標(biāo)點(diǎn)2016

王飛

。句號(hào)

1.中海吞沒(méi)中信

3月14日，中海地產(chǎn)收購(gòu)中信集團(tuán)物業(yè)組合公告正式披露，標(biāo)志著中信地產(chǎn)從此逐漸淡出江湖，而中海的名頭，則除了“利潤(rùn)王”又多了一個(gè)“并購(gòu)?fù)酢薄?/p>

9月22日，中海地產(chǎn)通過(guò)增發(fā)配股的方式收購(gòu)中信地產(chǎn)樓面面積3155萬(wàn)平方米土地資源交易全面完成，交易對(duì)價(jià)370.8億港元。

巨無(wú)霸的誕生，必將加劇未來(lái)房企第一梯隊(duì)的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。但這一被官方贊為“雙贏”的案例，除了是央企合并背景下的一個(gè)改革范本，也是一些老牌央企因還在用舊模式面對(duì)新形勢(shì)從而走向沒(méi)落的縮影。

同時(shí)，人事震蕩的隱憂也跳動(dòng)在轟烈熱鬧的整合之下。據(jù)悉，原中信地產(chǎn)員工只有三成左右選擇留在中海，且絕大部分為基層和新員工，另70%有一定級(jí)別和年限的管理人員大多選擇了離職；加上主導(dǎo)并購(gòu)案的郝建民突然辭職，其繼任者將面對(duì)剩下的很多棘手問(wèn)題。

2.花樣年收下萬(wàn)達(dá)物業(yè)

8月1日前，對(duì)于究竟誰(shuí)能吃下萬(wàn)達(dá)6000萬(wàn)平方米的天量物業(yè)，業(yè)內(nèi)揣測(cè)紛紛?！皡①愡x手”們背后甚至各有支持隊(duì)伍。但最終，最后的贏家是花樣年。

這筆國(guó)內(nèi)物管行業(yè)迄今為止最大宗的并購(gòu)案例，是“來(lái)而有往”的。對(duì)于花樣年，彩生活的物業(yè)管理面積將至少增加到3.8萬(wàn)億平方米。站在物業(yè)管理上市風(fēng)口上，這無(wú)疑會(huì)讓花樣年“飛得更高”，品牌影響力和估值也將大有裨益。對(duì)于萬(wàn)達(dá)而言，這正合王健林剝離非核心業(yè)務(wù)，聚焦商業(yè)主業(yè)，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)的心意。

而更進(jìn)一步的可能是——一方面不排除花樣年或彩生活定增引入萬(wàn)達(dá)，私有化后的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)也有可能讓花樣年入股。兩家公司今后可以一起“?！钡耐娣ㄟ€有很多。

！感嘆號(hào)

1.恒大首次當(dāng)“一哥”

10月10日，恒大發(fā)布9月銷售簡(jiǎn)報(bào)，披露累計(jì)銷售額已達(dá)2805.8億元，確定首次超越萬(wàn)科。

而截至11月，恒大累計(jì)合約銷售金額約達(dá)3488.5億元，累計(jì)合約銷售面積及銷售均價(jià)分別約為4195.0萬(wàn)平方米。萬(wàn)科方面則實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷售金額3413.6億元，合約銷售面積2598.7萬(wàn)平方米。銷售額方面，老將和新銳的相差不大，最后一個(gè)月里，雙方都可能會(huì)加大銷售力度。

盡管最終誰(shuí)是“天王”誰(shuí)是“至尊”還未揭曉，“我做了大哥好多年”的萬(wàn)科也早已表示“看淡規(guī)模，不計(jì)名次”。但這次后來(lái)居上，對(duì)于恒大而言卻是具有歷史性和紀(jì)念性的。恒大官方表示，今后會(huì)繼續(xù)保持強(qiáng)勁而穩(wěn)健的發(fā)展勢(shì)頭，強(qiáng)勢(shì)拉開與同行的差距，進(jìn)一步鞏固“一哥”地位。

躋身500強(qiáng)，成為國(guó)內(nèi)首家萬(wàn)億總資產(chǎn)房企，還有可能奪得“全球第一大開發(fā)商”的名號(hào)。2016之于恒大，的確是好年景。

2.融信拍下史上最貴單價(jià)“地王”

8月17日，融信中國(guó)以110.1億元的價(jià)格摘得上海靜安區(qū)中興社區(qū)兩幅地塊，樓面價(jià)格為10.03萬(wàn)元/平方米，刷新了此前泰禾在深圳創(chuàng)造的單平方米7.99萬(wàn)元的全國(guó)記錄。有估算得出，該地塊可售樓面價(jià)達(dá)14.3萬(wàn)元/平方米，保本售價(jià)超15萬(wàn)元/平方米。

