房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制分析

江瑋賓，陳小蓉

(慈溪市土地勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限公司，浙江 慈溪 315300)

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房產(chǎn)測(cè)繪中測(cè)繪面積的質(zhì)量控制分析

江瑋賓，陳小蓉

(慈溪市土地勘測(cè)規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限公司，浙江 慈溪 315300)

測(cè)繪房屋面積是房產(chǎn)測(cè)繪中的一個(gè)重要組成部分，為避免矛盾和糾紛的產(chǎn)生，房屋測(cè)繪必須要保證質(zhì)量。要想提高房屋面積測(cè)繪的質(zhì)量，相關(guān)部門要認(rèn)識(shí)到當(dāng)前房屋測(cè)繪中出現(xiàn)的問(wèn)題，并采取有效措施提高房屋測(cè)繪質(zhì)量。通過(guò)分析房屋面積測(cè)繪中存在的問(wèn)題，提出提高測(cè)繪面積質(zhì)量的措施。

房產(chǎn)測(cè)繪；測(cè)繪面積；質(zhì)量控制

1 房屋面積測(cè)繪的重要性

近些年，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展比較迅猛，相關(guān)產(chǎn)業(yè)也得到了發(fā)展。其中，房屋面積的測(cè)繪是重要的組成部分。房屋測(cè)繪不僅關(guān)系著開發(fā)商的利益，還關(guān)系著房屋預(yù)售許可證的批準(zhǔn)，同時(shí)也與消費(fèi)者的權(quán)益掛鉤。對(duì)于房屋的面積測(cè)繪，國(guó)家也有相關(guān)法律法規(guī)和約束措施，以保證測(cè)繪過(guò)程的公平、精確。測(cè)繪數(shù)據(jù)是受法律保護(hù)的，是產(chǎn)權(quán)者申請(qǐng)房產(chǎn)證的重要憑據(jù)，也是處理房產(chǎn)問(wèn)題的重要證據(jù)。建筑房屋的面積關(guān)系著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也是我國(guó)測(cè)量工作的一個(gè)重要組成部分。在房屋低價(jià)衡量、房屋轉(zhuǎn)讓、房屋面積核實(shí)及城市建設(shè)中，房屋的面積測(cè)繪都是重要的數(shù)據(jù)之一。在現(xiàn)實(shí)生活中，各種類型的房屋層出不窮，某些開發(fā)商會(huì)利用這一點(diǎn)欺騙消費(fèi)者，導(dǎo)致消費(fèi)者的權(quán)益受損。測(cè)繪房屋面積可以保證消費(fèi)者的權(quán)益，避免消費(fèi)者和開發(fā)商的糾紛，同時(shí)也保障了房地產(chǎn)行業(yè)的交易秩序。

2 房屋面積測(cè)繪中出現(xiàn)的問(wèn)題

盡管現(xiàn)在的房屋測(cè)繪過(guò)程已經(jīng)很完善，且有相關(guān)的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和國(guó)家法律法規(guī)保護(hù)，但是由于社會(huì)因素等原因，還是會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，這些問(wèn)題嚴(yán)重影響了房屋面積測(cè)繪的質(zhì)量，也會(huì)造成很大的損失。在房屋面積測(cè)繪過(guò)程中，需要很高的技術(shù)和專業(yè)水平，計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)也要完整，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，某些地方的測(cè)繪標(biāo)準(zhǔn)不完整，很多地方的測(cè)量都很籠統(tǒng)，不詳細(xì)，對(duì)于房屋個(gè)別地方的測(cè)量也沒(méi)有詳細(xì)的說(shuō)明。隨著時(shí)代的發(fā)展，測(cè)繪要求也在變化著，很多實(shí)際測(cè)繪過(guò)程不能滿足社會(huì)的要求，測(cè)繪中出現(xiàn)問(wèn)題，也沒(méi)有對(duì)應(yīng)的解決辦法，只能依靠技術(shù)人員的經(jīng)驗(yàn)判斷，難免會(huì)出現(xiàn)失誤。測(cè)繪過(guò)程比較復(fù)雜，計(jì)算數(shù)據(jù)也很多，有些需要精確到小數(shù)點(diǎn)后十幾位，這給面積測(cè)繪工作帶來(lái)了一定的難度。

