承包人的優(yōu)先受償權(quán)是否及于商品房購(gòu)房款

李中峰

沈陽師范大學(xué)法學(xué)院，遼寧 沈陽 110034

承包人的優(yōu)先受償權(quán)是否及于商品房購(gòu)房款

李中峰

沈陽師范大學(xué)法學(xué)院，遼寧 沈陽 110034

《批復(fù)》明確規(guī)定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的效力不及于已付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房買受人。表面上來看似乎否定了建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的追及效力，實(shí)則不然。該條的目的在于保護(hù)商品房買受人即消費(fèi)者。消費(fèi)者的生存利益是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于承包人的經(jīng)營(yíng)利益。為了平衡承包人、消費(fèi)者和發(fā)包人之間的利益，根據(jù)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)物上代位的擔(dān)保物權(quán)特點(diǎn)，賦予承包人建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的效力及于商品房購(gòu)房款不失為一條正確的選擇。

建設(shè)工程價(jià)款；優(yōu)先受償權(quán)；商品房購(gòu)房款；效力

1999年頒布的《合同法》第286條首次規(guī)定了承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，即發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償?！吨腥A人民共和國(guó)合同法釋義》中闡明了該條的立法目的是為了確實(shí)解決拖欠工程款的問題，保障承包人價(jià)款債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。雖然法律作了明文規(guī)定，但是在司法實(shí)踐中卻出現(xiàn)了不少難以適用的問題，比如說行使主體、行使時(shí)間、行使方式、行使范圍以及與其他權(quán)利沖突時(shí)何種權(quán)利應(yīng)該優(yōu)先受償?shù)鹊取?/p>

2002年最高人民法院對(duì)上海市高級(jí)人民法院的答復(fù)中解決了其中的部分問題，使法官在審理具體的案件時(shí)對(duì)《合同法》第286條有了更高的可操作性?！杜鷱?fù)》第2項(xiàng)規(guī)定，消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。但是該規(guī)定的出現(xiàn)又引發(fā)了新的問題，即雖然承包人的工程款優(yōu)先權(quán)不能對(duì)抗消費(fèi)者已經(jīng)交付全部或者大部分款項(xiàng)的商品房，那么保護(hù)承包人工程款的實(shí)現(xiàn)，承包人可否及于商品房的購(gòu)房款，這一點(diǎn)尚不明確。

有學(xué)者認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的適用對(duì)象是建設(shè)工程，該建設(shè)工程不包括建設(shè)工程項(xiàng)下的土地使用權(quán)。因此，承包人在行使權(quán)利時(shí)，僅能以現(xiàn)有的尚未出售的建設(shè)工程為限。亦有學(xué)者認(rèn)為，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押權(quán)有相同的特點(diǎn)?！段餀?quán)法》第118條規(guī)定，經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。從這里可以看出，抵押權(quán)人僅能以現(xiàn)有的或者將來的抵押物行使抵押權(quán)。首先，商品房也是商品，未完成的建設(shè)工程也是半成品。其次，法律允許建設(shè)工程為竣工之前預(yù)售，承包人不應(yīng)再對(duì)之前售出的商品房及取得的購(gòu)房款行使權(quán)利，而只能對(duì)現(xiàn)有的或者將來的建設(shè)工程。

筆者認(rèn)為，承包人的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)效力可及于消費(fèi)者的商品房購(gòu)房款。雖然在理論界或者實(shí)務(wù)界的法律人對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)有爭(zhēng)議，但不管是留置權(quán)、法定抵押權(quán)又或者法定優(yōu)先權(quán)都逃脫不了法定擔(dān)保物權(quán)的大性質(zhì)范圍。既然承包人的工程款優(yōu)先權(quán)是法定擔(dān)保物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)具備擔(dān)保物權(quán)的屬性，比如說從屬性、不可分性、優(yōu)先受償性和物上代位性。物上代位性是指當(dāng)優(yōu)先權(quán)、質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)的標(biāo)的物滅失、損毀時(shí)，通?？色@得保險(xiǎn)金，損害賠償請(qǐng)求權(quán)等。如果被征收可轉(zhuǎn)換為補(bǔ)償金，被出售可轉(zhuǎn)換為價(jià)款，被出租可轉(zhuǎn)換為租金。在這種情形下，擔(dān)保物權(quán)的效力及于該保險(xiǎn)金、損害賠償請(qǐng)求權(quán)、補(bǔ)償金、價(jià)款、租金。這就是所謂的擔(dān)保物權(quán)的代位性。代位性使擔(dān)保物權(quán)的效力及于標(biāo)的物的代替物，這是它的功能。同時(shí)也可以避免在承包人享有建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)期間，發(fā)包人積極將商品房出售，惡意拖欠承包人工程款。

《物權(quán)法》第191條第1款明確規(guī)定，抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。從這條可以看出，抵押權(quán)人尚可對(duì)抵押物轉(zhuǎn)讓的價(jià)款行使抵押權(quán)，優(yōu)先權(quán)又優(yōu)于抵押權(quán)等其他物權(quán)優(yōu)先受償，根據(jù)“舉重以明輕，舉輕以明重”的當(dāng)然解釋原理，承包人的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)也可以對(duì)商品房出售的價(jià)款優(yōu)先受償。

[1]梁慧星.合同法第二百八十六條的權(quán)利性質(zhì)及其適用[J].山西大學(xué)學(xué)報(bào)(哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版)，2011，6，24(3).

[2][日]我妻榮.我妻榮民法講義Ⅲ新訂擔(dān)保物權(quán)法[M].北京：中國(guó)法制出版社，2008.7.

[3]全國(guó)人大常委會(huì)法制工作委員會(huì)編.中華人民共和國(guó)合同法釋義.3版[M].北京：法律出版社，2012.12.

[4]王利明.物權(quán)法研究(修訂版)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2007.

[5]奚曉明主編.民事審判指導(dǎo)與參考.總第43輯[M].北京：法律出版社，2012.12.

D923.6；D925.1

A

2095-4379-(2017)36-0206-01

李中峰(1992-)，女，漢族，山東濟(jì)寧人，沈陽師范大學(xué)法學(xué)院，法律碩士。