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    分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質量控制

    2017-03-10 12:11:32
    環(huán)球市場 2017年18期
    關鍵詞:分攤公用圖紙

    王 朋

    萊蕪市萊房測繪有限公司

    分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質量控制

    王 朋

    萊蕪市萊房測繪有限公司

    房產(chǎn)測繪的面積測量,是現(xiàn)今工程測繪項目在后期工作中必須落實的施工工序。其測繪工作主要是在工程竣工和驗收以后進行,需根據(jù)國家的有關測繪規(guī)定落實測量工作,利用工程性技術實現(xiàn)房屋的實際測量以及計算等,以獲取有效的測繪面積。由于國內房產(chǎn)的測繪工作還停留在發(fā)展的前期階段,存在有待完善的測繪之處,測繪質量的低下嚴重影響了房產(chǎn)交易。因此,現(xiàn)階段房產(chǎn)行業(yè)需要加強對其測繪面積實施質量控制、管理的工作,以便有效解決國內房產(chǎn)業(yè)的測繪問題,確保將房產(chǎn)面積最大利益化。

    房產(chǎn)測繪面積;問題;質量控制

    1 房屋面積測繪的重要性

    近些年,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅猛,相關產(chǎn)業(yè)也得到了發(fā)展。其中,房屋面積的測繪是重要的組成部分。房屋測繪不僅關系著開發(fā)商的利益,還關系著房屋預售許可證的批準,同時也與消費者的權益掛鉤。對于房屋的面積測繪,國家也有相關法律法規(guī)和約束措施,以保證測繪過程的公平、精確。測繪數(shù)據(jù)是受法律保護的,是產(chǎn)權者申請房產(chǎn)證的重要憑據(jù),也是處理房產(chǎn)問題的重要證據(jù)。建筑房屋的面積關系著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,也是我國測量工作的一個重要組成部分。在房屋低價衡量、房屋轉讓、房屋面積核實及城市建設中,房屋的面積測繪都是重要的數(shù)據(jù)之一。在現(xiàn)實生活中,各種類型的房屋層出不窮,某些開發(fā)商會利用這一點欺騙消費者,導致消費者的權益受損。測繪房屋面積可以保證消費者的權益,避免消費者和開發(fā)商的糾紛,同時也保障了房地產(chǎn)行業(yè)的交易秩序。

    2 房產(chǎn)測繪中測繪面積工作現(xiàn)存問題

    2.1 測繪面積工作中缺乏技術標準。測繪面積工作對技術要求較高,但是在實際工作中,并沒有以供工作人員遵循的規(guī)范性文件和明確技術標準,一些相關的參考文件也存在標準要求模糊的情況,導致這一工作缺乏規(guī)范制度支撐,在技術實施過程中,存在不標準或是執(zhí)行力度不足的情況,導致測繪工作質量降低。

    2.2 測繪面積工作中存在從業(yè)人員素質參差不齊的問題。一些工作人員在測繪面積過程中,由于技術水平不足,對設備和儀器的操作并不規(guī)范,并對測繪數(shù)據(jù)的精準度產(chǎn)生了影響。

    2.3 由于房屋建筑設計理論及實踐得到了快速發(fā)展,測繪面積的實際工作中出現(xiàn)了很多新問題,并形成了地域差異,由于國家對這些新問題還未提供相應的解決辦法,相關單位只能根據(jù)當?shù)貙嶋H情況制定地方準則予以解決。但是一些小城市的房產(chǎn)管理部門,無法制定具體辦法。工作人員只能按照國家標準進行操作,無法針對性的解決現(xiàn)有問題,甚至會損害到房屋所有人的利益,影響了測繪數(shù)據(jù)的權威性和準確性。

    3 房產(chǎn)測繪面積的質量控制對策

    3.1 嚴格審核前期資料及圖紙。前期資料和圖紙是測繪面積工作開展的前提,為實現(xiàn)測繪面積工作質量的良好控制,應先對這一階段資料和圖紙進行嚴格的審核。要求委托方必須將施工圖紙交由規(guī)劃部門審核,并在審核合格后,主動向測繪單位提供已審核圖紙,以供測繪人員開展測繪面積工作。委托方提供的圖紙應完整、準確,包括飄窗陽臺大樣、剖面圖、平面圖、樓梯詳圖、立體圖等,以便工作人員及時查閱相關尺寸數(shù)據(jù)。例如在測繪面積工作中,坡屋頂房屋主要是依靠2.2m范圍線予以明確,若是在平面圖中無法明確這一范圍線,則可以從剖面圖中獲取相應信息。若是所提供的圖紙存在變更情況,則要求委托方再向測繪單位提供詳細的變更項目詳單。同時,要求前期資料中必須包括房屋建筑的總平面圖、實際功能部位位置及應用說明、房屋建筑建設規(guī)劃許可證等。

