商業(yè)銀行如何在住房租賃市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)主動(dòng)轉(zhuǎn)型

王曉東

【摘 要】近些年來，國(guó)家對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的關(guān)注度提升，分別從法律、金融、財(cái)政等方面出臺(tái)了許多規(guī)范性文件，以培育良好的住房租賃市場(chǎng)。具體到金融領(lǐng)域，住房租賃過程中各個(gè)領(lǐng)域以及各個(gè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生的金融需求也不斷增加。

鑒于此，商業(yè)銀行需要繼續(xù)探索住房租賃金融業(yè)務(wù)，滿足社會(huì)個(gè)體多層次、個(gè)性化的住房租賃金融需求，積極迎接挑戰(zhàn)，更好地履行社會(huì)賦予商業(yè)銀行的相關(guān)責(zé)任。本文就住房租賃市場(chǎng)的問題予以分析，闡述問題成因的同時(shí)，提出自己關(guān)于商業(yè)銀行住房租賃戰(zhàn)略的看法，以供相關(guān)部門借鑒和參考。

【關(guān)鍵詞】住房租賃；商業(yè)銀行；貸款；金融

一、住房租賃市場(chǎng)存在的問題

（一）住房租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)缺乏合理性

過去一段時(shí)間內(nèi)，受到地方政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策以及住房分配貨幣改革的影響，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域變化速度較快，商品房銷售量、銷售金額都達(dá)到了世界級(jí)水準(zhǔn)，由此出現(xiàn)了“重銷售、輕租賃”“重投資、輕租賃”的市場(chǎng)格局，各個(gè)商品房銷售價(jià)格持續(xù)走高[1]。在這種背景下，住房租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)缺乏合理性，典型表現(xiàn)在個(gè)人出租成為住房出租市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。從投資角度而言，個(gè)人出租雖然能夠使社會(huì)個(gè)體資產(chǎn)保值增值，但不利于住房租賃市場(chǎng)的整體發(fā)展。這是因?yàn)閭€(gè)人出租最大的特點(diǎn)就是房屋供給缺乏穩(wěn)定性，房屋分散在城市各個(gè)角落，難以給租戶以較好的體驗(yàn)感。

（二）租賃市場(chǎng)欠缺穩(wěn)定性

一方面，當(dāng)前我國(guó)以個(gè)人租賃為主導(dǎo)的租賃市場(chǎng)中，不僅房源較為分散，房源信息不對(duì)稱、租賃信息不對(duì)等問題也較為突出。這是因?yàn)椋瑐€(gè)人租賃市場(chǎng)難以形成規(guī)?；?、集成化效應(yīng)，難以形成相對(duì)穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)[2]。另一方面，個(gè)人租戶數(shù)量上以及資源上的局限性決定了其無法有效對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行有機(jī)整合，難以實(shí)現(xiàn)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，阻礙了住房租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。

二、住房租賃市場(chǎng)存在問題的原因分析

（一）國(guó)家政策以及立法滯后

從現(xiàn)階段我國(guó)住房租賃市場(chǎng)中的亂象以及存在問題來看，最根本的原因在于國(guó)家在該領(lǐng)域缺乏較為明確的政策以及法律法規(guī)，無法為市場(chǎng)主體的相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為、投資行為提供有效指引[3]。同時(shí)，國(guó)家政策以及立法的滯后，也是影響商業(yè)銀行進(jìn)軍該領(lǐng)域的重要阻礙以及主要挑戰(zhàn)。商業(yè)銀行在與開發(fā)商或者其他市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)主體合作過程中風(fēng)險(xiǎn)增加，難以大幅度為租戶以及消費(fèi)者提供多元化的住房租賃金融服務(wù)。除此之外，部分地區(qū)較為傾向于住房銷售，希望通過土地財(cái)政來提升本區(qū)域整體GDP水平，社會(huì)個(gè)體在擁有購(gòu)房資格的前提下，更愿意將資本投入到住房購(gòu)買市場(chǎng)用于投資，導(dǎo)致住房租賃市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)欠缺合理性，影響商業(yè)銀行的試水意愿。

（二）租賃市場(chǎng)缺乏有效管控手段

當(dāng)前我國(guó)在該領(lǐng)域缺乏一個(gè)專職管理機(jī)構(gòu)，難以有效監(jiān)管并處罰“黑中介”干擾市場(chǎng)的行為，無法及時(shí)對(duì)租戶的權(quán)益進(jìn)行保障，加劇了租賃市場(chǎng)的不穩(wěn)定性。除此之外，由于缺乏專門化的管理機(jī)構(gòu)，所以無法從配套制度、配套服務(wù)上來推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展，部分商業(yè)銀行基于風(fēng)險(xiǎn)考量以及投資回報(bào)率的考量，進(jìn)軍住房租賃市場(chǎng)的意愿較低。尤其是對(duì)于長(zhǎng)租領(lǐng)域，許多商業(yè)銀行仍然觀望不前，尚未探索出清晰、具體、有效的住房租賃金融服務(wù)盈利模式。

