淺談鐵路物業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型的優(yōu)化分析

于林灃

中國(guó)鐵路設(shè)計(jì)集團(tuán)有限公司

一、研究背景及意義

隨著我國(guó)鐵路行業(yè)的快速發(fā)展，與之而來的融資壓力日漸升高。雖然《關(guān)于改革鐵路投融資體制加快鐵路建設(shè)的意見》明確向地方政府和社會(huì)資本開放城際鐵路、市郊鐵路、資源開發(fā)性鐵路和支線鐵路的所有權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)。然而大多數(shù)地方政府無奈囊中羞澀，無力支撐體量巨大的投資成本[1]。并且由于鐵路行業(yè)自身投資回報(bào)期長(zhǎng)，收益率低的特點(diǎn)，導(dǎo)致除一些煤運(yùn)專線外，很難吸引社會(huì)資本將大量資金投到一個(gè)不相干的鐵路線路中去，因此無法指望社會(huì)資本來解決鐵路資金的問題。在這種情況下，單純的依靠國(guó)家外部輸血是無法從根本上解決建設(shè)資金短缺的問題，必須在鐵路自有資產(chǎn)——土地開發(fā)上做文章。綜合物業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型是我國(guó)當(dāng)前評(píng)估項(xiàng)目收益的主要工具。其自身測(cè)算方法、參數(shù)的設(shè)定，從根本上對(duì)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)期收益產(chǎn)生巨大的影響。本次分析以國(guó)內(nèi)鐵路設(shè)計(jì)院相關(guān)經(jīng)濟(jì)模型為基礎(chǔ)，通過深度剖析其內(nèi)部原理得出更加符合鐵路、房地產(chǎn)行業(yè)自身屬性的改進(jìn)意見，為中國(guó)鐵路的建設(shè)提供有益的經(jīng)驗(yàn)和啟示。

二、綜合物業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型

(一)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本方法

經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)即從綜合開發(fā)項(xiàng)目或企業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)分析，具體講即根據(jù)政府現(xiàn)行財(cái)稅制度、價(jià)格體系和有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，計(jì)算、分析綜合開發(fā)投資項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)效益和費(fèi)用等方面的內(nèi)容，從項(xiàng)目的角度，考察項(xiàng)目的盈利能力、清償能力等財(cái)務(wù)狀況，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是綜合開發(fā)投資分析的核心內(nèi)容。

(二)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本目標(biāo)

對(duì)于綜合開發(fā)項(xiàng)目而言，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的主要目標(biāo)有二：一是項(xiàng)目的盈利能力，這關(guān)系到隨著項(xiàng)目的逐步開展，是否會(huì)有盈余現(xiàn)金流支撐鐵路建設(shè)項(xiàng)目的融資需求，或是減輕鐵路項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期的資金缺口補(bǔ)貼壓力。二是項(xiàng)目的清償能力，這關(guān)系到所借貸款是否可以在評(píng)價(jià)期內(nèi)得到還本付息，甚至牽涉到項(xiàng)目是否有必要落地開展。

三、針對(duì)鐵路建設(shè)項(xiàng)目的補(bǔ)貼機(jī)制

(一)既有補(bǔ)貼機(jī)制

我國(guó)當(dāng)前的物業(yè)開發(fā)收益補(bǔ)貼機(jī)制大多采用“現(xiàn)收現(xiàn)補(bǔ)，過期作廢”的基本原則，其當(dāng)年產(chǎn)生的物業(yè)收益只能對(duì)應(yīng)補(bǔ)貼當(dāng)年鐵路項(xiàng)目所產(chǎn)生的資金缺口、利潤(rùn)虧損，所余殘值并沒有進(jìn)行累計(jì)或者參加再投資。如表1所示：

正如表1所示，無論物業(yè)開發(fā)當(dāng)年所產(chǎn)收益是否滿足相應(yīng)年度的鐵路資金缺口，其全額皆補(bǔ)貼至鐵路項(xiàng)目現(xiàn)金流中，即便在補(bǔ)平資金缺口后，其余額也不會(huì)隨之累積用作下期期初累積盈余收益。

