美國：房產(chǎn)買賣相關(guān)規(guī)定

高榮偉

美國買賣房屋很少有糾紛，這緣于美國房地產(chǎn)方面相關(guān)法律的健全、執(zhí)行的嚴格以及房屋買賣管理的嚴謹。美國房地產(chǎn)市場經(jīng)過上百年的發(fā)展，已經(jīng)日臻成熟，房地產(chǎn)法律無論在體系上，還是在內(nèi)容上都比較完善，相關(guān)法律對房屋買賣過程的每一個細節(jié)都有詳細的規(guī)定。但這并不意味著美國房地產(chǎn)買賣過程中不存在糾紛。那么，一旦房產(chǎn)買賣過程中發(fā)生糾紛，美國聯(lián)邦政府有哪些法律、法規(guī)來應(yīng)對呢？

房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度

美國房地產(chǎn)經(jīng)歷一百多年歷史，在不斷糾錯中逐步形成一套嚴格的房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度。

為了保證房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的健康發(fā)展，美國建立了嚴格的職業(yè)牌照管理制度。法律規(guī)定，除一些銀行、律師等可以替他人買賣房屋外，其他人代為買賣房屋，必須持有房地產(chǎn)經(jīng)紀人牌照，否則不能從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。這一規(guī)定不僅保證了房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)從業(yè)人員的基本素質(zhì)，而且很好地規(guī)范了他們的行為，從而避免了一些機構(gòu)和個人擅自從事房地產(chǎn)交易的中介活動?！叭绻麤]有這一制度安排，房地產(chǎn)經(jīng)紀人良莠不齊，無疑會加劇買賣糾紛的產(chǎn)生?！睒I(yè)內(nèi)人士指出。

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀較為發(fā)達，房地產(chǎn)經(jīng)紀活動幾乎滲透到房地產(chǎn)交易市場的每個角落。公開資料顯示，美國有超過200萬人從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，而全美約有85% 的房地產(chǎn)買賣是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀人實現(xiàn)交易的。那么，美國人想要買房的時候，購房者是如何獲取房源信息的呢？

原來，美國有一個房源共享系統(tǒng)Multiple Listing Service（MLS），該系統(tǒng)以會員聯(lián)盟的形式，將不同房地產(chǎn)經(jīng)紀公司納入一個加盟體系。每一個從屬于不同經(jīng)紀公司的經(jīng)紀人都把房源和求購信息傳輸?shù)組LS共享數(shù)據(jù)庫中。所有上市的房子在這個系統(tǒng)中都非常透明，一目了然。

需要說明的是，經(jīng)紀人想加入這個MLS系統(tǒng)，必須向當?shù)亟?jīng)紀人協(xié)會提交入會申請，并交納一定注冊會費。只有在獲得經(jīng)紀人協(xié)會審批通過之后，該經(jīng)紀人才能成為MLS系統(tǒng)中的一員，然后，通過MLS系統(tǒng)上傳房源、客源信息。在客戶購房過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人可以幫助客戶在系統(tǒng)上找到他滿意的房子，也可以帶著自己的客人看房、選房，而這房子不必是他所賣的。別的經(jīng)紀人也是同樣，也可以帶著他們的客人來買其他經(jīng)紀人賣的房子。他們彼此互利互惠，因為信息公開，彼此共享，所以藏污納垢的事在購房過程中很少發(fā)生。

在MLS系統(tǒng)下，房地產(chǎn)中介代理服務(wù)實行的是傭金制度。作為服務(wù)的報酬，經(jīng)紀人將收取房產(chǎn)出售價格一定比例的傭金，而傭金則一律由賣方負擔。也就是說，在美國通常是賣家付費，買方不需付經(jīng)紀人任何費用。這一點與中國買賣房屋的付費方式剛好相反。一般來說，屋主在委托經(jīng)紀人出售房屋時就訂立了合同，傭金一般在6%左右。當買方由別的經(jīng)紀人帶領(lǐng)來買房時，賣方經(jīng)紀人需分一半的傭金給買方經(jīng)紀人。

