鄭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及對策研究

文/王東峰，鄭州信息科技職業(yè)學院

引言

目前，鄭州房地產(chǎn)市場正處于蓬勃發(fā)展期，作為鄭州經(jīng)濟發(fā)展的重要支撐，鄭州市房地產(chǎn)對推動基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面起著舉足輕重的作用。因此，了解鄭州市房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問題并采取適當措施有助于促進鄭州地產(chǎn)健康發(fā)展，對鄭州經(jīng)濟發(fā)展具有重要意義。

1 鄭州市房地產(chǎn)近十年現(xiàn)狀

1.1 鄭州市近十年房地產(chǎn)發(fā)展概況

鄭州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2016年鄭州市房地產(chǎn)投資為2779億元，相比2007年鄭州市房地產(chǎn)投資額299億元，鄭州市房地產(chǎn)投資在近十年間增長了830%，具體年份及增長率如圖-1所示。

圖1-1 2007年-2016年鄭州市房地產(chǎn)投資及增長率

進一步梳理近十年鄭州市近十年房地產(chǎn)投資與銷售數(shù)據(jù)，如圖1-2所示。由圖1-2可知，鄭州市房地產(chǎn)供給與需求總體保持平衡，自2011年開始拉開差距，但2016年又快速縮短了差距。

圖1-2 2007年-2016年鄭州市房地產(chǎn)投資及銷售金額

1.2 鄭州市房地產(chǎn)對鄭州市GDP的影響

房地產(chǎn)市場作為國民經(jīng)濟的重要組成部分，其在鄭州市經(jīng)濟發(fā)展的比重也越來越大。數(shù)據(jù)顯示， 2016年鄭州全年GDP完成7994.2億元，環(huán)比增長9.3%。其中，第三產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)投資以2779億元，環(huán)比增長38.9%領(lǐng)漲全市而備受關(guān)注。具體如圖1-3所示。

當今房地產(chǎn)行業(yè)仍存在供給及需求不平衡，低收入群體住房困難，房地產(chǎn)價格不穩(wěn)定，銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的不科學投資等問題。因此，如何促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展仍是一個值得深入研究的問題。

圖1-3 2007年-2016年鄭州市GDP及房地產(chǎn)投資增長率

2 鄭州市房地產(chǎn)政策的分析與思考

2.1 政策分析工具：房地產(chǎn)四象限模型

四象限模型作為房地產(chǎn)市場的一種工具，將定性分析與定量研究相結(jié)合來研究房地產(chǎn)市場變化。該模型建立在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場與使用市場的基礎(chǔ)上，其中，房地產(chǎn)資產(chǎn)市場指房地產(chǎn)買賣以投資為主；房地產(chǎn)使用市場指承租或購置房產(chǎn)的目的是自己使用。

圖2-1 房地產(chǎn)四象限模型

四象限模型將房地產(chǎn)市場劃分為影響物業(yè)使用的物業(yè)市場和進行建筑物買賣的資產(chǎn)市場。使用市場包括物業(yè)的租金和存量水平，后者包括物業(yè)的價格和新開發(fā)建設(shè)量。四象限模型便是通過租金和新開發(fā)建設(shè)量將二者建立聯(lián)系。

2.2 房地產(chǎn)政策分析

2.2.1 利率及稅收對鄭州市房地產(chǎn)市場的影響

利率及稅收下調(diào)將導(dǎo)致鄭州市房地產(chǎn)市場的投資需求上升及收益率i的下降，假設(shè)其他因素保持不變，只有房地產(chǎn)投資收益率i發(fā)生變化，則鄭州市房地產(chǎn)原有的市場不再均衡，將形成新的均衡市場。假設(shè)新生成的均衡市場對應(yīng)的均衡租金為R*，均衡價格為P*，均衡收益率為i*，聯(lián)立四個房地產(chǎn)分市場的方程組，得出均衡租金及均衡房價，具體如下。

由上述公式可知，當收益率i*下降時，均衡租金R*也將下降，而均衡價格P*則會上升。

另定義四個分市場的市場規(guī)模為各自橫縱坐標軸數(shù)值的乘積，分別記為：估價市場S1，開發(fā)市場S2，存量市場S3，租金市場S4，對應(yīng)表達式如下。

