“交房即發(fā)證”不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)模式對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和對(duì)策

邢峰

新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過程中，應(yīng)當(dāng)契合相關(guān)地區(qū)出臺(tái)的不動(dòng)產(chǎn)登記政策，合理調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。在部分地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)時(shí)，出臺(tái)了交房即發(fā)證新政策，有效解決人民群眾辦證難、規(guī)范企業(yè)開發(fā)行為、不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)商環(huán)境、維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。在新政策的出臺(tái)下，對(duì)地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生直接影響。為有效抓住不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)新模式的契機(jī)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，應(yīng)當(dāng)采取針對(duì)性的措施，有效應(yīng)對(duì)新政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響，如響應(yīng)政策要求，規(guī)范企業(yè)運(yùn)行模式;契合政策理念，升級(jí)信息化服務(wù)平臺(tái);圍繞政策要點(diǎn)，提升房地產(chǎn)建造質(zhì)量;根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，調(diào)整政策配套方案等。

為規(guī)避房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫，推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量穩(wěn)定發(fā)展，需要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記政策進(jìn)行合理優(yōu)化改革。如在國(guó)家“放管服”改革的工作理念指導(dǎo)下，推進(jìn)交房即發(fā)證不動(dòng)產(chǎn)登記新政策的落實(shí)，有效整合政務(wù)資源，促使政務(wù)工作與房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效銜接，提高工作開展質(zhì)量與水平，為人民群眾提供最大的生活便利，體現(xiàn)出人民政府為民眾辦實(shí)事的核心原則。

一、政策出臺(tái)背景

在不動(dòng)產(chǎn)登記工作開展階段，為持續(xù)推動(dòng)該項(xiàng)工作的規(guī)范化、信息化建設(shè)，有效挖掘出“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”服務(wù)模式的潛在價(jià)值，不斷深化政務(wù)數(shù)據(jù)共享，建構(gòu)全新的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)工作模式與體系，體現(xiàn)事前、事中、事后的全流程便民服務(wù)理念，解決人民群眾關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的具體問題。

通過對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式進(jìn)行分析可知，由于企業(yè)辦理土地使用權(quán)首次登記后，出現(xiàn)了宗地內(nèi)原有土地證未注銷、權(quán)屬界線交叉重疊等一系列問題，致使項(xiàng)目無(wú)法按時(shí)動(dòng)工建造，影響到項(xiàng)目的融資與后期交房;人民群眾購(gòu)買新建商品房辦證較難，如落戶問題、子女入學(xué)、銀行貸款、產(chǎn)權(quán)實(shí)現(xiàn)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等，都受到不同程度的影響，不利于人民群眾的生活與工作。

在國(guó)家“放管服”改革工作要求下，為不斷優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，貫徹為人民辦實(shí)事的黨政核心思想，基于不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)工作開展的現(xiàn)實(shí)情況，出臺(tái)該項(xiàng)新政策，旨在破解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的問題、解決人民群眾生活與工作的不便，不斷提升政府部門的服務(wù)質(zhì)量與水平，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，提升人民群眾的生活幸福感與獲得感。

二、政策實(shí)施意義

（一）為人民提供便利

在新政策背景下，人民群眾可以在家門口辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，為人民群眾提供了極大的便利，避免群眾來回跑路，影響到人民群眾的正常生活與工作，切實(shí)解決人民群眾遇到的具體問題。在不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)工作開展時(shí)，應(yīng)當(dāng)秉持“為人民服務(wù)”的核心原則，保證不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)模式的改革創(chuàng)新，可為人民群眾的生活帶來更多的便利，發(fā)揮出不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)改革的社會(huì)紅利。

