鄭州市老城區(qū)社區(qū)商業(yè)中心調(diào)研初探
——以保全街社區(qū)商業(yè)中心為例

田曉亮 曹坤梓 黃家源

1鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院有限公司（450000） 2鄭州大學(xué)（450000）

鄭州市老城區(qū)社區(qū)商業(yè)中心調(diào)研初探
——以保全街社區(qū)商業(yè)中心為例

田曉亮1曹坤梓2黃家源1

1鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院有限公司（450000） 2鄭州大學(xué)（450000）

隨著城市居民生活水平提高和生活節(jié)奏加快，在社區(qū)內(nèi)解決日常生活消費(fèi)的要求日漸增多，社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展受到了全社會(huì)的廣泛關(guān)注。保全街社區(qū)商業(yè)中心是鄭州市老城區(qū)典型的社區(qū)商業(yè)中心，已經(jīng)成為購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)和酒店住宿共存的綜合型社區(qū)商業(yè)中心，但與消費(fèi)升級(jí)和電商快速發(fā)展背景下的新型社區(qū)商業(yè)中心仍存在著明顯的差距。在城市更新過(guò)程中，保全街社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)通過(guò)完善功能，優(yōu)化服務(wù)；線上線下協(xié)同發(fā)展和優(yōu)化消費(fèi)環(huán)境，營(yíng)造特色，以更好的滿足居民需求。

鄭州市；老城區(qū)；社區(qū)商業(yè)中心；發(fā)展

0 引言

社區(qū)商業(yè)中心是各種業(yè)態(tài)的社區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)相對(duì)集中的商業(yè)地域，主要服務(wù)于本社區(qū)居民，以便民利民、提升社區(qū)居民日常生活服務(wù)為目標(biāo)。隨著城市居民生活水平提高和生活節(jié)奏加快，對(duì)生活服務(wù)的便捷性要求越來(lái)越高，在社區(qū)內(nèi)解決日常生活消費(fèi)的要求日漸增多，社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展受到了全社會(huì)的廣泛關(guān)注，已經(jīng)成為一項(xiàng)關(guān)乎社會(huì)和諧、環(huán)境宜居、社會(huì)保障的重要民生工程，也是體現(xiàn)城市現(xiàn)代化和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分[1]。同時(shí)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民消費(fèi)需求顯著轉(zhuǎn)變，而網(wǎng)購(gòu)、連鎖經(jīng)營(yíng)等的發(fā)展也對(duì)社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展產(chǎn)生了極大的影響。因此，我們應(yīng)該對(duì)社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展進(jìn)行必要的梳理。本文通過(guò)對(duì)鄭州市保全街社區(qū)商業(yè)中心的調(diào)研分析，探討當(dāng)前鄭州市老城區(qū)社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展現(xiàn)狀、不足及趨勢(shì)，以期為社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展提供借鑒。

1 保全街社區(qū)商業(yè)中心概況

保全街社區(qū)商業(yè)中心位于鄭州市老城區(qū)南部，周邊主要為鐵路職工家屬院和普通居民小區(qū)，是周邊居民日常生活消費(fèi)和公共活動(dòng)的主要區(qū)域，是鄭州市老城區(qū)典型的社區(qū)商業(yè)中心。保全街社區(qū)商業(yè)中心主要沿保全街和慶豐街展開(kāi)，呈“T”字型空間布局結(jié)構(gòu)，保全街段長(zhǎng)約480 m，有各類門店約77家，慶豐街段長(zhǎng)約520 m，有各類門店約116家。保全街西端的世紀(jì)聯(lián)華超市是該區(qū)域的商業(yè)核心，區(qū)域內(nèi)還有專賣店、專業(yè)店、菜市場(chǎng)、餐飲、藥店、便利店、銀行與郵政網(wǎng)點(diǎn)等。保全街社區(qū)商業(yè)中心南部為鄭鐵體育中心，有體育場(chǎng)、游泳館等多處體育設(shè)施；同時(shí)，世紀(jì)聯(lián)華超市旁邊的珍寶大世界是古玩一條街，為鄭州市南部重要的古玩市場(chǎng)，但整體上對(duì)該商業(yè)中心影響較小，由于兩者的特殊性，本次調(diào)研未將其納入研究范圍,僅在影響因素分析時(shí)，將此兩者作為重要因素納入分析過(guò)程。

2 現(xiàn)狀特征

2.1 商業(yè)結(jié)構(gòu)