表1 既有綜合開發(fā)效益補(bǔ)貼機(jī)制單位：萬元

(二)新補(bǔ)貼機(jī)制

對(duì)比之下，優(yōu)化后的物業(yè)開發(fā)綜合收益顯得比較合理。每年的實(shí)際補(bǔ)貼額度取決于項(xiàng)目當(dāng)年所產(chǎn)生的資金缺口。以2023年為例，當(dāng)年鐵路項(xiàng)目資金缺口為8萬元，物業(yè)開發(fā)收益為10萬元，但不同于原有補(bǔ)貼機(jī)制，其實(shí)際補(bǔ)貼額度為8萬元，剩余的2萬元物業(yè)開發(fā)收入歸為當(dāng)年盈余，計(jì)入累積盈余收益并對(duì)外投資賺取利息。如2026年，雖然當(dāng)年的物業(yè)開發(fā)收益為0，但其上期留存的累積盈余收益為21.19萬元，有能力彌補(bǔ)5萬元的資金缺口。（見表2）

(三)兩者的區(qū)別及優(yōu)劣勢(shì)分析

1、既有補(bǔ)貼機(jī)制

優(yōu)勢(shì)：由于采用“現(xiàn)收現(xiàn)補(bǔ)，過期作廢”的補(bǔ)貼政策，無論物業(yè)開發(fā)當(dāng)年收入規(guī)模如何，只能用于當(dāng)年補(bǔ)貼，因此既有補(bǔ)貼機(jī)制的項(xiàng)目收益率于同等條件下會(huì)略好；

劣勢(shì)：由于既有補(bǔ)貼機(jī)制不涉及收益剩余累計(jì)。因此，補(bǔ)平資金缺口、項(xiàng)目虧損的任務(wù)則落到了當(dāng)?shù)卣纳砩?，這無疑加大了當(dāng)?shù)卣呢?cái)政支出壓力；并且，“浪費(fèi)”的盈余資金并沒有進(jìn)行對(duì)外投資，減弱了資金使用的有效性。

2、新補(bǔ)貼機(jī)制

優(yōu)勢(shì)：由于合理利用了“物業(yè)開發(fā)累計(jì)盈余”機(jī)制，將本應(yīng)短時(shí)間內(nèi)補(bǔ)貼的資金根據(jù)鐵路項(xiàng)目自身情況有針對(duì)性的使用。因此項(xiàng)目雖然自身收益沒有得到提高，但是補(bǔ)貼后剩余的資金缺口、項(xiàng)目虧損卻得到了有效控制；

劣勢(shì)：新的補(bǔ)貼機(jī)制實(shí)質(zhì)上是用項(xiàng)目自身的利潤(rùn)(物業(yè)開發(fā)收益)頂替政府財(cái)政對(duì)鐵路項(xiàng)目進(jìn)行外部援助。因此，在公私合營(yíng)的項(xiàng)目中可能會(huì)遭到社會(huì)資本的強(qiáng)烈抵制。

表2 新綜合開發(fā)效益補(bǔ)貼機(jī)制 單位：萬元

四、既有模型存在的問題及優(yōu)化建議

(一)去化率：

目前鐵路行業(yè)針對(duì)物業(yè)去化率通常采用定期10年，每年10%的計(jì)算方法，即項(xiàng)目建設(shè)期第一年具備一定的現(xiàn)金流流入功能。然而，一般商品房去化率周期非常短，通常是出了正負(fù)零(正負(fù)零：指的是主體工程的一個(gè)基準(zhǔn)面，在主體工程基準(zhǔn)面下的工程完工時(shí)，準(zhǔn)備建造地上主體時(shí)，即為主體工程達(dá)到正負(fù)零)就可以取得銷售許可權(quán)，七至十萬平米的項(xiàng)目，一年半就可以完全消化。因此，建議根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模，適當(dāng)縮短物業(yè)去化時(shí)間，提高去化率。