（二）維護(hù)人民合法權(quán)益

在不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)新政策執(zhí)行環(huán)境下，可實(shí)現(xiàn)住權(quán)與物權(quán)的同步，有效解決人民群眾辦證難的困擾。如地區(qū)落戶、子女入學(xué)、貸款抵押、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)工作的開展下，可以有效規(guī)避“一房多賣”的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。在人民群眾與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)糾紛時(shí)，由于人民群眾以個(gè)體的名義，與房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)進(jìn)行糾紛協(xié)商，很容易出現(xiàn)房地產(chǎn)集團(tuán)“店大欺客”的問題，侵害人民群眾的合法權(quán)益。在交房即發(fā)證政策的落實(shí)下，可為人民群眾維護(hù)合法權(quán)益提供法律保護(hù)與政策支持，杜絕人民群眾的核心利益受損進(jìn)而影響到人民群眾的生活幸福感。

（三）規(guī)范企業(yè)開發(fā)行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，必須基于新政策的要求，履行合同義務(wù)、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)開發(fā)，實(shí)現(xiàn)交房即發(fā)證。在新政策的約束下，不斷規(guī)范開發(fā)企業(yè)的商業(yè)行為，消除房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)權(quán)矛盾，有效遏制辦證難的問題發(fā)生，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供壓艙石，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)有序發(fā)展。

（四）優(yōu)化房地產(chǎn)營(yíng)商環(huán)境

通過對(duì)新政策分析可知，由于在土地收儲(chǔ)工作環(huán)節(jié)，直接完成了權(quán)籍調(diào)查工作，以及權(quán)屬確認(rèn)工作，為“交房即發(fā)證”工作的實(shí)現(xiàn)提供保障。由此可見，新政策的實(shí)施，有效優(yōu)化了房地產(chǎn)營(yíng)商環(huán)境，為開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目定期開工建設(shè)提供了必要條件，能夠保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)由高速粗放式發(fā)展模式，逐漸過渡到低速高質(zhì)量發(fā)展模式階段，為保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮與穩(wěn)定，則需要不斷優(yōu)化房地產(chǎn)營(yíng)商環(huán)境，挖掘出房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。而交房即發(fā)證的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)政策出臺(tái)，能夠細(xì)化房地產(chǎn)開發(fā)的工作流程，有效杜絕貓膩問題的發(fā)生，突出房地產(chǎn)開發(fā)的透明化與公開化，為人民群眾打造高質(zhì)量的房地產(chǎn)建設(shè)精品工程。

三、政策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)模式的優(yōu)化升級(jí)以及相關(guān)新政策的落實(shí)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生直接影響。盡管房?jī)r(jià)的漲跌影響因素非常多，但不動(dòng)產(chǎn)登記政策，作為與房地產(chǎn)開發(fā)直接關(guān)聯(lián)的因素。在交房即發(fā)證的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)政策推進(jìn)環(huán)境下，我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)必然受到一定的影響。鑒于不同地區(qū)開展不動(dòng)產(chǎn)登記工作的模式存在一定差異，在交房即發(fā)證政策推進(jìn)時(shí)，僅在部分試點(diǎn)城市進(jìn)行落實(shí)，并沒有進(jìn)行全國(guó)范圍的強(qiáng)制要求。為此，新政策的出臺(tái)，對(duì)各個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響各不相同。

基于不動(dòng)產(chǎn)登記制度視域進(jìn)行分析可知，在交房即發(fā)證政策實(shí)施階段，為保證各項(xiàng)工作開展的可行性，則需要多個(gè)部門、主體、單位的協(xié)同配合，才可保證新政策落實(shí)的有效性。若其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都無(wú)法保證不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)工作開展的質(zhì)量與效果。鑒于新政策落實(shí)階段的客觀因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)主體采取觀望態(tài)度，并積極配合政府相關(guān)部門，落實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)新政策。新政策執(zhí)行效果較好時(shí)，政府、群眾、企業(yè)都將獲得一定的便利，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行效率提升、資金得到有效盤活，促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定有序發(fā)展，為社會(huì)發(fā)展創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

