房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開發(fā)模式分析

崔訓(xùn)勇

萊蕪市房地產(chǎn)管理局

房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開發(fā)模式分析

崔訓(xùn)勇

萊蕪市房地產(chǎn)管理局

房地產(chǎn)行業(yè)在社會發(fā)展的過程中具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性地位；此外，該行業(yè)的發(fā)展能夠有效地帶動建筑業(yè)、家居業(yè)、裝修業(yè)等十幾個行業(yè)的發(fā)展，有利于提高國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中難免遇到一些棘手的問題，其窘境有待解決?；诖?，本文將著重分析探討房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開發(fā)模式及有效管理措施，以期能為以后的實(shí)際工作起到一定的借鑒作用。

房地產(chǎn)；多項(xiàng)目開發(fā)；措施

1、房地產(chǎn)管理中多項(xiàng)目開發(fā)必要性

1.1 房地產(chǎn)企業(yè)自身發(fā)展的需要。就我國房地產(chǎn)發(fā)展的總體情況而言，呈現(xiàn)出松散的局面，且資金的集中度不高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力低，缺乏大型的房地產(chǎn)企業(yè)起到行業(yè)引導(dǎo)的作用。同時(shí)房地產(chǎn)的涉及面廣且開發(fā)周期長，存在著很多不確定的因素，容易遭受較大的風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)行業(yè)只有擴(kuò)大估摸，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；a(chǎn)才能夠?qū)崿F(xiàn)對資源的有效整合，提高對抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，進(jìn)而推動房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展?？梢?，進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)是房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)自身發(fā)展的需要。

1.2 應(yīng)對市場競爭的有力武器。我國房地產(chǎn)已經(jīng)成為了買方市場，面臨著激烈的市場競爭，為了在激烈的競爭中生存，需要提高自身的綜合能力和整體的競爭力。但是隨著房地產(chǎn)行業(yè)工作的細(xì)化，分工更加明顯，因此不可能各個方面都發(fā)揮最大優(yōu)勢，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要有均好性。對多個項(xiàng)目的開發(fā)，提高了市場的份額和占有率，進(jìn)而吸納更多的人才，實(shí)現(xiàn)管理水平的提高，完成遠(yuǎn)大的發(fā)展目標(biāo)。

1.3 國民經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的迫切要求。房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了巨大的推動作用。為實(shí)現(xiàn)自身產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要實(shí)力雄厚企業(yè)來起主導(dǎo)作用，這就使得規(guī)?；图瘓F(tuán)化發(fā)展成為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢，進(jìn)行多項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)模化的經(jīng)營也成為了房地產(chǎn)發(fā)展的必然選擇。

1.4 提高利潤的有效保證。房地產(chǎn)實(shí)行單項(xiàng)目的開發(fā)，必然導(dǎo)致大量的資金流出，進(jìn)而增加了融資成本，在銷售回款后，除支付有限的資金費(fèi)用外，多余資金又要存入銀行，很容易導(dǎo)致資金的縮水，導(dǎo)致利潤的下降。因此，靈活運(yùn)用多項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營，可以實(shí)現(xiàn)資金的有效流通，在降低開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)大大提高資金的使用效率，進(jìn)而提高房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的利潤。

2、房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開發(fā)模式

2.1 矩陣式多項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目部門作為主體，工作人員多數(shù)是由各專業(yè)部門抽取的能力較強(qiáng)的人員形成，管理人員和設(shè)計(jì)人員的工作安排可以由總部職能部門直接疏通管理。在這其中，區(qū)域單位也可對管轄控制范圍內(nèi)的人力物力進(jìn)行管理協(xié)調(diào)。這種管理模式有利有弊，在能夠?qū)ν饨绛h(huán)境做出最快反映的同時(shí)也易造成管理層面的沖突。

