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    某新建多功能綜合樓房產(chǎn)測繪項(xiàng)目專項(xiàng)實(shí)施方案

    2017-03-02 00:49:10魏迎鴻
    河南建材 2017年6期
    關(guān)鍵詞:綜合樓建筑面積權(quán)屬

    魏迎鴻

    金昌金浩房地產(chǎn)測繪隊(duì)(737100)

    某新建多功能綜合樓房產(chǎn)測繪項(xiàng)目專項(xiàng)實(shí)施方案

    魏迎鴻

    金昌金浩房地產(chǎn)測繪隊(duì)(737100)

    這里簡要分析了房產(chǎn)測繪的重要性,概述了房產(chǎn)測繪的主要內(nèi)容,基于房產(chǎn)測繪工作流程,以某房產(chǎn)測繪項(xiàng)目為例提出了實(shí)測方案,用于解決實(shí)際工作中的問題。

    房產(chǎn)測繪;實(shí)測工程實(shí)例;結(jié)論

    1 房產(chǎn)測繪基本內(nèi)容

    房產(chǎn)測繪主要是指通過測量和調(diào)查工作來確定城鎮(zhèn)房屋的位置、權(quán)屬、界線、質(zhì)量、數(shù)量和現(xiàn)狀等,并以文字、數(shù)據(jù)及圖件表示出來的工作,通常也稱為房產(chǎn)測量。其內(nèi)容包括有:房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積計(jì)算、變更測量、成果資料的檢查與驗(yàn)收等。房產(chǎn)測繪目的是為房屋產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)利用、交易、征收稅費(fèi)及城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)等提供數(shù)據(jù)和資料。它的作用主要有四個方面:①法律方面的作用;②財政經(jīng)濟(jì)方面的作用;③社會服務(wù)方面的作用;④測繪服務(wù)方面的作用。

    2 房產(chǎn)測繪實(shí)測工程實(shí)例

    下面以某新建多功能綜合樓為例,闡述房屋實(shí)測技術(shù)在新建小區(qū)項(xiàng)目中的應(yīng)用。

    2.1 任務(wù)概述

    該多功能綜合樓房產(chǎn)測繪項(xiàng)目,由甘肅某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā),總高24層,規(guī)劃總建筑面積約為 25 418 m2,其中1~3層及負(fù)一層地下室局部為商場,4~23層為住宅,屋頂為水箱間及電梯機(jī)房。商場在臨街展開,與住宅獨(dú)立使用。本房產(chǎn)測繪工程的主要目的是產(chǎn)權(quán)登記。具體工作包括房產(chǎn)平面控制測量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測算 、房產(chǎn)分戶測量以及成果資料的檢查與驗(yàn)收等。

    2.2 測區(qū)自然地理位置概況

    該房地產(chǎn)位東側(cè)緊靠飯店,南側(cè)緊鄰建設(shè)銀行,西、北均為市政道路 ,周邊權(quán)屬關(guān)系簡單清晰,地勢平坦,交通便利 ,控制點(diǎn)分布均勻 ,密度適中。2.3技術(shù)設(shè)汁方案

    2.3.1 精度指標(biāo)

    國標(biāo)將房屋面積的測算精度分為三級,本工程按二級房產(chǎn)測量精度執(zhí)行,其適用范圍為中小城市的中心區(qū)的商品房及其他房屋。

    2.3.2 儀器設(shè)備

    手持式測距儀 (測距中誤差:正負(fù)1.5 mm)、BMF測量軟件、數(shù)碼照相機(jī)、記錄設(shè)備。

    2.3.3 房產(chǎn)平面控制測量

    校核利用竣工測量成果報告書中的平面控制測量成果資料。

    2.3.4 房產(chǎn)調(diào)查

    由于本項(xiàng)目的房屋用地文件齊全有效、周邊權(quán)屬關(guān)系簡單清晰,房產(chǎn)調(diào)查的重點(diǎn)為房屋調(diào)查。房屋調(diào)查的內(nèi)容包括房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、產(chǎn)別、層數(shù)、所在層次、建筑結(jié)構(gòu)、建成年份、用途、墻體歸屬、權(quán)源、產(chǎn)權(quán)糾紛和他項(xiàng)權(quán)利等基本情況,以及繪制房屋權(quán)界示意圖。

    2.3.5 房屋要素測量

    1)準(zhǔn)備外業(yè)草圖。外業(yè)記錄以建筑竣工圖復(fù)印件作為草圖(無電子施工圖);2)外業(yè)實(shí)測;3)拍攝建筑物實(shí)景照片。一是作業(yè)人員計(jì)算時利用,二是檢察人員在檢查時參考。