通過對(duì)交房即發(fā)證不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)新政策進(jìn)行研究分析可知，在該項(xiàng)政策落實(shí)階段，已經(jīng)得到了稅務(wù)部門與發(fā)證單位的全力支持，主要是針對(duì)商品房的質(zhì)量驗(yàn)收進(jìn)行有效控制管理，進(jìn)而保證交房手續(xù)的順利完成。在實(shí)際交房階段，需要對(duì)房屋質(zhì)量、人防工程、房屋維修、消防系統(tǒng)、特種設(shè)備管理、暖通工程、機(jī)電工程等進(jìn)行全面的檢查驗(yàn)收，若房屋驗(yàn)收階段，任何施工項(xiàng)目存在問題，都將影響到后續(xù)發(fā)證工作的落實(shí)。若匆忙地完成交房即發(fā)證工作，后續(xù)的糾紛與矛盾非常多，不利于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。由此可見，在新政策落實(shí)過程中，需要進(jìn)行全面、系統(tǒng)、深入、客觀的綜合考量與評(píng)估，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各個(gè)工作環(huán)節(jié)可能出現(xiàn)的問題，并采取針對(duì)性的工作對(duì)策，使新政策得到有效落實(shí)。由此可見，在交房即發(fā)證的不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)工作開展階段，由于不可控因素較多，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響較為復(fù)雜，但基于我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記工作的整體改革態(tài)勢(shì)分析可知，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體處于穩(wěn)定發(fā)展時(shí)期。

例如，我國(guó)江蘇部分地區(qū)推進(jìn)“交房即發(fā)證”不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)政策時(shí)，為保證新政策得到有效落實(shí)，為購(gòu)房人民群眾提供了一站式的民生便利服務(wù)?；谛畔⒒?、數(shù)字化、智能化的數(shù)據(jù)處理與技術(shù)支持，高效地解決新政策落實(shí)中人民群眾遇到的各類問題。在不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)模式創(chuàng)新時(shí)，契合新政策的落實(shí)要求，合理應(yīng)用現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)，打造一站式的便民服務(wù)體系與系統(tǒng)，則可以有序推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化發(fā)展，有助于相關(guān)政府部門節(jié)省更多精力，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，有效保證購(gòu)房人民群眾的合法權(quán)益，保證房地產(chǎn)交易服務(wù)的安全性與便利性。在規(guī)范化房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、一站式便民服務(wù)模式、政府的嚴(yán)格監(jiān)管工作落實(shí)的同時(shí)，能夠不斷優(yōu)化我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)商環(huán)境，進(jìn)而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的不穩(wěn)定因素。

四、政策背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)策

（一）響應(yīng)政策要求，規(guī)范企業(yè)運(yùn)行模式

在新政策背景下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，應(yīng)當(dāng)響應(yīng)政策要求，不斷規(guī)范企業(yè)的運(yùn)行模式，促使房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)配合不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)模式運(yùn)行工作，避免房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理時(shí)，出現(xiàn)“店大欺客”的問題，侵害購(gòu)房人民群眾的合法權(quán)益。在不動(dòng)產(chǎn)登記工作的落實(shí)下，保證交房即發(fā)證工作得到有效落實(shí)。與此同時(shí)，相關(guān)部門需要積極響應(yīng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，參與到新政策落實(shí)工作當(dāng)中，體現(xiàn)出對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)管的社會(huì)職責(zé)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的不法行為，并對(duì)其進(jìn)行嚴(yán)肅處理，對(duì)其他房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行一定的震懾，促使我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)范、安全、合法運(yùn)行。

（二）契合政策理念，升級(jí)信息化服務(wù)平臺(tái)

新政策落地時(shí)，為實(shí)現(xiàn)新政策設(shè)定的預(yù)期工作成效，則需要契合政策出臺(tái)理念，不斷升級(jí)信息化服務(wù)平臺(tái)，突出政務(wù)信息化服務(wù)平臺(tái)與房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)平臺(tái)的有效對(duì)接，實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)資料與信息的共建共享，降低各個(gè)單位與部門之間的溝通成本，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)交房即發(fā)證政策的預(yù)期工作效果。上文以江蘇地區(qū)的一站式便民服務(wù)工作模式為例進(jìn)行簡(jiǎn)單闡述，以說明升級(jí)便民服務(wù)工作的重要性與必要性。

