基于供給側結構性改革的沈陽房地產(chǎn)市場層級劃分研究
2017-03-10 18:58:05◎杜冰周琳王玥
遼寧經(jīng)濟 2017年9期
◎杜 冰 周 琳 王 玥
基于供給側結構性改革的沈陽房地產(chǎn)市場層級劃分研究
◎杜 冰 周 琳 王 玥
供給側結構性改革的前提是精準了解需求端的變化，本文首選闡述對沈陽市房地產(chǎn)市場進行層級分化的必要性，其次梳理沈陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，最后對沈陽市房地產(chǎn)市場進行層級分化，為沈陽房地產(chǎn)市場供給側結構性改革提供理論依據(jù)。
供給側結構性改革 現(xiàn)狀 層級
一、沈陽房地產(chǎn)市場層級劃分的必要性
2015年11月10日，中共中央總書記、國家主席習近平在中央財經(jīng)領導小組第十一次會議上提出了一個新的概念——供給側結構性改革。供給側結構性改革是相對于需求側改革而言的，我國過去30多年的需求側改革，使我國經(jīng)濟增速實現(xiàn)了大幅度的提升，但目前已顯現(xiàn)出了乏力的態(tài)勢，我國經(jīng)濟增長速度的不斷下滑也驗證了這一點，采取新的改革措施勢在必行。
沈陽作為遼寧省省會，其經(jīng)濟發(fā)展水平尤其是房地產(chǎn)市場發(fā)展水平與其地理位置極不相稱，沈陽在《中國大陸主要城市房地產(chǎn)投資前景分析》2015年和2016年連續(xù)兩年在主要城市投資與開發(fā)前景排名中墊底。在這樣的背景下，沈陽亟需從自身的地理位置和房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀出發(fā)、從供給側的角度出發(fā)，有針對性地制定房地產(chǎn)發(fā)展政策和策略。
對沈陽房地產(chǎn)市場進行層級劃分，是沈陽房地產(chǎn)市場供給側結構性改革的前提條件。供給側是相對需求側而言的，想要在供給側方面進行改革首先應了解需求的變化，在此基礎上從供給端入手有針對性的優(yōu)化產(chǎn)品結構、補齊產(chǎn)品短板，有的放矢制定相關的政策，從而從根本上解決沈陽房地產(chǎn)市場存在的嚴重區(qū)域結構失衡。因此，根據(jù)沈陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，對所轄區(qū)域進行層級劃分是十分必要的。
二、沈陽房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀
（一）沈陽土地市場現(xiàn)狀
2017年1-4月，沈陽市購置土地面積為61.77萬平方米，同比增長124.5%；2016年1-12月，沈陽市購置土地面積為105.88萬平方米，同比下降52.5%。2016年，經(jīng)營性用地供給面積686.76萬平方米，同比上漲31.19%；沈陽建筑用地供應幅數(shù)為65幅，同比上漲3.17%。其中，大東工農(nóng)路203地塊以起拍價4885元/建筑平方米成為2016年起拍價最高的地塊；鐵西區(qū)第一糧庫地塊6550元/建筑平方米成為2016年成交樓板價最高的地塊。由以上數(shù)據(jù)可知，沈陽土地市場回暖跡象比較明顯。
（二）沈陽房地產(chǎn)開發(fā)市場現(xiàn)狀
2017年1-4月，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為197.12億元，同比下降7.6%，其中住宅開發(fā)投資額為141.22億元，同比下降12.3%；2017年1-4月，沈陽市商品房施工面積為5981.7萬平方米，同比下降4.8%，其中商品房新開工面積為279.62萬平方米，同比增長2.2%；2017年1-4月，沈陽市商品房竣工面積為174.87萬平方米，與去年同期相比沒有太大變化。截至2017年4月，沈陽房地產(chǎn)開發(fā)市場仍然處于低迷狀態(tài)，但與2016年相比，各項數(shù)據(jù)已經(jīng)從谷底反彈，有明顯的復蘇現(xiàn)象。
（三）沈陽房地產(chǎn)銷售市場現(xiàn)狀
2017年1-4月沈陽市商品房銷售面積為302.33萬平方米，同比增長18.4%，商品房銷售額為234.25億元，同比增長18.4%；其中商品住宅銷售面積為282.15萬平方米，同比增長18.3%；商品住宅銷售額為215.86億元，同比增長31.1%；2017年5月，沈陽市房地產(chǎn)平均價格為7334元/平方米，環(huán)比增長2.61%，同比增長2.69%。受2016年整體市場回暖因素影響，所有數(shù)據(jù)與2016年同期相比都有明顯的增長，沈陽房地產(chǎn)銷售市場呈現(xiàn)反彈趨勢。從各區(qū)域商業(yè)和辦公市場供求情況看，2011年后沈陽商業(yè)市場供應量不斷增大，產(chǎn)品去化緩慢，庫存量猛增。
三、沈陽房地產(chǎn)區(qū)域?qū)蛹墑澐?/h2>
根據(jù)沈陽市各區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，將沈陽市所轄10區(qū)、2縣，代管1縣級市分為四個層級。
（一）第一層級：和平區(qū)、沈河區(qū)
