房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題研究

張 穆

(深圳市中金康發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣州 深圳 518001)

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房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算問題研究

張 穆

(深圳市中金康發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣州 深圳 518001)

我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司模式、規(guī)格等參差不齊，導(dǎo)致會(huì)計(jì)核算當(dāng)中的收入與支出、成本與回報(bào)產(chǎn)生較多問題。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算問題進(jìn)行分析和研究，企業(yè)在完成會(huì)計(jì)核算工作時(shí)須完善自身結(jié)構(gòu)，制定科學(xué)合理、符合自身發(fā)展的會(huì)計(jì)科目。

房地產(chǎn)開發(fā)；會(huì)計(jì)核算；存在的問題；研究對(duì)策

如今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)度高等鮮明特點(diǎn)。由于房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)中所占比重越來越大，其自身是否良好運(yùn)行、是否可以良性發(fā)展，都直接關(guān)系著相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)以及各地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著極其緊密的聯(lián)系。房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有兩面性，雖然可以帶來巨大利益，但該行業(yè)也是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)大、負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高、建設(shè)及設(shè)計(jì)時(shí)間周期長(zhǎng)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)。隨著我國(guó)近些年房地產(chǎn)企業(yè)的蓬勃發(fā)展，市場(chǎng)中的房地產(chǎn)企業(yè)在規(guī)格、結(jié)構(gòu)框架等方面表現(xiàn)出良莠不齊的狀況，會(huì)計(jì)核算等相關(guān)工作也暴露出了許多的問題。因此，保證與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)的會(huì)計(jì)核算工作是一個(gè)十分現(xiàn)實(shí)且艱巨的任務(wù)。只有更好地完成企業(yè)會(huì)計(jì)結(jié)構(gòu)的構(gòu)建，才能促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速運(yùn)行。

1 房地產(chǎn)企業(yè)的整體概述

房地產(chǎn)，其實(shí)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總和。房地產(chǎn)開發(fā)，是對(duì)房屋、土地的開發(fā)，以及對(duì)房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)。具體來說，土地的開發(fā)，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過合法途徑獲取土地的使用權(quán)利后，先向國(guó)家依法繳納相應(yīng)的土地使用費(fèi)，待完成準(zhǔn)備工作后，房地產(chǎn)企業(yè)就可以對(duì)該土地進(jìn)行開發(fā)和使用了。當(dāng)土地開發(fā)完成后，該公司對(duì)于處理后的土地有多種獲利形式：比如將該土地有償轉(zhuǎn)讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開發(fā)后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對(duì)土地的房屋開發(fā)，之后通過商品的形式，賣給購(gòu)買者。而房屋的開發(fā)，則是房地產(chǎn)公司在已經(jīng)開發(fā)完成后的土地上開發(fā)房屋，等開發(fā)完成后，將以商品的形式向民眾進(jìn)行出租或者售賣。房產(chǎn)和土地的綜合開發(fā)，是房地產(chǎn)公司通過合法途徑獲得土地后，對(duì)土地進(jìn)行合理開發(fā)，然后由該公司直接對(duì)開發(fā)后的土地進(jìn)行房屋開發(fā)。

房地產(chǎn)的開發(fā)，歸根結(jié)底是為了更好地完成城市規(guī)劃。因此，無論是土地開發(fā)、房屋開發(fā)、還是兩者的綜合開發(fā)，都必須遵循“六統(tǒng)一”的原則，即規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理。任何產(chǎn)品的開發(fā)均是從規(guī)劃開始的，房地產(chǎn)也是如此。土地使用、城市布局等都需要進(jìn)行科學(xué)合理的規(guī)劃，經(jīng)過可行性方案研究。規(guī)劃完成后，還需要對(duì)當(dāng)?shù)刈暨M(jìn)行征地，完成拆遷任務(wù)，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環(huán)衛(wèi)等多個(gè)階段。這些階段都會(huì)運(yùn)用到大量資金，需要房地產(chǎn)企業(yè)投入更多成本，當(dāng)企業(yè)無法承擔(dān)全部資金時(shí)需要向銀行貸款，體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)投入資金多和負(fù)債經(jīng)營(yíng)度高的特點(diǎn)。以上特點(diǎn)綜合起來，會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)存有較大風(fēng)險(xiǎn)性，如果開發(fā)過程出現(xiàn)差池，或者開發(fā)完成后導(dǎo)致房屋積壓，無法實(shí)現(xiàn)資金靈活運(yùn)轉(zhuǎn)，就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)陷入絕境，面臨巨大的挑戰(zhàn)，稍有不慎，甚至導(dǎo)致破產(chǎn)。

2 會(huì)計(jì)核算存在的問題及發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 沒有較為規(guī)范、獨(dú)立、切實(shí)可行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

雖然從2007年開始，就實(shí)行了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，但準(zhǔn)則中沒有針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相對(duì)完整、可行、獨(dú)立的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。因此，房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算制度無法完善，而且因?yàn)槿狈ο到y(tǒng)指導(dǎo)和統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算處于一個(gè)十分尷尬的地位。傳統(tǒng)老舊的制度已經(jīng)跟不上時(shí)代腳步，暴露出許多問題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執(zhí)行2007年共同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，就會(huì)無視房地產(chǎn)企業(yè)本身所具有的特殊性，導(dǎo)致更多不利因素的產(chǎn)生。

