燕郊產(chǎn)業(yè)空心化困局

郭煦

2010年11月29日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，燕郊高新技術(shù)園區(qū)升級(jí)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。然而，多年過(guò)去，當(dāng)初規(guī)劃的大片產(chǎn)業(yè)基地大都只停留在規(guī)劃圖紙上，其現(xiàn)實(shí)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程早已脫離了設(shè)計(jì)的軌跡

燕郊位于北京正東，距天安門(mén)廣場(chǎng)35公里，隸屬于河北省三河市，西部與北京市通州區(qū)相鄰。昔日的燕郊，轄區(qū)內(nèi)只有8個(gè)村莊、3.3萬(wàn)人口，是一個(gè)以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為主的京東小鎮(zhèn)。

這個(gè)十年人口和房?jī)r(jià)都增長(zhǎng)了十倍的小鎮(zhèn)，正迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇——京津冀一體化和北京市政府東遷。近年來(lái)，緊挨北京的地理優(yōu)勢(shì)與時(shí)時(shí)搭乘政策利好“順風(fēng)車(chē)”，使得燕郊一躍升級(jí)成北京邊郊地區(qū)最熱門(mén)的置業(yè)板塊，令無(wú)數(shù)“北漂”趨之若鶩。

然而，透過(guò)光環(huán)細(xì)看這一區(qū)域，幾近失控的推盤(pán)節(jié)奏與開(kāi)發(fā)體量，在幾年間埋下了大量房屋質(zhì)量、配套建設(shè)上的隱患。“加速度”、“高利潤(rùn)”之手埋下的質(zhì)量“打折”、設(shè)計(jì)規(guī)劃不合理、配套滯后等硬傷持續(xù)暴露出來(lái)，令“燕郊新移民的夢(mèng)想生活”在現(xiàn)實(shí)中頻遭幻滅。

機(jī)遇 燕郊與通州僅有一河之隔，區(qū)域之間的有效連接，城市資源的合理分享將為燕郊的發(fā)展帶去前所未有的機(jī)遇。

產(chǎn)業(yè)之城發(fā)展走向空心化

在行政規(guī)劃上，燕郊已經(jīng)是不折不扣的產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)了。1992年8月，燕郊正式成為省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū);2010年11月29日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，燕郊高新技術(shù)園區(qū)升級(jí)為國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)。這就意味著燕郊一直以來(lái)的定位就是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，絕非房地產(chǎn)導(dǎo)向。

按照燕郊高新區(qū)堅(jiān)持“產(chǎn)業(yè)立區(qū)”的戰(zhàn)略，將全力打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，大力推動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集。燕郊形成了以電子信息、新能源、新材料、裝備制造、生物醫(yī)藥、綠色食品為主的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和以休閑旅游、現(xiàn)代物流、健康醫(yī)療為主的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)體系，擁有多個(gè)中國(guó)乃至世界之最的龍頭項(xiàng)目。全區(qū)規(guī)模以上企業(yè)170家，國(guó)家科技部認(rèn)定高新技術(shù)企業(yè)30家。

然而，記者調(diào)查走訪(fǎng)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)確實(shí)規(guī)劃了大片產(chǎn)業(yè)基地，但多年過(guò)去，大都只停留在規(guī)劃圖紙上，其現(xiàn)實(shí)的開(kāi)發(fā)進(jìn)程早已脫離了設(shè)計(jì)的軌跡。例如燕郊東南各莊聚集了成片的工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，寬廣的馬路兩側(cè)，是各類(lèi)名目的產(chǎn)業(yè)基地。但沿著這些工業(yè)基地的牌子往深處走，就會(huì)看到另外一個(gè)景象：擱置的廠(chǎng)房，成片空曠的土地，正在拆遷或等待拆遷的村莊，隨處丟棄的垃圾，墻上的大標(biāo)語(yǔ)寫(xiě)著：“治理臟、亂、差”，“生男生女一個(gè)樣”。

