中國(guó)高端酒店業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警分析

汪海若

目前，國(guó)內(nèi)高端酒店行業(yè)在利益的驅(qū)動(dòng)下，不斷擴(kuò)大了自身的投資力度。根據(jù)實(shí)踐調(diào)查結(jié)果表明，中國(guó)高端酒店行業(yè)在客房數(shù)量、出租率以及平均房?jī)r(jià)與客房日平均收入等多方面的數(shù)據(jù)變化都充分展現(xiàn)出了高端酒店業(yè)投資過(guò)度的問(wèn)題，而這種情況所引發(fā)的后果也將不堪設(shè)想。為了有效規(guī)避高端酒店行業(yè)過(guò)度投資現(xiàn)象的惡化，最重要的就是要使政府不斷強(qiáng)化自身的信息服務(wù)職能，確保投資更加理性。

現(xiàn)階段，我國(guó)酒店行業(yè)發(fā)展的速度極快，尤其是高端酒店業(yè)，在游客接待方面的能力也不斷提高。然而，在高端酒店業(yè)繁榮發(fā)展的背景下，背后的競(jìng)爭(zhēng)卻十分激烈。而這也同樣表明了高端酒店行業(yè)在投資方面的嚴(yán)重問(wèn)題，如果不能及時(shí)采取措施，必然會(huì)帶來(lái)不良后果。

一、高端酒店業(yè)概述

在上世紀(jì)八十年代前，中國(guó)的酒店業(yè)并未明確制定出星級(jí)檔次，而酒店則主要以招待型的事業(yè)單位賓館或者是招待所的形式出現(xiàn)在人們的視野當(dāng)中。自改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)酒店行業(yè)出現(xiàn)了合資潮。在這種情況下，國(guó)外先進(jìn)的管理思想和經(jīng)驗(yàn)也隨之進(jìn)入到中國(guó)境內(nèi)，因而，營(yíng)銷(xiāo)方面的市場(chǎng)定位理論及酒店星級(jí)的評(píng)定制度也被引入到國(guó)內(nèi)旅游管理部門(mén)以及酒店經(jīng)營(yíng)管理人員觀念中。根據(jù)國(guó)際慣例分析，星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)識(shí)別性以及可讀性則被定位在檔次級(jí)別當(dāng)中，通常情況下，等級(jí)為五星的酒店被認(rèn)為是奢華型，而四星酒店則被認(rèn)為是高檔型酒店。此外，等級(jí)不超過(guò)三星的酒店被定義成中低檔。文章將高端四五星級(jí)的酒店當(dāng)作高端酒店業(yè)，同時(shí)，也稱(chēng)其為高星級(jí)的酒店。

二、高端酒店業(yè)過(guò)度投資理論可能性及分析

站在需求和供給關(guān)系角度分析，酒店的需求和旅游的需求存在緊密的聯(lián)系。而在其長(zhǎng)期發(fā)展的過(guò)程中，旅游的實(shí)際需求也會(huì)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平全面提升的背景下不斷增加。其中，當(dāng)人們外出旅游的時(shí)候，必然會(huì)有住宿的需求，特別是當(dāng)前人們的經(jīng)濟(jì)收入水平不斷提高，所以，同樣也提高了對(duì)住宿質(zhì)量的要求，為此，全面促進(jìn)了高端酒店行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。而這與低星級(jí)的酒店或者是經(jīng)濟(jì)型酒店相對(duì)比，高端酒店每間客房的日平均收入都要更高一些，所以，企業(yè)很容易受到經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使而進(jìn)軍這一領(lǐng)域。

