從一案說《執(zhí)行異議和復議若干問題規(guī)定》
——第二十九條適用的時間界定

王安林

安徽天瑞律師事務所，安徽 合肥 230000

從一案說《執(zhí)行異議和復議若干問題規(guī)定》
——第二十九條適用的時間界定

王安林

安徽天瑞律師事務所，安徽 合肥 230000

《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條是對購房人購房權益優(yōu)先保護排除執(zhí)行規(guī)定了具體的三項條件，第一項明確了簽訂合法有效的書面買賣合同的時間點為“在人民法院查封之前”，而第二項“所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋”無時間規(guī)定、第三項“已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十”也沒有規(guī)定時間節(jié)點。筆者從成功代理的一起案件說起，明確該條的時間點適用，排除涉案房屋的執(zhí)行，維護了購房者的合法權益。

司法解釋；執(zhí)行異議；第二十九條；時間點界定

案件導引：安徽某置業(yè)有限責任公司投資開發(fā)位于合肥市北二環(huán)路的墨荷名邸住宅項目，葉某某于2012年7月5日與其簽訂了一份購房協(xié)議，約定購買期房2#樓904室房屋一套，總價款491212元，當天支付首付款251212元。之后，因安徽某置業(yè)有限責任公司債務擔保合同糾紛被安徽某融資擔保有限公司申請強制執(zhí)行，合肥市中級人民法院于2012年11月8日作出(2012)合執(zhí)字第00334號執(zhí)行裁定書，同日查封了葉某某所購買的房屋。安徽某置業(yè)有限責任公司也因資金鏈斷裂而導致工程暫時停建，無法向購房人按期交房。無耐之下，葉某某與丈夫于2014年6月4日另購合肥市源祥廣場項目按揭貸款期房一套，網(wǎng)備在葉某某與丈夫共同名下。筆者接受葉某某的委托于2016年5月18日向合肥市中級人民法院提出案外人執(zhí)行異議之訴。合肥市中級人民法院于2016年11月20日作出了(2016)皖01民初185號民事判決書，認為葉某名下已有用于居住的其他房屋，不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定的全部情形，葉某某購房權益不應優(yōu)先保護。

筆者認為合肥市中級人民法院一審判決適用法律不當，并對法律適用的時間界定進行了具體詳細的論述，提出了上訴?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》(法釋【2015】10號，下稱“《執(zhí)行異議和復議若干規(guī)定》”)第二十九條規(guī)定：“金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；(二)所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十?！盵1]該條對購房者購房權益優(yōu)先保護必須同時滿足三項具體的適用條件，第一項明確規(guī)定了適用時間節(jié)點為“在人民法院查封之前”，而第二項雖然沒有明確時間節(jié)點，但不應以購房人提出執(zhí)行異議之訴時即現(xiàn)在狀況為審查依據(jù)。筆者認為《執(zhí)行異議和復議若干規(guī)定》第二十九條第二項應以該條第一項規(guī)定的“法院查封之日”為參照點。

一、如以合肥市中級人民法院“提出執(zhí)行異議時”為參照點，則存在很多弊端與不足，對申請執(zhí)行人財產(chǎn)保護不力。葉某某作為執(zhí)行案外人可以在人民法院查封房產(chǎn)后一直不再買房，或已買房后在提出執(zhí)行異議之訴前將房屋賣掉變成其名下無房，如按合肥中院的邏輯推理，等待符合排除執(zhí)行條件時再提出執(zhí)行異議之訴完全可以，也完全符合《執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條排除執(zhí)行的三個要件。

二、《執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條之相關規(guī)定第三項也沒有明確時間節(jié)點，如以“提出執(zhí)行異議時”為參照點，弊端會更多。購房人(執(zhí)行案外人)在法院查封日之前如支付房屋價款沒有超過合同約定總價款的50%，其可以在提出執(zhí)行異議前再次繳納購房款直至達到滿足排除執(zhí)行條件(此類案件大多因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金困難運營不善導致，其需要資金)。

三、如按合肥市中級人民法院以“提出執(zhí)行異議時”為時間節(jié)點理解的話，那么只要在人民法院查封之前簽訂合法有效的書面買賣合同即可，其他都可以通過合法方式轉變成符合另外兩個要件，排除執(zhí)行優(yōu)先保護。《執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條關于房屋消費者物權期待權的保護就毫無意義，對申請執(zhí)行人權益保護也不公平。

