真贈與還是假買賣，兩代人學(xué)區(qū)房之爭

黃嬋娟

為了讓外孫進(jìn)入重點學(xué)校，老兩口把自己名下的學(xué)區(qū)房以買賣的形式贈給女兒。當(dāng)時是為了方便，誰知卻留下隱患，在女兒離婚五年后引發(fā)了一場官司。

父母贈與房產(chǎn)，偷簽協(xié)議

丁媛媛和易晨結(jié)婚后，雙方父母出首付購買了一套婚房，由小兩口償還貸款。

轉(zhuǎn)眼間，兒子3歲了，丁媛媛早早就開始準(zhǔn)備兒子上小學(xué)的事。她想把兒子送入南寧最好的小學(xué)，得把家里的房子賣掉，再貸一些款買一套學(xué)區(qū)房。

易晨堅決反對，在他看來，兒子就近入學(xué)的小學(xué)并不差，沒必要賣房子折騰。

兩人為此吵得天翻地覆，甚至鬧起了離婚，驚動了雙方的父母。

丁媛媛的父母提出，他們的房子在一所重點小學(xué)的學(xué)區(qū)，雖然不是南寧最好的小學(xué)，但教育質(zhì)量很有保障，可以想辦法把外孫的戶口遷入，讓外孫進(jìn)入重點小學(xué)就讀。有了這個備用方案，丁媛媛才放心。

凡事說起來容易做起來難，丁媛媛的戶口早就從父母家里遷出，她自己都很難遷回去，更別說把隔了一代的兒子戶口遷入。很快兒子就到了入學(xué)登記的年齡，她必須盡快把父母名下的房子變成自己的，才能不影響兒子入學(xué)。

父母知道后，表示可以把房子無償贈與她?？紤]到這是父母名下唯一的房子，丁媛媛承諾等兒子讀完小學(xué)，就把房子還給父母。然而，咨詢了房產(chǎn)部門后，她發(fā)現(xiàn)采用贈與的方式過戶并不劃算。

贈與獲得的房產(chǎn)，以后要出售需交20%的個人所得稅。

此外，贈與房產(chǎn)不僅需要進(jìn)行公證，還需要對房屋價值進(jìn)行評估，一系列流程至少要幾個月的時間。

為了不耽誤兒子入學(xué)登記，丁媛媛決定采用買賣的方式獲得房產(chǎn)，可以在一個月左右完成過戶。

當(dāng)然，丁媛媛和父母只是簽訂買賣協(xié)議，父母并不需要她給錢，實際上還是贈與。小兩口和老兩口簽訂了房屋買賣協(xié)議，繳納了相關(guān)稅費后完成了過戶。

易晨并不知道，丁媛媛和父母背著他還簽訂了一份“秘密”協(xié)議。這是因為，自上次鬧離婚后，丁媛媛對易晨就頗為不滿。而她的父母也擔(dān)心這套唯一的房子有去無回。

于是，在辦理房屋買賣期間，他們約定：“以買賣方式將房產(chǎn)贈給女兒，僅為其本人單獨所有，女婿易晨和外孫不得享有房屋產(chǎn)權(quán)?！?/p>

房子到手后，丁媛媛只是遷移了戶口，并沒有住到父母的房子里。一切都按計劃進(jìn)行著，兒子也順利入讀重點小學(xué)。

房價大漲，前夫翻臉爭房產(chǎn)

生活總是在變化，僅僅過了一年，丁媛媛和易晨的婚姻就走到了盡頭。

兩人協(xié)議離婚，兒子由她撫養(yǎng)，易晨支付撫養(yǎng)費，婚房歸易晨所有，易晨補(bǔ)償給她20萬元，并負(fù)責(zé)償還剩余的貸款。兩人沒把這套房子寫進(jìn)離婚協(xié)議。