燕郊已經(jīng)建成的產(chǎn)業(yè)基地，情況也并不樂(lè)觀(guān)。包括百世金谷·燕郊空港國(guó)際產(chǎn)業(yè)園、天山國(guó)際、全景工業(yè)園、興遠(yuǎn)高科產(chǎn)業(yè)園、龍鈺國(guó)際、精工園、晶龍產(chǎn)業(yè)園、田園牧歌、首爾園等在內(nèi)的項(xiàng)目，其體量動(dòng)輒上千畝，少則上百畝。不過(guò)記者發(fā)現(xiàn)，與住宅類(lèi)似，這些產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目大部分以銷(xiāo)售為主，目前售價(jià)普遍在10000—20000元/平方米之間。盡管規(guī)劃之初這些項(xiàng)目有著不同的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和立項(xiàng)，但在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，產(chǎn)品均逐漸趨同，大部分屬于生產(chǎn)制造以及研發(fā)辦公的獨(dú)棟或者聯(lián)排別墅。

以“百世金谷·燕郊空港物流國(guó)際產(chǎn)業(yè)園”為例，該項(xiàng)目規(guī)劃用地面積2000畝。一期占地198畝，二期占地670畝，三期占地1032畝。園區(qū)銷(xiāo)售員稱(chēng)，該項(xiàng)目一期是針對(duì)物流企業(yè)建設(shè)的“鋼結(jié)構(gòu)”廠(chǎng)房，層高10米或者12米，目前已經(jīng)銷(xiāo)售完畢。二期在售產(chǎn)品屬于框架結(jié)構(gòu)，層高4米或者6米，也就是說(shuō)，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)來(lái)看，已經(jīng)不再適用于物流企業(yè)，而是針對(duì)商貿(mào)或者研發(fā)類(lèi)公司。三期將建成配套的住宅以及商業(yè)，或者假日賣(mài)場(chǎng)。百世金谷一期產(chǎn)業(yè)園區(qū)入住的十多家企業(yè)，大部分是科技、電器、文化類(lèi)公司。一位管理員告訴記者，除了幾個(gè)廠(chǎng)房是由老板自己的物流公司占用，其他都租給了各種各樣的公司。

這并非燕郊最大的物流產(chǎn)業(yè)園。記者查詢(xún)資料得知，2012年9月，燕郊啟動(dòng)了“世界級(jí)物流園”項(xiàng)目，規(guī)劃占地10平方公里，分三期10年建成，總建筑面積1465萬(wàn)平方米，號(hào)稱(chēng)投資將達(dá)800億。來(lái)自燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的消息稱(chēng)，就在2012年，燕郊共計(jì)啟動(dòng)了80個(gè)億元以上工業(yè)及服務(wù)業(yè)類(lèi)和基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)項(xiàng)目集中開(kāi)工，總投資達(dá)1400億元，以物流以及航天制造業(yè)為主。

以產(chǎn)業(yè)為名的圈地故事，近幾年在燕郊頻繁上演。從文化創(chuàng)意到生物制藥;從物流基地到高新技術(shù)，從投資上百億到動(dòng)輒上千億，演員或許不同，劇情卻大同小異。

一位不愿具名的銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人告訴記者，由于燕郊的產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)類(lèi)型單一，主題功能缺乏明顯標(biāo)識(shí)，也沒(méi)有大型知名企業(yè)的帶動(dòng)，各產(chǎn)業(yè)園招商并不容易?！把嘟籍a(chǎn)業(yè)園面向的客戶(hù)并不在河北，而是北京以及外省市客戶(hù)，但實(shí)際上，很多企業(yè)對(duì)這個(gè)行政區(qū)域并不認(rèn)可。政府也缺乏主導(dǎo)性。另外，燕郊雖然規(guī)劃了大量的工業(yè)園區(qū)，但配套以及基礎(chǔ)設(shè)施方面根本跟不上。”他無(wú)奈地表示，“企業(yè)肯定是追求利潤(rùn)的，所以燕郊產(chǎn)業(yè)園最后都做成了別墅類(lèi)的獨(dú)棟或者聯(lián)排類(lèi)產(chǎn)品”，因?yàn)檫@種產(chǎn)品，既可用于辦公、做企業(yè)會(huì)所，也可用于居住。

事實(shí)上，很多規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目最終因種種原因擱淺，不少項(xiàng)目最終變成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