今年之內(nèi)，融信一再成為各地土拍市場(chǎng)上的“大客戶”：南京仙林湖地塊、鄭州高新區(qū)地塊都創(chuàng)下區(qū)域地價(jià)之最，僅在杭州一市，其今年就新增了十個(gè)項(xiàng)目。

事實(shí)上，今年不少“地王制造機(jī)”的模式多有雷同，基本都是土地進(jìn)行高估值→增加凈資產(chǎn)→降低負(fù)債率→獲得高評(píng)級(jí)→債權(quán)融資→再買地→再進(jìn)行高估值的方式。在市場(chǎng)形勢(shì)好的時(shí)候，出貨周期短，資產(chǎn)增值快，一直能夠不“掉鏈子”。但過(guò)去的條件正在發(fā)生改變，一方面，房企資金騰挪空間收窄，監(jiān)管層明確房企再融資募集資金只可用于房地產(chǎn)建設(shè)，不得用于拿地及償還銀行貸款；同時(shí)，此前被房企頻繁使用的公司債也已收緊閘口。另一方面，受國(guó)慶節(jié)以來(lái)一輪接一輪收緊政策影響，市場(chǎng)下行預(yù)期強(qiáng)烈。如此一來(lái)，或海外融資，或出讓股權(quán)，或聯(lián)合操盤的“地王”房企越來(lái)越多。可以預(yù)見的是，明年的“地王”肯定還會(huì)有，但數(shù)量不會(huì)再像今年這么頻繁了。

……省略號(hào)

1.萬(wàn)科股權(quán)之爭(zhēng)

12月18日，萬(wàn)科與深鐵的重組正式告吹。至此，綿延了一年有余的萬(wàn)科股權(quán)爭(zhēng)奪戰(zhàn)，在經(jīng)歷了拉選盟友、同伴倒戈、架構(gòu)搖蕩、上書舉報(bào)、監(jiān)管出手等一系列堪比“宮斗戲”的情節(jié)后，終于迎來(lái)了暫時(shí)休戰(zhàn)。

但暫時(shí)的平靜不代表永久的解決，沒(méi)有了多方拉扯促進(jìn)下的抬升和與深鐵合作的美好預(yù)期，萬(wàn)科股票的高估值面臨“懸空”難著陸境地。承住壓力，將估值調(diào)回理性，又一次考驗(yàn)萬(wàn)科的時(shí)候到了！

2.佳兆業(yè)財(cái)報(bào)風(fēng)波

2016年，籠罩在佳兆業(yè)頭上的陰云如影隨形。12月19日深夜，一份由郭英成簽發(fā)的公告，讓公司此前一筆隱藏的巨額負(fù)債暴露無(wú)遺。自行披露的650億元境內(nèi)外債務(wù)，再加上這“橫出”的377億元，佳兆業(yè)的負(fù)債遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出業(yè)內(nèi)正常及自己可控的范疇。

消息稱，去年融創(chuàng)退出并購(gòu)佳兆業(yè)，就是因?yàn)樵趯徲?jì)中發(fā)現(xiàn)佳兆業(yè)的實(shí)際負(fù)債遠(yuǎn)不止賬面上寫明的那些。

但為了趕在明年初復(fù)牌，佳兆業(yè)不得不面對(duì)這個(gè)難堪的問(wèn)題。但即使找來(lái)在證券市場(chǎng)以處理財(cái)務(wù)丑聞見長(zhǎng)的富事高，財(cái)務(wù)調(diào)查報(bào)告里的說(shuō)辭也太過(guò)牽強(qiáng)附會(huì)，將一切推給說(shuō)不出姓名的離職員工，實(shí)在不是能讓市場(chǎng)重新信任他們的姿態(tài)。

而這才只是佳兆業(yè)復(fù)牌的第一道關(guān)卡，其他還包括做出停牌期間所有應(yīng)發(fā)未發(fā)的財(cái)報(bào)，恢復(fù)公眾持股比例至港交所規(guī)定的最低25%，希望他一路走好！

？問(wèn)號(hào)

1.萬(wàn)達(dá)回歸A股之路

3月30日，萬(wàn)達(dá)宣布啟動(dòng)H股私有化，王健林高調(diào)表示，“我們不要H股了”。

一退是為了一進(jìn)。萬(wàn)達(dá)回歸A股的心久已有之，但在香港掛牌僅半年多就要退市，主要還是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)商業(yè)的股價(jià)被嚴(yán)重低估。收入、利潤(rùn)都不錯(cuò)，卻要在A股里受委屈，這豈是國(guó)民公公和他公司能受得了的？

