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    購物中心餐飲招商有7大陷阱

    2017-02-05 14:15:58黃建新
    金點(diǎn)子生意 2017年1期
    關(guān)鍵詞:出租方租約承租方

    黃建新

    新興商圈被標(biāo)榜“前景光明”

    新興商圈是指在城市邊緣區(qū)域內(nèi)建設(shè)的購物中心,目前進(jìn)這類購物中心做餐飲,風(fēng)險(xiǎn)最大。整個(gè)房地產(chǎn)的大形勢進(jìn)入去庫存的時(shí)代,這決定了一個(gè)新興商圈從不成熟到成熟的周期在拉長,由3—5年拉長到8—10年。新興商圈通常也意味著商戶要“放水養(yǎng)魚”,慢慢聚攏人氣,這就是招商人員口中的“養(yǎng)商期”,在養(yǎng)商期內(nèi),餐飲商家賺到錢的難度非常大。

    因此,如果是新興商圈,即使購物中心給出的招商條件再優(yōu)惠,也一定謹(jǐn)慎進(jìn)駐,寧肯多付點(diǎn)租金進(jìn)城市核心商圈。尤其是三四線城市,更是應(yīng)該非城市核心商圈不進(jìn)。

    河北有一個(gè)位于新興商圈的購物中心,有20多萬平方米的巨大體量,因?yàn)殚_發(fā)購物中心的公司此前在當(dāng)?shù)匾呀?jīng)成功運(yùn)營了好幾個(gè)百貨店,大量餐飲品牌因過于相信這家公司的實(shí)力而忽視了新興商圈的事實(shí),紛紛入駐,結(jié)果開業(yè)一年半時(shí)間,幾乎所有餐飲都處于賠錢的尷尬境地。

    非餐飲區(qū)的“黃金位置”

    在購物中心里通常會(huì)設(shè)置專門的餐飲區(qū),因?yàn)榫筒褪悄康男韵M(fèi),餐飲的承租能力有限,所以一般會(huì)放在購物中心的高層區(qū)域,比如6層購物中心的5—6層,有時(shí)整個(gè)樓層幾乎都是餐飲,這樣的業(yè)態(tài)布置方式有助于形成聚集效應(yīng),也易于識(shí)別,顧客到了吃飯時(shí)間,就直奔這些特定的餐飲區(qū)而去。

    在其他非餐飲區(qū)的底層區(qū),在邊角的位置因?yàn)橛薪Y(jié)構(gòu)柱遮擋視線或者鋪面分割過大等原因存在招商困難的時(shí)候,購物中心往往會(huì)對餐飲業(yè)拋出橄欖枝,并“總結(jié)”其特別的優(yōu)勢:一、樓層低,黃金位置、消費(fèi)者更易到達(dá);二、承諾比同樓層的商鋪更低的租金;三、甚至搭配更多優(yōu)惠條件。

    這樣的位置,同樣謹(jǐn)慎進(jìn)駐。四川的一位餐飲同行,商場四樓是集中的餐飲層,購物中心給了他一個(gè)一樓的邊角位置。這位老板想:一樓就我一家,又離超市最近,吃飯顧客更方便選我家。但事實(shí)卻事與愿違:雖然在一樓,但卻是在動(dòng)線的末梢,顧客根本到達(dá)不了;顧客來商場吃飯,還是直沖四樓餐飲區(qū)。

    被賣掉的產(chǎn)權(quán)式商鋪

    有的購物中心為了快速回籠資金,會(huì)把部分或全部商鋪分割賣掉,這種銷售式的購物中心里的商鋪叫做產(chǎn)權(quán)式商鋪,雖然購物中心承諾是統(tǒng)一經(jīng)營,但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)分散,各個(gè)持有單個(gè)商鋪的小業(yè)主各有各的算盤,導(dǎo)致目前在全國都沒有經(jīng)營成功的案例,都是以失敗告終。這樣的購物中心即使地理位置再好,餐飲企業(yè)也不要進(jìn)。

    委托出租的購物中心商鋪

    與購物中心租賃合同簽訂前一定要核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)證書的原件,必要時(shí)還應(yīng)到房管局大廳查詢房屋權(quán)屬登記情況。這樣做的主要目的,是為了核實(shí)房屋租賃合同的出租方與產(chǎn)權(quán)證書登記的所有權(quán)人是否一致。

    有的購物中心把招商工作外包,也叫做委托出租,也就是說出租方并非是房屋的所有權(quán)人。委托出租一般都有年限限制,所以需要出租方提供房屋所有權(quán)人的委托書等法律文件,重點(diǎn)看委托出租的年限限制。如果忽視了對出租方主體資格和代租年限的審查,很有可能會(huì)掉進(jìn)“合同效力”的陷阱。山東的一位餐飲同行和某商業(yè)招商公司簽訂了10年的租賃合同,但實(shí)際上這家商業(yè)招商公司與購物中心產(chǎn)權(quán)方簽訂的租約只有6年,也就是說,6年后如果商業(yè)招商公司不再續(xù)約,這份合同也就在法律意義上終止了。

