試論房地產(chǎn)眾籌相關(guān)法律問(wèn)題分析*

王 勇

大連大學(xué)法學(xué)院，遼寧 大連 116600

試論房地產(chǎn)眾籌相關(guān)法律問(wèn)題分析*

王 勇

大連大學(xué)法學(xué)院，遼寧 大連 116600

房地產(chǎn)自身的不可移動(dòng)性和獨(dú)特性，使得房地產(chǎn)在眾籌過(guò)程中產(chǎn)生不可預(yù)計(jì)的投資風(fēng)險(xiǎn)性。我國(guó)的法律法規(guī)在房地產(chǎn)眾籌方面的空白以及存在監(jiān)管的漏洞使房地產(chǎn)眾籌各方在眾籌過(guò)程中產(chǎn)生相關(guān)法律問(wèn)題都無(wú)法公平公正的得到解決，嚴(yán)重影響了我國(guó)金融管理秩序和經(jīng)濟(jì)健康可持續(xù)發(fā)展。

房地產(chǎn)眾籌；大數(shù)據(jù)時(shí)代；經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展

房地產(chǎn)眾籌是投資人參與投資，用眾籌的方式參與競(jìng)買(mǎi)，交易成功后的眾籌收益返還給投資人的一種融資模式。房地產(chǎn)眾籌是在大數(shù)據(jù)背景下的新興產(chǎn)物，有其特別的時(shí)代性和特殊性。如今我國(guó)正是處于買(mǎi)方市場(chǎng)的房地產(chǎn)交易買(mǎi)賣(mài)時(shí)代。這一時(shí)代背景和新一輪金融浪潮將影響許多房地產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展，并伴隨更多的法律問(wèn)題的出現(xiàn)。

一、房地產(chǎn)眾籌的概述

眾籌又稱群眾籌資?？此票娀I離我們很遙遠(yuǎn)，但實(shí)際已經(jīng)滲透在我們生活在中，最常見(jiàn)的眾籌就是聚餐吃飯的AA制，通過(guò)吃飯各自付費(fèi)共同完成就餐費(fèi)用并因此達(dá)到聚會(huì)交流感情并滿足口腹之欲的目的。眾籌，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是眾籌人基于某一特定目的進(jìn)行投資來(lái)獲得將來(lái)的利益或者回報(bào)。由此，我們可以得知，房地產(chǎn)眾籌就是群眾通過(guò)眾籌平臺(tái)線上或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商線下等多種方式在房地產(chǎn)方面籌資并期待獲得相應(yīng)的利益的一種眾籌模式。

二、房地產(chǎn)眾籌存在法律問(wèn)題

我國(guó)房地產(chǎn)眾籌目前發(fā)展還極不完善，其中存在諸多法律問(wèn)題有待解決。

第一，我國(guó)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有的部分房地產(chǎn)眾籌走的是一種偽眾籌行為，該行為就是表面上以眾籌方式來(lái)投資建房實(shí)際上可能引起犯罪，觸發(fā)非法吸收公眾資金的犯罪行為，在以上三種模式中尤其是營(yíng)銷推廣型眾籌幾種子模式都可能涉及不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)和虛假?gòu)V告的風(fēng)險(xiǎn)。

第二，在有眾籌平臺(tái)作為第三方參與房地產(chǎn)眾籌當(dāng)中，眾籌平臺(tái)是否獨(dú)立將成為一個(gè)極為重要的因素。首先，對(duì)于眾籌平臺(tái)不獨(dú)立作為一個(gè)第三方而是參與進(jìn)來(lái)的問(wèn)題，眾籌平臺(tái)的不獨(dú)立使得該眾籌平臺(tái)在籌集資金過(guò)程中直接或間接的參與資本運(yùn)作甚至直接參與決策，這將會(huì)導(dǎo)致投資和決策混亂的場(chǎng)面發(fā)生。其次，眾籌平臺(tái)作為一個(gè)獨(dú)立的第三方的托管資金平臺(tái)的問(wèn)題，投資者和開(kāi)發(fā)商基于謹(jǐn)慎不放心將資金放到雙方任何一方上時(shí)，他們可能會(huì)選擇一個(gè)眾籌平臺(tái)作為第三方資金托管機(jī)構(gòu)，這將會(huì)造成一個(gè)三方鼎立的場(chǎng)面，眾籌平臺(tái)、開(kāi)發(fā)商和投資者相互對(duì)立，各自運(yùn)作。