則房地產(chǎn)市場總規(guī)模為ST：

上述四個公式顯示，當房地產(chǎn)收益率i*下降時，S2與S3將上升，即房地產(chǎn)的開發(fā)及使用市場的存量調(diào)整市場規(guī)模將增大。

2.2.2 購房入戶政策對鄭州市房地產(chǎn)市場的影響

通過入戶政策的調(diào)整，鄭州市房地產(chǎn)市場的快速升溫得到了一定遏制。購房入戶政策對于需求函數(shù)屬外生變量，且該政策的執(zhí)行會使租金市場的需求曲線向內(nèi)移動，即需求曲線中的m值變小。

當m值變小時，新的均衡租金R*及新的均衡價格P*均會下降，估價市場S1，開發(fā)市場S2，存量市場S3，租金市場S4的規(guī)模也均會下降，即鄭州市房地產(chǎn)市場規(guī)模會有所下降。

2.2.3 保障性住房政策對鄭州市房地產(chǎn)市場的影響

保障性住房主要用于解決低收入群體的住房保障問題，也有助于改善鄭州市房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，為有效緩解鄭州市房地產(chǎn)市場的快速升溫，鄭州市政府對保障性住房也做了及時調(diào)整。

在圖2-1四象限模型中，在其他因素保持不變的情況下，鄭州市房地產(chǎn)市場平均總成本成本c的降低也會拉低均衡租金R*及新的均衡價格P*；另一方面，鄭州市房地產(chǎn)消費市場的估價市場規(guī)模S 1與房地產(chǎn)投資市場規(guī)模S2均會有所下降。

3 分析結(jié)論

由房地產(chǎn)四象限模型分析，可得以下結(jié)論：①上浮利率及上調(diào)房產(chǎn)契稅可以降低房價，但該措施的實施不能完全遏制鄭州市房地產(chǎn)市場的快速增長；②購房入戶政策的限制可以給鄭州市房地產(chǎn)的快速增長降降溫，但不利于鄭州市房地產(chǎn)的長期發(fā)展，也不能確保對整個房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生有利影響；③保障性住房有助于低收入群體購房，可以有效緩解剛性群體購房的壓力，從而分解部分鄭州市房地產(chǎn)整體需求量。

4 政策建議

結(jié)合分析結(jié)論及鄭州市現(xiàn)已出臺的政策，本文建議主要體現(xiàn)在以下三個方面：

4.1 穩(wěn)定房貸利率

房貸利率上浮對抑制房地產(chǎn)市場的快速增長確實起到了一定抑制作用，但影響效果較慢，且過度上浮房貸利率不利于房地產(chǎn)市場的長期均衡、健康發(fā)展，容易使我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展出現(xiàn)大幅波動。

4.2 調(diào)整購房入戶政策

購房入戶政策對鄭州市房地產(chǎn)市場的發(fā)展有著直接影響，如20 16年12月份推出限購政策后，當月鄭州市房產(chǎn)隨即到了速凍期，鄭州市外來人口購房比例大幅下降，省內(nèi)購房者下降到57%，省外購房者9%，鄭州市內(nèi)購房者上升至34%。因此，在加大鄭州房地產(chǎn)市場調(diào)控力度時，可著重加強購房入戶政策的調(diào)整，并加大監(jiān)管、審核力度。

4.3 提高保障房供應(yīng)

提高保障房供應(yīng)方面，應(yīng)廣泛開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調(diào)查，全面掌握本地區(qū)住房保障需求情況，建立一個詳細，完備的保障對象檔案。根據(jù)住房保障需求，以財政預(yù)算安排為主，多渠道籌措廉租住房資金，著力擴大保 障性住房制度覆蓋面遙對財力薄弱地區(qū)，要通過公積金 增值優(yōu)先安排，并對城鎮(zhèn)保障性住房制度建設(shè)納入政府工作的目標責任制管理，并對實施情況加強監(jiān)督檢查。

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