(二)資本金比例：

由于鐵路領(lǐng)域內(nèi)的物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目絕大多數(shù)是為了提供外部效益補(bǔ)貼，因此其資本金比例亦隨鐵路項(xiàng)目一樣大多數(shù)為50%或70%，但這樣用鐵路行業(yè)基本原則“以一概全”無疑與實(shí)際情況相違背。

根據(jù)國(guó)務(wù)院2015年9月14日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知》，為了進(jìn)一步解決當(dāng)前重大民生和公共領(lǐng)域項(xiàng)目融資難、融資貴的問題，國(guó)務(wù)院決定對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度進(jìn)行調(diào)整和完善。其中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房和普通商品住房的最低資本金比例保持20%不變，其它開發(fā)業(yè)態(tài)由30%調(diào)整至25%[4]。因此，建議我國(guó)鐵路行業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的自身規(guī)律調(diào)整資本金比例，降低企業(yè)融資壓力。

(三)稅金：

目前我國(guó)鐵路領(lǐng)域的物業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)在稅金方面主要存在兩種問題：不僅缺失了部分稅種、其既有稅種的計(jì)算方法亦存在不合理現(xiàn)象。具體情況如表3所示：

表3 稅費(fèi)改進(jìn)表

1.土地增值稅：

土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其它附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅(出租物業(yè)免稅)。由于“取得土地使用權(quán)進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售”處于該稅種征稅范圍之內(nèi)，因此我國(guó)鐵路綜合物業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)模型有必要將其納入既有稅種之內(nèi)，并加以計(jì)算。

2.印花稅：

在我國(guó)鐵路沿線綜合物業(yè)開發(fā)的過程中，針對(duì)商品房的建筑合同、銷售合同分別要計(jì)算繳納印花稅，其具體稅率如下：

銷售：由于商品房銷售合同歸屬于產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)中的一種，因此其適用的印花稅稅率為0.05%。

建安：由于商品房的建設(shè)涉及建筑、安裝合同，因此其印花稅稅率為0.03%。

3.房產(chǎn)稅：

由于房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。而物業(yè)的出售、出租是我國(guó)鐵路領(lǐng)域物業(yè)開發(fā)收入的重要組成部分。因此，增加房產(chǎn)稅的計(jì)算是十分有必要的。其中：

對(duì)于商品房出售等涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的業(yè)務(wù)，其稅率為1.2%；

對(duì)于出租物業(yè)以換取租金的經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)以租金收入為計(jì)稅依據(jù)，其稅率為12%；

4.城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)：

目前我國(guó)鐵路物業(yè)開發(fā)的既有案例在城建稅上一律采用7%的稅率。然而，真實(shí)的稅率是隨著項(xiàng)目所在地的不同而有所差異，例如，縣城、鎮(zhèn)的城建稅稅率為5%，并不是所謂的7%。

5.增值稅：

根據(jù)2016年5月1日實(shí)施的“企業(yè)營(yíng)改增”細(xì)則規(guī)定，除之前(2016年4月30日)開工建設(shè)的項(xiàng)目可以采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法之外，其余“新”項(xiàng)目必須隨同納稅人自身屬性按一般計(jì)稅方法、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法繳納增值稅，而我國(guó)既有計(jì)算方法一律按5%的征收率簡(jiǎn)易計(jì)算。

除此之外，在企業(yè)所得稅、增值稅、土地增值稅上并沒有合理按照稅法的要求依據(jù)預(yù)繳--清算的正確過程計(jì)算繳納(由于綜合物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的所在地與核算地并不相同，根據(jù)稅法相求，當(dāng)跨市提供建筑服務(wù)時(shí)，要先在項(xiàng)目所在地進(jìn)行一定程度的稅費(fèi)預(yù)繳，年終清算時(shí)核算地企業(yè)可將其在申報(bào)納稅額中扣除)。