從美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀人制度可以看出，與中國單一中間人不同，美國房屋交易過程中有買方經(jīng)紀人和賣方經(jīng)紀人，他們分別代理和維護買賣雙方各自的利益。賣方經(jīng)紀人從事房屋代理銷售的業(yè)務(wù)，而買方經(jīng)紀人則為買家免費提供一系列服務(wù)，包括找尋合適房子、提供市場和生活環(huán)境綜合分析、專業(yè)驗房、購房貸款、過戶等。房屋買賣的諸多問題，例如產(chǎn)權(quán)的糾紛、后續(xù)房屋管理等等一系列問題，都要通過雙方經(jīng)紀人協(xié)調(diào)解決。

終止合同權(quán)

這一法律條文涉及合同的解除權(quán)問題。房屋買賣對于大多數(shù)人來說是一生中最大的投資之一，同時不像其他商品一樣可以退貨。因此，為了切實保護買主的利益，在美國許多州的房地產(chǎn)買賣合同中，有一重要的條款，稱之為終止合同權(quán)（Termination Option）。這一條款對于房產(chǎn)的買方非常重要。

美國人的房子都是個性化的。一般情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商在買了地皮之后，會按照法律的規(guī)定和開發(fā)的要求，設(shè)計若干款式、風(fēng)格各不相同的房子。這些風(fēng)格、款式各異的房子，都是根據(jù)買主的選擇而建的，對于室內(nèi)，比如臥室、客廳、廚房、陽臺、衛(wèi)生間、地下室、樓梯等，都會清楚地標出具體位置和面積，甚至連電話插座、電燈開關(guān)的位置都標得一清二楚，建筑商必須按圖施工。交房子時，如果買主發(fā)現(xiàn)任何與圖紙有出入的地方，都可以提出來，而建筑商必須免費修改。如果是大問題修改不了，那么，就要按照終止合同權(quán)這一規(guī)定，建筑商要賠款、退款，或者推倒全部重建。一位房地產(chǎn)經(jīng)紀人舉例說：“有個客戶在設(shè)計好圖紙后，又通知開發(fā)商把客廳面積增加4平方英尺。由于建筑開發(fā)過程中牽涉諸多事項，還要面對眾多客戶，結(jié)果開發(fā)商把此事給忘掉了。最后交房時，房主發(fā)現(xiàn)了客廳面積并未增加——這已經(jīng)涉及建筑違約。對此，開發(fā)商想賠些款了事，但房主要求退房、退款，于是開發(fā)商只好乖乖地退了錢。否則，就得上法庭了?！?/p>

終止合同權(quán)這一條款在美國各州有相似之處，也有不同點。以德州為例，該條款就是給已經(jīng)簽約并存入定金的買主在一定的時間內(nèi)（7-10天，有些州可達15天），可以以任何理由解除合同。合同解除時，定金將如數(shù)退還給買主，買主損失的只是附加費（Option Fee，約50-100美元）。Option Fee是買主與賣主在簽訂合約時，除了定金之外直接支付給賣主的費用。如果買主最后購買了這棟房子，賣主要把Option Fee退還給買主。

在簽訂Option期間，賣方不可以和其他的買方再訂合同，但買方可以無條件解除合同。這一條款對美國房產(chǎn)的買方非常有利。買方通常是在這段時間內(nèi)請專業(yè)的驗房師（Home Inspector）做一個全面的上門檢查，如果發(fā)現(xiàn)有顯著問題，例如：地基、屋頂、下水系統(tǒng)等，如果對人體健康造成危害，買方就可以單方面終止合同，要求對方退還定金。在大多數(shù)情況下，如果只檢查出一些小毛病，這時買方可以要求賣方做一定的維修。往往賣方會接受買方的要求，把不能正常工作的設(shè)備修復(fù)，或損壞的地方給修好。

