淺析我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存問題

向陽(yáng)艷博 鄭 潔

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030000

?

淺析我國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存問題

向陽(yáng)艷博 鄭 潔

山西財(cái)經(jīng)大學(xué)公共管理學(xué)院，山西 太原 030000

近年，有一個(gè)問題引起了中央的重視那就是房地產(chǎn)去庫(kù)存問題，在2015年底前召開的一系列中央會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫(kù)存問題被多次提及。在此之后，地方政府也紛紛出臺(tái)系列去庫(kù)存政策，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的程度太高，這就既會(huì)給目前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來(lái)巨大壓力，也影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來(lái)該如何發(fā)展。這就需要我們?cè)诜康禺a(chǎn)去庫(kù)存政策方面進(jìn)行創(chuàng)新，并在去庫(kù)存問題上做到真正的精準(zhǔn)化，從實(shí)質(zhì)上降低房地產(chǎn)的賺錢功能，回歸房?jī)r(jià)的理性。

去庫(kù)存背景；精準(zhǔn)去庫(kù)存；去庫(kù)存路徑可行性分析

目前，受到國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度逐步放緩。從房地產(chǎn)發(fā)展的角度來(lái)看，近年由于各地區(qū)飛速發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，又新增了許多銷售不出的房地產(chǎn)庫(kù)存量，影響了房地產(chǎn)的合理發(fā)展。前幾十年所形成的經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化使中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了產(chǎn)能過(guò)剩、企業(yè)杠桿率過(guò)高，還有企業(yè)運(yùn)行成本高及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理。我國(guó)鋼鐵、建筑、化工、紡織和家電等一系列產(chǎn)業(yè)供需關(guān)系的變化也受著房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)所帶來(lái)的影響，也會(huì)通過(guò)財(cái)富效應(yīng)改變消費(fèi)者的消費(fèi)和投資水平。要想解決當(dāng)前中國(guó)面臨的許多問題就需要我們解決目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在的高庫(kù)存問題。

一、精準(zhǔn)去庫(kù)存的相關(guān)內(nèi)容

我國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存問題如其他問題一樣區(qū)域與不同區(qū)域間存在的問題都不一樣，想要實(shí)現(xiàn)精細(xì)化就得從思想上最先轉(zhuǎn)變才能產(chǎn)生出新的有效的策略，要具體情況具體分析先掌握不同樓盤的庫(kù)存情況才能進(jìn)行去庫(kù)存的策略。

(一)從思路上先轉(zhuǎn)變

市場(chǎng)是去庫(kù)存的重要手段，而不是行政手段，政府在去庫(kù)存經(jīng)歷當(dāng)中的主要功用那就是消息的采集和公布，市場(chǎng)服務(wù)與政策激勵(lì)等，最終指導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)著陸。這將是一個(gè)迫在眉睫又耗費(fèi)人力物力時(shí)間的事，不同地區(qū)的行政部門不要再想借助土地資源的優(yōu)勢(shì)去尋租，才能為去庫(kù)存創(chuàng)造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境。當(dāng)然，我們了解目前進(jìn)行的一系列措施不會(huì)對(duì)去庫(kù)存立刻有效。尤其是在部分經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力有限、市民購(gòu)買力不強(qiáng)的一些城市，其唯一能消滅當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)庫(kù)存的路徑就是依賴于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展力、基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善等，然而住房需求需要花較長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行培養(yǎng)。

(二)每個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)獲取的庫(kù)存信息一定要精準(zhǔn)

如何解決房地產(chǎn)庫(kù)存問題肯定要從調(diào)查有多少庫(kù)存量著手，必需掌握如數(shù)目、結(jié)構(gòu)、分布在哪兒、商品房的開發(fā)主體等信息，對(duì)這些基本信息一旦有了確切的掌握，在不同市、縣、地區(qū)根據(jù)實(shí)際制定政策時(shí)，才能進(jìn)行精準(zhǔn)的去庫(kù)存。但我們千萬(wàn)要重視目前的一個(gè)趨勢(shì)就是現(xiàn)存的庫(kù)存還沒有賣完的情況下就又會(huì)出現(xiàn)新的大量的庫(kù)存阻礙我們?nèi)?kù)存的道路。

(三)加速我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)體制的改革

隨著房地產(chǎn)業(yè)的瘋狂發(fā)展，商品房庫(kù)存問題與我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)制度體系有很大關(guān)系，經(jīng)濟(jì)體制二元化導(dǎo)致市場(chǎng)還沒有足夠的流動(dòng)性。因此，撇開像北京、上海、廣州這類一線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，從戶籍制度上入手及其配套的社會(huì)保障體系制度的改革，農(nóng)民工在不同城市之間的流動(dòng)選擇性越來(lái)越強(qiáng)，在城市中落戶也比以往更加的簡(jiǎn)單。很重要的住房公積金制度改革，把農(nóng)民工、個(gè)體戶納入了公積金軌制之中。財(cái)政政策功用被充分發(fā)揮出來(lái)，農(nóng)民工可以使用政府對(duì)其進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼、退稅或者稅收減免方式，助農(nóng)民工一臂之力完成他們?cè)鞘械膲?mèng)想。加快農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度改革，使農(nóng)民從土地流轉(zhuǎn)中獲得更多的土地收益，增加農(nóng)民購(gòu)買力。在稅收制度方面，對(duì)于先買后賣的情況只對(duì)面積增加部分征稅，能夠先征后退，降低改善型需求的交易成本。