三、商業(yè)銀行住房租賃戰(zhàn)略的實(shí)施

（一）深化與政府之間的合作，提升政策以及法律法規(guī)的把握力度

商業(yè)銀行在實(shí)施住房租賃戰(zhàn)略過程中，要加強(qiáng)與政府相關(guān)部門之間的聯(lián)系，取得政府的支持。第一，商業(yè)銀行要積極參與以政府為主導(dǎo)的金融服務(wù)項(xiàng)目當(dāng)中，了解本區(qū)域政府對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)劃，在參考規(guī)劃的基礎(chǔ)上制定住房租賃戰(zhàn)略，提升住房租賃金融業(yè)務(wù)的科學(xué)性、可行性以及合理性。第二，商業(yè)銀行要進(jìn)一步提升對(duì)政策以及法律法規(guī)的把握力度，立足于政策以及法律法規(guī)開展相關(guān)住房租賃金融業(yè)務(wù)。對(duì)于政策不明、法律法規(guī)表述不清的事項(xiàng)，可以在征求政府相關(guān)部門意見的基礎(chǔ)上決定是否開展相關(guān)工作。第三，商業(yè)銀行要依托自身在信息化建設(shè)層面的優(yōu)勢(shì)，配合政府建設(shè)住房租賃信息服務(wù)平臺(tái)，形成集房源信息、住房需求信息、開發(fā)貸款、租賃運(yùn)營(yíng)、租賃后期管理為一體的信息服務(wù)平臺(tái)，建設(shè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條，更好地提升租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定性，優(yōu)化租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

（二）深化與企業(yè)之間的合作

未來隨著國(guó)家對(duì)于住房租賃市場(chǎng)關(guān)注度提升以及“只住不炒”“租購(gòu)并舉”政策的繼續(xù)推行，開發(fā)商加入住房租賃資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)中的意愿會(huì)提升。基于此，商業(yè)銀行要積極開展住房租賃的貸款業(yè)務(wù)，創(chuàng)新貸款服務(wù)產(chǎn)品，切實(shí)滿足開發(fā)商在住房租賃市場(chǎng)領(lǐng)域的融資需求。例如，商業(yè)銀行可以針對(duì)本地區(qū)住房租賃資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的特點(diǎn)，為開發(fā)商提供一站式、定制式的金融貸款服務(wù)，保障開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)資金，實(shí)現(xiàn)資金利用效能最大化。除此之外，商業(yè)銀行要探索住房租賃資產(chǎn)證券化模式，創(chuàng)新金融工具，從租金收益的角度來設(shè)計(jì)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，緩解企業(yè)在還本付息層面的壓力，激發(fā)企業(yè)貸款意愿，推動(dòng)企業(yè)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)與商業(yè)銀行之間的互利共贏。

（三）推動(dòng)商業(yè)銀行住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展

商業(yè)銀行要繼續(xù)推行并完善個(gè)人租賃貸款，滿足租戶貸款需求。所謂個(gè)人租賃貸款，也就是說商業(yè)銀行將租金貸款給租戶，租戶則按照一定的利息對(duì)商業(yè)銀行履行還本付息義務(wù)的一種貸款。個(gè)人租賃貸款能夠緩解租客在資金上的緊張性，滿足租戶穩(wěn)定居住權(quán)的需求。需要注意的是，商業(yè)銀行在推行住房租賃業(yè)務(wù)過程中要充分考量客戶本身信用情況，合理放貸。除此之外，商業(yè)銀行還可以探索將個(gè)人定期理財(cái)、租賃貸款利益優(yōu)惠、公積金抵扣房租等有機(jī)結(jié)合起來，探索新型貸款業(yè)務(wù)模式以及理財(cái)模式，增強(qiáng)客戶與商業(yè)銀行之間的黏性，提升客戶對(duì)商業(yè)銀行工作的體驗(yàn)感、滿意感以及認(rèn)可度。

四、結(jié)束語

現(xiàn)階段，“只住不炒”“租購(gòu)并舉”仍然是我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域的主基調(diào)，住房租賃市場(chǎng)廣闊的前景使得越來越多的社會(huì)資本流向該領(lǐng)域，也刺激了該領(lǐng)域金融業(yè)務(wù)的發(fā)展。作為一項(xiàng)新業(yè)務(wù)，商業(yè)銀行在該領(lǐng)域可供借鑒的經(jīng)驗(yàn)以及理論參考較少。因此，如何在防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，有效推動(dòng)商業(yè)銀行住房租賃戰(zhàn)略的實(shí)施，則成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)學(xué)界以及商業(yè)銀行相關(guān)工作人員重點(diǎn)關(guān)注的問題。本文認(rèn)為，商業(yè)銀行在推行住房租賃戰(zhàn)略的過程中，仍然要堅(jiān)持“審慎經(jīng)營(yíng)”的基本原則，充分考量市場(chǎng)回報(bào)率、法律法規(guī)以及政策，平衡好收益與風(fēng)險(xiǎn)之間的關(guān)系，推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的同時(shí)，為商業(yè)銀行創(chuàng)造更多的效益。