第三，房地產(chǎn)眾籌過(guò)程中各方提供和獲取信息不對(duì)等的問(wèn)題。對(duì)于存在眾籌平臺(tái)的三方眾籌運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，信息獲取不對(duì)稱存在于各方之間，首先對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，眾籌平臺(tái)的資質(zhì)，眾籌平臺(tái)對(duì)房源信息的把握是否值得投資者投資以及開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和房屋項(xiàng)目是否取得資格房屋是否開(kāi)始按期修建等信息，眾籌平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商應(yīng)該及時(shí)提供，隨時(shí)公開(kāi)，保證投資者知道信息的全面和收益走向，使投資者更好的把握風(fēng)險(xiǎn)。投資者在享有獲取有限透明的信息的權(quán)利時(shí)理應(yīng)履行提供自己基本信息以及眾籌所需要的一些真實(shí)有效信息的義務(wù)。其次，對(duì)于眾籌平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，應(yīng)該對(duì)所接觸的所有投資者報(bào)以真誠(chéng)相待的心態(tài)。對(duì)投資過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)及時(shí)告知，對(duì)房源和項(xiàng)目的合法性開(kāi)發(fā)以及資質(zhì)和項(xiàng)目進(jìn)度都應(yīng)該如實(shí)告知，現(xiàn)在許多眾籌平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商為了加快資金籌集，偽造房源信息，對(duì)房?jī)r(jià)信息的公開(kāi)和投資者將取得的收益諱莫如深。

第四，監(jiān)管缺乏體系，法律和制度方面存在漏洞。房地產(chǎn)眾籌雖然于幾年前在我國(guó)興起并勢(shì)頭火熱，但時(shí)隔幾年，我國(guó)仍然沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)來(lái)維護(hù)房地產(chǎn)眾籌中產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)糾紛，并且沒(méi)有專門(mén)的部門(mén)和單位來(lái)監(jiān)管，也沒(méi)有一套規(guī)范化的流程來(lái)運(yùn)作房地產(chǎn)眾籌，所有的運(yùn)作方式都是眾籌平臺(tái)或者開(kāi)發(fā)商的合約，對(duì)于一般的投資者來(lái)說(shuō)，他們?nèi)狈ο嚓P(guān)的專業(yè)知識(shí)和房地產(chǎn)眾籌經(jīng)驗(yàn)以及預(yù)估判斷能力，導(dǎo)致在與房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)或者開(kāi)發(fā)商之間博弈中處于弱勢(shì)位置，并可能受到眾籌平臺(tái)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不合理的誘導(dǎo)，可能會(huì)簽訂一些“霸王條款”或者玩起文字游戲，打法律的擦邊球，使得我們?cè)跊](méi)有專門(mén)的法律法規(guī)規(guī)定這一亂象之前光通過(guò)現(xiàn)有的民法通則、合同法等等可能保障不了我們的權(quán)益。

三、對(duì)房地產(chǎn)眾籌相關(guān)法律問(wèn)題的解決

(一)房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)生的相關(guān)法律問(wèn)題的解決方案

通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)生的相關(guān)法律問(wèn)題的分析，我們可以發(fā)現(xiàn)我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)眾籌正處于一個(gè)無(wú)準(zhǔn)入門(mén)檻、無(wú)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、無(wú)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的三無(wú)狀態(tài)。針對(duì)這種狀態(tài)，本文提出了如下建議：

1.建立完善的信用體系制度。針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)眾籌存在一些偽眾籌現(xiàn)象以及可能涉嫌欺詐、虛假?gòu)V告等情況在里面，必須要建立健全我國(guó)的信用體系制度，實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，實(shí)行信息公開(kāi)，對(duì)違規(guī)操作的企業(yè)、單位和個(gè)人進(jìn)行信用記錄，達(dá)到規(guī)定次數(shù)實(shí)行全國(guó)通報(bào)，對(duì)所有的企業(yè)、單位、個(gè)人實(shí)行網(wǎng)上信息公開(kāi)，建立專門(mén)的信用查詢平臺(tái)，使得房地產(chǎn)眾籌的投資者能夠在該信用查詢通道中查到他所要投資的項(xiàng)目的信用記錄，以此來(lái)考察該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)以及是否有希望獲得收益。從開(kāi)發(fā)商角度來(lái)看，尤其是再有眾籌平臺(tái)這一第三方介入時(shí)，可以通過(guò)該信用平臺(tái)查詢到投資者的信用記錄和眾籌平臺(tái)的信用記錄，以此來(lái)判斷投資者是否真心真意來(lái)投資該項(xiàng)目和考察眾籌平臺(tái)是否能合理合法運(yùn)作保證托管資金的安全，不會(huì)造成錢(qián)款流失等惡劣事件發(fā)生。對(duì)于眾籌平臺(tái)來(lái)說(shuō)，信用體系的建立尤為重要。眾籌平臺(tái)可以通過(guò)信用通道來(lái)得知房地產(chǎn)眾籌中至關(guān)重要的雙方的信用信息以及是否有不良記錄，來(lái)權(quán)衡其作為一個(gè)眾籌平臺(tái)是否可以托管資金獲取自己的利潤(rùn)。

