土地政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用

文/杭州市農(nóng)業(yè)局 唐黎標(biāo)

土地政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用

文/杭州市農(nóng)業(yè)局 唐黎標(biāo)

土地政策是經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的重要手段，尤其是在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，通過(guò)使用土地政策輔助于貨幣、財(cái)政政策能夠?qū)?jīng)濟(jì)發(fā)展起到極為重要的調(diào)控作用，新時(shí)期我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，通過(guò)使用土地、經(jīng)濟(jì)和經(jīng)濟(jì)政策相結(jié)合來(lái)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，是現(xiàn)今乃至今后一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控的重點(diǎn)。

土地政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控

一些學(xué)者認(rèn)為，現(xiàn)階段土地出讓價(jià)格對(duì)于房?jī)r(jià)的影響較小且是短期影響房?jī)r(jià)，而另一些學(xué)者則認(rèn)為土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是一個(gè)長(zhǎng)期性的過(guò)程。在對(duì)于土地出讓價(jià)格對(duì)于房?jī)r(jià)的影響研究中，許多學(xué)者在研究了城市土地供應(yīng)的數(shù)量、方式以及房?jī)r(jià)、房屋供應(yīng)量之間的關(guān)系的基礎(chǔ)上，使用突刺配置面積來(lái)作為土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)所產(chǎn)生影響的判別指標(biāo)，在分析了土地政策、貨幣政策以及房?jī)r(jià)之間的關(guān)系的基礎(chǔ)上，作出了土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)調(diào)控傳導(dǎo)較慢且這一影響在持續(xù)減弱的判斷。而相對(duì)的土地供應(yīng)量則主要會(huì)對(duì)房屋供應(yīng)量產(chǎn)生較大的影響，但是對(duì)于房?jī)r(jià)的影響同樣較弱。其中，在研究了土地出讓與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系上認(rèn)為土地招牌掛制度事實(shí)上推高了房?jī)r(jià)。通過(guò)研究表明，土地政策與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的關(guān)系較為復(fù)雜，因此在土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響中需要進(jìn)行系統(tǒng)性的分析，通過(guò)土地政策相對(duì)于其他政策在房?jī)r(jià)影響中所做出的貢獻(xiàn)的大小來(lái)對(duì)土地政策進(jìn)行評(píng)估。

土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)影響的評(píng)價(jià)

土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響是多方面的，在以往的房?jī)r(jià)調(diào)控中主要使用土地供應(yīng)價(jià)格、土地供應(yīng)數(shù)量來(lái)作為考察土地政策的手段，而將房?jī)r(jià)、房屋供應(yīng)數(shù)量以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資來(lái)作為土地政策考察的目標(biāo)。在相關(guān)的評(píng)判中通過(guò)選取房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)、商品房竣工面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額來(lái)作為商品房?jī)r(jià)格、供應(yīng)數(shù)量以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的相應(yīng)的指標(biāo)，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局所公布的相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)作為評(píng)判的標(biāo)準(zhǔn)。在對(duì)這些變量進(jìn)行處理之前首先需要對(duì)各數(shù)據(jù)進(jìn)行一定的處理，以便能夠用于格蘭杰因果檢驗(yàn)進(jìn)行判斷。

格蘭杰因果檢驗(yàn)用于分析經(jīng)濟(jì)變量之間的格蘭杰因果關(guān)系。通過(guò)使用格蘭杰因果檢驗(yàn)結(jié)果表明：在土地出讓價(jià)格、土地截流面積以及房?jī)r(jià)之間的關(guān)系上，上述幾個(gè)變量的變動(dòng)并不會(huì)直接影響到房?jī)r(jià)價(jià)格的改變。同時(shí)在房屋竣工面積與地價(jià)之間關(guān)系上，房屋竣工面積與土地截留面積在格蘭杰因果檢驗(yàn)判斷中，表面兩者之間并未有明顯的因果關(guān)系，而在地價(jià)與房屋竣工面積的影響中兩者之間在滯后一二期存在著雙向的影響，在滯后六期后地價(jià)對(duì)于房屋竣工面積只有單向影響的關(guān)系。在格蘭杰因果判斷匯中對(duì)于土地、土地購(gòu)置面積、土地截留面積以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資之間的判斷中，地價(jià)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資之間存在滯后一至六期的雙向影響的關(guān)系。土地購(gòu)置面積在滯后一和二期、四至九期之間存在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的單向影響的關(guān)系。

