房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該長(zhǎng)什么樣

楊生

加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。這是高層對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了明確指示，也是未來房地產(chǎn)制度建設(shè)的重要方向。值得研究的是，這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制應(yīng)該長(zhǎng)成什么樣？

建立長(zhǎng)效機(jī)制的目的是為了保持市場(chǎng)穩(wěn)定健康，也就是要抑制房?jī)r(jià)暴漲暴跌。近10年來，房?jī)r(jià)飛速上漲成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一大奇觀，甚至在經(jīng)濟(jì)下行的近兩年，房?jī)r(jià)的超預(yù)期、超GDP增速的上漲引發(fā)了諸多經(jīng)濟(jì)甚至社會(huì)問題。緊縮調(diào)控隨之加碼，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等行政手段再度強(qiáng)化。中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，2016年11月，116個(gè)大中城市中，住宅平均售價(jià)環(huán)比上漲的城市降至81個(gè)，環(huán)比平均漲幅由上月的3.17%降至1.69%。住宅平均售價(jià)同比上漲的城市數(shù)量為112個(gè)，平均漲幅仍為19.11%。從中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)結(jié)果來看，在樓市調(diào)控新政的影響下，部分城市的住房銷量明顯下降，部分城市的房?jī)r(jià)漲幅也有所收窄。

但預(yù)期又在改變。在外圍“黑天鵝”事件頻發(fā)，全球經(jīng)濟(jì)不確定性增強(qiáng)的背景下，房?jī)r(jià)泡沫會(huì)否破裂又成了社會(huì)擔(dān)憂的一個(gè)話題。暴漲引人憂，暴跌更讓人恐慌。2008年金融危機(jī)就是由于房?jī)r(jià)下跌引起的，金融機(jī)構(gòu)大量發(fā)行的房地產(chǎn)次貸產(chǎn)品爆倉(cāng)，部分大型機(jī)構(gòu)失血，進(jìn)而造成全球流動(dòng)性危機(jī)。中國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的主導(dǎo)地位，與金融體系包括影子銀行的密切聯(lián)系，給房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了必須保持穩(wěn)定的內(nèi)在要求。這就是長(zhǎng)效機(jī)制必須出臺(tái)的基本原因。

從官方的一些表態(tài)來看，房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的主要導(dǎo)向是構(gòu)建以居住為屬性的房屋制度設(shè)計(jì)。房子是拿來住的，不是拿來炒的。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)已非常清晰。圍繞這個(gè)導(dǎo)向，一系列的制度安排應(yīng)該提上日程，其中最關(guān)鍵的是住房供給體系改革和稅收體制的優(yōu)化。

住房供給方面應(yīng)發(fā)力培育和發(fā)展租賃市場(chǎng)。一方面，為低收入群體提供廉租房是政府公共品服務(wù)的應(yīng)有之義。對(duì)比新加坡、香港等地的公屋制度，中國(guó)的廉租房制度還有待進(jìn)一步完善。在覆蓋人群的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)、廉租房選址與房屋設(shè)計(jì)等方面都有待優(yōu)化。另一方面，確立保護(hù)租戶為導(dǎo)向的法律法規(guī)體系。比如，德國(guó)出臺(tái)了《租房法》《經(jīng)濟(jì)犯罪法》之類的法律來保護(hù)租客利益、遏制房東亂漲價(jià)。據(jù)報(bào)道，德國(guó)法律規(guī)定房租漲幅不能超過合理租金的20%，否則房東就構(gòu)成違法行為，房客可以向法庭起訴；如果超過50%，就構(gòu)成犯罪，房東甚至要被判刑。合理租金的界定標(biāo)準(zhǔn)非常嚴(yán)格，由當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T與房客協(xié)會(huì)、中介組織溝通協(xié)商，定期給出不同類型、不同地理位置房屋的合理租價(jià)水平。這是法庭判定房租是否合理的重要依據(jù)。

大力優(yōu)化稅收體系。目前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收主要集中在開發(fā)、交易環(huán)節(jié)而非持有環(huán)節(jié)。開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收特別是土地獲得的成本較高，使得開發(fā)商必須通過房?jī)r(jià)上漲來覆蓋成本或賺取暴利，形成了面粉貴—面包漲價(jià)—面粉再漲價(jià)的循環(huán)。而據(jù)媒體報(bào)道，德國(guó)嚴(yán)格限制開發(fā)商暴利行為，嚴(yán)格規(guī)范開發(fā)商的定價(jià)行為，如果開發(fā)商定價(jià)超過合理房?jī)r(jià)的20%，購(gòu)房人就可以向法庭起訴；超過50%會(huì)被定性為“獲取暴利”，開發(fā)商將面臨刑罰。在交易環(huán)節(jié)，為限制炒房而提高稅率忽視了對(duì)住房投資回報(bào)率、住房持有時(shí)間的綜合考量，炒房人很容易將交易環(huán)節(jié)的稅負(fù)成本轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人。在德國(guó)，出售住房時(shí)如持有時(shí)間未超過十年將征收資本利得稅，且通過綜合措施將住房出租的投資回報(bào)率穩(wěn)定在4%左右。

持有環(huán)節(jié)的稅收能否起到房?jī)r(jià)穩(wěn)定器的作用？這從上海、重慶的試點(diǎn)來看，并不盡然。上海房?jī)r(jià)依然大漲，重慶房?jī)r(jià)的平穩(wěn)，原因更多地在于住房供給而非稅收。重慶的廉租房、公租房更為發(fā)達(dá)，且住房供給更為充裕。所以，持有環(huán)節(jié)的稅收如何設(shè)計(jì)還有待具體考察，但原則應(yīng)該是對(duì)房地產(chǎn)稅收的綜合性優(yōu)化，而非簡(jiǎn)單地增加一項(xiàng)稅收。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有自己的特殊性，土地制度、住房制度、投融資制度和稅制在歷史軌跡和現(xiàn)實(shí)改革中形成了自身特色，因而房地產(chǎn)發(fā)展模式、調(diào)控政策要從這種特殊性出發(fā)，而非簡(jiǎn)單地照搬國(guó)外模式。建立長(zhǎng)效機(jī)制肯定是一個(gè)長(zhǎng)期的過程，也肯定會(huì)牽一發(fā)而動(dòng)全身。放在“十三五”來看，我們期待這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制基本成型。

作者系北京中金標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)研究員