溫州市海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立研究

張鶴，陳培雄，李欣曈，相慧

(國(guó)家海洋局第二海洋研究所 杭州 310012)

溫州市海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立研究

張鶴，陳培雄，李欣曈，相慧

(國(guó)家海洋局第二海洋研究所 杭州 310012)

文章結(jié)合溫州市海域市場(chǎng)現(xiàn)狀，在明確相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，按照確定監(jiān)測(cè)范圍、劃分均質(zhì)區(qū)片、選取監(jiān)測(cè)點(diǎn)、采集監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、測(cè)算監(jiān)測(cè)指標(biāo)和發(fā)布監(jiān)測(cè)信息的技術(shù)路線，提出溫州市海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立思路，并對(duì)海域價(jià)格水平值、海域價(jià)格變化量、海域價(jià)格增長(zhǎng)率和海域價(jià)格指數(shù)等指標(biāo)進(jìn)行測(cè)算和應(yīng)用，以充分發(fā)揮海域基準(zhǔn)價(jià)的調(diào)控作用，促進(jìn)海域價(jià)格管理工作的科學(xué)化和規(guī)范化。

海域價(jià)格；價(jià)格監(jiān)測(cè)；海域管理；海域基準(zhǔn)價(jià)；海域使用權(quán)

1 研究背景

溫州市海岸線漫長(zhǎng)，海洋資源豐富，城市發(fā)展對(duì)海洋空間拓展的依存度較高。隨著海洋經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的深入實(shí)施，溫州市的海域市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)育并日漸活躍，海域出讓和交易的類型和數(shù)量大幅增加，海域市場(chǎng)價(jià)格的規(guī)范也受到廣泛重視。

目前溫州市對(duì)海域價(jià)格的調(diào)控和管理主要依據(jù)浙江省海域基準(zhǔn)價(jià)，然而浙江省海域基準(zhǔn)價(jià)自2013年3月1日發(fā)布實(shí)施以來未有更新，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，用海需求的不斷增大導(dǎo)致海域價(jià)格有所上升，該海域基準(zhǔn)價(jià)已難以真實(shí)體現(xiàn)海域的市場(chǎng)價(jià)值。為及時(shí)掌握海域價(jià)格的動(dòng)態(tài)變化情況和海域市場(chǎng)的運(yùn)行情況，溫州市海洋與漁業(yè)局在海域綜合管理創(chuàng)新工作中率先開展海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立工作，并探索建立海域基準(zhǔn)價(jià)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，從而充分發(fā)揮海域基準(zhǔn)價(jià)的調(diào)控作用，促進(jìn)海域價(jià)格管理工作進(jìn)一步系統(tǒng)化和制度化。

2 相關(guān)概念界定

2.1 海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)

與城市土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)類似，海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)是選取具體宗海為監(jiān)測(cè)點(diǎn)作為監(jiān)測(cè)對(duì)象，對(duì)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的海域價(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、分析和整理，測(cè)算海域價(jià)格監(jiān)測(cè)指標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)監(jiān)測(cè)成果應(yīng)用和更新的完整體系[1]。

2.2 海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是根據(jù)海域市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)，選取具有代表性的宗海作為監(jiān)測(cè)點(diǎn)，采集和處理相關(guān)數(shù)據(jù)并生成價(jià)格指標(biāo)，對(duì)海域市場(chǎng)的價(jià)格狀況進(jìn)行描述和預(yù)測(cè)的過程。

2.3 海域價(jià)格監(jiān)測(cè)點(diǎn)

海域價(jià)格監(jiān)測(cè)點(diǎn)是在一定等級(jí)的一定海域內(nèi)設(shè)立的，在用海條件、海域利用狀況和開發(fā)程度等方面與所在等級(jí)海域基準(zhǔn)價(jià)內(nèi)涵界定一致或相近的，能代表所在等級(jí)海域價(jià)格水平的宗海。