站在地方政府角度分析，旅游業(yè)的發(fā)展可以在經(jīng)濟(jì)、文化與環(huán)境等諸多方面創(chuàng)造效應(yīng)，所以，在當(dāng)前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)需要轉(zhuǎn)型與升級(jí)的時(shí)代背景下，政府也同樣給予了旅游行業(yè)較高的期待，同時(shí)，在這一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域提供了相應(yīng)的政策支持。在這種形勢(shì)之下，對(duì)于高端酒店而言，特別是五星級(jí)酒店，其數(shù)量能夠充分展現(xiàn)某一區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平，也同樣對(duì)本地形象工程建設(shè)起到促進(jìn)作用。基于此，商務(wù)類(lèi)型高端酒店能夠?yàn)楦叨松虅?wù)客人提供理想的設(shè)施以及服務(wù)，所以，有效地促進(jìn)了該區(qū)域的招商引資。為此，政府也逐漸對(duì)四五星級(jí)的酒店提高了重視程度，進(jìn)而使得高端酒店發(fā)展空間更大，同樣引誘了企業(yè)的投資。若企業(yè)自身的資金不充足，那么金融機(jī)構(gòu)就會(huì)隨之介入，最終就會(huì)形成大力支持高端酒店發(fā)展的“羊群行為”，使得投資出現(xiàn)過(guò)度現(xiàn)象。而對(duì)于高端酒店投資長(zhǎng)期，所需資金量很大，而在行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)投資潮涌現(xiàn)象之后，就會(huì)導(dǎo)致需求的增長(zhǎng)速度落后于供給增長(zhǎng)的速度，長(zhǎng)此以往，“僧多肉少”的問(wèn)題也更加嚴(yán)峻。與此同時(shí)，酒店行業(yè)是高壁壘退出行業(yè)，如果在投資興建方面效果理想，那么在建筑結(jié)構(gòu)與功能方面也就決定了企業(yè)轉(zhuǎn)行幾率不大。為此，諸多酒店就會(huì)爭(zhēng)搶客源，隨后，就會(huì)出現(xiàn)部分酒店經(jīng)營(yíng)效果不理想或者是無(wú)法維持生計(jì)而破產(chǎn)退出。而這種過(guò)度投資的惡性結(jié)果就是增加了社會(huì)資源的浪費(fèi)。

三、現(xiàn)階段中國(guó)高端酒店行業(yè)投資過(guò)度識(shí)別及正確判斷

（一）過(guò)度投資現(xiàn)象的預(yù)警信號(hào)分析

第一，五星級(jí)酒店的數(shù)量和出租率變化對(duì)比。站在整體數(shù)量角度分析，我國(guó)在2001年期間，五星級(jí)酒店的數(shù)量只有129間，而客房的數(shù)量超過(guò)了5萬(wàn)。然而，截止到2010年，國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店的數(shù)量接近600座，而客房的數(shù)量也快速提升至21萬(wàn)間。而根據(jù)國(guó)際酒店客房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，最佳比例是豪華型酒店的客房數(shù)量在全部酒店客房總數(shù)中占據(jù)5%的比例。若將四星級(jí)酒店客房的數(shù)量納入其中，當(dāng)現(xiàn)階段國(guó)內(nèi)奢華以及高檔酒店客房的數(shù)量在國(guó)內(nèi)星級(jí)酒店客房總數(shù)中的比例已經(jīng)超過(guò)了39%。而這一情況則與目前大眾旅游市場(chǎng)消費(fèi)需求的特點(diǎn)不相適應(yīng)。由此可見(jiàn)，同酒店行業(yè)基本面進(jìn)行比較，國(guó)內(nèi)高端酒店與客房數(shù)量實(shí)際增長(zhǎng)的速度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于酒店行業(yè)整體數(shù)量增長(zhǎng)的速度。另外，目前高端酒店總數(shù)量和旅游者消費(fèi)需求數(shù)量及消費(fèi)水平之間是相互脫節(jié)的?，F(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)的最明顯特點(diǎn)就是大眾旅游，所以，酒店消費(fèi)市場(chǎng)所展現(xiàn)出的特點(diǎn)就是消費(fèi)的基數(shù)極大，而人均的消費(fèi)水平不高。與此同時(shí)，酒店消費(fèi)在旅游總消費(fèi)中的比重隨之降低。據(jù)調(diào)查，在2010年，國(guó)外入境過(guò)夜的旅游者在境內(nèi)平均每人每天的花費(fèi)不到200美元，而住宿消費(fèi)在旅游整體消費(fèi)中的比重僅為12%。針對(duì)上述情況進(jìn)行計(jì)算，可以發(fā)現(xiàn)，國(guó)外過(guò)夜旅游者住宿消費(fèi)每天只有24美元。概括來(lái)講，過(guò)夜入境的旅游者在住宿方面，人均的日銷(xiāo)費(fèi)只有經(jīng)濟(jì)型酒店亦或是三星級(jí)以下酒店客房的價(jià)格。因而高端酒店與客房數(shù)量的增長(zhǎng)速度要高于酒店行業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)速度，而這種發(fā)展趨勢(shì)從本質(zhì)上來(lái)講，也并不符合中國(guó)大眾旅游市場(chǎng)需求的特點(diǎn)。另外，對(duì)于高端酒店所看好的會(huì)議、公務(wù)與會(huì)展消費(fèi)等，則始終受制于地區(qū)自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平。若需求受到限制，即便地區(qū)的商務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，高端酒店市場(chǎng)需求結(jié)構(gòu)和不同類(lèi)型客源市場(chǎng)消費(fèi)的能力也同樣處于變化狀態(tài)，最終導(dǎo)致高端酒店行業(yè)自身的盈利能力不斷下降。而對(duì)于商務(wù)客源來(lái)講，國(guó)際范圍內(nèi)的商務(wù)客源消費(fèi)能力與消費(fèi)水平都要高于我國(guó)。然而，在2011年的中國(guó)酒店業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)報(bào)告當(dāng)中所表現(xiàn)的則是中國(guó)高端酒店市場(chǎng)客源是國(guó)內(nèi)商務(wù)客源，而且在四星和無(wú)形酒店市場(chǎng)當(dāng)中所占的份額也要明顯高于之前的五年，然而，消費(fèi)平均房?jī)r(jià)的水平提升幅度并不大。也就是說(shuō)，即便消費(fèi)能力得到了強(qiáng)化，但是，在增長(zhǎng)幅度方面的效果仍然不明顯。相反的是，國(guó)家商務(wù)客源在四星與五星酒店市場(chǎng)當(dāng)中的比重不斷下降。同時(shí)，平均房?jī)r(jià)水平也呈現(xiàn)出大幅度下降的趨勢(shì)。在這種情況下，受?chē)?guó)際客源基礎(chǔ)疲軟的影響，加之金融危機(jī)，但是最根本的原因就是高端國(guó)際品牌的酒店進(jìn)入到中國(guó)市場(chǎng)當(dāng)中。除此之外，因?yàn)槭袌?chǎng)供給過(guò)剩，使得酒店被迫采用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)方式面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致國(guó)際商務(wù)客源的消費(fèi)水平不斷降低。