短短幾年時間，當(dāng)初父母贈與的這套學(xué)區(qū)房，價格已經(jīng)達(dá)到60萬元，而且還有上漲的趨勢。

就在此時，一紙訴狀不期而至，易晨把丁媛媛告到青秀區(qū)法院。易晨提出，他們離婚時，并沒有分割從丁媛媛父母手中購買的學(xué)區(qū)房。

按照相關(guān)法律規(guī)定，離婚時沒有分割的夫妻共同財產(chǎn)，可以在離婚后另行起訴。

易晨認(rèn)為，既然他享有一半的份額，丁媛媛應(yīng)按當(dāng)前的市價補(bǔ)償他30萬元。

面對這樣的“無禮”要求，丁媛媛氣不打一處來。她拿出當(dāng)初簽訂的贈與協(xié)議，想證明房產(chǎn)是父母贈與她個人的，屬于她的個人財產(chǎn)，易晨無權(quán)分割。易晨不知道贈與協(xié)議的事，認(rèn)為這是丁媛媛和其父母事后補(bǔ)簽的，申請對簽訂時間進(jìn)行鑒定。

由于鑒定結(jié)果只能精確到月份，所以鑒定結(jié)論顯示，贈與協(xié)議簽訂的時間約為2010年2月。房屋買賣協(xié)議簽訂于2月13日，這就意味著，贈與協(xié)議可能在此之前簽訂，也可能為事后補(bǔ)簽。

如果贈與協(xié)議是事后補(bǔ)簽，就是無效的。易晨咬定這一點，要求法官按照房屋買賣合同，根據(jù)房產(chǎn)取得的時間，以及房產(chǎn)登記在兩人名下的事實，認(rèn)定房屋是夫妻共同財產(chǎn)，判決丁媛媛補(bǔ)償30萬元。

證據(jù)成鏈，還原事實

有買賣合同，又是在婚后取得，還登記在丁媛媛和易晨名下，易晨獲得賠償似乎十拿九穩(wěn)。然而，在法官看來，由于現(xiàn)在有很多人采取假買賣的形式進(jìn)行贈與，不能僅憑產(chǎn)權(quán)登記確定房屋歸誰，而要看取得房屋產(chǎn)權(quán)的過程，通過各項證據(jù)形成證據(jù)鏈還原事實。

法官進(jìn)行了大量調(diào)查，去銀行調(diào)取了丁媛媛和易晨還是夫妻時的銀行賬戶記錄。根據(jù)賬戶記錄，在簽訂買賣合同后，丁媛媛和易晨都沒有通過轉(zhuǎn)賬方式支付房款，也沒有提取大量現(xiàn)金。賬戶記錄還顯示，丁媛媛和易晨的收入有限，婚后一直在償還婚房的貸款，并沒有多余的收入再購買一套學(xué)區(qū)房。

此外，丁媛媛的父母僅有一套房產(chǎn)，如果是買賣，沒有收到房款就過戶是不合情理的。

雙方的房屋買賣合同簽訂于2月，3月完成了過戶，丁媛媛的兒子在4月進(jìn)行入學(xué)登記。從時間上看，符合老兩口以買賣形式贈與學(xué)區(qū)房，幫助外孫入學(xué)的說法。易晨沒有提交更多證據(jù)推翻贈與協(xié)議，再綜合其他證據(jù)，可以認(rèn)定贈與協(xié)議是合法有效的。

按照相關(guān)法律規(guī)定，父母在兒女婚后贈與兒女一人的房產(chǎn)，屬于兒女的個人財產(chǎn)，不能視為夫妻共同財產(chǎn)。

2016年10月，青秀區(qū)法院駁回了易晨的請求。

[法官提醒]

丁媛媛的官司屬于險勝，如果當(dāng)時她和易晨的收入較高，有提取大筆現(xiàn)金的記錄，買賣時間較早于兒子入學(xué)時間，就可能出現(xiàn)相反的結(jié)果。

其實，父母給子女房產(chǎn)時，可以根據(jù)各自的情況，選擇通過贈與或者買賣的方式。需要注意的是，如果采用真贈與假買賣的方式，最好在買賣之前寫下贈與協(xié)議，并進(jìn)行公證。這樣就可以明確贈與的時間，走上法庭也不會遭到質(zhì)疑。

摘自《人民法院報》