美國各州類似于德州的終止合同權(quán)這一條款讓買家有充分的時間考慮和審核所購房產(chǎn)，從而保護了房產(chǎn)買方的利益。

產(chǎn)權(quán)調(diào)查和產(chǎn)權(quán)保險制度

美國房產(chǎn)交易中，產(chǎn)權(quán)涉及的事宜由產(chǎn)權(quán)公司專門負責(zé)辦理。

當買主與賣主簽訂了買賣合同后，產(chǎn)權(quán)公司的律師就要開始調(diào)查賣主房子的產(chǎn)權(quán)記錄，即其物業(yè)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等歷史情況，同時也要調(diào)查該房子的產(chǎn)權(quán)上有沒有債務(wù)，如欠地產(chǎn)稅，物業(yè)管理及市政府的罰單等。如果存在問題，就一定要解決了才能轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)；如果賣主不愿意解決所查出的問題，那么買主就可以中斷合同，并把定金收回。

值得一提的是，美國買賣房屋時實行的第三方賬戶（Escrow Account）制度。在美國，絕大多數(shù)州政府為了保護房產(chǎn)交易的公平性，往往禁止定金由買方的房地產(chǎn)經(jīng)紀人或賣方的經(jīng)紀人控制。否則，一旦賣主違約，買主要求退還定金時，賣主的經(jīng)紀人就會找各種理由拒絕退還；如果定金是在買主經(jīng)紀人手里，一旦買主違約，賣主要扣下定金時，買主經(jīng)紀人也同樣會找各種理由拒絕交出定金。所以，美國人把定金存放在中立的第三方——獨立于買賣雙方外的產(chǎn)權(quán)公司手里，這樣，一旦發(fā)生糾紛，定金就能很快地退還給買主，或者賣主。

產(chǎn)權(quán)公司經(jīng)過調(diào)查，如果產(chǎn)權(quán)沒有任何問題，產(chǎn)權(quán)保險公司就可以進入下一道環(huán)節(jié)——進行買賣雙方產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移和過戶手續(xù)（Closing）。所有的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)都是由中立的產(chǎn)權(quán)公司辦理。當買主與賣主分別簽好了過戶所需文件，買主就要把付的房款用銀行本票（Cashier Check）的形式支付給產(chǎn)權(quán)公司，而不是賣主。如果是按揭的話，銀行要把貸款額電匯（Wire Transfer）到產(chǎn)權(quán)公司的賬戶上。然后，產(chǎn)權(quán)公司根據(jù)房地產(chǎn)買賣合同的有關(guān)條文，把一些費用，諸如傭金、產(chǎn)權(quán)保險、過戶的其他雜費，從房款中扣除，并立即支付給賣主。只有到這時候，房地產(chǎn)交易才真正完成。很多賣主在過戶后往往數(shù)小時內(nèi)就可以拿到房款，這樣，就從根本上杜絕了房地產(chǎn)經(jīng)紀人介入，抑或控制房款的機會。

需要指出的是，在這一過程中，產(chǎn)權(quán)公司會給該房產(chǎn)提供產(chǎn)權(quán)保險（Title Insurance），并提供產(chǎn)權(quán)保險憑證，以保障產(chǎn)權(quán)的合法性、真實性。一旦房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)出現(xiàn)問題，或者發(fā)生其他意外，產(chǎn)權(quán)公司就要按規(guī)定承擔風(fēng)險，給予賠償。

糾紛調(diào)解與賠償金儲備系統(tǒng)

在房地產(chǎn)交易中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人與消費者如果發(fā)生糾紛，消費者投訴渠道有兩個：一是房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會，二是州房地產(chǎn)局或房地產(chǎn)委員會下屬的房地產(chǎn)仲裁委員會。