1）商業(yè)類型組成。保全社區(qū)商業(yè)中心匯集了零售、餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)和住宿商務(wù)5大類商業(yè)類型。從各商業(yè)類型店鋪數(shù)量占比看，經(jīng)過(guò)初步統(tǒng)計(jì)，零售商業(yè)店鋪數(shù)量最多，約為65.8%，餐飲和社區(qū)服務(wù)商業(yè)店鋪數(shù)量相當(dāng)，分別為15.3%和13.8%，休閑娛樂(lè)類店鋪占比較小，約為5.19%。零售類店鋪中，服裝鞋帽店鋪數(shù)量比重最大，約為63.6%；休閑娛樂(lè)類中，除了美容美發(fā)、健生、養(yǎng)生等常見(jiàn)類型之外，還存在音樂(lè)藝術(shù)中心、舞蹈培訓(xùn)等類型的教育設(shè)施，同時(shí)，中心內(nèi)還聚集了3家快捷酒店。通過(guò)對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)目的調(diào)查我們發(fā)現(xiàn)，有購(gòu)物、餐飲和休閑服務(wù)行為的消費(fèi)者，分別占調(diào)研消費(fèi)者總數(shù)的55.3%、26.3%和23.7%，這表明購(gòu)物是該中心最主要的消費(fèi)目的，但餐飲和休閑服務(wù)的比重也比較大。

2）商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成。保全社區(qū)商業(yè)中心有大型超市、專賣店、專業(yè)店、食雜店、折扣店等多種業(yè)態(tài)。世紀(jì)聯(lián)華超市是商業(yè)中心內(nèi)規(guī)模最大的店面，是中心的主力店。另外，從各零售業(yè)態(tài)的總體店面數(shù)量看，專業(yè)店和專賣店數(shù)量最多，分別占店面數(shù)量比為52.99%和29.91%，是中心的主要業(yè)態(tài)類型。

3）消費(fèi)品檔次。該區(qū)域內(nèi)雖然沒(méi)有珠寶首飾店等高檔消費(fèi)品店，但經(jīng)營(yíng)商品單價(jià)多為100～500元，且以品牌連鎖店居多。依據(jù)美團(tuán)、大眾點(diǎn)評(píng)等APP所提供的數(shù)據(jù)，該中心飯店餐飲的人均消費(fèi)水平普遍低于50元/人，但餐飲類商業(yè)總體比重不大。同時(shí)，區(qū)域內(nèi)的快捷酒店也均為中檔連鎖酒店?？傮w看來(lái),保全社區(qū)商業(yè)中心是一個(gè)中檔的商業(yè)空間。

2.2 空間布局與環(huán)境

保全街社區(qū)商業(yè)中心空間布局呈以下4個(gè)特征:1）除了世紀(jì)聯(lián)華超市、鄭鐵體育中心和珍寶大世界外，主要商業(yè)與公共服務(wù)設(shè)施沿保全街和慶豐街展開(kāi)，沿街設(shè)店，呈帶型發(fā)展，商業(yè)空間不完整。2）沿街商業(yè)的空間形式主要為底商住宅，受制于建筑結(jié)構(gòu)，商業(yè)空間規(guī)模小、形式落后。3）鄭鐵體育中心環(huán)境較好，但管理封閉，公共性較差。中心內(nèi)其他區(qū)域缺少綠化用地、休閑廣場(chǎng)等公共空間，街區(qū)環(huán)境營(yíng)造既缺少綠化植物、景觀小品與街道家具等景觀與休息設(shè)施，廣告招牌、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)等也沒(méi)有統(tǒng)一設(shè)計(jì)，城市環(huán)境品質(zhì)較差。4）商業(yè)人流與城市交通交織，相互干擾嚴(yán)重，且機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位均配置不足，停車難、亂停車現(xiàn)象嚴(yán)重。

3 思考與建議

綜上所述，保全街社區(qū)商業(yè)中心已經(jīng)成為購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)和酒店住宿共存的綜合型社區(qū)商業(yè)中心，兒童教育、文化休閑、社交等與消費(fèi)者現(xiàn)代需求和現(xiàn)代生活方式密切相關(guān)的新商業(yè)開(kāi)始萌芽，服務(wù)水平明顯提高。但保全街社區(qū)商業(yè)中心仍存在著明顯的不足，主要為:1）綜合服務(wù)能力有待提高。根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，周邊居民對(duì)中心商品種類與數(shù)量、商業(yè)配套設(shè)施的滿意度分別為48.3%和45.6%，中心內(nèi)老年服務(wù)、醫(yī)療、家政服務(wù)等新型基本型設(shè)施以及高品位的社交場(chǎng)所、休閑健身、文化等提升型設(shè)施不足。2）受網(wǎng)購(gòu)沖擊，中心內(nèi)的零售業(yè)，尤其是服裝和日用品類店鋪經(jīng)營(yíng)壓力大，關(guān)店現(xiàn)象普遍，而餐飲、健身等行業(yè)則普遍受惠于網(wǎng)購(gòu)的發(fā)展，經(jīng)營(yíng)滿意度較高。3）街區(qū)環(huán)境質(zhì)量較差，公共活動(dòng)空間不足，周邊居民和商鋪經(jīng)營(yíng)者對(duì)街區(qū)環(huán)境的滿意度分別為46.2%和35.3%。