但出走H股容易，進(jìn)入A股可能需要花些時(shí)間。按先來(lái)后到排隊(duì)，萬(wàn)達(dá)前頭還有600多家公司等著叩A(chǔ)股的大門。即使假設(shè)其中1/3因材料不合格被駁回，按每年掛牌200家的平均速度算，理論上萬(wàn)達(dá)還要等上兩年。

但萬(wàn)達(dá)的能耐和速度可能會(huì)超出常規(guī)，想想當(dāng)年萬(wàn)達(dá)商業(yè)居然在5各月內(nèi)就走完了全部程序，萬(wàn)達(dá)院線的上市速度風(fēng)馳電掣，首富還會(huì)創(chuàng)下什么讓人瞠目驚舌的紀(jì)錄，小黑板上，我們先打個(gè)問(wèn)號(hào)好了。

2.傳招商蛇口與中糧地產(chǎn)合并

5月時(shí)，在招商蛇口高層變動(dòng)之際，關(guān)于招商蛇口將并購(gòu)整合中糧地產(chǎn)業(yè)務(wù)的傳言一度甚囂塵上。盡管不久后中糧集團(tuán)就出面辟謠，但有知情人士透露消息最早正是從中糧內(nèi)部傳出的。

有意思的是，招商蛇口那方的態(tài)度始終模糊曖昧。其董秘劉寧當(dāng)時(shí)對(duì)外的回應(yīng)是“一場(chǎng)資產(chǎn)并購(gòu)的成功需要天時(shí)地利人和，目前招商蛇口沒(méi)有和中糧整合”。

而目前，距離當(dāng)時(shí)劉寧所言的“目前”已過(guò)去多半年，“目前”成了“以前”。以后如何，恐怕誰(shuí)也不能斷言。

“”雙引號(hào)

1.石榴置業(yè)被擠出鄭州土地市場(chǎng)

12月4日，石榴置業(yè)在官方公眾號(hào)上聲明，“全面放棄競(jìng)買參與鄭州本輪土地拍賣”。

由于此前“不懂規(guī)矩”地參與了鄭州部分舊改用地的招拍掛，彼時(shí)還叫K2地產(chǎn)的石榴置業(yè)就成為了鄭州本地開發(fā)商的一致排擠對(duì)象，因?yàn)槠浯蚱屏怂麄兊膲艛喔窬?，抬升了他們的拿地成本，破壞了“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”的“默認(rèn)潛規(guī)則”。

盡管石榴置業(yè)被鄭州市國(guó)土部門裁定為“拿地不合規(guī)”或也不是完全冤枉——據(jù)稱有鄭州房企試圖與其“私了”，可卻被石榴置業(yè)嫌協(xié)調(diào)費(fèi)太低，還是在土拍市場(chǎng)上與人短兵相接，甚至一次性提高一億元報(bào)價(jià)攪局。

但此事件的發(fā)酵，讓地方土地市場(chǎng)臺(tái)面之下隱藏的東西露出輪廓，亦體現(xiàn)了以鄭州為代表的二線城市對(duì)開發(fā)商的吸引力在不斷增強(qiáng)。同時(shí)也引發(fā)政府和開發(fā)商雙向思考：需方如何參與一二級(jí)土地聯(lián)動(dòng)開發(fā)、如何進(jìn)行土地項(xiàng)目維權(quán)；供方如何應(yīng)對(duì)外來(lái)企業(yè)的拿地訴求，如何明確房企的準(zhǔn)入資格，如何保證競(jìng)買全程的透明度和公平性。

希望“石榴敗走鄭州”成為一個(gè)警促相關(guān)城市土地市場(chǎng)向積極、開放、公平、高效發(fā)展，步入健康有序發(fā)展軌道的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

2.2016房企銷售十強(qiáng)門檻高至千億

五年前，很多房企覺(jué)得1000億元的銷售業(yè)績(jī)還是個(gè)遙遠(yuǎn)的目標(biāo)。

但是到了2016年，至前11月，已經(jīng)有三家房企發(fā)布公告稱銷售額突破了3000億元。克而瑞發(fā)布的《2016年1-11月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜也顯示，截至11月，房企銷售的十強(qiáng)門檻也突破了1000億大關(guān)。

盡管從國(guó)慶前后，調(diào)控力度不斷收緊，樓市整體銷售轉(zhuǎn)向低迷。但從全年來(lái)看，2016年依然是樓市的“大年”。三家3000億房企的出現(xiàn)，銷售千億首次出現(xiàn)都難進(jìn)十強(qiáng)的“尷尬”，注定會(huì)讓這成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展史上值得銘記的一刻，并不時(shí)被引用提起。

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