淺議商品房預(yù)售的法律規(guī)制

劉一男

摘要：近年來，商品房預(yù)售制度在我國經(jīng)歷了高速發(fā)展，雖然該制度逐步滿足了居民快速增長的對商品房的大量需求，對繁榮房地產(chǎn)市場起到了巨大的促進(jìn)作用，但是由于相關(guān)立法的不完善，其缺點(diǎn)也不斷的顯露出來。如果能不斷健全與商品房預(yù)售制度相配套法律，加強(qiáng)相關(guān)法律領(lǐng)域的立法，就能夠使這項(xiàng)制度為全國居民謀福利。

關(guān)鍵詞：商品房；商品房預(yù)售；法律規(guī)制

中圖分類號：D923.6；F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：2095-4379-（2017）02-0259-01

一、商品房預(yù)售的概述及法律屬性

商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。

從法律屬性來看，商品房預(yù)售是開發(fā)商和預(yù)購房者之間的一種買賣合同，是一種特殊的遠(yuǎn)期交貨合同，在這一點(diǎn)上與現(xiàn)貨買賣合同，普通的信用買賣合同是有很大區(qū)別的。遠(yuǎn)期交貨合同要預(yù)付商品全部價(jià)款，商品房預(yù)售則只需付首付，也就是商品房的一部分價(jià)款。

二、商品房預(yù)售制度存在的法律缺陷

（一）對商品房預(yù)售資金的監(jiān)管力度不夠

我國傳統(tǒng)的購房置業(yè)觀點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)異?；鸨煌瑫r(shí)銀行也為購房者打開便利之門，只要你符合銀行的購房貸款要求，就可以向銀行申請貸款繳納房款，購房者按月償還銀行本息。我國《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，商品房預(yù)售所得款項(xiàng)必須用于相關(guān)工程建設(shè)，禁止房地產(chǎn)開發(fā)商挪用預(yù)售所得款項(xiàng)從事其他行業(yè)的經(jīng)營，做到?？顚Ｓ谩５趯?shí)踐中沒有統(tǒng)一的對預(yù)售資金進(jìn)行有效監(jiān)管的措施與方法，我國對預(yù)售資金專項(xiàng)監(jiān)管的規(guī)定非常匱乏，就使得開發(fā)商肆意違規(guī)操作，侵害購房者的合法權(quán)益。

（二）預(yù)售制度配套的法律法規(guī)缺失

我國雖然在不斷完善相關(guān)法律，然而，由于這些法律規(guī)定只是從整體去說明問題，對具體的細(xì)節(jié)規(guī)定不多，使得開發(fā)商違法挪用專項(xiàng)資金的事情時(shí)有發(fā)生，目前該問題也未出臺相關(guān)的解決辦法?？傊?，我國現(xiàn)有的相關(guān)法律，雖然有利于商品房預(yù)售這一制度的發(fā)展，但有些法律缺乏具體細(xì)節(jié)的規(guī)定，有些缺乏對監(jiān)管主體的規(guī)定，有的法律效力層次不清。

（三）信息披露機(jī)制不透明

從當(dāng)前的商品房預(yù)售制度來看，購房者已經(jīng)支付了一部分的房款，而房還在建造過程中。就是通過這種方式，開發(fā)商肆無忌憚的把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了勞苦大眾，其實(shí)也是侵犯了居民的知情權(quán)。由于受到市場供求關(guān)系，不可抗力等因素的影響，商品房預(yù)售的交付履行周期長，還受到建筑材料價(jià)格、土地價(jià)格影響，使得交易雙方都面臨著不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)。購房者則處于信息劣勢的地位，開發(fā)商就會(huì)利用這種不均衡的狀態(tài)，想方設(shè)法的隱匿有關(guān)購房信息，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁到購買者頭上，暗中獲取利益，這都是由于信息嚴(yán)重不均衡造成的。

三、商品房預(yù)售制度的完善建議

（一）健全商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度

我國《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定“商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)?！本驮摋l款來說，缺乏相應(yīng)的監(jiān)管規(guī)定，其及時(shí)性和有效性有待增強(qiáng)。從監(jiān)管模式上看，我國還沒有建立統(tǒng)一的商品房預(yù)售監(jiān)管模式，但是從各個(gè)地方性法規(guī)或規(guī)章來看，在商品房預(yù)售監(jiān)管領(lǐng)域，我國存在三種模式：中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式、政府監(jiān)管模式、商業(yè)銀行監(jiān)管模式。中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管模式，應(yīng)加強(qiáng)其法治化建設(shè)，使其成為自律組織，保證監(jiān)管權(quán)力有效及時(shí)的行使。商業(yè)銀行監(jiān)管模式，應(yīng)加強(qiáng)其獨(dú)立性建設(shè)，設(shè)立獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，使商業(yè)銀行有效地履行其監(jiān)督管理職責(zé)。政府監(jiān)管模式，為了防止國家工作人員濫用職權(quán)，應(yīng)設(shè)立權(quán)利制衡機(jī)制，明確責(zé)任承擔(dān)。

（二）完善商品房預(yù)售制度的相關(guān)配套法律

為了使政府部門負(fù)起相應(yīng)責(zé)任，嚴(yán)格審核預(yù)售方的相關(guān)資質(zhì)與條件，依法頒發(fā)預(yù)售許可證，防止與開發(fā)商聯(lián)手共同侵害預(yù)購人的合法權(quán)益。法律應(yīng)明確規(guī)定：政府批準(zhǔn)預(yù)售的商品房，造成損失的，預(yù)購人可以提起行政賠償訴訟，由政府對違法行為承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任，受害人獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，政府代位取得對開發(fā)商的賠償請求權(quán)。還應(yīng)規(guī)定：由于監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管不力或銀行對賬戶管理出現(xiàn)失誤，給居民造成損失的，有必要相應(yīng)的承擔(dān)連帶責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑商損害購房者的合法權(quán)益的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任，如取消預(yù)售資格，吊銷其營業(yè)執(zhí)照；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，應(yīng)當(dāng)依法追究其刑事責(zé)任。

（三）建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的誠信機(jī)制與信息公開制度

居民享有知情權(quán)，這是法律賦予的且不得剝奪，因此有必要建立信息公開制度。通過信息資源共享，銀行查詢商品房交易情況、抵押、查封、權(quán)屬狀況等信息是非常便捷的，由此降低放貸的風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)對每套商品房預(yù)售全過程的跟蹤管理，使預(yù)購者以最低的成本獲得足夠的買房信息，扭轉(zhuǎn)預(yù)購者在交易中所處的信息不對稱的局面，政府部門可以通過網(wǎng)絡(luò)對房地產(chǎn)政策法規(guī)信息及時(shí)、公開地進(jìn)行披露。此外，有關(guān)房地產(chǎn)管理部門應(yīng)制定相關(guān)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格檢測預(yù)售房的質(zhì)量，為了提高購買者信息擁有量，還應(yīng)當(dāng)通過各種各樣媒介途徑宣傳正確的、適宜的預(yù)購者的消費(fèi)行為。

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