隨著居民消費(fèi)升級(jí)、網(wǎng)購(gòu)快速發(fā)展等，老齡人口增加及80后、90后逐漸成為社會(huì)消費(fèi)的主體，社區(qū)消費(fèi)理念、消費(fèi)行為、消費(fèi)需求等正發(fā)生著顯著變化。在此背景下，鄭州市社區(qū)商業(yè)中心發(fā)展應(yīng)積極轉(zhuǎn)變思路，以改善民生為導(dǎo)向，以構(gòu)建15 min社區(qū)生活圈為指導(dǎo)，以居民在家門口實(shí)現(xiàn)日常生活的一站式消費(fèi)為目標(biāo)，構(gòu)建功能齊全、環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)商業(yè)服務(wù)體系和公共生活中心，提升居民的幸福指數(shù)。具體發(fā)展建議為:

1）完善功能，提升服務(wù)。根據(jù)已有研究，合理的社區(qū)商業(yè)中心功能結(jié)構(gòu)通常為:購(gòu)物占經(jīng)營(yíng)面積的40%～50%,餐飲占25%～35%，休閑娛樂(lè)占10%～20%，服務(wù)占5%～10%。因此，保全街社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)適度控制零售業(yè)規(guī)模擴(kuò)張，積極提高餐飲和休閑娛樂(lè)的比重，以形成合理的功能分區(qū)。同時(shí)，在社區(qū)商業(yè)中心功能構(gòu)建過(guò)程中，上海、深圳等城市通常根據(jù)居民的需要程度、商品被消費(fèi)的頻率，將社區(qū)商業(yè)與服務(wù)業(yè)分為基本型和品質(zhì)型兩類[2]，以建立多層次的社區(qū)服務(wù)體系。前者是最基本的生活需求類型，在建設(shè)過(guò)程中必須落實(shí)，它既包括菜市場(chǎng)、早餐店、超市、診所、藥店等與民生密切相關(guān)的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，也包括老年服務(wù)、兒童托管、快遞收發(fā)等新型生活服務(wù)業(yè)。后者是提高生活品質(zhì)的類型，在建設(shè)過(guò)程中能夠彈性選擇，主要包括茶社、家政服務(wù)、中介租賃、休閑健身、金融服務(wù)、影院等。借鑒上海、深圳等城市的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，保全街社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)、家務(wù)勞動(dòng)社會(huì)化和日常生活現(xiàn)代化的趨勢(shì)，重點(diǎn)完善新型基本型生活服務(wù)業(yè)，積極發(fā)展品質(zhì)型服務(wù)業(yè)，形成多元化的功能，讓居民生活更便利、更豐富。

2）線上線下協(xié)同發(fā)展。近年來(lái)，電子商務(wù)快速崛起,電商已經(jīng)深入到社區(qū)商業(yè)與服務(wù)的各領(lǐng)域，電商的快速發(fā)展給社區(qū)商業(yè)中心帶來(lái)了以下四個(gè)方面的改變:第一，部分零售業(yè)受到強(qiáng)烈沖擊，從而造成服裝和日用品類店鋪關(guān)店現(xiàn)象普遍。第二，實(shí)體商業(yè)向體驗(yàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型，與電商形成差異化發(fā)展。第三，實(shí)體商業(yè)和服務(wù)業(yè)與電商結(jié)合，進(jìn)入“互聯(lián)網(wǎng)+”模式，通過(guò)整合線上線下資源，拓展服務(wù)內(nèi)容。這不僅帶來(lái)了經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，也對(duì)實(shí)體商業(yè)的空間布局和空間形式產(chǎn)生了顯著的影響。如餐飲業(yè)，隨著外賣的發(fā)展，實(shí)體店面對(duì)區(qū)位便捷度以及店面規(guī)模的要求都發(fā)生了明顯變化。第四，借助互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)展新型社區(qū)服務(wù)，如萬(wàn)科的“住這兒”、招商地產(chǎn)的“招商到家匯”，提供了物業(yè)服務(wù)、到家宜居等常規(guī)服務(wù)，以及生鮮果蔬、糧油食品等的線上采購(gòu)，還為用戶整合了社區(qū)商業(yè)信息，這也影響著社區(qū)商業(yè)中心的發(fā)展模式。