    3.2 面積計算部位和公用分攤的合理性。在確定面積的計算部位時,應該嚴格按照《房產(chǎn)測繪規(guī)范》的規(guī)定。房產(chǎn)測繪之前,為避免測繪總面積發(fā)生偏差,應該明確要測繪的全面積、半面積和不需要計算面積的部位。比如,公用面積的測算要分情況來測算。如果該公用面積完全是封閉狀態(tài)的,就要計算全面積;如果是敞開狀態(tài)的,要看該公用面積是否在建筑的主體結構以內,分情況測繪。在實際測繪中,為了提高測繪的準確性,工作人員應該要求委托方提供詳細的說明書,避免委托方錯標陽臺、飄窗和花壇等面積。關于公用面積分攤的合理性問題是整個面積測繪的核心所在。公用面積分攤錯誤直接會影響到使用者的利益。在房產(chǎn)各面積計算準確后,一定要按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和相關政府部門的細則來確定公用面積的分攤計算。若不能明確分攤面積,應組織相關測繪、技術和質檢人員商討確定。計算完公用分攤面積之后,要將分攤面積與之前計算的各面積進行比較,確保其準確性。

    3.3 對外業(yè)測繪質量的有效控制。有效的控制外業(yè)測繪對房產(chǎn)面積測繪的質量有很大的積極作用,測繪工作人員應該重視外業(yè)測繪。有效的控制外業(yè)測繪主要包括以下幾個方面:一是,通過實地勘察所繪制的房產(chǎn)范圍圖、調查所得的產(chǎn)權邊界圖應該與房產(chǎn)的設計圖保持一致;二是,要保證房產(chǎn)測繪結果的準確性和內容的完整性;三是,房屋層次、幢號和室號、結構以及用途等房產(chǎn)要素的調查一定要準確,要符合《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關規(guī)定。

    3.4 對內業(yè)數(shù)據(jù)進行有效管理。房產(chǎn)的內業(yè)數(shù)據(jù)繁多,計算和管理任務繁重,測繪工作人員應該細心謹慎的對其進行有效控制和管理,主要包括以下幾個方面;首先,關于房產(chǎn)圖繪制的規(guī)格、尺寸和標準要符合國家相關規(guī)定,房產(chǎn)圖所要表達的內容要清晰和完整;其次,在測繪過程中,要保證測算面積的準確性,方法要正確,不能出現(xiàn)錯誤的情況;再次,測繪報告的編寫要完整、規(guī)范、內容表述要清楚;最后,對房產(chǎn)檔案的保存和管理要認真負責。

    3.5 采用工作流程技術實現(xiàn)生產(chǎn)過程控制。工作流程技術是房產(chǎn)測繪管理的重要手段,它能夠在很大程度上對房產(chǎn)測繪的整個業(yè)務流程進行監(jiān)督、協(xié)調和控制。目前,我國房產(chǎn)測繪工作更加流程化、數(shù)字化和網(wǎng)絡化,為了適應新的變化,大部分測繪單位采用了工作流程技術。該技術根據(jù)各崗位的職責和任務,通過計算機網(wǎng)絡對各崗位角色設置了用戶權限,在每一個工作環(huán)節(jié)都記錄操作人員的身份信息,確保整個工作流程都是在監(jiān)控狀態(tài)下進行,保證了數(shù)據(jù)和圖文的真實性和完整性。

    結語

    房產(chǎn)測繪中的測繪面積工作與消費者利益息息相關,因而,其質量控制至關重要。還需盡快實現(xiàn)測繪規(guī)范制度的建立健全,構建高素質測繪人員隊伍,嚴格審核前期資料及圖紙,科學計算公用分攤面積,以充分保證測繪工作質量,提升測繪數(shù)據(jù)的準確性,促進我國測繪事業(yè)健康發(fā)展。

    [1]張聞宇.分析房產(chǎn)測繪面積中存在的問題及質量控制[J].科技信息,2011,13:337+325.

    [2]丁亦丹.房產(chǎn)測繪中測繪面積的質量控制探析[J].科技創(chuàng)新與應用,2015,28:291.

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