2.4 監(jiān)測(cè)點(diǎn)海域價(jià)格

監(jiān)測(cè)點(diǎn)海域價(jià)格是通過評(píng)估或海域使用權(quán)交易價(jià)格修正得到的、監(jiān)測(cè)點(diǎn)在一定時(shí)點(diǎn)和一定條件下的海域價(jià)格。

3 建立海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的技術(shù)路線

從確定監(jiān)測(cè)范圍開始，到劃分均質(zhì)區(qū)片以及選取監(jiān)測(cè)點(diǎn)和采集監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，再到測(cè)算監(jiān)測(cè)指標(biāo)，最終實(shí)現(xiàn)監(jiān)測(cè)信息的發(fā)布。

監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)主要是監(jiān)測(cè)點(diǎn)的海域價(jià)格相關(guān)數(shù)據(jù)，具體包括3個(gè)方面：①監(jiān)測(cè)點(diǎn)的海域價(jià)格數(shù)據(jù)，由專業(yè)評(píng)估人員進(jìn)行價(jià)格評(píng)估獲得；②海域市場(chǎng)的海域使用權(quán)交易價(jià)格數(shù)據(jù)，主要是海域使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的實(shí)際價(jià)格；③海域價(jià)格其他相關(guān)數(shù)據(jù)，主要來源于相關(guān)統(tǒng)計(jì)資料。海域價(jià)格監(jiān)測(cè)指標(biāo)包括海域價(jià)格水平值、海域價(jià)格變化量、海域價(jià)格增長(zhǎng)率和海域價(jià)格指數(shù)等，其中海域價(jià)格指數(shù)的測(cè)算對(duì)于反映海域市場(chǎng)價(jià)格水平變化和應(yīng)用基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估海域價(jià)格具有重要意義。

4 溫州市海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立過程

4.1 確定監(jiān)測(cè)范圍

溫州市土地資源較為緊缺，科學(xué)適度的填海造地可緩解日益突出的人地矛盾。溫州市具有悠久的圍填海歷史，填海造地對(duì)保障糧食供給、拓展城市發(fā)展空間、拉動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)揮了重要作用。由于填海造地用海在溫州市海域使用類型中地位突出，本次海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)工作重點(diǎn)研究此類型用海，監(jiān)測(cè)范圍確定為溫州市海洋功能區(qū)劃所確定的城鎮(zhèn)建設(shè)填海造地用海。

4.2 劃分均質(zhì)區(qū)片

區(qū)片劃分的主要依據(jù)為《浙江省海洋功能區(qū)劃(2011—2020年)》(2016年5月修訂)，城鎮(zhèn)建設(shè)填海造地用海對(duì)應(yīng)海洋功能區(qū)劃中的工業(yè)與城鎮(zhèn)用海區(qū)。同一區(qū)片海域?yàn)榫|(zhì)區(qū)域，即自然要素具有相似性或相對(duì)一致的區(qū)域。海洋功能區(qū)劃是根據(jù)海域區(qū)位、自然資源、環(huán)境條件和開發(fā)利用現(xiàn)狀等劃分的不同海洋功能類型區(qū)，反映各類用海的均質(zhì)類型，是海域管理的科學(xué)依據(jù)[2]，以海洋功能區(qū)劃為基本依據(jù)進(jìn)行區(qū)片劃分具有較強(qiáng)的可操作性。

個(gè)別功能區(qū)隸屬2個(gè)縣(市、區(qū))，應(yīng)首先按照縣(市、區(qū))界將其細(xì)分，對(duì)于面積較大和內(nèi)部開發(fā)利用現(xiàn)狀存在較大差異的區(qū)片再按照圍墾時(shí)間和開發(fā)程度差異等進(jìn)一步劃分。如，甌飛工業(yè)與城鎮(zhèn)用海區(qū)隸屬龍灣區(qū)和瑞安市，龍灣區(qū)所屬海域可根據(jù)其內(nèi)部圍涂工程(海濱圍墾、永興圍墾、天成圍墾、丁山一期和龍灣二期圍墾)將其進(jìn)一步細(xì)分，瑞安市所屬海域也可根據(jù)其內(nèi)部圍涂工程(丁山二期和丁山三期圍墾)將其進(jìn)一步細(xì)分。