(四)建設(shè)期循環(huán)投資

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的獨(dú)特屬性，當(dāng)項(xiàng)目地下工程完工時(shí)，公司有權(quán)申請(qǐng)預(yù)售許可權(quán)，使其在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流流入。然而面對(duì)這部分資金，我國(guó)絕大多數(shù)的鐵路人員并沒有將其合理運(yùn)用，只是單純顯示在項(xiàng)目現(xiàn)金流量表中，這無疑違背了項(xiàng)目資金優(yōu)化原則。

根據(jù)我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)從業(yè)政策，當(dāng)項(xiàng)目建設(shè)期產(chǎn)生現(xiàn)金流入時(shí)，這部分資金是受政府監(jiān)管的，分為重點(diǎn)監(jiān)管和非重點(diǎn)監(jiān)管部分，重點(diǎn)監(jiān)管部分的提取是有條件的(房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目各階段時(shí)間節(jié)點(diǎn)有序申請(qǐng)重點(diǎn)監(jiān)管資金：取得商品房預(yù)售許可證一個(gè)月的，申請(qǐng)使用資金額度不得超過重點(diǎn)監(jiān)管資金核定總額的35%；結(jié)構(gòu)封頂?shù)?，累?jì)申請(qǐng)不得超過65%；竣工驗(yàn)收的，累計(jì)申請(qǐng)不得超過95%[5])。非重點(diǎn)部分則可以用于下一期工程建設(shè)，緩解資金壓力。

基于上述房地產(chǎn)行業(yè)針對(duì)建設(shè)期現(xiàn)金流入的監(jiān)管政策，建議我國(guó)物業(yè)開發(fā)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)期的長(zhǎng)短分批次將此類資金納入項(xiàng)目現(xiàn)金流量表中。

(五)物業(yè)持有收益

在我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)模型中，現(xiàn)金流流入主要由兩部分組成：銷售、租金收入。其中，出租的物業(yè)(持有物業(yè))不僅可以在運(yùn)營(yíng)期內(nèi)形成租金收入，還可以在項(xiàng)目評(píng)價(jià)期末形成一筆類似于固定資產(chǎn)“殘值回收”的現(xiàn)金流入，與之不同的是，出租物業(yè)并不存在由于折舊所形成的資產(chǎn)減值，相反會(huì)隨著項(xiàng)目當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的繁榮與否產(chǎn)生一定程度的增值或貶值。對(duì)比之下，當(dāng)前模型中用于出租的物業(yè)并沒有在項(xiàng)目評(píng)價(jià)期末形成類似的“殘值回收”收入，這無疑降低了項(xiàng)目自身的盈利水平。

因此，針對(duì)物業(yè)開發(fā)公司的持有(出租)物業(yè)收入，建議考慮項(xiàng)目評(píng)價(jià)期末的類“殘值”收入。其當(dāng)年的單位收入應(yīng)該等值于用于銷售的公允價(jià)格，若當(dāng)年無同類型物業(yè)用去出售，則用近期價(jià)格乘以通貨膨脹率加以模擬計(jì)算。

[1]佚名.民資不來土地開發(fā)成鐵路建設(shè)融資救命稻草[J].現(xiàn)代工商，2014(3)：13-13.

[2]俞欣.武漢城市圈城際鐵路“一站一城”建設(shè)規(guī)劃探討[J].山西建筑，2016，42(5)：24-26.

[3]侯艷麗.鐵路投融資體制改革踏上征程[J].世界軌道交通，2013(9)：26-29.

[4]佚名.國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整和完善固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金制度的通知國(guó)發(fā)[2015]51號(hào)[J].中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院公報(bào)，2015(27)：17-18.

[5]張佳竹.預(yù)售資金監(jiān)管“適度松綁”[J].房地產(chǎn)世界，2016(1)：20-21.