四、筆者認為《執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條第二、三項都應以該條第一項明確規(guī)定的“法院查封之日”為同一參照點更為恰當，不可能在一個條文內(nèi)其他兩項沒有明確規(guī)定參照點就隨意想象其他節(jié)點為參照點，如這樣的話漏洞弊端特多。雖然安徽省高級人民法院沒有這方面的明確意見，但我們可以參照江蘇省高級人民法院執(zhí)行異議之訴案件審理指南第16條第三項“案外人名下無其他用于居住的房屋”是指在人民法院查封之前，案外人、案外人配偶以及其未成年人子女名下均無用于居住的房屋。具體明確了上訴人名下無其他用于居住的房屋系在人民法院采取查封措施之前。[2]

葉某某案應該是在2012年11月8日法院查封之前其名下有無房產(chǎn)作為審查依據(jù)即可。從合肥市房地產(chǎn)產(chǎn)權監(jiān)理處于2015年9月8日出具的證明，證實了葉某某在法院查封之前名下無任何住房，滿足《執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二項規(guī)定要件。葉某某于2014年4月21日網(wǎng)備住房一套很顯然系在人民法院查封一年多之后。

五、參照《最高人民法院關于建設工程優(yōu)先受償權問題的批復》，建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權，同時又規(guī)定消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，工程價款優(yōu)先權不得對抗買受人。依照《中華人民共和國消費者權益保護法》第二條“消費者為生活消費需要購買、使用商品或者接受服務、其權益受本法保護”，此案購房者葉某某在購買案涉房屋時并未有其他房產(chǎn)記錄，應認定為葉某某在購買案涉墨荷名邸2幢904室房屋時系消費者。作為消費者其對案涉房屋的民事權益優(yōu)先于本案的申請執(zhí)行人。

六、參照《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第十七條“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產(chǎn)出賣給第三人……第三人已經(jīng)支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結”之規(guī)定的精神，購房人的物權期待權優(yōu)于申請執(zhí)行人的一般債權。葉某某完全符合消費者物權期待權優(yōu)于一般債權的相關規(guī)定，滿足《執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條排除執(zhí)行的全部要件，葉某某所購房屋的權益應當優(yōu)先保護即不得對位于墨荷名邸2幢904室房屋進行強制執(zhí)行。

安徽省高級人民法院經(jīng)開庭審理，于2017年8月23日作出了(2017)皖民終404號民事判決書，支持了筆者的觀點，同時強調(diào)《執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條允許符合一定條件的案外人對他人名下的商品房提出自己的訴爭和主張，目的是維護案外人的基本民事權益—居住權和生存權。認為在實際生活中，案外人的居住狀況是不斷變化的，特別是在人民法院查封之日至實際執(zhí)行之日存在較長時間的情況下，完全限制無居住用房的案外人在查封之日后實際執(zhí)行之日前購買居住房屋，不利于保護案外人的居住權益，也不利于司法解釋目的的實現(xiàn)。判決撤銷合肥市中級人民法院(2016)皖01民初185號民事判決，停止對墨荷名邸2幢904室房屋的執(zhí)行。

通過本案的終審判決，可以明確《執(zhí)行異議和復議若干規(guī)定》第二十九條對購房人購房權益優(yōu)先保護三項條件的適用時間點均為“在人民法院查封時”。筆者提出了自己的淺見，為維護購房者合法權益，正確適用該條規(guī)定統(tǒng)一尺度與標準、具有深刻的現(xiàn)實意義。

[1]最高人民法院.關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定[Z].2015-5-5.

[2]江蘇省高級人民法院.執(zhí)行異議之訴案件審理指南[Z].2015-7-2.

D926.21

A

2095-4379-(2017)36-0152-02

王安林(1971-)，男，1998年7月華東政法學院法學專業(yè)本科畢業(yè)，法學學士，2010年7月浙江大學第二本科畢業(yè)，管理學學士，安徽省律師協(xié)會行政法律專業(yè)委員會委員，合肥市律師協(xié)會行政法律專業(yè)委員會委員，合肥市行政處罰案件公議員，安徽天瑞律師事務所三級律師。