這個(gè)曾登上《紐約時(shí)報(bào)》的小鎮(zhèn)，因樓市火熱而成為了世界焦點(diǎn)。而在此之前，北京市政府機(jī)關(guān)搬遷至通州的消息傳出后，鄰近通州的河北燕郊樓市就已被大肆炒作，部分項(xiàng)目已出現(xiàn)單價(jià)超過(guò)30000元/平方米的樓盤(pán)，而且眾多項(xiàng)目一房難求。但是，世界級(jí)的知名度和量?jī)r(jià)齊升的地產(chǎn)市場(chǎng)，卻沒(méi)改變燕郊地產(chǎn)混亂的現(xiàn)狀。據(jù)記者近日在燕郊走訪(fǎng)中發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域建筑密度高、房屋質(zhì)量低劣、物業(yè)服務(wù)不規(guī)范等等各種問(wèn)題在燕郊樓市層出不窮，且難以解決。消費(fèi)者對(duì)于房屋問(wèn)題投訴和產(chǎn)權(quán)問(wèn)題都不斷出現(xiàn)。同時(shí)，燕郊地產(chǎn)的寡頭壟斷和土地市場(chǎng)的種種問(wèn)題，也在十年間達(dá)到了登峰造極的程度。

一個(gè)鎮(zhèn)承載一座城的重負(fù)與期待

恐怕沒(méi)有其他地方像燕郊這樣，幾乎以一個(gè)“鎮(zhèn)”的行政規(guī)格承接了一座“城”的發(fā)展期待。數(shù)年之間，幾倍于實(shí)際發(fā)展能力的擴(kuò)張需求，迫使開(kāi)發(fā)商們放棄“按部就班”而選擇加快速度。由此造成的后果之一，就是許多住宅樓盤(pán)被“揠苗助長(zhǎng)”，倉(cāng)促建設(shè)過(guò)程中留下種種的后遺癥。

隨著北京房?jī)r(jià)上漲，部分北漂選擇在房?jī)r(jià)相對(duì)較低的燕郊置業(yè)，盡管樓市一片火爆，但燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)卻一直處于嚴(yán)重封閉狀態(tài)，本土企業(yè)長(zhǎng)期占據(jù)主導(dǎo)地位，福成開(kāi)發(fā)的上上城系列、興達(dá)的夏威夷系列、燕達(dá)的首爾系列、匯福的納丹堡和悅榕灣系列、天洋控股開(kāi)發(fā)的天洋城系列是整個(gè)燕郊房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)主力。

港中旅是燕郊真正意義上第一家外來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)?！把嘟挤康禺a(chǎn)市場(chǎng)很封閉，這么多年來(lái)，雖然市場(chǎng)火爆，但是從沒(méi)有一線(xiàn)房企進(jìn)入，不是不想進(jìn)來(lái)，是進(jìn)不來(lái)，本地企業(yè)拿地便宜，也沒(méi)有任何附加條件，外地企業(yè)進(jìn)來(lái)不僅拿地價(jià)格高，而且必須配建一定的公建項(xiàng)目，最主要的原因是當(dāng)?shù)卣捅镜亻_(kāi)發(fā)商之間已經(jīng)形成利益鏈條，容不得別人進(jìn)來(lái)，在燕郊能大片拿地的也就那么幾家開(kāi)發(fā)商?！碑?dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。

據(jù)上述人士透露，燕郊房地產(chǎn)企業(yè)獲得開(kāi)發(fā)用地主要有三個(gè)途徑：其一是通過(guò)正常招拍掛程序拿地;其二是城中村改造項(xiàng)目，即燕郊下屬各個(gè)村莊改造項(xiàng)目;其三是通過(guò)變更土地用途。而在燕郊，以后兩種途徑為主。

燕郊城中村改造項(xiàng)目以當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商為主。在工業(yè)用地用途的變更方面，作為一個(gè)國(guó)家級(jí)高新區(qū)，燕郊一直以來(lái)土地供應(yīng)主要側(cè)重工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地和金融商業(yè)用地，商品房住宅用地供應(yīng)量相對(duì)較少。隨著燕郊人口不斷攀升，原有建設(shè)用地已經(jīng)難以滿(mǎn)足房地產(chǎn)需求，再加上房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)較高，開(kāi)始出現(xiàn)工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地和其他綜合性用地通過(guò)變更規(guī)劃變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的情況。

