房地產(chǎn)測繪面積誤差及精度分析

曹 青

萊蕪市萊房測繪有限公司

房地產(chǎn)測繪面積誤差及精度分析

曹 青

萊蕪市萊房測繪有限公司

近些年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅猛，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了發(fā)展。其中，房屋面積的測繪是重要的組成部分。房屋測繪不僅關(guān)系著開發(fā)商的利益，還關(guān)系著房屋預(yù)售許可證的批準(zhǔn)，同時也與消費(fèi)者的權(quán)益掛鉤。對于房屋的面積測繪，國家也有相關(guān)法律法規(guī)和約束措施，以保證測繪過程的公平、精確?；诖耍疚膶⒅胤治鎏接懛康禺a(chǎn)測繪面積誤差控制措施，以期能為以后的實際工作起到一定的借鑒作用。

房地產(chǎn)；測繪面積；誤差；措施

1、房地產(chǎn)測繪的特點(diǎn)

1.1 測繪圖紙有著較大的比例尺。房地產(chǎn)測繪工作一般是在市區(qū)或者是城鎮(zhèn)中進(jìn)行的，測繪獲得的圖紙上會表示出權(quán)屬界線等內(nèi)容，與房地產(chǎn)有著密切的關(guān)系，其中的內(nèi)容和信息量比較多，房地產(chǎn)測繪的分幅圖比例尺是比較大的。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中使用的比例尺一般是1：1000、1：1500等，樓層分層分戶平面圖的比例尺也能會更大，能夠?qū)D表中的內(nèi)容詳細(xì)的表述出來。

1.2 對測量進(jìn)行及時變更、修補(bǔ)。一般情況下，城市會8年左右對基本的地形圖進(jìn)行重新測量，但是房地產(chǎn)的重復(fù)測繪的時間并不長，城市不斷擴(kuò)張，需要對土地、房屋等進(jìn)行實時測量，在改變房屋以及用地的權(quán)屬時也需要進(jìn)行有效的修測，土地和房地產(chǎn)非權(quán)屬出現(xiàn)變化也需要變更，使得測繪的結(jié)果具有一定的時效性、現(xiàn)勢性，使得相應(yīng)的圖、卡、表等與實際情況相一致，在房地長測繪過程中需要做好變更測量和修補(bǔ)測量。

1.3 地形測量與測繪內(nèi)容是不同的。房地產(chǎn)測繪與地形測量是不同的，不是針對地貌、地物等進(jìn)行測繪的，房地產(chǎn)測繪更多的是要測繪房屋的用途、權(quán)屬、位置、數(shù)量、質(zhì)量以及尺寸等，以及與房地產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)的地形要素。房地產(chǎn)測量中，要對房地產(chǎn)進(jìn)行有效的調(diào)查，并科學(xué)的評估其質(zhì)量和價值，使得房屋的面積得到準(zhǔn)確地測量，明確房地產(chǎn)的范圍和界線，明確房屋的所有權(quán)和使用權(quán)，準(zhǔn)確定位房屋用地。這些內(nèi)容都是地形測量中所沒有的。

2、房地產(chǎn)測繪內(nèi)容

2.1 房產(chǎn)面積測算主要包含的內(nèi)容：房屋建筑面積測算、使用面積測算、產(chǎn)權(quán)面積測算、共有建筑面積的分?jǐn)偱c測算。

2.2 房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高在2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

2.3 房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。房屋產(chǎn)權(quán)面積指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

2.4 共有建筑面積的分?jǐn)偱c測算：共有建筑面是指房屋中多個產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。共有建筑面積的組成：本幢樓內(nèi)共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等；以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；套(單元)與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積一半的建筑面積。