這兩個組織都可以調(diào)處糾紛并做出處罰決定，但兩者發(fā)揮的作用又有所不同。房地產(chǎn)仲裁委員會是經(jīng)政府授權(quán)，依法可以做出吊銷牌照的處罰決定；房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會可對會員進行罰款或勸其退會。房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會雖無權(quán)吊銷房地產(chǎn)經(jīng)紀人牌照，但由于協(xié)會在行業(yè)中的影響，受其處罰的人以后很難在經(jīng)紀行業(yè)中從業(yè)，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會對于調(diào)解房產(chǎn)買賣糾紛所起的作用不可小覷——實際上，多數(shù)情況下，消費者更愿意選擇到房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會進行投訴。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)與經(jīng)紀人之間因傭金分配爭議等也可由房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會裁決。

美國法律規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀人或銷售員在業(yè)務(wù)活動中有不良行為，諸如不實陳述、虛假承諾、多頭代理、公私款項不分、以不法手段騙取執(zhí)照、有不良行為記載、做不實廣告、因疏忽大意使客戶權(quán)益受損、隱瞞實際利潤等均會受到暫停或吊銷執(zhí)照的處罰。其中因不良行為或過失行為造成客戶經(jīng)濟利益損失的，還應(yīng)承擔賠償責(zé)任。

如果房產(chǎn)經(jīng)紀人采取欺詐的手段給買主或賣主造成很嚴重的傷害，或者較大的經(jīng)濟損失，買主或賣主告到法院，這時可能犯法的經(jīng)紀人已經(jīng)畏罪潛逃，或者法院判決下來，要求犯法的經(jīng)紀人賠償受害人的經(jīng)濟損失，但是這個經(jīng)紀人卻沒有錢來償還。此時，如果受害人僅靠輿論的安慰和道義上的支持，而沒有得到經(jīng)濟上合理的賠償，這對于受害人是非常不公平的。這個問題該怎么解決？對此，美國各州建立了經(jīng)紀人賠償金儲備系統(tǒng)（Recovery Fund）。該系統(tǒng)不是美國聯(lián)邦政府制定，而是由各州政府制定的，在具體細節(jié)上有所差異。有些州設(shè)置該系統(tǒng)的賠償金是由經(jīng)紀人出的：每個經(jīng)紀人剛考到執(zhí)照時要交大約10美元，然后，在每年執(zhí)照延期時再交納50美元左右，一直到賠償金儲備系統(tǒng)達到一定數(shù)目為止。美國一部分州規(guī)定，儲備的賠償金最低額是100萬美元，最高170萬美元，一般維持在150萬美元上下。也有一些州儲備的賠償金比較低，約50萬美元左右。一般來說，一次肇事賠償?shù)淖罡哳~可達5萬美元。賠償金儲備系統(tǒng)的建立，使受害人的利益切實得到了保障。

此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)還會通過過失保險轉(zhuǎn)移來自業(yè)務(wù)上的風(fēng)險。據(jù)了解，該險種以一宗交易為一個保單。每個房地產(chǎn)經(jīng)紀人進入房地產(chǎn)機構(gòu)時，也要交一筆保險費，然后以機構(gòu)的名義向保險公司投保。在這樣的風(fēng)險安排下，當糾紛發(fā)生時便可將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司。

在美國的買賣房屋過程中，除了產(chǎn)權(quán)保險公司、經(jīng)紀人制度之外，還有許多類似的第三方機構(gòu)來協(xié)助房屋的買賣，比如估價公司、公證公司等。成立這些第三方機構(gòu)的目的就是為了防范、化解房屋買賣過程中可能產(chǎn)生的糾紛。這些與房地產(chǎn)買賣糾紛相關(guān)的第三方機構(gòu)的設(shè)立，是在吸取歷史上成百上千的法律糾紛的基礎(chǔ)上總結(jié)出來的寶貴經(jīng)驗，它們在房屋買賣過程中發(fā)揮著各自的功能，在保證房屋買賣公平、合理的同時，促進了房地產(chǎn)行業(yè)透明、穩(wěn)定、蓬勃、健康地向前發(fā)展。

編輯：薛華 icexue0321@163.com