“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目稅收籌劃問(wèn)題分析

房建林

摘要：2016年5月1日起的“營(yíng)改增”，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員需靈活應(yīng)對(duì)國(guó)家稅收政策的改變，只有對(duì)國(guó)家相關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的政策進(jìn)行深入研究，才能確保企業(yè)稅負(fù)水平目標(biāo)在合理、合法的范圍內(nèi)。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行營(yíng)改增，規(guī)定了2016 年5月1日前自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目也就是房地產(chǎn)老項(xiàng)目，一般納稅人可選擇一般計(jì)稅辦法或簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，但也需滿足一定的條件：首選簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的，想要變更為一般計(jì)稅辦法需在未來(lái)三年過(guò)后實(shí)現(xiàn)。同時(shí)也規(guī)定了2016 年5月1日之后房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目必須選用一般計(jì)稅辦法。

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；新老項(xiàng)目；稅收籌劃

一、“營(yíng)改增”前的房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目稅收籌劃

房地產(chǎn)老項(xiàng)目有以下兩種情況：（1）2016年5月1日前已獲得《建筑施工許可證》，其注明了房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同開工日期在2016年4月30日前；（2）未在《建筑工程施工許可證》上明確標(biāo)注合同開工日期或還沒有《建筑工程施工許可證》，但允許建筑項(xiàng)目在承包合同注明可在2016年4月30日前開工的。

房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目可優(yōu)先選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦，理由如下：

（一）“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項(xiàng)目可供選用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。房地產(chǎn)老項(xiàng)目在營(yíng)改增后，若選用一般計(jì)稅辦法，其稅率將比簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法稅率高6%。

（二）由建筑施工企業(yè)開具的建安工程發(fā)票是主要的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與建安工程簽訂合同時(shí)沒有將國(guó)稅政策變化考慮進(jìn)來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目若向建筑施工企業(yè)提出開具可抵扣的增值稅專用發(fā)票的要求，其所適用稅率將不再是原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅稅率3%，而是已提高的增值稅稅率11%，毫無(wú)疑問(wèn)，這將加重建筑施工企業(yè)稅負(fù)情況。與此同時(shí)，建筑施工企業(yè)也會(huì)向房地產(chǎn)企業(yè)提出增加工程結(jié)算價(jià)款的要求，這只會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本不降反而上升。如不能順利處理，容易在建安企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛，嚴(yán)重的會(huì)導(dǎo)致法律訴訟。

（三）過(guò)去十多年里，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈井噴式增長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格突飛猛漲，已經(jīng)上漲了5至10多倍。房地產(chǎn)老項(xiàng)目應(yīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅法，其稅率低，能使企業(yè)稅負(fù)保持在平穩(wěn)水平上，避免了大幅度增長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)老項(xiàng)目計(jì)稅辦法選擇應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)。房地產(chǎn)老項(xiàng)目可分為四大類：商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅、普通住宅與政府安居工程。1.商業(yè)地產(chǎn)與高檔豪宅選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，會(huì)有較大的增值空間；2.普通住宅和政府安居工程雖其增值幅度小，綜合權(quán)衡考慮計(jì)稅辦法后，還是選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法比較穩(wěn)妥。

（四）營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算難度、工作量等都會(huì)大量增加，若選擇一般計(jì)稅辦法，增值稅核算的工作量、會(huì)計(jì)核算難度都會(huì)有大幅地增加，對(duì)會(huì)計(jì)人員提出了更高的專業(yè)知識(shí)要求。

二、“營(yíng)改增”背景下的房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目稅收籌劃

按照國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定，從2016 年5 月1 日起的房地產(chǎn)企業(yè)新項(xiàng)目必須適用一般計(jì)稅辦法。

（一）一般計(jì)稅辦法中銷售額的概念

這一銷售額的概念完全不同于“營(yíng)改增”前銷售額與簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法的銷售額的概念，國(guó)稅總局規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)選擇一般計(jì)稅辦法計(jì)算增值稅，其銷售額=（ 全部?jī)r(jià)款+價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）/（1+11%）*11%，而當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=當(dāng)期銷售的房地產(chǎn)面積/ 該房地產(chǎn)項(xiàng)目的可售面積*支付的全部土地價(jià)款。

（二）日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行規(guī)范，合理取得企業(yè)增值稅專用發(fā)票

“營(yíng)改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了抵扣增值稅銷項(xiàng)稅額，達(dá)到降低企業(yè)增值稅應(yīng)納稅額的目的，需要重新規(guī)范企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，獲取增值稅專用發(fā)票，同時(shí)需注意以下幾點(diǎn)：（1）積極學(xué)習(xí)稅法。企業(yè)增強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高企業(yè)員工的業(yè)務(wù)能力，做到人人知曉營(yíng)改增，最終形成購(gòu)買固定資產(chǎn)、支付辦公耗材獲取可抵扣的增值稅專用發(fā)票。（2）只有建安工程費(fèi)用與建筑材料取得增值稅專用發(fā)票，才能抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。建筑施工企業(yè)是房地產(chǎn)企業(yè)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額最大的來(lái)源，因此必須在與之簽訂工程施工合同時(shí)，在合同中明確提出建安企業(yè)開具增值稅專用發(fā)票的要求。而建筑材料供應(yīng)商應(yīng)按房地產(chǎn)企業(yè)的要求出具自行開具或由稅務(wù)部門代開的增值稅專用發(fā)票。

（三）適應(yīng)“營(yíng)改增”大環(huán)境，重構(gòu)企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式

營(yíng)改增背景下，房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買的甲供材獲得了增值稅專用發(fā)票，即可抵扣17%的增值稅。若繼續(xù)采用營(yíng)改增之前的承包方包工包法，建筑企業(yè)會(huì)選擇開具11%的增值稅專用發(fā)票，使房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)大大降低；而已經(jīng)獲得增值稅專用發(fā)票的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在少計(jì)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的現(xiàn)象，容易使房地產(chǎn)企業(yè)增值稅稅負(fù)水平上升。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)需重構(gòu)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，將企業(yè)整體稅負(fù)水平保持在合理范圍內(nèi)，最終實(shí)現(xiàn)增值稅稅負(fù)合理與優(yōu)化。

（四）合理明確地劃分新老項(xiàng)目的費(fèi)用界限，規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)新老項(xiàng)目的計(jì)稅方法不同，因而在會(huì)計(jì)核算時(shí)應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。房地產(chǎn)新老項(xiàng)目需共同承擔(dān)的成本費(fèi)用，且取得的增值稅專用發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額，需選用適合的方法進(jìn)行合理的分?jǐn)?，轉(zhuǎn)出房地產(chǎn)老項(xiàng)目辦法的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。對(duì)無(wú)法確認(rèn)是房地產(chǎn)老項(xiàng)目還是房地產(chǎn)新項(xiàng)目產(chǎn)生的費(fèi)用，由房地產(chǎn)新項(xiàng)目全額承擔(dān)，予以用相應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額給予全額抵扣的政策。

參考文獻(xiàn)：

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[3]張楠.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)變化及稅收籌劃[J].全國(guó)商情，2016.

（作者單位：山東海洋發(fā)展有限公司）