土地流轉(zhuǎn)若干概念的分析與界定

張嘉琪

山西農(nóng)業(yè)大學(xué)信息學(xué)院，山西 太谷 030800

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土地流轉(zhuǎn)若干概念的分析與界定

張嘉琪

山西農(nóng)業(yè)大學(xué)信息學(xué)院，山西 太谷 030800

隨著社會的發(fā)展以及時(shí)代的進(jìn)步，我們國家近幾年的經(jīng)濟(jì)水平有了極大程度的提升，但是在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展過程當(dāng)中所存在的問題越來越明顯。我們國家作為一個(gè)農(nóng)業(yè)大國，土地可以說是一個(gè)重要的組成部分。這個(gè)重要的組成部分，無論是對于農(nóng)業(yè)發(fā)展而言，還是對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展而言都十分的重要。但是在實(shí)際的發(fā)展過程當(dāng)中，因?yàn)闀M(jìn)一步受到經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使。所以必將會發(fā)生土地流轉(zhuǎn)的問題。藉此，本文對土地流轉(zhuǎn)若干概念進(jìn)行了簡要的分析以及界定。

土地流轉(zhuǎn)；概念分析；概念界定

二十一世紀(jì)是一個(gè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，科學(xué)技術(shù)高度繁榮的時(shí)代，在此種時(shí)代背景之下，任何事物的發(fā)展都將會受到極大程度的影響，這是社會發(fā)展所具有一個(gè)必然趨勢。但是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最終作用效果即可以是良好的作用效果，也可以為其它行業(yè)的發(fā)展帶來巨大的影響。土地作為一個(gè)社會當(dāng)中的基礎(chǔ)組成部分，在實(shí)際的發(fā)展過程當(dāng)中，將會涉及到土地流轉(zhuǎn)的問題，而如果對于土地流轉(zhuǎn)相關(guān)概念不清晰，在很大程度之上觸動(dòng)法律底線。因此，對土地流轉(zhuǎn)若干概念的分析與界定有著鮮明的現(xiàn)實(shí)意義。

一、土地流轉(zhuǎn)概述

(一)國有土地流轉(zhuǎn)

從宏觀的角度上來說，我們國家當(dāng)中的基礎(chǔ)國有土地使用權(quán)所形成的相關(guān)轉(zhuǎn)讓活動(dòng)，將會在很大程度之上包括土地當(dāng)中的一級市場以及相關(guān)的二級市場轉(zhuǎn)讓活動(dòng)。簡單的來說，其在實(shí)際的應(yīng)用以及發(fā)展過程當(dāng)中即會包含國家出讓土地使用權(quán)行為，這種建立在國家使用之上的土地行為叫做一級市場行為。同時(shí)在實(shí)際的作用過程當(dāng)中還將會包含土地所有者以及土地使用者二者之間發(fā)生的土地相關(guān)轉(zhuǎn)讓關(guān)系。在此種發(fā)展背景之下，也會進(jìn)一步的包含一部分的國有土地使用權(quán)問題。以上此種轉(zhuǎn)讓行為則是一定的二級轉(zhuǎn)讓。而從微光的角度上來說，所謂的國有土地流轉(zhuǎn)將會在規(guī)定當(dāng)中特指為是相關(guān)的國有土地使用權(quán)所具有的再次轉(zhuǎn)讓行為，簡單的來說就是個(gè)人名義或者是單位名義之下的國家規(guī)定方式之下的一種土地流轉(zhuǎn)。我們也可以將其理解為是通過相關(guān)的劃撥或者是在實(shí)際的出讓過程當(dāng)中采取相關(guān)的措施，并且履行必要的法律行為之后，所具有的一種國有土地使用權(quán)之間的轉(zhuǎn)換。在符合相關(guān)國家的基本政策規(guī)定之下，買賣雙方通過合理的交換，以及交換方式，將原有的土地使用權(quán)建立在相關(guān)的合同以及相關(guān)的契約基本內(nèi)容之下，從而形成的一種轉(zhuǎn)移行為以及具體的民事法律相關(guān)行為。而在此種轉(zhuǎn)讓的背景之下，相關(guān)活動(dòng)必須經(jīng)過有關(guān)主管單位的具體批準(zhǔn)之后才能達(dá)到最終的目的。而在轉(zhuǎn)讓活動(dòng)之間，應(yīng)該通過相關(guān)的法律規(guī)定進(jìn)行手續(xù)的辦理，并且在實(shí)際的應(yīng)用過程當(dāng)中應(yīng)該可以進(jìn)一步的補(bǔ)交上土地收益金[1]。

(二)集體土地流轉(zhuǎn)