第二，高端酒店平均房?jī)r(jià)和經(jīng)營(yíng)收益的變化。平均房?jī)r(jià)和經(jīng)營(yíng)收益與出租率變化相對(duì)比，能夠真實(shí)地反映高端酒店行業(yè)過(guò)度投資問(wèn)題所引發(fā)的惡性后果。從平均房?jī)r(jià)角度分析，五星級(jí)酒店客房的平均價(jià)格最初處于穩(wěn)定上升的狀態(tài)，而在2008年達(dá)到巔峰以后，隨后不斷下跌，而在2004年再次回到原有房?jī)r(jià)水平。在這期間，會(huì)受到金融危機(jī)的影響，然而，同樣也受到過(guò)度投資及酒店數(shù)量相對(duì)較多等諸多因素的影響。另外，平均每間客房的收益水平都呈現(xiàn)出下滑的趨勢(shì)，由此可見(jiàn)，五星級(jí)酒店在客房中獲取利益的能力有所下降，而四星級(jí)酒店業(yè)類(lèi)似于五星級(jí)酒店。

（二）高端酒店行業(yè)的投資回收期財(cái)務(wù)研究

現(xiàn)階段，若將更多的資金投入到高端酒店行業(yè)當(dāng)中，那么業(yè)主實(shí)際獲取回報(bào)的可能性并不高，具體可以對(duì)投資回收期進(jìn)行計(jì)算來(lái)證明。根據(jù)實(shí)際調(diào)查數(shù)據(jù)內(nèi)容顯示，按照國(guó)際酒店行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，五星級(jí)酒店投資標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)確定成每間客房在15-20萬(wàn)美元。如果某一企業(yè)投資建設(shè)五星級(jí)酒店，將客房數(shù)量確定為350間。為了更好地適應(yīng)中國(guó)國(guó)情，選擇使用最低投資標(biāo)準(zhǔn)，將每間客房的投資標(biāo)準(zhǔn)確定為15萬(wàn)美元，且匯率為一美元兌換7元人民幣。通過(guò)計(jì)算，該酒店所需投入的金額應(yīng)當(dāng)是3.675億人民幣。但是，對(duì)中國(guó)酒店業(yè)務(wù)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，五星級(jí)酒店平均客房的出租率和每間客房的平均房?jī)r(jià)作為具體計(jì)算的依據(jù)，假設(shè)酒店每年平均客房的出租率是60%，而每一間客房的平均房?jī)r(jià)是780元，難么大致估算酒店每年客房的營(yíng)業(yè)收入是將近6000萬(wàn)，假設(shè)酒店客房部門(mén)的收入在整體收入中的比重是55%，那么酒店每年?duì)I業(yè)收入接近1.1億元人民幣。如果將利率確定為6%，對(duì)年金流入總額現(xiàn)值進(jìn)行計(jì)算，那么該酒店需要營(yíng)業(yè)23年才能夠收回原有投資。但是，通常情況下，五星級(jí)酒店投資回收的期限應(yīng)是8-12年。