3、房地產(chǎn)測繪面積誤差控制

3.1 地下車位問題。針對地下車位因測繪情況，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)不確定的問題，提出相應(yīng)的解決辦法：經(jīng)批準(zhǔn)可以出售的地下停車場車位，該上蓋房屋的購房者應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)，每個車位要有編號，界址明晰并埋有永久性的界址標(biāo)志，建筑面積的計算要符合房地產(chǎn)面積計算技術(shù)規(guī)定，地下停車場車位的產(chǎn)權(quán)證，只填車位部位的建筑面積，不填寫使用土地面積，產(chǎn)權(quán)證備注欄注明“另共有共用停車場公共面積”。

3.2 陽臺的相關(guān)問題。陽臺的指供居住者進(jìn)行室外活動的空間，陽臺按建筑使用需求可分為封閉或未封閉多種用途類型的陽臺，全封閉的陽臺按其外圍水平投影全面積計算建筑面積；未封閉的陽臺，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算建筑面積。

3.3 有關(guān)房地產(chǎn)外墻的面積測繪。為更好地貫徹國家新頒布的《房產(chǎn)測量規(guī)范》，現(xiàn)就房屋外墻面積計算按房屋外墻一半計入套內(nèi)建筑面積，一半計入公攤面積。

3.4 房地產(chǎn)中的樓梯測量。說到房地產(chǎn)測繪面積的誤差問題，就不能不提到樓梯問題。新出臺的《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》有明確的解釋，樓梯間作為公攤面積的主要組成部分，我們一定要特別注意。有永久性頂蓋的室外樓梯，應(yīng)按建筑物自然層的水平投影面積的1/2計算；無永久性頂蓋，或不能完全遮蓋樓梯的雨篷，則上層樓梯不計算面積，但上層樓梯可視作下層樓梯的永久性頂蓋，下層樓梯應(yīng)計算面積(即少算一層)。

3.5 加強(qiáng)溝通，化解糾紛。①房屋測繪面積大于房屋規(guī)劃面積，這種情況出現(xiàn)時，首先檢查測繪數(shù)據(jù)是否有誤，數(shù)據(jù)出現(xiàn)錯誤及時改正，如果不是數(shù)據(jù)的錯誤，需要將信息反饋給開發(fā)商，讓開發(fā)商及時與規(guī)劃部門進(jìn)行溝通。②房屋測繪面積小于房屋規(guī)劃面積，這個情況的出現(xiàn)，開發(fā)商因為可銷售面積減少可能會提出異議，這時候房屋產(chǎn)權(quán)登記管理機(jī)構(gòu)可以要求測繪單位向開發(fā)商介紹測量的方法和規(guī)則，讓開發(fā)商了解其中存在差異的原因，兩方相互理解，有效解決問題。

3.6 引進(jìn)先進(jìn)的技術(shù)。與發(fā)達(dá)國家相比我國測量技術(shù)明顯不成熟，測繪儀器也存在著漏洞，這要求測繪單位要引進(jìn)先進(jìn)的測繪技術(shù)。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，建筑行業(yè)也是蒸蒸日上，一些技術(shù)上問題，還是要多學(xué)習(xí)發(fā)達(dá)國家的先進(jìn)技術(shù)。不斷的改進(jìn)測繪技術(shù)，采用先進(jìn)的測繪儀器，盡可能將房屋的測繪面積與規(guī)劃面積差距拉到最小。從我國現(xiàn)有國情和房地產(chǎn)市場的實際情況來看，房屋的測繪面積和房屋的規(guī)劃面積存在一定的差異是無法避免的，但相關(guān)部門可

總而言之，測繪房屋面積是房產(chǎn)測繪中的一個重要組成部分，為避免矛盾和糾紛的產(chǎn)生，房屋測繪必須要保證質(zhì)量。要想提高房屋面積測繪的質(zhì)量，相關(guān)部門要認(rèn)識到當(dāng)前房屋測繪中出現(xiàn)的問題，并采取有效措施提高房屋測繪質(zhì)量。

[1]本報記者蒲曉磊.對房地產(chǎn)商測繪面積弄虛作假行為追責(zé)[N].法制日報，2016-11-15011.

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