在各個(gè)地區(qū)開展新政策落實(shí)時(shí)，必須契合自身的實(shí)際情況，科學(xué)有序地升級(jí)信息化服務(wù)平臺(tái)。因?yàn)?，在信息化服?wù)工作開展階段，需要大量基礎(chǔ)設(shè)施的支持，才可保證一站式便民服務(wù)系統(tǒng)的高效率運(yùn)行，保證交房即發(fā)證工作落實(shí)的有效性。為此，相關(guān)政府需要基于本地的政務(wù)信息化服務(wù)平臺(tái)，契合不動(dòng)產(chǎn)登記新政策理念，與相關(guān)的房地產(chǎn)協(xié)會(huì)進(jìn)行深入的溝通交流，有效刪減不必要的辦證、發(fā)證流程，在數(shù)據(jù)共享、自動(dòng)化處理中，有效替代傳統(tǒng)的工作環(huán)節(jié)?；谛畔⒒夹g(shù)的支持，以及各個(gè)政府部門的積極協(xié)同，提升信息化服務(wù)平臺(tái)的質(zhì)量，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范有序運(yùn)行，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)與政務(wù)工作的銜接問題。

（三）圍繞政策要點(diǎn)，提升房地產(chǎn)建造質(zhì)量

交房即發(fā)證政策中，“交房”作為先導(dǎo)要素，若交房階段出現(xiàn)問題，將直接影響到后續(xù)工作開展的有效性。通過對(duì)政策要點(diǎn)進(jìn)行解析可知，在“交房”階段，要求房地產(chǎn)企業(yè)保質(zhì)保量地完成工程項(xiàng)目建造要求，確保一次性完成建筑工程的驗(yàn)收工作，避免由于工程質(zhì)量問題，導(dǎo)致交房環(huán)節(jié)出現(xiàn)停滯。在新政策的“交房”先導(dǎo)要素要求下，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展注入全新動(dòng)力，促使房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建造質(zhì)量的不斷提升。為配合新政策的落實(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)需要秉持精品工程理念，認(rèn)真負(fù)責(zé)地完成建筑項(xiàng)目開發(fā)建造，有效消除交房階段存在的負(fù)面影響因素。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建造質(zhì)量不斷提升，將有效激發(fā)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)驅(qū)動(dòng)力。

（四）根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律，調(diào)整政策配套方案

新時(shí)期房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，為保證相關(guān)政策發(fā)揮助推力的作用，在不動(dòng)產(chǎn)登記新政策出臺(tái)落實(shí)階段，應(yīng)當(dāng)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，不斷調(diào)整政策的相關(guān)配套方案，避免新政策落地階段受到較大的外界阻力，影響到交房即發(fā)證工作的落實(shí)，如微信小程序的開發(fā)、客戶端軟件的開發(fā)、政務(wù)資源的整合、房管局監(jiān)管力度的加強(qiáng)等。

結(jié) 語(yǔ)

綜上，筆者以房地產(chǎn)市場(chǎng)為例，簡(jiǎn)單闡述了交房即發(fā)證不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)新政策落實(shí)背景下，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響與相關(guān)策略，旨在說明新政策推進(jìn)時(shí)出現(xiàn)的問題以及相關(guān)問題的解決措施。為不斷提升我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展力，解決人民群眾在購(gòu)房、辦證、落戶、子女入學(xué)、貸款、抵押、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、售賣等環(huán)節(jié)遇到的現(xiàn)實(shí)問題，則需要契合人民群眾的訴求，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)模式與制度進(jìn)行不斷改革創(chuàng)新，挖掘出不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)工作開展的潛在價(jià)值。

（作者單位：銅陵市不動(dòng)產(chǎn)登記中心）