從宏觀的角度上來說，農(nóng)村土地的基礎(chǔ)流轉(zhuǎn)形式，是一種時(shí)常發(fā)生的活動(dòng)。而相關(guān)的土地基礎(chǔ)權(quán)利將會包含土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)以及相關(guān)的宅基地使用權(quán)這三個(gè)基礎(chǔ)內(nèi)容。按照當(dāng)下我們國家所具有的相關(guān)法律規(guī)定來說，農(nóng)村當(dāng)中的集體建設(shè)土地在實(shí)際的發(fā)展過程當(dāng)中不得參與流轉(zhuǎn)活動(dòng)。而農(nóng)村集體土地所具有的相關(guān)流轉(zhuǎn)在很大程度之上是指相關(guān)的承包地所發(fā)生的流轉(zhuǎn)活動(dòng)，簡單的來說就是土地承包經(jīng)營權(quán)所具有的流轉(zhuǎn)行為。從微觀的角度上來說，農(nóng)村當(dāng)中的土地流轉(zhuǎn)將會被進(jìn)一步的特指為承包地的相關(guān)經(jīng)營權(quán)所具有的轉(zhuǎn)讓活動(dòng)[2]。

二、土地流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)內(nèi)容概述

(一)土地出讓

土地出讓在實(shí)際的規(guī)定當(dāng)中，僅僅指的是土地使用權(quán)所具有的一級市場流轉(zhuǎn)活動(dòng)，其具體的流轉(zhuǎn)形式將會體現(xiàn)在以下幾個(gè)層面當(dāng)中，其將會在實(shí)際的流轉(zhuǎn)過程當(dāng)中，按照相關(guān)的國有土地所有權(quán)以及現(xiàn)實(shí)使用權(quán)相分離的基礎(chǔ)原則，然后將國有土地使用權(quán)建立在規(guī)定的年限時(shí)間之下，從而達(dá)到相關(guān)的合同形式進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)。而在具體的合同當(dāng)中將會對相關(guān)的面積、用途等一些土地其他方面的條件進(jìn)行規(guī)定。而在相關(guān)的協(xié)議達(dá)成之后，將會由土地的具體使用者來向國家進(jìn)行土地使用權(quán)的資金支付。土地出讓行為在實(shí)際的應(yīng)用以及發(fā)展過程當(dāng)中是一種國有土地使用權(quán)之下的一級市場流轉(zhuǎn)過程當(dāng)中的一個(gè)初級流形式，也是國家將相關(guān)的國有土地具有存在的使用權(quán)通過相關(guān)法定基礎(chǔ)方式來對使用人進(jìn)行轉(zhuǎn)移。由相關(guān)的土地使用者在法律的允許之下享有占有、開發(fā)、管理等一部分基礎(chǔ)權(quán)利[3]。

(二)土地轉(zhuǎn)讓

土地轉(zhuǎn)讓既不同于國有土地使用權(quán)一級市場，即初級流轉(zhuǎn)的“土地出讓”，也不同于國有土地使用權(quán)、集體土地承包經(jīng)營權(quán)的一級流轉(zhuǎn)、二級流轉(zhuǎn)的“土地流轉(zhuǎn)”，而是屬于國有土地使用權(quán)、集體土地承包經(jīng)營權(quán)二級市場行為，即其再次流轉(zhuǎn)的一種“土地轉(zhuǎn)讓”，是個(gè)人或單位平等市場主體之間所發(fā)生的一種土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓[4]。

三、結(jié)束語

綜上所述，我們國家近幾年的經(jīng)濟(jì)水平有了極大程度的提升，而在實(shí)際的應(yīng)用以及發(fā)展過程當(dāng)中，衍生出來的相關(guān)內(nèi)容越發(fā)的嚴(yán)峻。土地流轉(zhuǎn)問題是土地發(fā)展以及應(yīng)用過程當(dāng)中一個(gè)基本的問題體現(xiàn)。但是在實(shí)際的發(fā)展過程當(dāng)中，土地流轉(zhuǎn)所包含的內(nèi)容以及相關(guān)問題同樣十分的多樣。本文以上內(nèi)容，立足于當(dāng)下土地流轉(zhuǎn)當(dāng)中的幾個(gè)基本問題。對其進(jìn)行了簡單的分析以及概念界定。雖現(xiàn)階段人們對于土地流轉(zhuǎn)所具有的相關(guān)問題認(rèn)識仍然存于基礎(chǔ)層面。但是希望本文的論述可以對讀者起到借鑒作用。

[1]黃祖輝，王建英，陳志鋼.非農(nóng)就業(yè)、土地流轉(zhuǎn)與土地細(xì)碎化對稻農(nóng)技術(shù)效率的影響[J].中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，2014，11：4-16.

[2]鐘曉蘭，李江濤，馮艷芬，李景剛，劉吼海.農(nóng)戶認(rèn)知視角下廣東省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)意愿與流轉(zhuǎn)行為研究[J].資源科學(xué)，2013，10：2082-2093.

[3]李景剛，高艷梅，臧俊梅.農(nóng)戶風(fēng)險(xiǎn)意識對土地流轉(zhuǎn)決策行為的影響[J].農(nóng)業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)，2014，11：21-30.

[4]黃延信，張海陽，李偉毅，劉強(qiáng).農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)狀況調(diào)查與思考[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)問題，2011，05：4-9+110.

F832.51；F301；X

A

1006-0049-(2017)13-0257-01