2.建立有效的監(jiān)管體系。明確監(jiān)管的職責(zé)，明確由誰(shuí)監(jiān)管，按照什么方式監(jiān)管，對(duì)監(jiān)管產(chǎn)生的后果如何負(fù)責(zé)。隨著世界經(jīng)濟(jì)金融的全球化，我國(guó)的監(jiān)管理念也要與時(shí)俱進(jìn)，同步向前，改進(jìn)自己的以往的監(jiān)管方式，要結(jié)合實(shí)際針對(duì)房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)生的法律問(wèn)題實(shí)行監(jiān)管，避免照搬照套。對(duì)房地產(chǎn)眾籌這一不同于以往的眾籌方向，我們應(yīng)該由過(guò)去的靜態(tài)監(jiān)管向動(dòng)態(tài)監(jiān)管轉(zhuǎn)變，由原來(lái)的事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)槭虑笆潞笕姹O(jiān)管，一套完善的監(jiān)管體系不僅僅是在房地產(chǎn)眾籌過(guò)程中實(shí)行監(jiān)督確保各方交易安全，更要提早做好準(zhǔn)備來(lái)更好更快的預(yù)防和化解風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，對(duì)于監(jiān)管體系建立中，人才作為重要環(huán)節(jié)應(yīng)該多加培養(yǎng)，提高監(jiān)管人員的專業(yè)培訓(xùn)和素質(zhì)建設(shè)，通過(guò)學(xué)習(xí)各國(guó)監(jiān)管優(yōu)秀案例和體系來(lái)“取其精華、去其糟粕”來(lái)盡快掌握現(xiàn)代化的監(jiān)管技術(shù)和方法，切實(shí)發(fā)揮監(jiān)管的作用。我們要建立一套房地產(chǎn)眾籌風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)、房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)眾籌補(bǔ)救機(jī)制等多位一體的監(jiān)管體系。

3.借鑒一部分自貿(mào)區(qū)的政策，建立容錯(cuò)機(jī)制。結(jié)合我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)眾籌發(fā)展較為混亂的局面，在實(shí)行容錯(cuò)機(jī)制之前，要建立一套相應(yīng)的軟硬兼施的保障措施才可，硬的措施對(duì)我們來(lái)說(shuō)就是強(qiáng)有力的監(jiān)管體系，軟的措施就是我們?cè)诜康禺a(chǎn)眾籌方面配套的法律法規(guī)的建設(shè)。而我們剛剛所說(shuō)的對(duì)于自貿(mào)區(qū)的容錯(cuò)機(jī)制，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是允許領(lǐng)導(dǎo)干部在進(jìn)行自貿(mào)區(qū)改革創(chuàng)新時(shí)犯錯(cuò)誤，這一舉措極大的調(diào)動(dòng)了領(lǐng)導(dǎo)干部的積極性，可以“擼起袖子加油干”，就不會(huì)像以前一樣，一旦犯錯(cuò)可能會(huì)被輕則警告，重則撤職等處分，基于保住飯碗和“不求無(wú)功，但求無(wú)過(guò)”的思想在全世界都以創(chuàng)新為發(fā)展浪潮中停滯不前。因此，當(dāng)軟硬設(shè)施都具備時(shí)，我們考慮容錯(cuò)機(jī)制，在房地產(chǎn)眾籌尚處于摸索階段時(shí)積極大膽的創(chuàng)新，積極探索開(kāi)拓的新型的房地產(chǎn)眾籌發(fā)展模式，不必效仿國(guó)外。就像我們經(jīng)常比喻買(mǎi)衣服一樣，試過(guò)穿上才知道合不合適，是不是符合風(fēng)格，穿著最適合自己的“衣服”，走出我們自己的房地產(chǎn)眾籌“中國(guó)路”。

(二)房地產(chǎn)眾籌的司法建議

以上所講的對(duì)策是針對(duì)房地產(chǎn)眾籌在發(fā)展過(guò)程所產(chǎn)生的問(wèn)題和糾紛所提出的一些普遍性的制度政策類方案，而司法建議是我們重點(diǎn)從法律角度結(jié)合我國(guó)現(xiàn)在發(fā)展?fàn)顩r，提出的具有可行性的一些建議和展望。

