商業(yè)銀行發(fā)展住房金融業(yè)務的重點及措施

關保忠

【摘要】美國通過資產證券化來分散信貸風險和擴大資本規(guī)模來促進其住房金融體系的發(fā)展，但同時也加劇了信息不對稱和信貸質量的惡化，最終釀成金融風暴。本文主要從中美住房金融體系的對比分析中探討我國商業(yè)銀行的管理，加強金融監(jiān)督和規(guī)范信用評級制度，以防范金融風險的發(fā)生。

【關鍵詞】商業(yè)銀行 住房金融業(yè)務 重點 措施

一、中美住房金融體系模式分析

（一）美國住房金融模式

美國的住房金融體系主要是在20世紀80年代以后逐漸發(fā)展的，形成了具有兩級市場的住房金融體系：一級市場和二級市場，其兩級市場的運行模式是：商業(yè)銀行等抵押貸款發(fā)放機構在一級市場上發(fā)放住房抵押貸款，同時在兩級市場上將這些抵押貸款出售給兩級市場的參與者，如政府支持企業(yè)和投資者等。這樣，銀行就將抵押貸款的固定資產轉換成可流動的現(xiàn)金，于是將抵押信貸的風險轉嫁到兩級市場。二級市場的運作模式是購買者通過發(fā)行抵押貸款相關債務工具進行融資，并利用它們所購買的抵押貸款進行擔保。從整個美國住房金融體系來看，資金最終來源于購買這些債務型工具的投資者。通過資產證券化本身來分散一級市場的信用風險，從而達到提高一級市場資金的流動性和風險的防范。

（二）我國住房金融模式

目前我國住房金融體系經過20多年的發(fā)展已經形成了以商業(yè)銀行為主體服務于房地產開發(fā)商和住房金融機構組織體系，其中國有商業(yè)銀行和一系列的城市商業(yè)銀行、信用社等金融機構的業(yè)務占據(jù)住房金融市場的絕大部分，同時也出現(xiàn)了專業(yè)性住房貸款銀行的嘗試。但是我國住房金融體系中資本市場型發(fā)展落后，仍然沒有啟動二級市場。

二、中美不同住房金融模式下的商業(yè)銀行風險對比分析

從次貸危機發(fā)生的整個過程來看，就是一個單邊地產資產價格上揚預期下的不理性的投資和金融資產衍生產品復雜化以及監(jiān)管機構的滯后所導致的系統(tǒng)性危機。美國住房金融體系在一級市場加大了抵押貸款數(shù)量，在二級市場上加大了資產證券化的數(shù)量和復雜程度。在美國住房金融體系下，美國的銀行是屬于一級市場的抵押貸款發(fā)放機構，面臨以下風險：

（一）信息不對稱風險和清償能力下降、信用損失增大

在美國住房金融體系中，銀行作為抵押貸款的發(fā)放機構，由于市場信息不對稱和分析技術手段的缺失，銀行無法準確的估計出大量抵押貸款的風險，尤其是對抵押再融資債券等復雜金融產品的風險評估。

（二）銀行信貸擠出效應風險增大

次貸危機前，銀行大量擴張信貸規(guī)模，結果是大量信貸資金流入房地產市場，過度信貸擴張效應引起房地產市場過度繁榮，美國住房金融市場體系的參與者就形成了嚴重的投機心理和風險轉嫁過度投資行為，金融體系過度支持房地產市場，而引發(fā)金融海嘯，使得市場有流動性過剩轉向流動性緊縮。此時資產證券化放慢，最終銀行的信貸擠出效應會減小。銀行的資金的周轉率不能迅速的提高，銀行利潤減少，生存壓力增大。

而我國主要是以商業(yè)銀行為主體的模式，融資渠道單一，主要的貸款和交易都集中在一級市場。主要風險如下：

首先，房貸數(shù)量逐年增加和個人住房貸款乘數(shù)偏高。由于我國監(jiān)管機構對銀行的風險控制，這一乘數(shù)比例一直維持在70%左右，過高的房貸乘數(shù)主要依賴于我國商業(yè)銀行，商業(yè)性房地產貸款在金融機構人民幣貸款中的比重從2012年的15%上升到2015年6月底的19%，過高的依賴程度加劇了銀行的風險。

其次，結構單一，沒有風險分擔機制。目前我國的住房金融體系結構單一，主要是依靠銀行的信貸資金，而沒有像美國金融體系中的保險和擔保機構來分散風險，同時加上我國銀行大多是“短存長貸”銀行的流動性問題日益加重。

再次，信用制度缺乏。我國目前沒有形成良好的個人信用評級系統(tǒng)，貸款條件寬松，個人收入和信用記錄等資料的獲取難度很大，偽造收入證明也并非難事，僅憑用人單位的收入證明無法有效評估貸款人的違約風險。更為嚴重的問題是假按揭和騙貸事件頻頻發(fā)生。

三、對我國商業(yè)銀行管理的啟示

（一）發(fā)展完善的資產證券市場體系，分散銀行風險

我們要吸取美國的經驗，發(fā)展我國的資產證券市場，分散銀行風險。銀監(jiān)會要對證券資產發(fā)行機構進行資格審查，并向資格審查過關的機構發(fā)放牌照，發(fā)行機構再向中國人民銀行上報發(fā)行方案，央行證券化發(fā)行實施核準，規(guī)定的要素（如評級、信息披露等）符合要求即可獲批發(fā)行。實行統(tǒng)一管理和監(jiān)督，防止兩級監(jiān)管的信息不對稱所造成的監(jiān)管體制的漏洞。

（二）完善信用評價指標體系，對銀行安全指標體系的進行考核

控制銀行的貸款和投資決策，加強信貸內部管理。同時，建立對銀行安全指標體系的考核和標準化，比如說銀行穩(wěn)定性指標資本充足率、銀行效應性指標凈利潤和平均資產利潤率的考核等。

（三）加強法律制度體系建設

首先要確定房地產金融的法律地位。其次是要做好商業(yè)銀行住房金融業(yè)務制度建設的基礎性工作。最后把住房金融法律與房地產金融監(jiān)管緊密結合起來。形成一個房地產金融法律、商業(yè)銀行法、房地產監(jiān)管體系于一體的法律制度體系。

四、結束語

綜上所述，加強對商業(yè)銀行發(fā)展住房金融業(yè)務的重點及措施的研究分析，對于其良好效果的取得有著十分重要的意義，因此在今后的實踐中，應該加強對其關鍵環(huán)節(jié)的重視程度，并注重措施的科學性。

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