二、去庫(kù)存路徑可行性分析

社會(huì)對(duì)當(dāng)前庫(kù)存的嚴(yán)重性沒有異議，如何有效地對(duì)庫(kù)存量進(jìn)行大量的咨詢只是理論層面的，運(yùn)行中將會(huì)大大降低，有必要進(jìn)行深入的探析。切合實(shí)際的主要路徑大致是：

(一)鼓勵(lì)千千萬(wàn)農(nóng)民工購(gòu)置房屋；這要求我們打破二元城鄉(xiāng)戶籍制度的約束幫助農(nóng)民工進(jìn)城發(fā)展，這么做要考慮到：首先，大部分能買的起房的農(nóng)民工都在經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)展較好的大城市里，所以如果這部分農(nóng)民工想要買房那么肯定會(huì)在類似于北上廣這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，但我們?nèi)缃褚哟笕?、四線城市的去庫(kù)存問題。其次，千千萬(wàn)農(nóng)民工都想有一套屬于自己的房子，然而大部分農(nóng)民工只能停留在“想買房”的階段形成這種情況的無(wú)疑是日創(chuàng)新高的樓房?jī)r(jià)格，要能買得起早就進(jìn)行購(gòu)買了，即使有行政部門愿意幫助他們完成首付，可由于這些農(nóng)民工的工作性質(zhì)一般都不穩(wěn)定，按揭也承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果僅僅是要提高去庫(kù)存的效率而加快農(nóng)民工的市民化，肯定緊接著會(huì)給社會(huì)保障帶來(lái)巨大的壓力。相對(duì)于農(nóng)村人口來(lái)說(shuō)，土地收入的缺乏也一直是困擾地方行政部門的一個(gè)難題。

(二)政府加大在房地產(chǎn)中的購(gòu)買力；通過(guò)政府的負(fù)擔(dān)得起的住房市場(chǎng)和渠道之間的上平市場(chǎng)需要被打開。包括由政府提供房改安置房、公租房的租賃等方式，通過(guò)貨幣安置由政府給予享受一次性貨幣補(bǔ)貼保障的居民，居民自行購(gòu)買商品房，或收購(gòu)存量商品房作為負(fù)擔(dān)得起的居民的住房，這就不需要政府在出資建設(shè)新房。這是最現(xiàn)實(shí)和最理想的解決辦法，行政部門能有效消除一部分庫(kù)存量同時(shí)可以使資源的配置達(dá)到最大化，避免出現(xiàn)一些資源的浪費(fèi)節(jié)約了時(shí)間與成本。不過(guò)這類房其數(shù)量有限制，特別是對(duì)于三、四線城市更為有限。

(三)行政部門頒布政策取消限購(gòu)令同時(shí)又大力發(fā)展租賃市場(chǎng)去庫(kù)存。這兩種辦法是目前相對(duì)在去庫(kù)存問題上效率較高的辦法，市民要了解清市場(chǎng)目前租賃市場(chǎng)在一、二線城市需求更大，關(guān)于巨大的三、四線城市租賃市場(chǎng)規(guī)模卻沒有一、二線城市那么的大。事實(shí)上限購(gòu)在廣大的三、四線城市早已被取消，相對(duì)于人口流入速度與流出速度較快的一線城市，限購(gòu)這項(xiàng)政策當(dāng)然不光是對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段，更是對(duì)一線城市人口增長(zhǎng)過(guò)快的的控制手段，短時(shí)期內(nèi)肯定不會(huì)取消。

我國(guó)國(guó)情復(fù)雜，房地產(chǎn)去庫(kù)存問題不容小視，要做到上面這些建議需要花費(fèi)大量的時(shí)間與人力物力，但這也是發(fā)展所必須面臨的問題之一，是走向強(qiáng)國(guó)的必經(jīng)之路。

[1]郭克莎.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)、影響及對(duì)政策分析[J].財(cái)貿(mào)經(jīng)濟(jì)，2014(12).

[2]周雯雯.關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)在去庫(kù)存階段進(jìn)行有效調(diào)整的分析[J].經(jīng)濟(jì)師，2016(03).

[3]李宇嘉.房地產(chǎn)去庫(kù)存：有與不為，2016，1：22.

[4]余水工.2016年房地產(chǎn)"去庫(kù)存”幾大可能路徑分析.前瞻網(wǎng)，2015-12-29.

[5]鄒士年.房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存需要精準(zhǔn)化.中國(guó)物價(jià)，2016.4.

F

A

1006-0049-(2017)14-0287-01