浙江省海域基準(zhǔn)價(jià)的等級(jí)劃分單位為縣(市、區(qū))，其中龍灣區(qū)為二等海域、樂清市為三等海域、瑞安市和洞頭縣為四等海域、平陽縣和蒼南縣為五等海域。首先根據(jù)縣(市、區(qū))界將功能區(qū)細(xì)分，可保證每個(gè)區(qū)片的用海等級(jí)一致，有效減少后期測(cè)算監(jiān)測(cè)指標(biāo)的工作量。

4.3 選取監(jiān)測(cè)點(diǎn)

與土地價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)中標(biāo)準(zhǔn)宗地的選定原則類似，選取海域價(jià)格監(jiān)測(cè)點(diǎn)的具體原則包括一般性、代表性和均勻性。針對(duì)溫州市海洋與漁業(yè)局出讓和交易已登記在冊(cè)的宗海，對(duì)各宗海的位置、形狀、面積、權(quán)屬、用途、使用年期、開發(fā)程度、交易方式、交易時(shí)間、附著物狀況和評(píng)估價(jià)格等信息進(jìn)行整理分析，在一定范圍的均質(zhì)區(qū)片中選定2～3個(gè)具有代表性的宗海作為監(jiān)測(cè)點(diǎn)，即其在上述信息特征中均具有代表性。此外，還應(yīng)確保監(jiān)測(cè)點(diǎn)在各區(qū)片空間分布上的均勻性。

4.4 評(píng)估監(jiān)測(cè)點(diǎn)海域價(jià)格

根據(jù)《海域評(píng)估技術(shù)指引》(國(guó)海管字[2013]708號(hào))，采用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法評(píng)估監(jiān)測(cè)點(diǎn)海域價(jià)格。每個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)應(yīng)由2名評(píng)估人員分別估價(jià)，若2個(gè)估價(jià)結(jié)果差距較大，則應(yīng)由第3名評(píng)估人員再次估價(jià)，以保證估價(jià)的公信力[3]。

4.5 測(cè)算監(jiān)測(cè)指標(biāo)

4.5.1 海域價(jià)格水平值

各等級(jí)海域價(jià)格水平值的計(jì)算公式為：

式中：Pk為k等級(jí)海域既定時(shí)點(diǎn)的海域價(jià)格水平值；Pij為k等級(jí)海域第i個(gè)均質(zhì)區(qū)片第j個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)既定時(shí)點(diǎn)的海域價(jià)格水平值；Sij為k等級(jí)海域第i個(gè)均質(zhì)區(qū)片第j個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的海域面積。

4.5.2 海域價(jià)格變化量

海域價(jià)格變化量以海域價(jià)格水平值為計(jì)算基礎(chǔ)，各等級(jí)海域價(jià)格變化量的計(jì)算公式為：

ΔPk=Pt-Po

式中：ΔPk為k等級(jí)的海域價(jià)格變化量；Pt為k等級(jí)海域報(bào)告期的綜合海域價(jià)格水平值；Po為k等級(jí)海域基期的綜合海域價(jià)格水平值。

4.5.3 海域價(jià)格增長(zhǎng)率

海域價(jià)格增長(zhǎng)率以海域價(jià)格水平值和海域價(jià)格變化量為計(jì)算基礎(chǔ)，各等級(jí)海域價(jià)格增長(zhǎng)率的計(jì)算公式為：

Qk=ΔPk/Po

式中：Qk為k等級(jí)海域的海域價(jià)格增長(zhǎng)率。

4.5.4 海域價(jià)格指數(shù)

