不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記中不可或缺的重要環(huán)節(jié)之一。

2 確權(quán)與測(cè)繪一體化的不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪機(jī)制

確權(quán)與測(cè)繪是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的兩個(gè)重要組成部分，它們既相對(duì)獨(dú)立，又相互聯(lián)系。從專業(yè)上講，確權(quán)和測(cè)繪獨(dú)立進(jìn)行更具權(quán)威性，但不動(dòng)產(chǎn)登記是一個(gè)整體過程，這樣做容易導(dǎo)致確權(quán)與測(cè)繪不能很好地銜接，實(shí)際上也不太可能把它們斷然分開。從目前各地不動(dòng)產(chǎn)登記情況看，除國家設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)外，尚無專門從事不動(dòng)產(chǎn)登記的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)，無論是土地登記還是房產(chǎn)登記，均由測(cè)繪專業(yè)隊(duì)伍主導(dǎo)進(jìn)行，成為確權(quán)與測(cè)繪一體化的先決條件。

不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)與測(cè)繪一體化通常是指登記作業(yè)過程一體化，一班人馬、一套流程，重點(diǎn)是確權(quán)和測(cè)繪兩個(gè)環(huán)節(jié)，相輔相成。確權(quán)過程政策性強(qiáng)，測(cè)繪人員通過學(xué)習(xí)和實(shí)踐，一般都能較好地掌握政策尺度，熟練解決確權(quán)過程中出現(xiàn)的各種問題。測(cè)繪過程專業(yè)性強(qiáng)，測(cè)繪技術(shù)人員能較好地理解規(guī)程規(guī)范的含義和限制，系統(tǒng)解決不動(dòng)產(chǎn)定位、定量和尺度問題，從而保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的質(zhì)量。

不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)與測(cè)繪一體化的另一個(gè)含義是屬性數(shù)據(jù)與幾何數(shù)據(jù)一體化。屬性數(shù)據(jù)多由確權(quán)產(chǎn)生，是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，幾何數(shù)據(jù)多由測(cè)繪產(chǎn)生，是不動(dòng)產(chǎn)登記的關(guān)鍵。不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)與測(cè)繪一體化可以保證登記數(shù)據(jù)的整體性，把屬性數(shù)據(jù)和幾何數(shù)據(jù)緊密地關(guān)聯(lián)起來，為登記信息數(shù)字化處理奠定基礎(chǔ)，為不動(dòng)產(chǎn)登記信息系統(tǒng)的建立和運(yùn)行創(chuàng)造條件。

3 結(jié)束語

盡管《測(cè)繪法》已經(jīng)構(gòu)建了地籍測(cè)繪、權(quán)屬測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪制度，并對(duì)相關(guān)資質(zhì)條件等進(jìn)行了規(guī)定，但仍然難以涵蓋我國不動(dòng)產(chǎn)的所有種類，未來不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展后，難免出現(xiàn)制度不銜接，監(jiān)管存在漏洞的問題。為避免不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪監(jiān)管出現(xiàn)真空，就需要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪在法定測(cè)繪中的作用與地位進(jìn)行研究，并提出建議性研究報(bào)告，為以后《測(cè)繪法》在修訂中明確提出不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的概念，以及明確不動(dòng)產(chǎn)測(cè)繪的具體范圍打下基礎(chǔ)，并調(diào)研國家相關(guān)規(guī)定，確保和國家法律法規(guī)相互銜接，保持一致。

[1] 桂德竹，張成成．測(cè)繪支撐不動(dòng)產(chǎn)登記“四統(tǒng)一”的思考[J]．測(cè)繪與空間地理信息，2015(6)：1-5．

[2] 李柏，李平．不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后的測(cè)繪對(duì)策研究[J]．山西建筑，2013(28) :12-23．

[3] 王懿男，白玉．淺析構(gòu)建不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)[J]．中國土地科學(xué)，2014( 5) :12-15．

[4] 馮力民.測(cè)繪是房屋權(quán)屬登記的重要組成部分[J].房地產(chǎn)行政管理,2006(1):53-54.

[5] 黃偉．中國土地登記制度研究[D]．武漢：武漢大學(xué), 2004．

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[責(zé)任編輯：郝麗英]

Building real estate surveying mechanism which integratesthe confirmation of land right

MA Junhai,AN Chunyong

(1.College of Surveying and Mapping Engineering,Heilongjiang Institute of Technology,Harbin 150050,China;2.Heilongjiang Hongyue Surveying and Mapping Technology Service Co.,Ltd.,Harbin 150046,China)

The system of unified registration of real estate opens the door for the integration of confirming the land right with surveying, remedying the state in which the several sections of registration of real estate are under the control of different industries respectively. Confirming the land right and surveying are the key links in the process of real estate registering. Integrating the confirmation and surveying will improve the efficiency and quality of real estate registering, specify the functions of related administration departments of government, and make registration of real estate convenient for the public. The mechanism for the realestate surveying which integrates the confirmation of land right is the future where surveying of real estate is going.

real estate; confirmation of land right; surveying; unified registration; integration

2016-10-20

馬俊海(1956-)，男，教授，研究方向：測(cè)繪工程.

P27;D912.3

A

1671-4679(2017)03-0013-03