不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的探析

黎森亮

上海海事大學(xué)，上海 201306

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不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度的探析

黎森亮

上海海事大學(xué)，上海 201306

我國(guó)現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度仍屬于較新的民法制度，還存在一定問(wèn)題，是值得探究的。本文將借鑒當(dāng)前學(xué)術(shù)界有關(guān)這一問(wèn)題的研究，以《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例及其實(shí)施細(xì)則》的具體規(guī)定為基礎(chǔ)，分析其中的問(wèn)題并找尋其存在的原因，最后提出一二點(diǎn)建議。

預(yù)告登記；預(yù)告登記效力

一、引言

預(yù)告登記制度是在《物權(quán)法》第20條創(chuàng)設(shè)的，這是我國(guó)首次以成文法的形式設(shè)立預(yù)告登記制度。首先必須要肯定這是立法上的進(jìn)步，預(yù)告登記制度的確立對(duì)房地產(chǎn)交易等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)起到了規(guī)范和保障的作用；但是，就其本身的規(guī)定而言，內(nèi)容涵蓋過(guò)于寬泛，在司法實(shí)踐過(guò)程中難以適用，而且在程序的角度也缺乏實(shí)際的可操作性。值得一提的是在《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例及其實(shí)施細(xì)則》第五章第三節(jié)對(duì)預(yù)告登記的適用范圍、申請(qǐng)人、申請(qǐng)材料、預(yù)告登記的消滅等幾大主要問(wèn)題進(jìn)行了細(xì)化的規(guī)定。本文就從《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例及其實(shí)施細(xì)則》(后稱(chēng)細(xì)則)等中的相關(guān)條文進(jìn)行研究，深入分析該制度的內(nèi)容，并且探討其中的疑難。

二、預(yù)告登記制度適用范圍

從《物權(quán)法》第20條規(guī)定，在買(mǎi)賣(mài)房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的過(guò)程中，為保障期望物權(quán)，可預(yù)告登記。所以預(yù)告登記的適用對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)合同所產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，并不當(dāng)然包含基于單方法律行為或法律之規(guī)定產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。而在《細(xì)則》第85條規(guī)定以下情況可以進(jìn)行預(yù)告登記(一)商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的(二)不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押的(三)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押權(quán)的(四)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。首先是對(duì)在商品房預(yù)售中，因?qū)嶋H房屋沒(méi)有建成，故無(wú)法辦理房屋所有權(quán)首次登記，此時(shí)就需通過(guò)預(yù)告登記來(lái)保障自己將來(lái)能順利的取得不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)。第3項(xiàng)是以預(yù)售商品房設(shè)定抵押權(quán)的情況，也是基于上述第1項(xiàng)，在預(yù)購(gòu)人無(wú)法取得房屋所有權(quán)，若當(dāng)事人需要對(duì)該房屋辦理抵押，那就需雙方進(jìn)行約定，才能為預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)辦理登記。而第2項(xiàng)之規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、抵押的情況，是在實(shí)踐過(guò)程中，往往難以在第一時(shí)間對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物權(quán)轉(zhuǎn)移登記或者抵押權(quán)首次登記，所以為保障不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)或者取得在先的抵押權(quán)順位，也需進(jìn)行預(yù)告登記。最后一項(xiàng)是禁止性條款，即預(yù)告登記的適用范圍，只能由法律和行政法規(guī)規(guī)定，其他地方性法規(guī)或部門(mén)規(guī)章等均不得對(duì)其擅加規(guī)定，若有規(guī)定，也是無(wú)效的。

三、預(yù)告登記的效力

回歸《物權(quán)法》之規(guī)定，即登記名義人違反預(yù)告登記進(jìn)行處分不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的法律效力是不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，這從原則上限制了債務(wù)人對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的處分效力。但是是絕對(duì)無(wú)效還是相對(duì)無(wú)效，尚存分歧。楊立新、宋志紅老師認(rèn)為，該處分并非絕對(duì)無(wú)效，而是效力待定，如權(quán)利人追認(rèn)了或預(yù)告登記被注銷(xiāo)，則該處分行為是有效的，否則無(wú)效①。在實(shí)踐中，把預(yù)告登記當(dāng)作登記簿障礙，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人而處分無(wú)法辦理登記，如《細(xì)則》第85條規(guī)定。而崔建遠(yuǎn)老師觀點(diǎn)是“不發(fā)生效力”應(yīng)指不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)效力，而不是指物權(quán)變動(dòng)原因行為不發(fā)生效力②。

保全順位效力，是指?jìng)鶛?quán)人在辦理預(yù)告登記后，因預(yù)告登記是記錄被擔(dān)保的請(qǐng)求權(quán)經(jīng)過(guò)履行后將要產(chǎn)生某種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，所以一旦條件符合就會(huì)取得預(yù)告登記所記載的順位?！段餀?quán)法》中暫未規(guī)定預(yù)告登記的順位效力，但筆者認(rèn)同預(yù)告登記應(yīng)有順位效力，從《物權(quán)法》的立法目的來(lái)看，承認(rèn)預(yù)告登記的順位效力更能強(qiáng)化債權(quán)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，從而確保未來(lái)物權(quán)順利取得。

破產(chǎn)保護(hù)效力是在《物權(quán)法》《企業(yè)破產(chǎn)法》等法律中均未規(guī)定，學(xué)術(shù)領(lǐng)域也是眾說(shuō)紛紜。但就《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議登記和復(fù)議若干問(wèn)題的規(guī)定》第30條規(guī)定可知預(yù)告登記時(shí)具有對(duì)抗強(qiáng)制執(zhí)行和破產(chǎn)程序的效力。

四、改進(jìn)思路

基于對(duì)上述問(wèn)題的改進(jìn)建議：第一，增大預(yù)告登記制度的范圍。預(yù)告登記應(yīng)廣泛適用于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的取得、轉(zhuǎn)讓、限制和消滅等方面，不應(yīng)局限于買(mǎi)賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)的合同產(chǎn)生的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。第二明確預(yù)告登記的效力。物權(quán)法對(duì)預(yù)告登記效力的規(guī)定來(lái)看，是采用絕對(duì)無(wú)效原則，但是相對(duì)無(wú)效更能發(fā)揮預(yù)告登記制度的價(jià)值。因?yàn)轭A(yù)告登記旨在給予債權(quán)請(qǐng)求權(quán)一定的物權(quán)效力，但所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移，如絕對(duì)限制所有權(quán)人的處分是有失公允的。第三預(yù)告登記的程序需細(xì)化。如《物權(quán)法》第20條規(guī)定，標(biāo)準(zhǔn)模糊，時(shí)間起點(diǎn)不明確，需要進(jìn)行明確細(xì)化的界定，畢竟程序的價(jià)值無(wú)須多言。

[ 注 釋 ]

①楊立新，宋志紅.預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和范圍探討[J].法學(xué)雜志，2006(4).

②崔建遠(yuǎn).物權(quán)法(第二版)[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2011.67.

[1]尹田.物權(quán)法[M].北京：北京大學(xué)出版社，2013.

[2]王利明.物權(quán)法研究[M].北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2013.

[3]崔建遠(yuǎn).物權(quán)：規(guī)范與學(xué)說(shuō)——以中國(guó)物權(quán)法的解釋中心[M].北京：清華大學(xué)出版社，2011.

黎森亮(1992-)，男，漢族，湖北黃梅人，上海海事大學(xué)，法律碩士(非法學(xué))在讀，研究方向：民商法。

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