海域價(jià)格指數(shù)的計(jì)算公式為：

Ik=Pt/Po

式中：Ik為k等級(jí)海域的海域價(jià)格指數(shù)。

4.6 監(jiān)測(cè)指標(biāo)的應(yīng)用

海域市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)與土地市場(chǎng)相比較平緩，建議各監(jiān)測(cè)點(diǎn)海域價(jià)格的評(píng)估和監(jiān)測(cè)指標(biāo)的測(cè)算每年更新1次即可。利用海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)指標(biāo)的預(yù)警功能，可及時(shí)了解海域市場(chǎng)的變化情況，并根據(jù)其變化趨勢(shì)引導(dǎo)海域基準(zhǔn)價(jià)的更新調(diào)整。如，可將海域價(jià)格增長(zhǎng)率為20%作為海域基準(zhǔn)價(jià)更新調(diào)整的警戒線，即某等級(jí)或總體海域價(jià)格增長(zhǎng)率超過20%時(shí)，原有的海域基準(zhǔn)價(jià)就不再適用，可提示有關(guān)部門對(duì)海域基準(zhǔn)價(jià)進(jìn)行更新調(diào)整[4]。此外，海域價(jià)格指數(shù)將經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化進(jìn)行量化，通過計(jì)算海域價(jià)格指數(shù)和海域基準(zhǔn)價(jià)的乘積可快速進(jìn)行海域基準(zhǔn)價(jià)的整體同步更新，有效提高海域基準(zhǔn)價(jià)的更新效率，使其更好地保持現(xiàn)勢(shì)性。

5 結(jié)語

我國(guó)海域使用權(quán)的價(jià)格管理工作起步較晚，目前尚處于探索階段，理論和實(shí)踐研究都有待進(jìn)一步完善。本研究結(jié)合溫州市海域市場(chǎng)現(xiàn)狀，按照確定監(jiān)測(cè)范圍、劃分均質(zhì)區(qū)片、選取監(jiān)測(cè)點(diǎn)、采集監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)、測(cè)算監(jiān)測(cè)指標(biāo)和發(fā)布監(jiān)測(cè)信息的技術(shù)路線，提出溫州市海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立思路。海域價(jià)格動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的建立研究，將為海域基準(zhǔn)價(jià)的動(dòng)態(tài)更新提供良好的基礎(chǔ)，使海域基準(zhǔn)價(jià)的調(diào)控作用得到充分發(fā)揮，從而更加科學(xué)地顯示海域資產(chǎn)的價(jià)值量。

[1] 林先成.城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系及其系統(tǒng)研究[D].成都：成都理工大學(xué)，2008：5.

[2] 浙江省人民政府.浙江省海洋功能區(qū)劃(2011-2020年)[Z].2012.

[3] 呂潔.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)[J].才智，2015(32):278.

[4] 胡雪巖.地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與基準(zhǔn)地價(jià)更新銜接研究[D].焦作：河南理工大學(xué),2012:72-73.

TheConstructionofDynamicMonitoringoftheSeaAreaPriceinWenzhou

ZHANG He，CHEN Peixiong，LI Xintong，XIANG Hui

(Second Institute of Oceanography,SOA，Hangzhou 310012，China)

Based on the situation of the sea area market in Wenzhou and the clarified concepts which are related to it,this paper put forward the idea of constructing a dynamic monitoring system of the sea area price by determining the scope of monitoring,dividing the homogeneous area,selecting the monitoring points,collecting the monitoring data,measuring the monitoring indicators and publishing monitoring information.The paper also calculated and applied sea area price level,variable quantity of sea area price,growth rate of sea area price and sea area price index,for fully playing of the sea area benchmark price regulation,and making the sea area price management scientific and standardized.

Sea area price，Price monitoring，Sea area management,Sea area benchmark price，Sea area utilization rights

2017-08-31；

2017-11-06

張鶴，助理工程師，碩士，研究方向?yàn)楹Ｑ筚Y源和海域價(jià)格測(cè)算評(píng)估

P74

A

1005-9857(2017)12-0102-03