整個(gè)燕郊，類(lèi)似工業(yè)用地變更項(xiàng)目很多，以匯福悅榕灣項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目原為匯福國(guó)際健康中心項(xiàng)目，土地性質(zhì)為50年產(chǎn)權(quán)綜合性用地，2013年該項(xiàng)目用地進(jìn)行用途變更，一部分變更為40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)金融用地，一部分變更為70年產(chǎn)權(quán)普通商品房用地。上述人士表示，前些年，“土地拿下來(lái)的時(shí)候都是工業(yè)性質(zhì)或者綜合用地，放幾年就能變更土地性質(zhì)”，這成了公開(kāi)的“秘密”。據(jù)其介紹，由工業(yè)用地或者綜合用地變更為商住用地，主要通過(guò)改變規(guī)劃實(shí)現(xiàn)，“最難的是把農(nóng)用地變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地。只要成為國(guó)有建設(shè)用地，再進(jìn)行土地性質(zhì)方面的變更就容易多了”。

此外，還有部分項(xiàng)目以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)項(xiàng)目配建住宅、增加綜合用地商住部分來(lái)實(shí)現(xiàn)。首爾甜城項(xiàng)目為燕達(dá)集團(tuán)與韓國(guó)幾家企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，但據(jù)記者了解，截至目前，正在建設(shè)中的只有住宅和公寓。而由興達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的夏威夷藍(lán)灣項(xiàng)目原為興達(dá)養(yǎng)老設(shè)備研發(fā)生產(chǎn)基地項(xiàng)目，該項(xiàng)目配套的有紅木林住宅項(xiàng)目。目前，夏威夷藍(lán)灣項(xiàng)目已開(kāi)盤(pán)售出大半，而基地中的養(yǎng)老設(shè)備研發(fā)和生產(chǎn)基地項(xiàng)目一直未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。無(wú)獨(dú)有偶，天洋城四代項(xiàng)目為航天現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展區(qū)項(xiàng)目，整個(gè)項(xiàng)目除了一個(gè)航空博物館即將建成外，全部為住宅、公寓及配套商業(yè)項(xiàng)目;百世金谷開(kāi)發(fā)的燕郊產(chǎn)業(yè)園和世界華人收藏博物館項(xiàng)目亦配建大量商品房項(xiàng)目。

更令人意外的是，還有項(xiàng)目在容積率上“偷梁換柱”。世界華人收藏博物館項(xiàng)目，由百世金谷實(shí)業(yè)有限公司出資籌建，位于燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)南外環(huán)北側(cè)，于2014年1月11日奠基。投資方表示將投入10億元用于項(xiàng)目建設(shè)。據(jù)了解，該項(xiàng)目占地70畝，總建筑面積4.9萬(wàn)平方米，按此數(shù)據(jù)計(jì)算實(shí)際容積率為1.05，遠(yuǎn)低于規(guī)劃報(bào)批的2.0容積率。多出來(lái)的容積率怎么不翼而飛了？原來(lái)，開(kāi)發(fā)商來(lái)了個(gè)“偷龍轉(zhuǎn)鳳”，將剩余的容積率轉(zhuǎn)到博物館后面的商服公寓isoho上，將isoho公寓容積率由原設(shè)計(jì)的2.0提高到3.0以上，通過(guò)增加建設(shè)及銷(xiāo)售面積，獲取暴利。據(jù)了解，該項(xiàng)目在去年以商住兩用房公開(kāi)銷(xiāo)售，現(xiàn)在已售罄。

按照燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)最初的規(guī)劃，只有燕順路兩側(cè)為居民區(qū)，其他地區(qū)主要為工業(yè)區(qū)，而目前，地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)遍布整個(gè)燕郊。也因此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)道，“燕郊城區(qū)內(nèi)的土地，很多已不適合做工業(yè)項(xiàng)目了，未來(lái)很可能會(huì)開(kāi)發(fā)成住宅?！?/p>

“規(guī)劃一張圖”或破解困局

從2002年至今，燕郊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)超100多個(gè)，正在開(kāi)發(fā)的20多個(gè)。樓市暴漲的背后也牽出了不少腐敗事件。

2016年，廊坊市通報(bào)的市紀(jì)委查處的8起頂風(fēng)違紀(jì)的典型案例，其中有兩起村委會(huì)負(fù)責(zé)人接受開(kāi)發(fā)商賄賂的案件，分別是：燕郊鎮(zhèn)諸葛店村村委會(huì)主任楊賀，在諸葛店村拆遷改造過(guò)程中向開(kāi)發(fā)商索要巨額財(cái)物，涉案金額3600余萬(wàn)元。高樓鎮(zhèn)雙營(yíng)村黨支部書(shū)記翟景林，在雙營(yíng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，向投資公司索要財(cái)物，侵占村集體土地流轉(zhuǎn)資金，涉案金額1080余萬(wàn)元。