    2.3.6 房產(chǎn)面積計(jì)算與共有面積分?jǐn)?/p>

    1)多功能綜合樓是指具有多種用途的建筑物,這幢建筑物內(nèi)有住宅、商業(yè)用房、辦公用房,各建筑面積的功能與服務(wù)對象并不相同。因此,對多功能綜合樓不能和普通住宅樓一樣,用一個分?jǐn)傁禂?shù)一次進(jìn)行分?jǐn)?,而是?yīng)按照誰受益(占有、使用)誰分?jǐn)偟脑瓌t,對各共有建筑面積,按照各自的功能和服務(wù)對象分別分?jǐn)?,即多級分?jǐn)偂I蠈宇I(lǐng)地綜合樓劃分為三個功能區(qū):地下負(fù)1層(汽車庫、設(shè)備用房、地下商場和庫房);地上1~3層為商場;4~23層為完全獨(dú)立的塔樓,塔樓為住宅,住宅每層6戶,3種戶型,20層共計(jì)120戶。按照 GB/T 17986.1—2000房產(chǎn)測量規(guī)范和建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知(建住字【2002】74號)規(guī)定,采取由上而下的分?jǐn)偡绞剑紫确謹(jǐn)傉钡墓灿薪ㄖ娣e(屋頂水箱間及電梯機(jī)房、各層外墻一半的建筑面積),把它分?jǐn)傊恋叵率摇?~3層商場、住宅三個功能區(qū);功能區(qū)再把分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)原來自身的共有建筑面積加在一起再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各個層;然后再把功能區(qū)分別的分?jǐn)偯娣e和層原來自身的共有建筑面積加在一起最后分?jǐn)傊粮魈谆蚋鲬簦蛔詈髮④囄缓蛿偽环謩e的分?jǐn)偯娣e和車位、攤位自身的共有建筑面積加在一起分?jǐn)傊粮鲉蝹€車位、攤位。套內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偯娣e,就得到了各套或各戶的房屋建筑面積。如果各功能區(qū)內(nèi),各層的結(jié)構(gòu)相同,共有建筑面積也相同,則可免去層這一級分?jǐn)?,由功能區(qū)直接分?jǐn)傊撂谆驊簟?)利用AUTOCAD和BMF南方數(shù)字房產(chǎn)測量軟件繪制分層平面示意圖。計(jì)算各部位面積。

    2.3.7 權(quán)屬備案

    市房產(chǎn)測繪成果到市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會下屬單位市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行權(quán)屬備案。分戶房表在備案通過之后,由某房地產(chǎn)測繪隊(duì)出具,作為房產(chǎn)證的附圖和附表 ,分戶房表不要求備案 。

    2.4 產(chǎn)品檢驗(yàn)和驗(yàn)收

    房產(chǎn)測量成果實(shí)行二級檢查一級驗(yàn)收制,一級檢查為過程檢查,在全面自檢、互查的基礎(chǔ)上,由作業(yè)組的專職或兼職檢查人員承擔(dān)。二級檢查由該房地產(chǎn)測繪隊(duì)的質(zhì)量檢查機(jī)構(gòu)和專職檢查人員在一級檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行。各級檢查驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題,必須做好記錄并提出處理意見。

    2.5 在房產(chǎn)測繪中一般會遇到的問題和解決辦法

    上層領(lǐng)地新建綜合樓地下車位、地下商場(局部),1~3層攤位如果按車位、攤位出售,需具備以下三點(diǎn)。才可分?jǐn)傆?jì)算。

    開發(fā)商應(yīng)提供正式的竣工藍(lán)圖,在竣工藍(lán)圖上,以柱網(wǎng)為基準(zhǔn)點(diǎn),標(biāo)出詳細(xì)的車位、攤位尺寸,標(biāo)明與柱網(wǎng)和內(nèi)外墻的距離。竣工藍(lán)圖上劃分的車位、攤位,需經(jīng)消防部門蓋章許可,或有設(shè)計(jì)院蓋章認(rèn)可,符合消防要求。地下車位、1~3層攤位,有墻的以墻為界,無墻界的應(yīng)在界限拐角處打地釘,對于車位還應(yīng)標(biāo)出車位線,地釘定位應(yīng)由委托方提供書面說明,指明是取中還是取邊。

    3 結(jié)論

    房產(chǎn)測繪是一項(xiàng)非常細(xì)致、繁瑣又嚴(yán)肅的工作,房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)一旦被房產(chǎn)行政管理部門采用,將產(chǎn)生嚴(yán)肅的法律效力,房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)一旦出現(xiàn)問題,將產(chǎn)生較大的社會矛盾。所以,房產(chǎn)從業(yè)人員要有很強(qiáng)的法律意識和工作責(zé)任感。房產(chǎn)測繪的從業(yè)人員要不斷學(xué)習(xí)房產(chǎn)規(guī)范、政策、法規(guī),提高從業(yè)人員的專業(yè)水平,不斷提高房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)的專業(yè)水平,健全完善的質(zhì)量保證體系,加強(qiáng)測繪機(jī)構(gòu)間交流學(xué)習(xí),加大復(fù)合型人才的培養(yǎng)力度,提高房地產(chǎn)測繪行業(yè)人員的綜合素質(zhì),從技術(shù)上加以保障。

    [1]GB/T 17986-2000,房產(chǎn)測量規(guī)[S].國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布.

    [2]中華人民共和國建設(shè)部關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知(建住房【2002】74號).

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