通過(guò)利用國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)于房?jī)r(jià)、土地出讓價(jià)格之間的數(shù)據(jù)來(lái)判斷：通過(guò)在對(duì)房屋銷(xiāo)售價(jià)格與土地政策變量的響應(yīng)函數(shù)圖形中可以看出，在土地政策制定并實(shí)施后在一個(gè)季度后才會(huì)傳導(dǎo)至房?jī)r(jià)的影響中，而后隨著時(shí)間的延長(zhǎng)影響會(huì)逐漸擴(kuò)大直至第三個(gè)季度影響達(dá)到最大，而后，土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)的影響將會(huì)持續(xù)的減弱直至到第5個(gè)季度后，土地政策的影響將會(huì)消失甚至于產(chǎn)生負(fù)面影響。土地截留面積、土地購(gòu)置面積等對(duì)于房?jī)r(jià)的影響都表現(xiàn)為在隨后的1至2個(gè)季度，會(huì)產(chǎn)生一個(gè)沖擊而后對(duì)于房?jī)r(jià)的影響表現(xiàn)為持續(xù)減弱?？傮w來(lái)說(shuō)，房屋竣工面積對(duì)于房?jī)r(jià)的影響最大，其他指標(biāo)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響較小。

通過(guò)對(duì)土地政策相關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)指標(biāo)之間關(guān)系進(jìn)行分析可以得出如下結(jié)論：土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)、房屋竣工面積以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響上土地購(gòu)置面積、土地截留面積以及地價(jià)所產(chǎn)生的作用大小在逐漸減小，同時(shí)在發(fā)揮影響時(shí)都存在著明顯的滯后，這表明土地政策的具體手段在房地產(chǎn)調(diào)控中發(fā)揮著作用，并且在眾多的手段中土地供應(yīng)數(shù)量是其中影響最明顯也是最常用的政策。此外在對(duì)對(duì)于土地供應(yīng)的調(diào)整中除了新增土地供應(yīng)外，政府通過(guò)對(duì)囤積土地的行為進(jìn)行打擊也會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生較為明顯的效果。此外在對(duì)土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控中，應(yīng)當(dāng)注意發(fā)揮其長(zhǎng)期對(duì)于房?jī)r(jià)的影響效果。此外土地政策對(duì)于房地產(chǎn)中的房?jī)r(jià)、房屋竣工面積以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所產(chǎn)生的影響較小，其影響效果比不上上述3個(gè)指標(biāo)自身對(duì)自身以及相互之間所產(chǎn)生影響，土地政策在房地產(chǎn)中所產(chǎn)生的影響較弱，因此在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控時(shí)需要與其他政策相配合來(lái)共同作用。在土地政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響中，其對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資所產(chǎn)的影響要遠(yuǎn)大于房?jī)r(jià)和對(duì)房屋竣工面積的影響。

土地政策對(duì)于房?jī)r(jià)影響較小

造成土地政策在房?jī)r(jià)調(diào)控中影響較小的原因是多方面的：由于土地政策對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控是間接的，因此在土地政策對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控上具有較為明顯的滯后，且等待土地政策發(fā)揮出最大效果時(shí)則需要更長(zhǎng)的時(shí)間，土地政策的影響集中在對(duì)于房地產(chǎn)供應(yīng)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)，政府制定的土地政策只能從增加土地供應(yīng)來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)造成影響。為提高對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控需要，使土地政策與其他調(diào)控政策相結(jié)合來(lái)共同作用，共同做好房?jī)r(jià)的調(diào)控。