一位要求匿名的當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商說(shuō)，這種“內(nèi)容”高度一致的貪腐問(wèn)題背后，深層原因往往只有一個(gè)，即地產(chǎn)無(wú)序開(kāi)發(fā)。

燕郊的很多本土地產(chǎn)商一直熱衷建住宅樓項(xiàng)目。原因很簡(jiǎn)單，房子不愁賣(mài)，利潤(rùn)比其他項(xiàng)目豐厚。因此也使很多地產(chǎn)商為了拿地不惜一切代價(jià)。

來(lái)自國(guó)家發(fā)改委的消息，近日，國(guó)家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、國(guó)土資源部、環(huán)境保護(hù)部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、水利部、國(guó)家林業(yè)局七部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《加強(qiáng)京冀交界地區(qū)規(guī)劃建設(shè)管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）。

《意見(jiàn)》主要包括五個(gè)方面，重點(diǎn)是推進(jìn)土地集約節(jié)約利用，嚴(yán)格產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入管理，嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)管控，嚴(yán)控人口規(guī)模。

在京津冀一體化的推進(jìn)下，環(huán)京樓市區(qū)域經(jīng)濟(jì)的價(jià)值開(kāi)始顯現(xiàn)，北京的諸多產(chǎn)業(yè)開(kāi)始外溢到周邊區(qū)域。在眾多產(chǎn)業(yè)中，香河樓市尤為引人注目，像萬(wàn)科、五礦等各大房企爭(zhēng)相進(jìn)駐，本地房企也迎來(lái)發(fā)展利好，香河板塊似有了“兵家必爭(zhēng)之地”的勢(shì)頭。

記者了解到，未來(lái)通州與北三縣將加強(qiáng)跨界地區(qū)統(tǒng)一管控，統(tǒng)一規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)“規(guī)劃一張圖”，共同開(kāi)展生態(tài)紅線(xiàn)和城市開(kāi)發(fā)邊界劃定工作，嚴(yán)控城市發(fā)展規(guī)模，加強(qiáng)生態(tài)廊道管控，并在城市副中心與中心城區(qū)、東部地區(qū)和北三縣之間建設(shè)大尺度綠色空間，防止連片發(fā)展，從而保證地區(qū)的生態(tài)安全與合理開(kāi)發(fā)。

據(jù)悉，京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略深入推進(jìn)，為破解“燕郊之囧”帶來(lái)契機(jī)，當(dāng)?shù)卣扇∠盗写胧┚徑饽壳暗某鞘羞\(yùn)行壓力。交通方面，連接北京的潮白河大橋正在興建，102國(guó)道“瓶頸路”有望南移，軌道交通也有望成為緩解燕郊擁堵的新通道。教育方面，政府將在新建小區(qū)配建教育設(shè)施、招聘更多教師等方面做出努力。

未來(lái)，隨著北京行政機(jī)構(gòu)外遷通州，燕郊等區(qū)域?qū)⑴c北京協(xié)同規(guī)劃、明確定位、協(xié)調(diào)管理，打造“產(chǎn)城融合”、宜居宜業(yè)的衛(wèi)星城，有效服務(wù)于北京非首都功能疏解。在城市管理上超前規(guī)劃，真正實(shí)現(xiàn)京津冀協(xié)同發(fā)展。

要緩解北京“大城市病”和“燕郊困局”，需解決產(chǎn)業(yè)協(xié)同問(wèn)題。北京相關(guān)產(chǎn)業(yè)真正疏解出來(lái)、龍頭企業(yè)外遷，才能帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈外遷，將人口、就業(yè)機(jī)會(huì)等吸附在外遷地，實(shí)現(xiàn)“產(chǎn)城融合”，否則“河北居住、北京上班”的難題就不易破解。

一些規(guī)劃專(zhuān)家建議，未來(lái)京津冀有關(guān)區(qū)域宜打破各自為政、各自規(guī)劃的局面，京津冀城鎮(zhèn)群尤其是衛(wèi)星城需有清晰明確定位，實(shí)現(xiàn)毗鄰區(qū)域“規(guī)劃一張圖”，在空間、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、交通等重要層面實(shí)現(xiàn)真正協(xié)同，切實(shí)消除壁壘。