1.和平區(qū)位于沈陽市中心，全區(qū)城市人均可支配收入連續(xù)八年全市排名第一。和平區(qū)房地產(chǎn)價格和房地產(chǎn)銷售面積一直在全市名列前茅，尤其是2016年和平區(qū)房地產(chǎn)均價達到10126元/平方米領跑全市，同比增長19.97%。在土地放量不斷減少的情況下，2016年房地產(chǎn)供給量高達200萬但庫存量并不高，房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢非常好。
2.沈河區(qū)是沈陽市的政治中心、商貿(mào)中心、金融中心、文化中心，旅游勝地和開放門戶，作為沈陽傳統(tǒng)的商業(yè)繁華區(qū)域，比較容易受宏觀經(jīng)濟形勢的影響，因此在宏觀經(jīng)濟下滑的背景下，沈河區(qū)房地產(chǎn)市場處于波動狀態(tài)，2016年沈河區(qū)平均房價8210元/平方米，同比下降了7.07%。但總體而言，沈河區(qū)與和平區(qū)在房地產(chǎn)市場發(fā)展方面仍然屬于第一個層級。
（二）第二層級：皇姑區(qū)、鐵西區(qū)、大東區(qū)
1.皇姑區(qū)歷史悠久，文化底蘊深厚，是遼寧省的行政中心區(qū)和文化教育大區(qū)。2016年，地區(qū)生產(chǎn)總值完成454.5億元，高于全市平均增速9.8個百分點?；使脜^(qū)厚重的歷史文化氛圍使得房地產(chǎn)市場一直處于平穩(wěn)發(fā)展的狀態(tài)，2016年平均房價為7534元/平方米，同比上漲了2.04%。
2.鐵西區(qū)是東北第一經(jīng)濟強區(qū)、中國唯一一個“聯(lián)合國宜居城區(qū)示范獎”地區(qū)。鐵西區(qū)作為沈陽衛(wèi)生、城建、交通最好的城區(qū)之一，鐵西的房價運行穩(wěn)中略升，市場總體運行形勢平穩(wěn)，2016年鐵西區(qū)平均房價7526元/平方米，同比上漲1.04%。與此同時，庫存量很低，房地產(chǎn)市場發(fā)展平穩(wěn)。
3.大東區(qū)是沈陽市新型的工業(yè)城區(qū)，是現(xiàn)代制造業(yè)、服務業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的重點發(fā)展城區(qū)。由于受到全省經(jīng)濟下行壓力，2016年大東區(qū)的平均房價為7424元/平方米，同比下降1.15%。2016年，大東區(qū)供求比為1.71，而且?guī)齑媪枯^大，去化周期較長。
（三）第三層級：渾南區(qū)、蘇家屯區(qū)
1.2016年5月，渾南區(qū)被國務院確立為“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”示范基地。隨著沈陽市政府的南遷，中國（遼寧）自由貿(mào)易試驗區(qū)沈陽片區(qū)正式揭牌，將渾南區(qū)的房地產(chǎn)市場帶到了一個新高度。自2016年渾南區(qū)供應量、成交量在沈陽各區(qū)中均居首位，庫存量逐漸下降，供應量為335.71萬平方米，2017年上半年渾南區(qū)的平均房價上漲了22.72%，以7819元/平方米位居沈陽市第三名，表現(xiàn)搶眼。
2.蘇家屯區(qū)是沈陽市委市政府實施大渾南戰(zhàn)略的產(chǎn)業(yè)承載區(qū)，作為沈陽對外開放前鋒和戰(zhàn)略門戶的蘇家屯區(qū)，后發(fā)潛力巨大。2016年，蘇家屯區(qū)平均房價為5116元/平方米，同比上漲8.10%。自貿(mào)區(qū)沈陽片區(qū)規(guī)劃面積29.97平方公里，其中蘇家屯區(qū)7.34平方公里。自貿(mào)區(qū)掛牌后必將對區(qū)域樓市構成利好，促進蘇家屯區(qū)房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展。
（四）第四層級：于洪區(qū)、沈北新區(qū)、遼中區(qū)、新民市、康平縣、法庫縣
1.于洪區(qū)和沈北新區(qū)因其優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境將吸引越來越多的消費者。2016年，于洪區(qū)平均房價6519元/平方米，同比上漲5.99%。2016年，住宅商品房供給量和成交量在各區(qū)排名中均居第二。沈北新區(qū)平均房價5065元/平方米，同比上漲2.01%。
2.遼中區(qū)、新民市、康平縣、法庫縣作為圍繞在沈陽市區(qū)周邊，隨著宏觀經(jīng)濟形勢的穩(wěn)步回升，其房地產(chǎn)市場也必然穩(wěn)健前行。這四個區(qū)的房價目前在3000-4000元/平方米左右，其中康平縣的房價在2016年上漲幅度最大，達到了11.07%，法庫縣表現(xiàn)相對弱一些，但這四個地區(qū)的房地產(chǎn)市場都處于整體上升空間。
（作者單位：沈陽建筑大學管理學院）
責任編輯：張永輝
注：本文系遼寧省社科規(guī)劃基金“沈陽經(jīng)濟區(qū)空間沖突效應風險評估與防控機制研究”（項目編號：L16BJY028）；遼寧省教育廳“類生態(tài)系統(tǒng)視角的沈陽經(jīng)濟區(qū)空間布局優(yōu)化研究”（項目編號：WJZ2016001）
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