通過(guò)以上分析與研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)階段，國(guó)內(nèi)五星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)相對(duì)較低，而且營(yíng)業(yè)的實(shí)際情況也不滿(mǎn)足投資回收標(biāo)準(zhǔn)要求。同理推論，四星級(jí)酒店平均房?jī)r(jià)與出租情況也難以滿(mǎn)足投資回收的標(biāo)準(zhǔn)。因此，若不切合實(shí)際地加大投資力度，不僅無(wú)法改善當(dāng)前狀況，甚至?xí)霈F(xiàn)惡化。所以，過(guò)度的投資只會(huì)導(dǎo)致資源的嚴(yán)重浪費(fèi)。

四、相關(guān)建議

根據(jù)上述研究與分析，可以得出相關(guān)結(jié)論：當(dāng)前國(guó)內(nèi)高端酒店因投資過(guò)度而提高了風(fēng)險(xiǎn)，這是所有酒店行業(yè)人士所需要重視的，一定要適當(dāng)減少對(duì)高端酒店行業(yè)的投資。然而，在實(shí)踐過(guò)程中，受諸多因素影響，城市高端酒店與四五星級(jí)酒店數(shù)量是對(duì)地區(qū)旅游行業(yè)與投資環(huán)境進(jìn)行衡量的重要條件。即便缺乏需求，那么政府推動(dòng)修建的高等級(jí)酒店數(shù)量也同樣很多。但是，因?yàn)榫频晷袠I(yè)的投資十分分散，所以，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目方面必須要有特定周期，若政府和行業(yè)人士不給予重視和管制，那么投資者就會(huì)受信息不完整的原因而無(wú)法正確判斷資本投入規(guī)模，在這種情況下，必然會(huì)出現(xiàn)激進(jìn)投資的情況。

中國(guó)高端酒店行業(yè)過(guò)度投資問(wèn)題的情況已經(jīng)發(fā)出預(yù)警，所以，政府相關(guān)部門(mén)必須要轉(zhuǎn)變?cè)袘B(tài)度，不斷增強(qiáng)自身引導(dǎo)與信息服務(wù)等職能，以保證其信息優(yōu)勢(shì)得以全面發(fā)揮。與此同時(shí)，對(duì)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)的數(shù)量及實(shí)際的供需情況，信貸與投資等多種信息內(nèi)容進(jìn)行全面收集，積極構(gòu)建信息發(fā)布服務(wù)機(jī)制[5]。基于此，還需要?jiǎng)?chuàng)建識(shí)別評(píng)估產(chǎn)能過(guò)剩的相關(guān)機(jī)制，如果有必要，則可以及時(shí)提出產(chǎn)能過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，有效地避免投資者受信息不完整或者是協(xié)調(diào)問(wèn)題所引發(fā)的錯(cuò)誤投資行為，對(duì)管理投資項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格地規(guī)范，并且針對(duì)投資項(xiàng)目本身的可行性展開(kāi)全面且深入的審查評(píng)估，以防出現(xiàn)重復(fù)建設(shè)或者是無(wú)序開(kāi)發(fā)等問(wèn)題，規(guī)避后續(xù)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。

而在企業(yè)方面，一定要保證投資的理性化，當(dāng)進(jìn)入酒店業(yè)之前，需要按照政府所發(fā)布的信息內(nèi)容展開(kāi)深入地分析，而在決策中，應(yīng)當(dāng)由經(jīng)驗(yàn)管理逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹R(shí)管理。這樣一來(lái)，就能夠?qū)Ω叨司频戤a(chǎn)業(yè)單一投資現(xiàn)象減輕依賴(lài)性，避免盲目投資或者是模仿與復(fù)制，最關(guān)鍵的是可以充分利用收購(gòu)兼并的方式，有效地替代投資建造的方式，規(guī)避低水平的重復(fù)性建設(shè)。

由此可見(jiàn)，需要從政府及企業(yè)兩個(gè)角度出發(fā)，分別從宏觀角度與微觀角度出發(fā)，確保投資的科學(xué)性，只有這樣才能夠規(guī)避高端酒店行業(yè)的投資過(guò)度，以免出現(xiàn)惡化而擴(kuò)大影響面。最終，為中國(guó)高端酒店行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展?fàn)I造積極的氛圍。

五、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，當(dāng)前，在高端酒店行業(yè)方面過(guò)度投資的現(xiàn)象十分明顯，同樣也引發(fā)了惡性后果，嚴(yán)重制約了行業(yè)自身的發(fā)展。為此，文章將中國(guó)高端酒店行業(yè)作為重要研究對(duì)象，闡述了該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警問(wèn)題。站在政府與企業(yè)角度提出了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，在強(qiáng)化政府信息服務(wù)職能并促進(jìn)企業(yè)理性投資的同時(shí)，希望能夠?yàn)楦叨司频晷袠I(yè)的進(jìn)一步發(fā)展提供有價(jià)值的理論依據(jù)。

（作者單位：安徽博悅酒店管理投資有限公司）