3 控制房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量的措施

3.1 做好早期建筑施工圖紙的質(zhì)量檢查

為了保證房屋測(cè)繪的質(zhì)量，要對(duì)早期的圖紙進(jìn)行質(zhì)量檢查，在建筑施工早期做好質(zhì)量控制。在施工早期，應(yīng)對(duì)房屋的建設(shè)進(jìn)行規(guī)劃和面積測(cè)算，在規(guī)劃面積的測(cè)算過(guò)程中，有關(guān)部門要做好圖紙的審核工作，指定專業(yè)的技術(shù)人員對(duì)圖紙的有效性及合理性做出評(píng)估，同時(shí)也作為審批的標(biāo)準(zhǔn)之一。在實(shí)際的房屋面積測(cè)算中，開發(fā)商要把前期已經(jīng)通過(guò)審核的建筑設(shè)計(jì)圖紙作為輔助材料交給相關(guān)部門，如果在實(shí)際建筑過(guò)程中某些地方出現(xiàn)了改動(dòng)，與施工圖紙不一致，就需要開發(fā)商和施工單位提供相應(yīng)的建筑變更說(shuō)明，并在建筑施工圖紙上標(biāo)出改動(dòng)的地方，相應(yīng)的變更材料須經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)，這樣才能保證建筑設(shè)計(jì)圖紙的完整性和有效性。同樣地，為了保證測(cè)繪過(guò)程的完整，開發(fā)商和有關(guān)施工單位還要提供建筑設(shè)計(jì)模型的平面效果圖紙、剖面效果圖紙、立體效果圖紙、樓梯設(shè)計(jì)圖紙及陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)圖紙。對(duì)于建筑施工中比較特殊的結(jié)構(gòu)，需要提供相應(yīng)的施工圖紙。例如，在對(duì)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行面積測(cè)繪時(shí)，如果沒(méi)有詳細(xì)標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)各個(gè)地方的具體數(shù)據(jù)，就很容易忽略陽(yáng)臺(tái)外部的護(hù)欄寬度。有些地方可能在建筑設(shè)計(jì)圖紙的平面效果圖上看不出來(lái)，這時(shí)就需要剖面效果圖做輔助。在提供的早期材料中，還應(yīng)提供相關(guān)的證明材料，例如規(guī)劃許可證及房屋里的設(shè)施安排。對(duì)于某些特殊用途的房屋，還需要標(biāo)注其實(shí)際的功能作用及相關(guān)的建設(shè)資料。

3.2 確定具體房屋測(cè)算面積的對(duì)象

房屋測(cè)繪前，不僅需要審核建筑施工圖紙，還需要對(duì)測(cè)算面積的部位進(jìn)行準(zhǔn)確認(rèn)定。在測(cè)算時(shí)，要確定哪一部分是全面測(cè)算面積，哪一部分是半面測(cè)算面積，還有不作為房屋測(cè)算的面積部分。如果沒(méi)做好這個(gè)工作，就會(huì)產(chǎn)生計(jì)算誤差，造成經(jīng)濟(jì)損失，因此，在確定測(cè)算面積時(shí)，要依據(jù)相應(yīng)的房屋面積認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)房屋的每個(gè)部分進(jìn)行面積測(cè)算的認(rèn)定。開發(fā)商為了獲取利益，在建筑設(shè)計(jì)圖上標(biāo)明的地方往往與實(shí)際測(cè)量的不一樣。例如，很多建筑設(shè)計(jì)圖紙上都會(huì)標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)及觀景窗的部分，而在實(shí)際房屋面積測(cè)算時(shí)，卻沒(méi)有計(jì)入這些部分，這就容易產(chǎn)生糾紛。如果在建筑中有公用的地方，而這些地方又是封閉的，在進(jìn)行面積認(rèn)定時(shí)，就需要計(jì)算它的全面積。如果公共部分的面積不是封閉的，則需要根據(jù)具體情況進(jìn)行具體認(rèn)定。如果某些地方是屬于房屋的內(nèi)部構(gòu)造，那就屬于內(nèi)部的面積，需要計(jì)算相應(yīng)的全面積。而如果這部分面積是在建筑房屋之外的部分，則認(rèn)定是無(wú)柱的外走廊，計(jì)算這部分面積時(shí)，要按照它的半面積來(lái)認(rèn)定。在現(xiàn)實(shí)測(cè)算過(guò)程中，特殊的部分很多，經(jīng)常需要進(jìn)行測(cè)算的認(rèn)定，為了保證工作的順利進(jìn)行，相關(guān)部門可以要求開發(fā)商和施工單位提供詳細(xì)的房屋構(gòu)造說(shuō)明，保證測(cè)算出的房屋面積是準(zhǔn)確有效的，避免誤差的產(chǎn)生。