2.2 會(huì)計(jì)科目混亂，缺少專用科目

改革開放至今，我國(guó)對(duì)會(huì)計(jì)行業(yè)進(jìn)行了多次整頓革新，但是在《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以及2007年的會(huì)計(jì)實(shí)施新準(zhǔn)則中，都缺少對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算的會(huì)計(jì)科目及會(huì)計(jì)核算方法的描述。這是極其不利于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的，會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)中的會(huì)計(jì)制度和會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則帶來許多不必要的麻煩。隨著時(shí)代的發(fā)展，傳統(tǒng)老舊的會(huì)計(jì)制度已經(jīng)無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)計(jì)核算的工作，在沒有新制度的情況下，必然會(huì)造成許多不必要的誤解。雖然在新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)“在建工程”科目進(jìn)行了一些描述，但是依然沒有更改早期的會(huì)計(jì)科目，所以仍存在較大問題。

2.3 企業(yè)會(huì)計(jì)信息的風(fēng)險(xiǎn)未被完全披露，利潤(rùn)上升緩慢

隨著時(shí)代的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)由于工程質(zhì)量建設(shè)、政策不完善等原因?qū)е虏淮_定風(fēng)險(xiǎn)性增大，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比其他行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)更為突出和明顯。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在信息披露上重新規(guī)劃，進(jìn)行全面改善，努力實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。而這些在相關(guān)的政策制度中都沒有科學(xué)合理規(guī)劃，也沒有明確的約束。

3 解決會(huì)計(jì)核算的幾點(diǎn)建議

3.1 建立科學(xué)合理，適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用的企業(yè)體系

雖然我國(guó)的會(huì)計(jì)制度涵蓋了許多領(lǐng)域，對(duì)于會(huì)計(jì)的工作流程、會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)均有較為明細(xì)的闡述，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的會(huì)計(jì)核算而言，現(xiàn)行的會(huì)計(jì)制度，包括2007年我國(guó)所實(shí)施的新準(zhǔn)則，都沒有給出明確的定位。沒有固定清晰的方法、章程、理論作為指導(dǎo)，直接導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作無法可依、無據(jù)可循。因此，企業(yè)在實(shí)行權(quán)責(zé)發(fā)生制的前提下，也要結(jié)合自身的發(fā)展情況，對(duì)公司進(jìn)行合理定位，建立科學(xué)、合理、規(guī)范化、可實(shí)行的會(huì)計(jì)核算制度，不僅要符合當(dāng)前國(guó)家制定實(shí)施的會(huì)計(jì)制度，還要體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身的特殊性。

3.2 優(yōu)化會(huì)計(jì)核算框架，完善會(huì)計(jì)核算制，明確核算中涉及的所有會(huì)計(jì)科目

任何科目的設(shè)置，包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)，在設(shè)置對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)科目時(shí)，要先結(jié)合自身實(shí)際情況，從實(shí)際出發(fā)，考慮企業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和當(dāng)前的經(jīng)營(yíng)狀況，然后結(jié)合會(huì)計(jì)核算的實(shí)際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設(shè)置會(huì)計(jì)科目。此外，還需要得到國(guó)家政策的支持，要制定適合自身企業(yè)發(fā)展的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，明確會(huì)計(jì)科目及會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的有效監(jiān)管和政策支持。

3.3 制定科學(xué)、有效的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，保證標(biāo)準(zhǔn)的完整性和完善性

保障商品售出后的收入，需要資深的會(huì)計(jì)人員對(duì)商品進(jìn)行專業(yè)判斷，對(duì)行業(yè)進(jìn)行合理化評(píng)價(jià)，并且保證自身的職業(yè)素養(yǎng)不被外在因素所侵蝕等等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的會(huì)計(jì)核算工作，需要有專業(yè)化的會(huì)計(jì)人員操作，甚至這些會(huì)計(jì)人員為注冊(cè)會(huì)計(jì)師也不為過。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標(biāo)準(zhǔn)和明確的要求，需要考慮到法律和專業(yè)兩個(gè)方面，其中法律要求是基礎(chǔ)，專業(yè)要求是保障，為企業(yè)的收入提供更加有力的保障。

3.4 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露治理，增加相關(guān)評(píng)論指標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要獲取投資者的投資，其中一項(xiàng)最有利的依據(jù)就是會(huì)計(jì)信息。通過會(huì)計(jì)信息，投資者可以了解企業(yè)的規(guī)模與能力，公司的發(fā)展?fàn)顩r，然后通過數(shù)據(jù)對(duì)比，了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況和之前的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。因此，好的會(huì)計(jì)信息，可以加強(qiáng)投資者的投資力度，彌補(bǔ)其余資料上的不足。

[1] 袁卓霞.我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算及其相關(guān)問題的研究[D].首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué),2007.

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Research on accounting problems of real estate development enterprises

ZHANG Mu

(Shenzhen Zhongjinkang Real Estate Development Co., Ltd., Shenzhen 518001, China)

The unevenness of on model, specifications of China′s real estate development company will result in the problems in revenue and expenditure, cost and return of accounting. The problems in accounting of real estate development enterprises were analyzed in this paper, and enterprises should improve their own structure, make scientific and reasonable accounting subjects in line with their development.

Real estate development; Accounting; Problems; Research countermeasures

2016-10-20

張穆(1970-)，女，本科，中級(jí)職稱。

F293.33

B

1674-8646(2017)02-0178-02