城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治研究

張 麗

中信建筑設計研究總院有限公司古建研究中心

城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治研究

張 麗

中信建筑設計研究總院有限公司古建研究中心

本文在分析城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)存在的主要問題后，從基本思路、工作內(nèi)容以及保障措施等三方面闡述對舊住宅區(qū)綜合整治的研究。

城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)；綜合整治

1 引言

城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)是指新型城鎮(zhèn)化建設中，建制鎮(zhèn)以上城市范圍內(nèi)，2000年以前修建、當年建設標準低、房屋年久失修、配套設施缺損、環(huán)境臟亂差、缺乏基本的物業(yè)管理條件的住宅區(qū)。舊住宅區(qū)存在各類安全隱患，已經(jīng)嚴重影響人民群眾的生活品質(zhì)，甚至威脅到人民群眾的生命及財產(chǎn)安全。因此，推進城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)的綜合整治是迫在眉睫的民生工程。

2 存在主要問題

城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)現(xiàn)狀情況復雜，類別繁多，但大體都存在如下問題：

(1)存在各類安全隱患。一是存在消防安全隱患，室外消防設施缺乏或不規(guī)范：舊住宅區(qū)內(nèi)道路寬度不夠，消防撲救車輛無法進入；舊住宅區(qū)內(nèi)無消防水池或水源、水量不夠；市政消火栓未設置或損壞，無法使用；室內(nèi)未設置消防設施，樓梯等唯一消防通道被雜物堆放，有效疏散寬度不夠、侵占公共樓道生火做飯，特別是木結(jié)構(gòu)建筑中，消防安全隱患凸顯。二是存在房屋安全隱患：房屋主體結(jié)構(gòu)年久失修，出現(xiàn)諸多安全問題，嚴重影響建筑使用安全；居民私自安裝不符合安全要求的空調(diào)架、曬衣架或花架等設施，存在掉落、垮塌等問題。

(2)房屋年久失修、設備老化缺失。城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)由于建設時間長、規(guī)劃、建設標準低、施工技術(shù)水平有限，加之后期使用過程中維護管理不到位，導致房屋主體、設備陳舊老化，甚至缺失。如違規(guī)裝修改造破壞房屋主體結(jié)構(gòu)、外墻飾面層風化脫落、屋面防滲漏功能退化、樓梯扶手銹蝕松動、下水管道堵塞破損、樓道照明缺失、沒有專用消防設施或者消防設施損壞、被盜現(xiàn)象嚴重等。

(3)生活環(huán)境臟、亂、差現(xiàn)象嚴重。主要表現(xiàn)在一是各類違章搭建多，屋頂加蓋、陽臺改廚房、亂搭亭棚等現(xiàn)象嚴重；二是道路老化，路面破損、井蓋缺失；三是垃圾、廢品隨意堆放，蚊蠅滋生；四是公共綠地布局混亂，雜草叢生；五是架空管線凌亂，亂搭亂接現(xiàn)象嚴重；六是缺乏規(guī)范的物業(yè)管理，人員混雜，治安差。

(4)公共配套設施缺乏、占用現(xiàn)象嚴重。舊住宅區(qū)在建設之初，規(guī)劃方案比較簡單，公共活動場所、停車位、綠化、照明等配套設施與居民現(xiàn)實需求的矛盾突出；機動車、自行車無序停放，隨意占用小區(qū)道路，造成交通不暢；文化體育等公用設施不足；路燈、供水、供氣等市政設施缺失、損壞嚴重等。

3 整治工程的基本思路

(1)問題導向、聚焦民生。聚焦安全隱患和頑癥難題，加大協(xié)調(diào)解決力度，著力解決城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)中人民群眾最直接、最關(guān)心、最現(xiàn)實的民生突出問題。

(2)科學規(guī)劃、分步實施。根據(jù)各地經(jīng)濟社會發(fā)展水平和政府財政能力，結(jié)合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和保障性住房建設規(guī)劃，合理制定綜合整治專項規(guī)劃，并確定綜合整治的目標任務，量力而行、逐步推進，根據(jù)情況，進行集中整治與分步整治相結(jié)合的方式，先改造危房集中的舊城鎮(zhèn)住宅區(qū)，再分步綜合整治其他城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)。