基于以上電商發(fā)展帶來(lái)的變化，保全街社區(qū)商業(yè)中心一方面應(yīng)順應(yīng)消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)，積極引導(dǎo)實(shí)體商業(yè)向休閑娛樂(lè)、文化社交等體驗(yàn)商業(yè)轉(zhuǎn)型，與虛擬商業(yè)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；另一方面，應(yīng)鼓勵(lì)虛擬商業(yè)發(fā)展，并推動(dòng)線上線下商業(yè)融合，建設(shè)實(shí)體商業(yè)與虛擬商業(yè)協(xié)同發(fā)展的新型商業(yè)模式。在此過(guò)程中，結(jié)合街區(qū)改造，保全街社區(qū)商業(yè)中心更新應(yīng)增加“互聯(lián)網(wǎng)+”模式下的家政服務(wù)、中介租賃、快遞收發(fā)等新功能空間，探索“互聯(lián)網(wǎng)+”模式下的商業(yè)布局模式、空間形式與規(guī)劃控制指標(biāo)體系，促進(jìn)社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

3）優(yōu)化環(huán)境，營(yíng)造特色。消費(fèi)升級(jí)的背景下，社區(qū)商業(yè)中心的環(huán)境營(yíng)造呈現(xiàn)著人性化、景觀化和體驗(yàn)化的趨勢(shì)[3]，基于此，保全街社區(qū)商業(yè)中心環(huán)境更新應(yīng)重點(diǎn)考慮以下三個(gè)方面：首先，建立共享、開(kāi)放的區(qū)域公共空間體系。本著開(kāi)放街區(qū)的理念，未來(lái)重點(diǎn)考慮將鄭鐵體育中心向周邊居民開(kāi)放，使其轉(zhuǎn)變?yōu)閰^(qū)域的文體與戶外活動(dòng)中心，從而使保全街社區(qū)商業(yè)中心形成以鄭鐵體育中心為中心，連接各商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的完整的公共空間格局，修復(fù)封閉、獨(dú)立的城市空間結(jié)構(gòu)，提高空間共享性與城市資源的利用效率。其次，提升環(huán)境品質(zhì)。通過(guò)對(duì)建筑立面、廣告招牌、綠化景觀、地面鋪裝、休息設(shè)施、景觀小品、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、照明燈飾等的統(tǒng)一規(guī)劃，增加空間環(huán)境的舒適性、趣味性與景觀性，使景觀塑造與商業(yè)功能融為一體，從而形成一系列美好的城市景觀。再者，挖掘區(qū)域特色，通過(guò)營(yíng)造特定的文化主題，營(yíng)造城市空間特色，并增加戶外公共活動(dòng)的樂(lè)趣。保全街社區(qū)商業(yè)中心可以重點(diǎn)挖掘鐵路文化，并通過(guò)主題化故事、景觀元素等要素的個(gè)性化設(shè)計(jì)加以展現(xiàn)，構(gòu)建特色鮮明的社區(qū)公共中心。

4 結(jié)語(yǔ)

保全街社區(qū)商業(yè)中心已經(jīng)成為購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)、社區(qū)服務(wù)和酒店住宿共存的綜合型社區(qū)商業(yè)中心，但與消費(fèi)升級(jí)和電商快速發(fā)展背景下的新型社區(qū)商業(yè)中心仍存在著明顯的差距。在城市更新過(guò)程中，保全街社區(qū)商業(yè)中心應(yīng)以構(gòu)建15 min社區(qū)生活圈為指導(dǎo)，積極引導(dǎo)中心轉(zhuǎn)型升級(jí)，提升服務(wù)水平。保全街社區(qū)商業(yè)中心升級(jí)發(fā)展的主要內(nèi)容為:構(gòu)建合理的功能結(jié)構(gòu)，增加新型基礎(chǔ)型生活服務(wù)業(yè)，引導(dǎo)品質(zhì)型服務(wù)業(yè)發(fā)展；促進(jìn)線上線下協(xié)同發(fā)展，探索新的空間發(fā)展模式及規(guī)劃控制指標(biāo)；以及建設(shè)共享、開(kāi)放的區(qū)域公共空間體系和提升環(huán)境品質(zhì)與城市特色。

[1]朱頌梅.中國(guó)城市社區(qū)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)社會(huì)的整合作用[J].商貿(mào)流通，2013(29)：40-42.

[2]李炅之,王夢(mèng)珂,何丹.社區(qū)商業(yè)模式選擇的思考——以蘇州工業(yè)園區(qū)鄰里中心為例[J].世界地理研究,2010(12):138-144.

[3]季松.消費(fèi)時(shí)代城市空間的體驗(yàn)式消費(fèi)[J].建筑與文化,2009(5):68-70.