3.3 合理分?jǐn)偣貌糠值拿娣e

在房屋測(cè)繪工作中，公用面積的分?jǐn)偸枪ぷ鞯闹攸c(diǎn)和難點(diǎn)。在測(cè)算過(guò)程中，要保證房屋的基本戶型及計(jì)算的合理精確性，在這個(gè)基礎(chǔ)上進(jìn)行公用面積的測(cè)算，要由相關(guān)技術(shù)人員對(duì)公用面積進(jìn)行合理地認(rèn)定和測(cè)算。房屋的面積不僅涉及開發(fā)商的利益，也涉及住戶的利益，所以在進(jìn)行房屋測(cè)算時(shí)，要公正公開，在進(jìn)行公用面積的分?jǐn)倻y(cè)算時(shí)，更需要精確測(cè)繪，合理分?jǐn)?。由于?dāng)前某些房屋測(cè)繪軟件不完整、不先進(jìn)，一些房屋測(cè)算技術(shù)人員專業(yè)知識(shí)不過(guò)關(guān)、經(jīng)驗(yàn)不足，在進(jìn)行每個(gè)住戶房屋面積測(cè)算時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)細(xì)小的誤差，而這些誤差也會(huì)給公用面積的分?jǐn)倻y(cè)算帶來(lái)難度。為了保證公用面積分?jǐn)偟木_性，相關(guān)測(cè)算人員要依照相關(guān)的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，以及地方上的房屋測(cè)算規(guī)定進(jìn)行測(cè)算，如果某些公用部分的面積分?jǐn)偛缓谜J(rèn)定，則需要相關(guān)組織進(jìn)行房屋公用面積的測(cè)繪，在對(duì)建筑設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行分析測(cè)算后，商定公用面積的分?jǐn)偡绞?。一般公用面積的分?jǐn)偣ぷ鞫际窃诜课菝繉用娣e測(cè)算和總面積測(cè)算工作之后進(jìn)行的，等到公用面積的分?jǐn)偣ぷ魍瓿珊?，還需要進(jìn)行檢驗(yàn)，把分?jǐn)傊肮貌糠值拿娣e和分?jǐn)傊蟮母鱾€(gè)面積進(jìn)行比較分析，保證公用面積的分?jǐn)倻y(cè)算是準(zhǔn)確的。

3.4 提升測(cè)繪人員的整體素質(zhì)水平

房產(chǎn)測(cè)繪工作要求專業(yè)人員具有較高的技能和素質(zhì)水平，測(cè)繪人員自身素質(zhì)水平的局限是制約房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)發(fā)展的主要原因之一，因此，提升測(cè)繪人員的專業(yè)素養(yǎng)對(duì)提升房產(chǎn)面積測(cè)繪質(zhì)量具有重要意義。要想從根本上解決這一問(wèn)題，必須要嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)法律、法規(guī)，大力開展房產(chǎn)測(cè)繪人員的職業(yè)道德教育工作，不斷給測(cè)繪人員灌輸新知識(shí)、新技能，加大對(duì)違規(guī)行為的處罰力度。

3.5 完善房地產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)質(zhì)量控制機(jī)制

現(xiàn)階段，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪的相關(guān)規(guī)范還不夠健全，一些不符合規(guī)范的房產(chǎn)單位大打擦邊球，嚴(yán)重影響了房產(chǎn)測(cè)繪工作法制化的進(jìn)程。隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的不斷開放，市場(chǎng)機(jī)制及市場(chǎng)規(guī)則中的問(wèn)題越來(lái)越突出。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、交易規(guī)則并不健全，而市場(chǎng)的仲裁機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制、信用機(jī)制等也尚未形成，在此情況下，要想充分發(fā)揮市場(chǎng)供給與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)作用，對(duì)測(cè)繪產(chǎn)品與服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行控制，就必須有相應(yīng)的法律法規(guī)介入，逐步完善房產(chǎn)市場(chǎng)的面積測(cè)繪制度。

[1] 陳剛.房地產(chǎn)測(cè)繪中關(guān)于面積量算的問(wèn)題思考[J].測(cè)繪與空間地理信息，2016，(20)：120-121.

[2] 龐毅.房屋共用建筑面積分?jǐn)偡椒ㄌ接慬J].河北能源職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)，2015，(19):119-120.

[3] 李晨.對(duì)房地產(chǎn)測(cè)繪和房屋面積測(cè)量計(jì)算工作的思考[J].科技創(chuàng)業(yè)家，2016，(12):133-134.

Quality control analysis of surveying area in real estate surveying and mapping

JIANG Wei-bin, CHEN Xiao-rong

(Cixi Land Survey Planning and Design Institute Co., Ltd., Cixi 315300, China)

Surveying and mapping of housing area is an important part of real estate surveying and mapping. In order to avoid contradictions and disputes, house mapping must ensure quality. To improve the quality of housing surveying and mapping, the relevant departments should recognize the current problems and take effective measures to improve its quality. By analyzing the problems in the survey of housing area, the measures to improve the quality of surveying and mapping area are put forward.

Real estate surveying and mapping; Surveying area; Quality control

2016-10-27

江瑋賓(1987-)，男，測(cè)繪助理工程師； 陳小蓉(1987-)，女，測(cè)繪助理工程師。

TU198

A

1674-8646(2017)02-0116-02