(3)政府主導、市場參與、部門協(xié)作。綜合整治政策性、公益性強，必須發(fā)揮政府的組織引導作用，在政策和資金等方面給予積極支持；注重發(fā)揮市場機制的作用，尊重市場規(guī)律，發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，尊重企業(yè)的市場主體地位；同時，落實政府各職能部門的責任分工，采取部門之間協(xié)調(diào)工作的方式；最后，充分調(diào)動社會團體和城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)居民的積極性，動員社會力量廣泛參與。

(4)因地制宜、分類建設。結(jié)合各地實際，按照綜合整治前期，綜合整治實施過程和綜合整治后期三個層面開展綜合整治工作。合理界定綜合整治范圍，采取重點整治與一般整治相結(jié)合的方式，分類別進行，主要進行房屋維修加固、完善配套設施、環(huán)境綜合整治、建筑節(jié)能改造。同時，要重視維護城市傳統(tǒng)風貌特色，保護歷史文化街區(qū)、歷史建筑以及不可移動文物。

4 整治工程的工作內(nèi)容

分為綜合整治前期，綜合整治實施過程和綜合整治后期三大內(nèi)容。

(1)整合整治前期。首先組織編制城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治規(guī)劃，并作為專項規(guī)劃實施。其次合理制定城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治方案，因地制宜地確定整治內(nèi)容，提出切實可行的綜合整治方案和措施，合理確定工程造價。

(2)綜合整治實施過程。首先是環(huán)境整合整治，包含拆除舊住宅區(qū)內(nèi)違章建(構(gòu))筑物、整修道路、拆墻透綠、補建綠地和園林景觀和治理環(huán)境衛(wèi)生。其次是房屋維修改造，包括房屋主體結(jié)構(gòu)加固、房屋部件構(gòu)件修繕更新、屋面整修改造、外立面及樓道清理和粉飾、各類房屋內(nèi)老舊管線更新改造和具備條件的房屋加裝電梯。第三是配套設施完善，包括舊住宅區(qū)內(nèi)配套設施設備的補建。市政公用設施的完善，體現(xiàn)公共服務均等化的原則，加強社區(qū)組織工作用房和居民公益性設施建設。

(3)綜合整治后期。舊住宅區(qū)整合整治后應及時穩(wěn)妥推進物業(yè)管理，使綜合整治與長效管理相銜接，社區(qū)管理和物業(yè)管理相協(xié)調(diào)，建立健全舊住宅區(qū)維護管理長效機制。

5 整治工程保障措施

城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治是一個系統(tǒng)的整治工程，需要一定的保障措施才能得到才能有效推進和落實。

(1)政策扶持。充分利用現(xiàn)有的國家相關(guān)政策，爭取國家政策的扶持，如棚戶區(qū)改造的政策、既有建筑的節(jié)能改造政策以及配套康體設施的政策。

(2)法制健全。在法定規(guī)劃中，落實城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治的內(nèi)容，在城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃中落實。制定相應配套的規(guī)范性文件來加以規(guī)范，使綜合整治做到有法可依，有章可循。

(3)管理周密。完善管理體制機制，提高城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合管理水平。加強組織領導，合力推進。認真制定方案，提高整治效果。建立考評機制。加大宣傳力度，營造良好氛圍。

(4)資金保障。最大限度地引入市場機制，并充分利用現(xiàn)有國家政策和善用各類專項資金，并理清關(guān)系，分類別承擔資金，最后政府給予適度補貼。

6 結(jié)語

城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)綜合整治是關(guān)系民生的重大問題，已成為政府不放心、房管單位最擔心、群眾感到痛心的老大難問題，老舊住宅區(qū)人居環(huán)境與新建住宅區(qū)形成強烈反差，已成為城市建設管理的落后地帶。因此，必須而且有必要大力開展城鎮(zhèn)舊住宅區(qū)的綜合整治，力求達到社會效益、經(jīng)濟效益、政治效益和生態(tài)文明效益的統(tǒng)一。

[1]國外舊住宅區(qū)更新改造的政策和再開發(fā)研究[J]. 韓毅.工程建設與檔案，2005(03)

[2]論加快舊城區(qū)整治改造的必要性與緊迫性[J]. 譚美貞.建設科技. 2007(13)