2.2 項(xiàng)目管理指項(xiàng)目公司作為開發(fā)主體，項(xiàng)目公司下設(shè)的設(shè)計(jì)、銷售、工程等職能崗位各司其職，項(xiàng)目管理模式也能做到對其他因素最快的解決。與此同時(shí)，總部對項(xiàng)目的控制也會盡量做到滴水不漏，避免出現(xiàn)資源閑置的情況。當(dāng)然，所有不同的管理模式中，都各有利弊。每個房產(chǎn)企業(yè)情況都是不一樣的，企業(yè)的根基、資金儲備情況都是選擇企業(yè)管理模式的考慮因素，應(yīng)該根據(jù)自身的條件來選擇適合的企業(yè)管理模式，合理利用企業(yè)資源，做到“物盡其用”。

2.3 職能多項(xiàng)目管理中，這一管理模式對能力較強(qiáng)的員工有著晉升機(jī)會，能讓合適的人在合適的崗位上為公司達(dá)到目標(biāo)效益做出一份力量，且責(zé)任明確。這種管理模式中可以越級對部門領(lǐng)導(dǎo)人員進(jìn)行管理，也可以更系統(tǒng)的對房地產(chǎn)內(nèi)部人員進(jìn)行管理，做到了有理有節(jié)的調(diào)動人員，上級領(lǐng)導(dǎo)也可在捷徑又方便的情況下管理工作。職能多項(xiàng)目管理能夠?qū)崿F(xiàn)管理人員的領(lǐng)導(dǎo)與管理部門不分層級的相互監(jiān)督、雙重管控。但是同時(shí)，也往往只只看老員工工作，不見新鮮的新進(jìn)力量，出現(xiàn)消極怠工的現(xiàn)象。

3、房地產(chǎn)管理中的多項(xiàng)目開發(fā)問題管理

3.1 完善管理制度。在過去開發(fā)單一項(xiàng)目過程中，由于相關(guān)管理級別和人員都少，相對簡單的規(guī)章制度也不會對管理水平造成明顯影響。而在多項(xiàng)目開發(fā)的管理模式中，管理級別、職能部門、工作人員明顯增多，在這種情況下企業(yè)的各項(xiàng)工作程序、資金使用等都變得復(fù)雜。一些房地產(chǎn)企業(yè)未能與時(shí)俱進(jìn)，及時(shí)建立健全管理制度，容易導(dǎo)致管理混亂，各職能部門間溝通不暢、合作協(xié)調(diào)性較差，甚至監(jiān)督考核不規(guī)范、不明確，從而影響企業(yè)整體運(yùn)作效率。為有效解決這一問題，企業(yè)需在進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)前，全面制定符合企業(yè)實(shí)際的科學(xué)高效的管理制度，從制度層面確保各項(xiàng)工作的有序開展。

3.2 合理配置資源。企業(yè)要保證健康長遠(yuǎn)發(fā)展，就需要合理優(yōu)化、分配及使用各類內(nèi)外部資源。房地產(chǎn)資源主要包含土地、人力以及資金等諸多內(nèi)部資源，同時(shí)還具有政府、顧客等良好外部資源。但是不少房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行多項(xiàng)目開發(fā)時(shí)，未能做到合理優(yōu)化配置好資源，只是項(xiàng)目開發(fā)過程中出現(xiàn)資金緊張，專業(yè)人才匱乏等問題，進(jìn)而影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。對此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中，要注重培養(yǎng)科學(xué)配置各類資源的能力，通過全盤考慮和精心籌劃，充分發(fā)揮資源的最大價(jià)值，從而避免出現(xiàn)資源缺乏或浪費(fèi)現(xiàn)象。

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往具有全融行業(yè)的一些特點(diǎn)，現(xiàn)階段我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著多項(xiàng)目新型開發(fā)模式的挑戰(zhàn)。由于單一項(xiàng)目所需的開發(fā)資金較大，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)鏈條缺乏保證，容易增加企業(yè)管理的難度，這就要求我們在以后的實(shí)際工作中必須對其進(jìn)一步研究探討。

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