1.完善房地產(chǎn)眾籌在行政方面的立法，并且立法和執(zhí)法分開(kāi)，在立法過(guò)程中，始終貫穿誠(chéng)實(shí)信用原則和公平正義原則精神。注重執(zhí)行方面，因?yàn)槲覈?guó)現(xiàn)在很多地方存在的各種“執(zhí)行難”不應(yīng)該再在房地產(chǎn)眾籌方面存在，通過(guò)建立相關(guān)法律制度和加強(qiáng)監(jiān)管，明確各方責(zé)任，進(jìn)行有效督查。要讓各部門(mén)承擔(dān)起自己應(yīng)付的責(zé)任，主動(dòng)開(kāi)展工作并建立反饋和評(píng)估機(jī)制。

2.房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)權(quán)登記為實(shí)際全部購(gòu)買(mǎi)該房屋的人為房屋所有人。在我國(guó)尚沒(méi)有合適的解決產(chǎn)權(quán)分割的方法和完善解決該爭(zhēng)議的立法前，禁止眾籌平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商肆意宣傳只要投資就有產(chǎn)權(quán)或者以一般人思維理解的方式都認(rèn)為只要投資房子就有自己一部分的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段?？紤]我國(guó)現(xiàn)在房地產(chǎn)眾籌市場(chǎng)較為冷淡以及法律政策監(jiān)管等措施的逐步建設(shè)的過(guò)渡時(shí)期，我們目前只承認(rèn)在房地產(chǎn)方面眾籌低價(jià)投資房屋，然后高價(jià)賣(mài)出，這之間的溢價(jià)款作為我們房地產(chǎn)眾籌合法的收入來(lái)源。如果眾籌平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行虛假宣傳使廣大投資者誤以為房屋共有，產(chǎn)權(quán)共享，那么該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和眾籌平臺(tái)將承擔(dān)法律責(zé)任，并且根據(jù)是否造成公民重傷、死亡或造成重大公私財(cái)產(chǎn)損失等嚴(yán)重后果決定是否入刑，接受更為嚴(yán)厲的法律制裁。

3.針對(duì)房地產(chǎn)眾籌者投資的多元化導(dǎo)致處理糾紛時(shí)管轄法院的選擇。如果因?yàn)橥顿Y者的虛假瞞報(bào)惡意欺詐眾籌平臺(tái)和開(kāi)發(fā)商時(shí)，眾籌的投資者和眾籌平臺(tái)以及開(kāi)發(fā)商三方各自之間有書(shū)面的管轄的約定就先按照各自約定選擇法院，如果沒(méi)有約定的，各方進(jìn)行協(xié)商，協(xié)商不成，按照法律規(guī)定的管轄法院基本原則確定。對(duì)于房地產(chǎn)眾籌中的投資者遭受損失，企圖維權(quán)時(shí)，而眾籌平臺(tái)或者開(kāi)發(fā)商存在非法運(yùn)營(yíng)活動(dòng)時(shí)，按照投資者協(xié)商一致原則來(lái)進(jìn)行管轄法院的選擇。如果協(xié)商不一致的情況下，采用所有人在專門(mén)建立房地產(chǎn)眾籌管轄糾紛法院進(jìn)行電子簽名或登錄的方式在后臺(tái)留下記錄，規(guī)定截止時(shí)間，在指定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有完成該簽名或登錄的人視為放棄該權(quán)利。截止時(shí)間完成之后由所以投資者在各個(gè)挑選的法院進(jìn)行立案，由最先立案的法院進(jìn)行該案件的審理工作，當(dāng)然各個(gè)投資者挑選的法院必須符合最密切聯(lián)系原則跟我們發(fā)生的房地產(chǎn)眾籌糾紛地點(diǎn)有所關(guān)聯(lián)，否則選擇該法院管轄無(wú)效。

[1]陳文.我國(guó)房地產(chǎn)眾籌模式研究——平安好房網(wǎng)眾籌模式分析[J].新金融，2015(4).

[2]張玉梅.中國(guó)房地產(chǎn)眾籌的合規(guī)性和風(fēng)險(xiǎn)研究[J].管理現(xiàn)代化，2015(11).

[3]雷禹.房地產(chǎn)眾籌發(fā)展模式研究[J].南方金融，2015(4).

[4]王傲森.我國(guó)房地產(chǎn)眾籌的法律規(guī)范：法理基礎(chǔ)[J].南方金融，2016(4).

[5]邱峰.房地產(chǎn)眾籌：新型開(kāi)發(fā)模式研究[J].上海房產(chǎn)，2016(1).

DF438.5

：A

：2095-4379-(2017)28-0043-02

*“遼寧省高等學(xué)校杰出青年學(xué)者成長(zhǎng)計(jì)劃”項(xiàng)目(WJQ2014056)階段性成果。

王勇(1982-)，男，遼寧錦州人，法學(xué)博士，大連大學(xué)法學(xué)院，副教授，遼寧競(jìng)業(yè)律師事務(wù)所，兼職律師，研究方向：金融法。