    硬件設(shè)施“先用后改”

    硬件設(shè)施不達(dá)標(biāo)是購物中心開業(yè)前的通病,原因在于前期招商規(guī)劃不足,商家落位不清晰,甚至是邊建設(shè)邊修改業(yè)態(tài)定位。但餐飲是對硬件設(shè)施要求很高的業(yè)態(tài),如水電負(fù)荷、煤氣、隔油池、排煙、排風(fēng)、空調(diào)、煤氣、獨(dú)立洗手間等都有特定的要求,如前期設(shè)計(jì)沒有達(dá)到要求,而招商人員忽悠說“可以改造”時(shí)就要特別警惕,因?yàn)橘徫镏行牡墓芫€特別復(fù)雜,有些是可以后期改造的,有些如煤氣、獨(dú)立洗手間等改造的費(fèi)用會(huì)特別高昂,甚至無法完成改造。還有就是公共部分的設(shè)施,明確保養(yǎng)的維修責(zé)任尤為重要。

    口頭承諾

    購物中心的招商人員一天要“忽悠”十批客戶,而我們的餐飲老板往往一年也“忽悠”不了一個(gè)購物中心,在“忽悠”與“防忽悠”的層級(jí)上是存在巨大差距的。購物中心招商人員都身經(jīng)百戰(zhàn),甚至為達(dá)目的不惜虛假承諾,會(huì)給出很多的空頭承諾,如某某知名餐廳已經(jīng)提前進(jìn)駐,多出常規(guī)值的裝修期,在內(nèi)部培訓(xùn)時(shí)他們也有很多的規(guī)定技巧和招商說辭。

    餐飲老板在招商人員面前如果沒有定力就會(huì)被招商人員牽著鼻子走,很容易被招商人員開出的空頭支票所誘惑,而一旦到簽訂合同時(shí),這些招商人員又會(huì)以各種理由把自己承諾的虛假內(nèi)容全部推翻,這時(shí)候的餐飲老板往往礙于面子,或者因?yàn)榍捌谡勁卸啻胃愕闷v不堪就直接簽字了,而這正是招商人員的工作技巧。

    消防問題

    曾有這樣的案例,某餐飲同行在購物中心裝修好申請消防驗(yàn)收時(shí),因逃生樓梯不足通不過消防檢查而不能開業(yè)。但是購物中心本身的結(jié)構(gòu)又不適合再添建逃生梯,結(jié)果自然造成購物中心與承租人之間互相指責(zé),推諉責(zé)任,釀成訴訟。購物中心在對外租賃時(shí)一般需要過兩道消防關(guān),一是房屋在竣工驗(yàn)收時(shí)應(yīng)取得的房屋消防驗(yàn)收合格證書或備案登記;二是將租賃房屋用于餐飲經(jīng)營場所時(shí)在開業(yè)前應(yīng)通過的消防安全檢查。前者是購物中心的責(zé)任,后者一般是租賃方的責(zé)任。

    “蓄意模糊”的招商租約

    這是在購物中心進(jìn)行餐飲招商時(shí)最常遇到的問題,這樣的租約欺詐一般分為三種情況。

    1.主觀上有意地利用信息不對稱,在租約某些條文中做文章。或籠統(tǒng),或簡約,或避而不談,或偷換概念,以圖給租賃方多加一些責(zé)任,給自己多留一些權(quán)利。輕者是為己多留些回旋緩沖余地,重者則屬于暗下圈套,攫取不義之利。

    2.租約內(nèi)容簡單籠統(tǒng)、殘缺不全。出了問題往往無案可稽,后遺癥較多。常遺漏(或籠統(tǒng)模糊)的合同要點(diǎn)如下。承租方想更改店牌及商品主打品牌,有沒有自主權(quán)?有多少?承租方想轉(zhuǎn)租或分租,租約的責(zé)任義務(wù)(包括權(quán)利)由誰承擔(dān)?承租方每日必須在何時(shí)開業(yè)、關(guān)門?違約該如何處理?承租方可以在周圍開設(shè)同類分店嗎?可在多遠(yuǎn)以外開店?

    3.開發(fā)商對承租方,普遍重視合同的制約功能,忽視合同的激勵(lì)、引導(dǎo)功能。只強(qiáng)調(diào)“必須做什么,不能做什么”,缺乏“鼓勵(lì)做什么,獎(jiǎng)勵(lì)做什么”。這是強(qiáng)制性管理習(xí)慣在招商租約方面的反映。

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